VPB Regionalbüro Freiburg und Südbaden

Der Raum Freiburg, der Hochschwarzwald, Südbaden gehören zu den beliebten Gegenden Deutschlands. Bauland in der Region ist knapp. In Freiburg selbst sind die Grundstückspreise zwischenzeitlich so hoch, dass ein Einfamilienhausgrundstück in moderater Größe kaum noch bezahlbar ist. Beliebte Baugebiete bieten aber auch die nahe gelegenen Umlandgemeinden Freiburgs zum Beispiel Günterstal, Horben, Au, Merzhausen, Littenweiler, Stegen, Kirchzarten, Gundelfingen, Vörstetten, Denzlingen, Heuweiler, Glottertal, March, Gottenheim, Tiengen oder Munzingen.

Neue Wohnmöglichkeiten eröffnen sich in alten Industriebrachen. Solche Quartiere werden aktuell in Freiburg, Lahr, Müllheim, Lörrach, Weil am Rhein, Bad Säckingen, Waldshut-Tiengen, Titisee-Neustadt und den jeweiligen Umlandgemeinden erschlossen.

Erhaltenswerte Altbausubstanz finden Kaufinteressenten in nahezu allen Gemeinden. Dort erlauben fortschrittliche Ortsbausatzungen die Nachverdichtung, häufig darf auch in der zweiten Reihe gebaut werden, auf sogenannten Hinterliegergrundstücken.

Die Eigentümer müssen entsprechende Auflagen erfüllen, um in den Genuss von Steuererleichterungen zu kommen. Kaufinteressenten sollten sich vor der Unterzeichnung des Kaufvertrages über eventuelle Auflagen informieren und ihre Vorstellungen mit dem zuständigen Amt abklären. Im Hinblick auf die Steigerung der Energieeffizienz von Baudenkmalen und besonders erhaltenswerter Bausubstanz ist das KfW-Förderprogramm Energieeffizienzhaus Denkmal von ganz besonderem Interesse.

Die Sanierung im historischen Bestand eröffnet viele Chancen. So fördert zum Beispiel die KfW die Sanierung ortsbildprägender Ensembles und Bauten, und auch die Finanzbehörde zeigt ein gewisses Entgegenkommen. Wohnen im Altbau muss man mögen, das trifft bei weitem nicht auf jeden Kaufinteressenten zu. Wer sich nicht dafür erwärmen mag, der sollte lieber eine andere, modernere Immobilie suchen, als einen Altbau für teures Geld mühsam anzupassen.

So abwechslungsreich das oberirdisch sichtbare Landschaftsbild, so vielfältig ist auch der nicht sichtbare Aufbau des Baugrundes. Und dieser Baugrund kann durchaus seine Tücken haben. Damit sie keine unliebsamen Überraschungen erleben, sollten Bauherren - am besten noch vor dem Grundstückskauf (!!!) - ein Baugrundgutachten einholen. Dann wissen sie, worauf sie bauen.

Der Boden ist in der Region Südbaden sehr unterschiedlich und reagiert zum Teil empfindlich. Allgemein bekannt sind die Auswirkungen von Erdwärmebohrungen in der Gemeinde Staufen 2007. Dabei wurden Gipskeupervorkommen in tieferen Baugrundschichten durchbohrt, und es kam zum Wassereintritt in diese treibmineralhaltigen Gesteinsschichten. Als Folge wandelte sich der Gipskeuper in Anhydrid und andere Treibminerale wie zum Beispiel Ettringit, Thaumasit um - unter der damit natürlicherweise einhergehenden Volumenvergrößerung. Als Folge hob sich der mittelalterliche Stadtkern um mehrere Zentimeter, zahlreiche Gebäude bekamen Risse und wurden unbewohnbar. Der Boden in und um Staufen ist immer noch in Bewegung und sorgt weiterhin für hohen Sanierungsaufwand.

Diese spezielle Bodenproblematik muss auch beim zukünftigen Planen und Bauen von Einfamilienhäusern beachtet werden: Geothermiebohrungen sind nicht überall empfehlenswert, zumal der Anlagenbetreiber (= der Hausbesitzer) das Anlagen- und das Baugrundrisiko trägt. Besser als Erdwärme ist in der Region zwischen Lörrach und um Freiburg herum ohnehin Solarwärme. Nirgendwo sonst scheint die Sonne so oft und intensiv wie im Dreiländereck. (Sonneneinstrahlungkarte)

Südbaden liegt mit seiner westlichen und südlichen Grenze auf den Bruchzonen kleinerer tektonischer Erdplatten. Besonders eklatant zeigt sich das im Raum Lörrach, Weil am Rhein und den westlichen Gebieten des Hotzenwaldes sowie den Gebieten südlich von Freiburg. Diese sind in die Erdbebenzone 3 (höchste Anforderungen an die Erdbebensicherheit) und die Erdbebenzone 2 (hohe Anforderungen an die Erdbebensicherheit) eingeordnet. Technisch ist das Bauen in Erdbebengebieten beherrschbar, allerdings immer mit entsprechenden und nicht immer unerheblichen Mehrkosten verbunden: Erdbebensichere Häuser kosten zwischen zehn und 15 Prozent mehr als normale Häuser. Nicht alle Baufirmen spielen bei der Angebotserstellung mit offenen Karten und bieten von vornherein erdbebensichere Häuser an. Manche halten den Preis bewusst günstig, um den Zuschlag zu bekommen.

Kommen die Kosten aber erst auf den Tisch, wenn der Vertrag schon unterzeichnet ist, haben die Bauherren nur noch begrenzte Handlungs- und Reaktionsspielräume und meistens das Nachsehen - und müssen die Mehrkosten in der Regel zusätzlich bezahlen. Nach dem seit Anfang 2018 geltenden neuen Bauvertragsrecht müssen die Baufirmen in ihrer obligatorischen Baubeschreibung zwar Unwägbarkeiten wie den Baugrund erwähnen, aber nicht alle tun es vollumfänglich und nicht alle Bauherren wissen, was das Baugrundrisiko für sie bedeutet. In jedem Fall sollten Sie als Bauherren Ihre Planungen prüfen und Ihre Baustelle kontrollieren lassen, damit die immensen Mehrkosten auch technisch richtig investiert werden. Beides übernehmen wir vom VPB für Sie.

Wir empfehlen deshalb: Schon in der Angebotsphase, also vor der Vertragsunterzeichnung, die Baubeschreibung und den Vertrag prüfen lassen!

Andere Probleme haben Bauherren im Schwarzwald. In den Sedimentationsgebieten der Flusstäler und an Hängen ist der Baugrund meist feucht. Folglich müssen auch die Keller entsprechend geplant und, abgestimmt auf die Anforderungen, dicht ausgeführt werden. Üblich ist die sogenannte Weiße Wanne oder der wasserdichte Betonkeller, also wasserundurchlässige Betonkellerkonstruktionen. Viele Baufirmen wissen das zwar, bieten aber in der Baubeschreibung dennoch zunächst nur den Standardkeller an. Stellt sich dann später heraus (obwohl es für den Anbieter vorher schon absehbar war), dass der normale Keller nicht ausreicht, bieten sie den qualitativ hochwertigeren Keller an - zu einem entsprechenden Aufpreis. Wir vom VPB raten deshalb: Lassen Sie vorab immer das Baugrundgutachten machen. Am besten schon vor dem Kauf des Grundstücks. Denn erst wenn der Baugrund bekannt ist, können Keller oder Gründung seriös geplant und kalkuliert werden.

Reizvoll und meist mit großartigem Ausblick wohnt es sich an den Hängen des Schwarzwalds. Viele Gemeinden verkaufen deshalb auch Grundstücke in Hanglage. Der Baugrund selbst mag günstiger sein als in der Universitätsstadt Freiburg, die Aussicht wird aber wieder teurer, weil für Häuser in Hanglage erheblich mehr Aufwand bei der Baugrubensicherung und der Ausbildung der Garten- und Außenanlagen entstehen. Baugrubenverbau, Stützmauerkonstruktionen, Außentreppenanlagen kosten viel Geld Bauherren sollten von vorneherein eine bis zu sechsstellige Summe dafür veranschlagen. Dieses Geld verschwindet sprichwörtlich komplett in den Boden und ist nachher nicht einmal mehr zu sehen.

Auch bei der Kalkulation der Stützmauern sind nicht alle Firmen ehrlich, wenn sie ihre Offerten für das Schlüsselfertighaus abgeben. Etliche erwähnen die Hangsicherung zwar, schreiben aber, sie sei "bauseits" zu erledigen. Laien vermuten, dass die Baufirma diese Arbeiten übernimmt. Tatsächlich bedeutet "bauseits" aber: Die Bauherren müssen sich darum kümmern und zwar komplett, von der Planung bis zur Ausführung. Und natürlich zahlen sie die Position auch extra. Der VPB rät grundsätzlich von Hanggrundstücken ab, es sei denn, Geld spielt keine Rolle!

Neben der teuren Abfangung haben Hanggrundstücke nämlich noch weitere Nachteile: Durch die Terrassierung ist die nutzbare Fläche kleiner als in der Ebene, auch die Anlage des Gartens wird teurer. Außerdem sind Häuser am Hang nicht barrierearm. Sie sind deshalb auch als Seniorenwohnungen nicht geeignet. Bedenkenswert ist noch ein anderer Aspekt: Wer vom Hang nicht in die Natur schaut, sondern auf bebautes Gebiet, der sieht dort alles, auch das, was nicht so schön ist - Hallendächer, Straßen, Kühltürme, Überlandleitungen. Der Blick von unten in den Wald am Hang ist da oft reizvoller. Außerdem sind Straßen- und Schienenlärm am Hang meist lauter zu hören als in der Ebene. Andererseits sind Hanggrundstücke oft mit den üblichen Standardbauten schwer oder gar nicht zu bebauen und deshalb günstiger zu haben. Wer dann einen guten und erfahrenen Architekten hat, kann oft zu einem günstigen Preis gelungene Architektur und ein schönes Zuhause errichten.

Der Hochschwarzwald hat seine landschaftlichen Reize. Aber wer dort bauen will, muss sich auch den für die Höhenlage typischen Herausforderungen stellen: Zum Beispiel ist es dort immer kälter als im milden Rheintal. Je 100 Höhenmeter sinkt die Temperatur um ein Kelvin (1 Grad Celsius). Deshalb lohnt es sich, beim Neubau in eine gut wärmegedämmte Gebäudehülle zu investieren. Gute Dämmung​​​​​​​ zahlt sich in den Höhenlagen des Schwarzwaldes über Jahrzehnte aus.

Wer dämmt, der kann mit staatlichen Zuschüssen rechnen. Aber: Die üblichen KfW-Programme beziehen sich mit ihren Förderkonditionen auf die Region Potsdam, die im Vergleich mit dem Schwarzwald und allen anderen Gebirgsregionen Deutschlands erheblich günstigere Temperaturrandbedingungen aufweist! Als Beispiel: Das für die Region Potsdam nachgewiesene KfW 55 Haus, braucht in den Höhenlagen des Schwarzwaldes erheblich mehr Energie als im Wärmeschutznachweis errechnet. Energiebedarf und Energieverbrauch steigen entsprechend den sinkenden Jahresmitteltemperaturen. Viele Baufirmen bieten den Effizienzstandard KfW 55 (Potsdam) auch an. Das heißt aber noch nicht, dass sich diese Energieeffizienz, die erst einmal ordentlich Geld kostet, dann auch wirklich energiekostensenkend bemerkbar macht.

Der für die Region Hochschwarzwald adäquate Dämmstandard sollte individuell mit den lokalen Klimadaten ermittelt und berechnet werden. Das muss in der Regel zusätzlich vertraglich vereinbart werden. Auch er kostet natürlich wieder extra. Deshalb lohnt sich die Energieberatung im Vorfeld: Bauherren sollten mit dem unabhängigen Sachverständigen besprechen, was sie brauchen. Und natürlich muss später auf der Baustelle auch wieder kontrolliert werden, ob alles vertragsgemäß umgesetzt wird. Dabei unterstützen wir Sie!

Aufgrund der niedrigeren Jahresmitteltemperaturen sinken auch die Wirkungsgrade von Luftwasserwärmepumpen oder Abluftwärmepumpen. Die Zeiträume mit zu niedrigen Außentemperaturen lassen sich zwar dank Elektroheizstäben in den Wärmepumpen ganz gut überstehen, der regionale Energieversorger macht die Rechnung aber erst im darauffolgenden Sommerhalbjahr auf. Da kann es zu unliebsamen Überraschungen kommen, denn der Strom für den Heizstab wird zu HT-Konditionen abgerechnet. Auch das sollten Sie in Betracht ziehen!

Energieeffizient bauen im Schwarzwald bedeutet zoniert bauen, wie es schon die Altvorderen gemacht haben: für sich abgeschlossene, warme Wohnbereiche, kühlere Zwischenbereiche, kurzfristige zu erwärmende Schlafräume und Kinderzimmer, die, wenn sie nicht benutzt werden, auch nicht beheizt werden müssen.

Und noch ein Sachverhalt muss beim Bauen im Hochschwarzwald berücksichtigt werden, den die Häuslebauer in der Ebene kaum kennen: Schnee. In der Region um die über 1000 Meter hohen Schwarzwaldgipfel fällt besonders viel Schnee. Sie gehört zur Schneelastzone 2. Das heißt, die Dachkonstruktionen müssen entsprechend stabiler konstruiert werden, Dachsparren werden höher dimensioniert und/ oder enger gelegt. Alles in allem wird in diesen Dächern mehr Holz verbaut als im eher schneearmen Flachland. Auch das kostet natürlich zusätzliches Geld. Bauherren müssen das wissen. Und sie sollten zusätzlich zum Bauvertrag auch ihre Statik noch einmal genau prüfen lassen. Fragen Sie uns danach!

Wo es schneit, da stürmt es oft auch. Unvergessen sind die Stürme der vergangenen zwei Jahrzehnte - Kyrill und Co haben mit ihren Sturmschäden Schneisen der Verwüstung hinterlassen! Ihnen verdankt der Schwarzwald auch die Einordnung - derzeit noch - in die Windlastzone 1. Dachziegel müssen besonders gesichert werden. Auch das ist ein - wenn auch finanziell überschaubarer - Mehraufwand. Im Neubau werden Dächer von vornherein für die entsprechenden Windlasten ausgelegt. Wer ein älteres Haus bewohnt, der sollte überlegen, ob sich die Nachrüstung mit Dachklammern nicht doch lohnt: Sicher ist sicher - und alle Hausbesitzer haben schließlich auch Verkehrssicherungspflichten!

Neben Einfamilienhäusern entstehen besonders im städtischen Bereich aktuell vor allem Geschoßwohnungsbauten mit einer Vielzahl von Eigentumswohnungen. Errichtet werden die Anlagen in der Regel von Bauträgern. Weil aktuell die Nachfrage größer ist als das Angebot, können sich die Bauträger die Käufer aussuchen und diktieren die Vertragsbedingungen. Käufer haben dabei oft das Nachsehen. Sie sollten sich aber dennoch nicht bluffen lassen, sondern den Vertragsentwurf genau prüfen lassen, bevor sie ihn beim Notar unterzeichnen. Auch die Bauausführung sollten sie im Blick behalten und einen unabhängigen Sachverständigen mit der regelmäßigen Baukontrolle beauftragen. Tun sie das nicht, kontrolliert sich der Bauträger selbst. Und das geht nicht immer gut. Der Verkäufer hat das Hausrecht auf der Baustelle. Besuche durch oder mit dem eigenen Sachverständigen müssen deshalb im Regelfall vorher angemeldet und genehmigt werden. Sprechen Sie uns zu diesem Thema an. 

Bestandsbauten sind eine Alternative zum Neubau. Die Käufer wissen gleich, was sie bekommen - vorausgesetzt, sie beauftragen vorher einen Sachverständigen mit der gründlichen Begutachtung des Altbaus. Schließlich will niemand die Katze im Sack kaufen. Zwar dürfen Verkäufer ihnen bekannte Mängel nicht verschweigen, aber wer kennt schon alle Mängel im eigenen Haus, wem ist nachweisbar, was er wusste? Farbveränderungen können zum Beispiel reine Schönheitsfehler sein, die beim ohnehin fälligen Neuanstrich überpinselt werden. Aber sie können auch Hinweise auf Feuchte oder umwelthygienische Schäden sein, auf Schimmel oder Fogging. Dann wird eine Sanierung fällig und die kostet Geld. Es ist günstiger und möglicherweise kaufentscheidend, vorher zu wissen, was da auf einen zukommt.

Im Hochschwarzwald gibt es Gebiete, die auf den derzeit im Umlauf befindlichen Radonkarten als "besonders stark belastet" ausgewiesen sind. Mit der Novellierung des Strahlenschutzgesetzes zum 31.12.2018 ändert sich die bisherige Betrachtung: Die neuen, erstmals in diesem Gesetz erhobenen Auflagen für den Schutz vor übermäßigen Radonbelastungen in Wohn- und Aufenthaltsräumen geforderten Referenzwerte von 100 bis maximal 300 Bqc/m³ gelten für den Neubau, aber auch für das Bauen und Sanieren im Bestand. Radon gilt (aktueller Forschungsstand) nach dem Rauchen als zweithäufigste Ursache für Lungenkrebs (als häufigste Ursache bei Nichtrauchern!). Unter diesen Gesichtspunkten sind Überlegungen zum baulichen Schutz vor Radon sinnvoll, denn sie dienen Ihrer Gesundheit! Solche Schutzmaßnahmen lassen sich im Neubau kostengünstig realisieren. Im Altbau wird alles etwas aufwändiger. Fragen Sie Ihren VPB-Bauherrenberater auch zu diesen Details, damit Sie wissen, was wichtig ist für Sie als Bauherren und Immobilieneigentümer!

In vielen Tälern des südlichen Schwarzwaldes wurde bereits im frühen Mittelalter bis in die Hochlagen nach Silbererz gegraben. Den Erträgen des mittelalterlichen Bergbaus verdankten Freiburg, die im Umland ansässigen Klöster St. Trubert im Münstertal und St. Margarethen bei Waldkirch sowie die Städte Staufen und Sulzburg, die Gemeinden im Glottertal und im Suggental, die das Bergrecht innehatten, ihren Reichtum oder zumindest einen bescheidenen Wohlstand. Mehrere dieser Gruben wurden bis in die zweite Hälfte des 20. Jahrhunderts betrieben. Der mittelalterliche Bergbau, der damit verbundene Wasserbau und das Hüttenwesen - das Silber wurde ausgeschmolzen - brachte nicht nur der Region wirtschaftliches Wachstum, sondern hatte auch negative Folgen. Aus den alten Erzhalden, die rund um die einzelnen Gruben aufgetürmt wurden, werden bis heute immer noch mit Schwermetallen verunreinigte Feinbestandteile über die Flüsse bis in die Rheinebene geschwemmt. Dies hatte und hat zur Folge, dass sich in den Überschwemmungsbereichen der Flüsse, die zur Hochschmelze regelmäßig über die Ufer traten, die Böden durch die Ablagerung dieser Feinbestandteile (Fachleute nennen es Sedimentation) mit diesen Schwermetallen anreicherten. Das kann die Kosten der Erdarbeiten für den Keller oder schon für eine Bodenplattengründung erheblich in die Höhe treiben, denn solcherart verunreinigte Böden müssen in dafür zugelassenen Deponien speziell entsorgt werden. Dabei entstehen Fracht- und Deponiekosten. Je nach Art und Konzentration der Schwermetalle kann eventuell auch eine gesundheitliche Beeinträchtigung für die neuen Grundstückseigentümer nicht ausgeschlossen werden. Sollten Sie sich als Bauherren für Baugrund in einer betroffenen Gegend interessieren, erkundigen Sie sich nach bekannten Vorbelastungen und Bodensanierungen; Bodenuntersuchungen vor dem Kauf sollten nicht nur die standsicherheitsrelevanten Werte des Baugrunds enthalten, sondern auch Angaben zur Konzentration etwaiger Schadstoffe. Ihr VPB-Berater unterstützt und berät Sie dabei.