Altbau: Altbau vor dem Kauf begutachten lassen

Immer mehr junge Familien schätzen ältere Häuser. Diesen Trend beobachten die Sachverständigen des Verbands Privater Bauherren (VPB) bundesweit. Die Gründe liegen auf der Hand: Bei Bestandsbauten entfällt die im Vergleich zu Neubauten längere Planungs- und Bauphase. Die Käufer können in der Regel schneller einziehen. Sie sehen ab, was an Sanierungsaufwand auf sie zukommt und können die Kosten des Projektes verlässlicher einschätzen. Allerdings nur, wenn sie sich vorab vom Experten eine Bestandsanalyse machen lassen.

Kaufinteressenten brauchen meist kein aufwändiges Wertgutachten, sondern eine seriöse Beurteilung der Substanz. Nach einer Ortsbesichtigung und anschließender Einschätzung können Sachverständige den Wert der Immobilie taxieren und klären, welche Sanierungen bald anstehen. Manchmal müssen die Käufer noch die Nachrüstpflichten gemäß Gebäudeenergiegesetz (GEG) erfüllen. Dazu gehören beispielsweise die Ummantelung aller Warmwasserleitungen und Armaturen, vor allem in ungeheizten Räumen, die Dämmung der obersten Geschossdecke sowie der Austausch des alten Heizkessels. Insgesamt kann da einiges auf die Käufer zukommen, Sanierungsstaus müssen die Käufer nun beheben.

Oft wollen die Käufer aber nicht nur energetisch sanieren, sondern auch an- und umbauen. Die Experten prüfen beim Ortstermin, was bautechnisch machbar ist. Dann kann untersucht werden, ob das Dach beispielsweise eine weitere Etage trägt oder Zwischenwände abgebrochen werden dürfen. Ob bautechnische Veränderungen auch rechtlich erlaubt sind, das können die Käufer dann mit Hilfe des Bauamts leicht klären. Nicht jeder Anbau ist machbar. VPB-Experten empfehlen deshalb vorab grundsätzlich einen Blick in den Bebauungsplan. Dort steht nämlich nicht nur, was der Käufer machen darf, sondern auch, wie hoch sein Nachbar eventuell noch aufstocken kann.

Wird das Haus umfassend saniert oder erheblich erweitert, müssen die neuen Eigentümer energiesparend bauen und, je nach Größe des Baus und nach Bundesland, regenerative Energien einplanen.

Zu den klassischen Problemen bei den Häusern aus den 1970er Jahren gehören die Flachdächer. Sie waren damals weit verbreitet, meist aus Beton gegossen, manchmal auch in Holz konstruiert. Diese Dächer sind oft unzureichend gedämmt. Vor allem die, die vor 1972 entstanden sind, also vor der ersten Wärmeschutzverordnung. Dort lohnt sich die Dämmung fast immer, sollte aber in jedem Fall vom Energieberater durchgerechnet werden. Erst prüfen, dann beauftragen - das gilt auch, wenn Dächer nachträglich begrünt werden sollen. Der Statiker weiß, ob die Konstruktion das Zusatzgewicht trägt.

Zunächst beraten lassen, dann entscheiden, hat sich als Prozedere auch für die nachträgliche Fassadendämmung und den Fenstertausch bewährt. Viele Altbauten haben noch Verbundfenster, aus zwei miteinander verschraubten jeweils einfach verglasten Fensterrahmen. Wenn diese Fenster noch in Ordnung sind, können sie manchmal auch erst in einer zweiten Sanierungsstufe ausgetauscht werden. Die Fenster passen dann nämlich bauphysikalisch noch zum Haus. Werden sie ersetzt, ohne die Fassade vernünftig zu dämmen, beobachten die VPB-Sachverständigen oft Schimmel in den Leibungen. Sie bieten deshalb immer an, einen individuellen Sanierungsfahrplan mit den Käufern gemeinsam abzustimmen, der zu ihren finanziellen Möglichkeiten und ihrer Lebensplanung passt und auf die Besonderheiten des Hauses abgestimmt ist. Dann kann man über mehrere Etappen in sinnvollen Schritten sanieren, ohne sich zu überfordern, Bauschäden zu riskieren oder später womöglich dem erstbesten Verkäufer aufzusitzen, der nur sein Produkt absetzen will. Ob und wann sich die Sanierung lohnt, ist immer ein Rechenexempel. Bauherren sollten sich in jedem Fall unabhängig beraten lassen – also nicht von der Firma, die Fenster, Heizung oder Dämmung verkauft.

Kellerwände sind bei alten Häusern oft feucht. Der zur Bauzeit außen aufgetragene Bitumenanstrich zersetzt sich im Laufe der Jahrzehnte und blockt das Wasser nicht mehr verlässlich ab. Viele Hausbesitzer versuchen, die Schäden von innen zu sanieren. Am sichersten ist immer noch die Abdichtung von außen, so die VPB-Experten. Das heißt, das Haus ringsum bis auf die Kellersohle abgraben, abdichten, dämmen und wieder beifüllen. Solche Arbeiten sollten möglichst vor der Neugestaltung der Wege, Terrassen und Beete erledigt werden.

Nicht ignorieren sollten Käufer auch Schäden an Balkonen oder Garagendächern. Überall, wo Wasser ungehindert in Beton eindringt, rostet der Stahl im Bauteil. Er verliert damit seine Tragkraft und das Bauteil seine Standfestigkeit.

Wer dem Hauskauf näher tritt, der tut auch gut daran, sich neben der Baugenehmigung alle Pläne und Berechnungen vorlegen zu lassen. So entdecken Kaufinteressierte eventuelle Schwarzbauten, wie etwa ein nicht genehmigtes Vordach oder einen nachträglich angebauten, illegalen Wintergarten. Vorlegen müssen Verkäufer heute auch den Energieausweis. Der zeigt zwar den aktuellen Energiestandard, erlaubt aber noch keine Rückschlüsse auf die Kosten einer energetischen Sanierung. Er ist nur ein Baustein unter vielen zur Beurteilung des gesamten Objekts. Erfahrungsgemäß dauern Ortsbegehungen im Altbau im Schnitt zwischen zwei und drei Stunden. Bei rund hundert Euro Gutachterkosten pro Stunde ein überschaubarer Preis, um die Vor- und Nachteile der ins Auge gefassten Immobilie kennenzulernen. Rechtzeitig genug, um eventuell auch vom Kauf wieder Abstand zu nehmen.