Sehr viele Bauherren stürzen sich Jahr für Jahr in das "Abenteuer" Hausbau. Im Grunde eine tolle Idee, leider nur kommt es gerade beim Bau eines Hauses immer wieder zu Problemen und Komplikationen. Für den Bauherren wäre es daher sinnvoll, eine Baubegleitung durch Baufachleute zu erhalten.

In den letzten Jahren bauen immer weniger Menschen mit einem eigenen Architekten. Um die Kosten niedrig zu halten und um vermeintlich eigene Fehler zu vermeiden, erwerben viele ein schlüsselfertiges Haus. Man begibt sich damit aber unter Umständen nur in fatale Abhängigkeiten. Es fehlt der Ansprechpartner und der zuverlässige Auskunftgeber, um sich ein Bild vom jeweiligen Stand des Baus zu machen. Nur eine unabhängige Baubegleitung schützt vor den Nachteilen des schlüsselfertigen Bauens. Als Laie hat man es oft mit ungenaue Leistungsbeschreibungen, lückenhafte Angeboten und überzogenen Kosten zu tun und kann dies ohne fachmännische Baubegleitung noch nicht einmal richtig einschätzen. Vor allem wenn der Bauträger pleite geht, wünscht man sich, vorher eine unabhängige Baubegleitung mit ins Boot geholt zu haben.

Eine Baubegleitung sollte eigentlich für jeden Bauherren eine Selbstverständlichkeit sein, zumal die Kosten im Vergleich zum Nutzen sehr gering sind. Eine unabhängige Baubegleitung prüft alle Angebote von Fertighausfirmen, Schlüsselfertig-Anbietern oder Generalunternehmern noch vor dem Vertragsabschluss. Außerdem wird bei einer Baubegleitung durch einen erfahrenen Bauberater jedes Angebot genau analysiert und alle Offerten verglichen. Der Bauberater lässt gegebenenfalls Leistungsbeschreibungen nachbessern, kontrolliert die Kostenaufstellungen und sorgt für die genaue Einhaltung des gesetzlich vorgeschriebenen und vertraglich vereinbarten Qualitätsstandards auf der Baustelle.

Unabhängige Bauberatung ist unentbehrlich, denn wer falsch saniert, der holt sich unter Umständen enorme Folgeschäden ins Haus. Die KfW bezuschusst die Baubegleitung bei vielen Sanierungen. Über Details zur Baubegleitung, Kosten und Sanierungsprogramme informiert Sie eines unserer Regionalbüros gerne.

Ergänzende Informationen finden Sie u.U. hier:
Bauberatung - Baubegutachtung - Bauabnahme - Grundstück - Baubetreuer - Pfusch am Bau - Baukontrolle - Verbraucherschutz - Bauinspektion - Bauvertrag - Thermografie - Energieberatung

Die Bauabnahme gehört, neben der Unterzeichung des Vertrags, zu den wichtigsten Rechtsakten beim Bauen. Mit dem Tag der offiziellen Bauabnahme beginnt die Gewährleistungsfrist. Ab diesem Zeitpunkt müssen Bauherren dem Bauunternehmer alle Mängel nachweisen. Außerdem gehen mit der Unterzeichnung der offiziellen Bauabnahme auch alle Gefahren und Risiken auf die Bauherren über. Das heißt, sie müssen ihr Haus nun selbst versichern – gegen Brand, Wasser- oder Sturmschäden. Bauherren sollten der Bauabnahme deshalb größte Aufmerksamkeit widmen und sich niemals mit vorgefertigten Erklärungen zufrieden geben. Die Bauabnahme sollte grundsätzlich auf der Baustelle stattfinden. Kluge Bauherren treffen sich vor der eigentlichen Bauabnahme ein- oder sogar mehrmals mit ihrem Bauexperten direkt auf der Baustelle – zur sorgfältigen Baukontrolle. Nur so können Mängel rechtzeitig erkannt und finanzielle Folgekosten für den Bauherren vermieden werden.

Die Bauabnahme ist in § 640 Abs.1 BGB gesetzlich geregelt. Demnach muss derjenige, der ein Haus bauen lässt, das von ihm bestellte Werk später auch abnehmen. Das heißt, er ist zur Bauabnahme verpflichtet, sobald der Bauunternehmer seinen Bauvertrag erfüllt hat, das Eigenheim also fertiggestellt ist. Nach dem BGB sind übrigens unwesentliche Mängel kein Grund, die Bauabnahme zu verweigern. Welche Mängel allerdings unwesentlich sind und welche gravierend, das führt ebenso häufig zum Streit zwischen Bauherren und Bauunternehmer, wie die Frage, wann ein Haus wirklich fertig ist.

Der Begriff "Bauabnahme" bedeutet zum einen die Billigung des Werks als im Wesentlichen vertragsgemäß und zum anderen dessen Inbesitznahme. Im Alltag wird das häufig ungenau formuliert und als "Übergabe" bezeichnet. Das ist aber etwas anderes: Übergabe bedeutet lediglich die Aushändigung der Schlüssel. In den vergangenen Jahren haben sich am Bau bestimmte Verfahrensweisen etabliert, die allerdings nicht im Sinne der privaten Bauherren sind. So drängen beispielsweise viele Bauunternehmer auf die Bauabnahme des Hauses, obwohl wichtige Dinge noch gar nicht erledigt sind. Oft fehlen die Außenanlagen, die Befestigung der Wege, die Einfriedung des Grundstücks, manchmal müssen noch Treppengeländer oder Vordächer montiert werden. Es kommt gelegentlich auch vor, dass noch nicht alle Installationen im Innern benutzbar sind. So könnte zum Beispiel die Heizung noch nicht funktionieren. Solch ein unfertiges Haus muss der Bauherr allerdings nicht abnehmen. Dabei gibt es allerdings oftmals einen kleinen Haken: Was alles zu einem wirklich fertigen Gebäude gehört, steht im Bauvertrag. Der ist aber nicht immer vollständig! Manchmal wird über den Zustand der Außenanlagen nichts im Vertrag geregelt. Das hat weitreichende Konsequenzen: Wenn die Außenanlagen im Vertrag gar nicht erwähnt sind, muss der Bauunternehmer diese Arbeiten auch nicht ausführen. Auch wenn der Bauherr etwas andere Vorstellungen hat. Das Haus wäre bei einem solchen Vertrag also ohne Außenanlagen bereits fertig, und der Bauunternehmer hätte Anspruch auf die Bauabnahme.

Solche Vertragsmängel und unvollständigen Bauverträge können Bauherren nur vermeiden, wenn sie die Vertragsentwürfe und Bauleistungsbeschreibungen vor der Unterzeichnung von einem unabhängigen Bausachverständigen gründlich prüfen lassen. Bei dieser Prüfung fallen fehlende Außenanlagen, mangelnde Schall- oder Wärmedämmung ebenso auf, wie überzogene Zahlungspläne oder ein nur vage formulierter Fertigstellungstermin.

Neben dem Versuch, die Bauherren zur Abnahme eines unfertigen Gebäudes zu überreden, gibt es weitere Fallstricke, über die ungeduldige Hauskäufer stolpern können, wie etwa die Bezahlung der Schlussrechnung. Wer die Schlussrechnung akzeptiert und bezahlt, der hat damit in der Regel den Bau offiziell akzeptiert – und abgenommen. Das kann auch schon passieren, wenn er den Handwerkern das abschließende Trinkgeld überreicht. Fachleute nennen es »konkludentes«, also schlüssiges Verhalten. Auch deshalb ist es wichtig, immer auf einem offiziellen Bauabnahmetermin zu bestehen.

Teil der offiziellen Bauabnahme ist das so genannte Abnahmeprotokoll. Darin müssen alle Mängel aufgelistet werden, auch solche, die bereits bei früheren Begehungen festgestellt und noch nicht ordnungsgemäß beseitigt wurden. Ins Protokoll gehören auch Details, die von den Bauherren als nicht vertragsgemäß empfunden werden. Dabei muss es sich nicht einmal um erkennbare Schäden handeln, es genügt schon, wenn die Bauherrschaft Zweifel an der korrekten Ausführung des Baus hat. Falls im Vertrag zwischen Bauherr und Bauunternehmer außerdem eine Vertragsstrafe vorgesehen ist, beispielsweise für den Fall, dass der Bauunternehmer das Gebäude nicht termingerecht fertigstellt, dann muss sich der Bauherr diese Vertragsstrafe im Abnahmeprotokoll noch einmal ausdrücklich vorbehalten, sonst geht der Anspruch auf die Vertragsstrafe verloren.

Nimmt der Bauherr trotz erkennbarer Mängel den Bau ab, verzichtet er auf seine Rechte zur Nachbesserung. Er kann später nur noch auf Schadensersatz klagen. Normalerweise geht der Streit dann vor Gericht, das Verfahren dauert, und der Ausgang ist ungewiss. Deshalb: Immer alles ins Protokoll schreiben. Erfahrungsgemäß kommen beim offiziellen Abnahmetermin viele Mängel ans Tageslicht und damit auch ins Protokoll; selten wird ein Bau auf Anhieb komplett abgenommen. Normalerweise vereinbaren die Parteien im Protokoll gleich einen weiteren Abnahmetermin, bis zu dem alle Mängel beseitigt sein müssen. Auch zu diesem zweiten Termin sollte der Bauherr unbedingt seinen Sachverständigen mitnehmen, damit der beurteilt, ob die beim vorigen Termin festgestellten Schäden tatsächlich ordnungsgemäß behoben wurden.

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Bauberatung - Baubegleitung - Baubegutachtung - Verbraucherschutzverband - Energieberatung - Bauinspektion - Thermografie - Baubetreuung - Nachhaltigkeit - Verbraucherverband

Die Bauabnahme gehört, neben der Unterzeichung des Vertrags, zu den wichtigsten Rechtsakten beim Bauen. Mit dem Tag der offiziellen Bauabnahme beginnt die Gewährleistungsfrist. Ab diesem Zeitpunkt müssen Bauherren dem Bauunternehmer alle Mängel nachweisen. Außerdem gehen mit der Unterzeichnung der offiziellen Bauabnahme auch alle Gefahren und Risiken auf die Bauherren über. Das heißt, sie müssen ihr Haus nun selbst versichern – gegen Brand, Wasser- oder Sturmschäden. Bauherren sollten der Bauabnahme deshalb größte Aufmerksamkeit widmen und sich niemals mit vorgefertigten Erklärungen zufrieden geben. Die Bauabnahme sollte grundsätzlich auf der Baustelle stattfinden. Kluge Bauherren treffen sich vor der eigentlichen Bauabnahme ein- oder sogar mehrmals mit ihrem Bauexperten direkt auf der Baustelle – zur sorgfältigen Baukontrolle. Nur so können Mängel rechtzeitig erkannt und finanzielle Folgekosten für den Bauherren vermieden werden.

Die Bauabnahme ist in § 640 Abs.1 BGB gesetzlich geregelt. Demnach muss derjenige, der ein Haus bauen lässt, das von ihm bestellte Werk später auch abnehmen. Das heißt, er ist zur Bauabnahme verpflichtet, sobald der Bauunternehmer seinen Bauvertrag erfüllt hat, das Eigenheim also fertiggestellt ist. Nach dem BGB sind übrigens unwesentliche Mängel kein Grund, die Bauabnahme zu verweigern. Welche Mängel allerdings unwesentlich sind und welche gravierend, das führt ebenso häufig zum Streit zwischen Bauherren und Bauunternehmer, wie die Frage, wann ein Haus wirklich fertig ist.

Der Begriff "Bauabnahme" bedeutet zum einen die Billigung des Werks als im Wesentlichen vertragsgemäß und zum anderen dessen Inbesitznahme. Im Alltag wird das häufig ungenau formuliert und als "Übergabe" bezeichnet. Das ist aber etwas anderes: Übergabe bedeutet lediglich die Aushändigung der Schlüssel. In den vergangenen Jahren haben sich am Bau bestimmte Verfahrensweisen etabliert, die allerdings nicht im Sinne der privaten Bauherren sind. So drängen beispielsweise viele Bauunternehmer auf die Bauabnahme des Hauses, obwohl wichtige Dinge noch gar nicht erledigt sind. Oft fehlen die Außenanlagen, die Befestigung der Wege, die Einfriedung des Grundstücks, manchmal müssen noch Treppengeländer oder Vordächer montiert werden. Es kommt gelegentlich auch vor, dass noch nicht alle Installationen im Innern benutzbar sind. So könnte zum Beispiel die Heizung noch nicht funktionieren. Solch ein unfertiges Haus muss der Bauherr allerdings nicht abnehmen. Dabei gibt es allerdings oftmals einen kleinen Haken: Was alles zu einem wirklich fertigen Gebäude gehört, steht im Bauvertrag. Der ist aber nicht immer vollständig! Manchmal wird über den Zustand der Außenanlagen nichts im Vertrag geregelt. Das hat weitreichende Konsequenzen: Wenn die Außenanlagen im Vertrag gar nicht erwähnt sind, muss der Bauunternehmer diese Arbeiten auch nicht ausführen. Auch wenn der Bauherr etwas andere Vorstellungen hat. Das Haus wäre bei einem solchen Vertrag also ohne Außenanlagen bereits fertig, und der Bauunternehmer hätte Anspruch auf die Bauabnahme.

Solche Vertragsmängel und unvollständigen Bauverträge können Bauherren nur vermeiden, wenn sie die Vertragsentwürfe und Bauleistungsbeschreibungen vor der Unterzeichnung von einem unabhängigen Bausachverständigen gründlich prüfen lassen. Bei dieser Prüfung fallen fehlende Außenanlagen, mangelnde Schall- oder Wärmedämmung ebenso auf, wie überzogene Zahlungspläne oder ein nur vage formulierter Fertigstellungstermin.

Neben dem Versuch, die Bauherren zur Abnahme eines unfertigen Gebäudes zu überreden, gibt es weitere Fallstricke, über die ungeduldige Hauskäufer stolpern können, wie etwa die Bezahlung der Schlussrechnung. Wer die Schlussrechnung akzeptiert und bezahlt, der hat damit in der Regel den Bau offiziell akzeptiert – und abgenommen. Das kann auch schon passieren, wenn er den Handwerkern das abschließende Trinkgeld überreicht. Fachleute nennen es »konkludentes«, also schlüssiges Verhalten. Auch deshalb ist es wichtig, immer auf einem offiziellen Bauabnahmetermin zu bestehen.

Teil der offiziellen Bauabnahme ist das so genannte Abnahmeprotokoll. Darin müssen alle Mängel aufgelistet werden, auch solche, die bereits bei früheren Begehungen festgestellt und noch nicht ordnungsgemäß beseitigt wurden. Ins Protokoll gehören auch Details, die von den Bauherren als nicht vertragsgemäß empfunden werden. Dabei muss es sich nicht einmal um erkennbare Schäden handeln, es genügt schon, wenn die Bauherrschaft Zweifel an der korrekten Ausführung des Baus hat. Falls im Vertrag zwischen Bauherr und Bauunternehmer außerdem eine Vertragsstrafe vorgesehen ist, beispielsweise für den Fall, dass der Bauunternehmer das Gebäude nicht termingerecht fertigstellt, dann muss sich der Bauherr diese Vertragsstrafe im Abnahmeprotokoll noch einmal ausdrücklich vorbehalten, sonst geht der Anspruch auf die Vertragsstrafe verloren.

Nimmt der Bauherr trotz erkennbarer Mängel den Bau ab, verzichtet er auf seine Rechte zur Nachbesserung. Er kann später nur noch auf Schadensersatz klagen. Normalerweise geht der Streit dann vor Gericht, das Verfahren dauert, und der Ausgang ist ungewiss. Deshalb: Immer alles ins Protokoll schreiben. Erfahrungsgemäß kommen beim offiziellen Abnahmetermin viele Mängel ans Tageslicht und damit auch ins Protokoll; selten wird ein Bau auf Anhieb komplett abgenommen. Normalerweise vereinbaren die Parteien im Protokoll gleich einen weiteren Abnahmetermin, bis zu dem alle Mängel beseitigt sein müssen. Auch zu diesem zweiten Termin sollte der Bauherr unbedingt seinen Sachverständigen mitnehmen, damit der beurteilt, ob die beim vorigen Termin festgestellten Schäden tatsächlich ordnungsgemäß behoben wurden.

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Bauberatung - Baubegleitung - Baubegutachtung - Verbraucherschutzverband - Energieberatung - Bauinspektion - Thermografie - Baubetreuung - Nachhaltigkeit - Verbraucherverband

Viele Bauherren investieren Jahr für Jahr ihr gesamtes Vermögen in den Bau der eigenen vier Wände und verschulden sich dadurch für oftmals mehr als zwanzig Jahre. Dabei planen viele Bauherren heute nicht mehr mit einem eigenen Architekten, sondern erwerben ein schlüsselfertiges Haus. Was in der Theorie nach geringen Kosten und ein überschaubares finanzielles Engagement aussieht, entpuppt sich oft in der Praxis als das genaue Gegenteil: Ungenaue Leistungsbeschreibungen, lückenhafte Angebote und überzogene Kostenpläne sind nur ein Teil der Probleme. Ganz schlimm wird es, wenn Bauträger pleite gehen. Daraus resultieren immer erhebliche Mehrkosten, bereiten Bauherren schlaflose Nächte und können in besonders schweren Fällen Menschen um ihre Existenz bringen.

Einen Bauberater einzuschalten, sollte daher für jeden Bauherren selbstverständlich sein. Ein Bauberater prüft alle Angebote - ganz gleich ob von Fertighausfirmen, Schlüsselfertig-Anbietern oder Generalübernehmern - noch vor Vertragsabschluss. Außerdem analysiert und vergleicht der Bauberater alle Offerten, lässt Leistungsbeschreibungen gegebenenfalls nachbessern, kontrolliert die Kostenpläne und sorgt für die genaue Einhaltung des gesetzlich vorgeschriebenen und vertraglich vereinbarten Qualitätsstandards auf der Baustelle.

Wenn man ohne eigenen Architekten baut, sollte man unbedingt einen erfahren Bauberater hinzuziehen. Der Vorteil für den Bauherren ist, dass der Bauberater ausschließlich die Interessen seines Auftraggebers gegenüber dem Bauunternehmen vertritt. Bauherren sollten daher ihre Bauberater unbedingt selbst beauftragen und auch selbst bezahlen. Ein Bauberater, der gleichzeitig für den Bauträger oder dessen Zulieferer arbeitet, ist eigentlich immer parteiisch. Ein seriöser Bausachverständiger ist dagegen immer unabhängig.

Für Bauherren ist es zudem sinnvoll vor Vertragsabschluss nach den bisherigen Erfahrungen des Bauberaters zu fragen. Nicht jeder qualifizierte Bausachverständige kennt sich auch beim Bau von Ein- oder Zweifamilienhäusern aus. Aber auch der beste Bauberater kann einmal ein Fehler unterlaufen. Auch hierauf sollte man als Bauherr den Bausachverständigen ansprechen. Seriöse Bauberater sind ausschließlich erfahrene, freiberuflich tätige Architekten und Ingenieure mit entsprechender, gesetzlich vorgeschriebener Berufshaftpflicht.

Ergänzende Informationen finden Sie u.U. hier:
Bauberatung - Baugutachter - Baubetreuer - Bauvertrag - Bauexperten - Bausachverständiger - Pfusch am Bau

Frühzeitige Bauberatung schützt vor Vertragsfallen

Viele Menschen stecken Jahr für Jahr ihr gesamtes Vermögen in den Bau einer eigenen Immobilie und nehmen dabei oft eine über Jahrzehnte dauernde Verschuldung in Kauf. Um Kosten zu sparen und um vermeintlich eigene Fehler zu vermeiden, planen viele Bauherren heute nicht mehr mit einem eigenen Architekten, sondern erwerben ein schlüsselfertiges Haus. Das ist mit Tücken verbunden und kann zum Schluss erheblich mehr kosten als ein konventionell geplantes Haus.

"Wer beim Bau eines schlüsselfertigen Hauses keine bösen Überraschungen erleben will, der sollte sich als erstes einen unabhängigen Bausachverständigen zur Bauberatung und Baubetreuung suchen", rät Thomas Penningh, Präsident des Verbands Privater Bauherren (VPB). "Am besten zieht der Hauskäufer den Baubetreuer bereits vor Vertragsabschluss hinzu, denn die meisten Bauverträge bergen Fallstricke, die der Bauherr als Laie nicht erkennt."

Vertragsprüfung ist ein wichtiger Teil der Bauberatung

Nach Untersuchungen des VPB fehlen bei gut zwei Dritteln aller heute üblichen Bauverträge wichtige Planungsleistungen. In knapp der Hälfte aller in der VPB-Bauberatung begutachteten Fälle versuchen Baufirmen, wichtige Leistungen im Vertrag zu ignorieren und hinterher zusätzlich in Rechnung zu stellen.

Auch der Zahlungsplan entspricht in 64 Prozent aller vom VPB bearbeiteten Fälle nicht dem Baufortschritt; fast zwei Drittel der Bauherren leisten unfreiwillig Vorkasse – und verlieren im Falle der Insolvenz des Bauunternehmers im Schnitt 21.300 Euro. Eklatante Probleme, die sich nur durch frühzeitige Bauberatung und konsequente Baubetreuung während der gesamten Planungs- und Bauzeit verhindern lassen.

Bauberater hilft auch bei Nachverhandlungen

"Da es sich bei den Vertragsentwürfen der Schlüsselfertiganbieter um Angebote handelt", erinnert Verbraucherschützer Penningh, "sollte der Hauskäufer den Vertrag keinesfalls voreilig unterzeichnen, sondern erst vom neutralen Sachverständigen und Bauberater gründlich prüfen lassen. Jeder Vertragsentwurf ist verhandelbar. Nachbesserungen sollten immer möglich sein." Der VPB-Bauberater hilft auf Wunsch dabei. Stellt sich der Bauunternehmer stur, rät Bauberater Penningh dringend vom Vertragsabschluss ab.

Vorbeugen lohnt sich: Denn wer ohne Baubetreuer mit dem Bauen beginnt, der muss nach langjähriger VPB-Erfahrung im Laufe des Baufortgangs im Schnitt 25.500 Euro für Mängel und Folgekosten nach- oder zusätzlich bezahlen. "Alle Details, die nicht im Vertrag stehen, aber für ein Schlüsselfertighaus unentbehrlich sind, schlagen hier zu Buche", umreißt der VPB-Sachverständige das Dilemma vieler Bauherren. "Diese unerwarteten Nachzahlungen entsprechen immerhin rund zehn Prozent der durchschnittlichen Baukosten – oder dem Gegenwert eines Mittelklassewagens", resümiert Thomas Penningh. Eine böse Überraschung, die manche finanziell nicht buckeln können und die sich mit frühzeitiger Bauberatung hätten vermeiden lassen.

Bauberatung übernimmt laufende Qualitätskontrolle

Aber selbst wenn der Bauherr sich beim Vertragsabschluss vom unabhängigen Baubetreuer beraten lässt, bleibt der Bau selbst selten mängelfrei. Zu vielfältig sind die Arbeitsabläufe, die Möglichkeiten für Unachtsamkeit und Pfusch auf der Baustelle. Nur durch regelmäßige Baustellenkontrollen lässt sich der Schaden begrenzen. "Erfahrene Bauberater entdecken bei ihren Begehungen während der Bauzeit immerhin durchschnittlich 16 Mängel an einem Schlüsselfertighaus", weiß Thomas Penningh. "Dank systematischer Kontrollen können wir sich abzeichnende Bauschäden in Höhe von durchschnittlich 12.200 Euro rechtzeitig entdecken und so verhindern." Der Bauherr spart dank unabhängiger Bauberatung und laufender Qualitätskontrolle bares Geld.

Immer mehr Bauherren buchen Bauberatung

Wie wichtig solide Bauberatung ist, das spricht sich langsam auch unter Bauherren herum: Wie eine Umfrage im Auftrag des VPB ergab, beauftragen inzwischen immerhin gut 27 Prozent aller Bauherren einen unabhängigen Baubetreuer zur fachlichen Unterstützung beim Bau eines Schlüsselfertighauses. Weitere 25 Prozent kennen das Angebot und erwägen am eigenen Bau die unabhängige Bauberatung. Gründe dafür sind neben der fachlichen Kompetenz der Berater vor allem deren Unabhängigkeit. "Neunzig Prozent der befragten Bauherren legen Wert auf strikt firmen- und produktneutrale Bauberatung", resümiert Verbraucherschützer Penningh.

Bauberatung zahlt sich aus

Eine Bauberatung zahlt sich also aus und sollte für jeden Bauherren, der nervenschonend bauen möchte, selbstverständlich sein. Eine unabhängige Bauberatung prüft alle Angebote von Fertighausfirmen, Schlüsselfertig-Anbietern oder Generalunternehmern noch vor dem Vertragsabschluss. Außerdem wird bei einer Bauberatung jedes Angebot genau analysiert und alle Offerten verglichen. Der Bauberater lässt gegebenenfalls Leistungsbeschreibungen nachbessern, kontrolliert die Kostenauflistungen und sorgt für die genaue Einhaltung des gesetzlich vorgeschriebenen und vertraglich vereinbarten Qualitätsstandards auf der Baustelle.

Bauberatung muss firmen- und produktneutral sein

Eine neutrale Bauberatung hat für den Bauherrn den Vorteil, dass der bestellte Bauexperte ausschließlich die Interessen seines Auftraggebers gegenüber dem Bauunternehmen vertritt. Bauherren sollten daher ihre Bauberater unbedingt selbst beauftragen und auch selbst bezahlen. Wenn die Bauberatung von jemandem durchgeführt wird, der gleichzeitig für den Bauträger oder dessen Zulieferer arbeitet, kann das Ergebnis nicht mehr neutral sein. Ein seriöser Bausachverständiger ist dagegen immer unabhängig.

Bauherren sollten sich noch vor Auftragsvergabe über die Qualifikation der Person, die die Bauberatung durchführen soll, informieren. Nicht jeder qualifizierte Bausachverständige kennt sich auch beim Bau von Ein- oder Zweifamilienhäusern aus. Ein Experte für Gewerbebauten ist beim Bau von Einfamilienhäusern unter Umständen überfordert. Aber auch dem besten Bauexperten kann einmal ein Fehler passieren. Auch dieses Thema sollte man frühzeitig ansprechen. Ein seriöser Bauherrenberater verfügt über eine vom Gesetzgeber vorgeschriebene Berufshaftpflicht und wird sich daher über diese Fragestellung auch nicht wundern.

Übrigens: Der VPB bietet unabhängige Bauberatung und laufende Baubetreuung seit 1976 bundesweit an. Und die Bauherren sind offenbar höchst zufrieden. Eine interne Umfrage zeigt im Detail:

Das schätzen private Bauherren an der VPB-Bauberatung
95,4 Prozent – die bautechnische Erfahrung und Kompetenz der VPB-Bauberater
81,2 Prozent – die strikt firmen- und produktneutrale Bauberatung
98,6 Prozent – die Nähe der Baubetreuer zur Baustelle
93,7 Prozent – die individuelle Baubetreuung und persönliche Ansprache durch die Berater
87 Prozent – die klare Abgrenzung der VPB-Bauberater gegenüber Baufirmen und Investoren
86,4 Prozent – das große Netzwerk mit anderen Fachleuten (Baurechtsanwälte, Wohnmediziner, Innenraumhygieniker, Fachingenieure etc.)
66,3 Prozent – das Gefühl, beim ältesten Bau-Verbraucherschutzverband gut aufgehoben zu sein
59,1 Prozent – das umfangreiche Leistungsangebot bei Bauberatung vor und Baubetreuung während der Bauarbeiten (Neubau-, Altbau-, Energie- und Sanierungsberatung, Barrierefrei bauen, Schadstoffberatung etc.)
54,8 Prozent – die fairen Honorarsätze für Bauberatung
53,7 Prozent – die Anbindung an einen großen Partner, der ausschließlich die Interessen der privaten Bauherren vertritt
44,8 Prozent - die zahlreichen Bauinformationen im Internet
43,6 Prozent – die Betreuung der Mitglieder im Verband

Ergänzende Informationen finden Sie u.U. hier:
Verbraucherverband - Baugutachten - Baubegleitung - Baufachleute - Baubetreuung - Grundstück - Bauinspektion - Nachhaltigkeit im Bau

Die Bauexperten des Verband Privater Bauherren stärken die Position von Bauherren und Immobilienkäufern gegenüber deren Vertragspartnern. Dieses erreichen unsere Bauexperten durch Beratung und Betreuung in allen technischen Fragen des Grunderwerbs, des Kaufs von Alt- und Neubauten und des Bauens ganz allgemein. Seit der Gründung haben unsere regionalen Vertretungen zigtausend Mitglieder betreut. Mit dieser Erfahrung ausgestattet, sehen es die für unsere Mitglieder ausgewählten Bauexperten als ihre wichtigste Aufgabe an, Bauherren und Erwerber von Immobilien vorbeugend zu beraten und so zu betreuen, daß all die möglichen Fehler und Mängel frühzeitig erkannt und beseitigt werden können.

Die Bauberatung der vom VPB ausgewählten Bauexperten umfasst u.a. folgenden Fragen:

Wie sollte ein Bau- oder Kaufvertrag in bautechnischer Hinsicht aussehen?
Wie können Mängel rechtzeitig erkannt und verhindert werden?
Wer kontrolliert fachmännisch den Bauverlauf und die Einhaltung der Termine?
Wurde sauber abgerechnet und sind die Honorarforderungen korrekt?
Wer sorgt für Anerkennung bzw. Abstellung von Gewährleistungsmängeln?
Was ist bei Reparatur, Sanierung oder Unterhaltung zu beachten?
Was ist bei der Renovierung einer Immobilie zu beachten?
Gibt es Schadstoffe im Bau?

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Baugutachter - Bauberater - Baubetreuer - Umbauen - Thermografie - Baubegutachtung - Bausachverständiger - Baufachleute - Verbraucherschutz - Blower-Door-Test - Bauinspektion - Lüften - Verbraucherschutzverband - Nachhaltigkeit - Bauqualität

Der Verband privater Bauherren ist im Grunde ein Netzwerk das aus Baufachleute besteht, die mit ihrem Wissen und ihrer Erfahrung Bauherren beim Erwerb, Erhalt oder Modernisierung Ihrer Immobilien unterstützt. Die Baufachleute des VPB arbeiten dabei produktunabhängig und firmenneutral.

Die Baufachleute beim Verband privater Bauherren sind zumeist studierte Architekten und Bau-Ingenieure, Bausachverständige, Energieberater, Innenraum-Hygieniker und Schadstoff-Experten. Außerdem arbeiten die Baufachleute in den Regionalbüros mit Spezialisten vor Ort wie z.B. Finanzierungsberater, Fördermittel-Spezialisten und Anwälte für Baurecht zusammen.

Neben der hohen Qualifikation, die Grundvoraussetzung für die Auswahl der Baufachleute ist, wird jeder Bauberater des VPB durch Fortbildungsangebote zum wohle seiner Mitglieder weitergebildet. In den letzten Jahren wurden vom VPB Fortbildungen zu den folgenden Themen durchgeführt:

• Energieeinsparverordnung
• Energiepass
• Brandschutzmaßnahmen
• Analyse von Bestandsbauten
• Altbausanierung
• Barrierefrei Bauen
• Schadstoffe in Innnenräumen
• Blower-Door-Tests

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Baugutachter - Verbraucherschutzverband - Bauberater - Grundstück - Bausachverständiger - Energieberatung - Verbraucherverband - Bauvertrag - Bauinspektion - Baukontrolle - Thermografie - Verbraucherschutzbund

Baugutachten können sowohl zu rechtlichen als auch zu tatsächlichen Fragen erstellt werden. Ein Baugutachten ist die begründete Darstellung von Erfahrungssätzen und die Ableitung von Schlussfolgerungen für die tatsächliche Beurteilung eines Geschehens oder Zustands durch einen oder mehrere Bausachverständige. Der Begriff "Baugutachten" ist keine geschützte Bezeichnung und hat daher auch keine besonders herausgehobene prozessrechtliche Bedeutung.

Ein Baugutachten enthält eine im Allgemeinen vertrauenswürdige, weil neutrale Beurteilung eines Sachverhalts im Hinblick auf eine Fragestellung oder ein vorgegebenes Ziel. Wenn ein vom Gericht bestellter Bausachverständiger eine Stellungnahme abgibt, spricht man von einem Gerichtsgutachten. Legt dagegen eine der Prozessparteien eine sachverständige Stellungnahme vor, wird häufig von einem Privatgutachten gesprochen. Unabhängig von der Bezeichnung handelt es sich dabei prozessrechtlich immer um einen Parteivortrag. Daher sind hierfür auch andere Bezeichnungen wie z. B. "Baubegutachtung", "Baubericht" oder "Bauauswertung" gebräuchlich.

Ein Baugutachten kann auch in Form eines Wertgutachtens vorliegen. Hierbei informiert dieses Gutachten über den Wert einer Immobilie. Viele Immobilienbesitzer, die ihre Häuser verkaufen wollen haben nur vage Vorstellungen vom tatsächlichen Wert ihrer Immobilie. Deshalb lassen sich immer mehr Hausbesitzer ein Wertgutachten von einem unabhängigen Bauexperten machen. Das Gutachten erlaubt ihnen, Wert und Zustand der eigenen Immobilie sachlich einzuschätzen.

Diese realistische Einschätzung ist Voraussetzung für den erfolgreichen Verkauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung. Das zeigt langjährige Erfahrung. Überzogene Vorstellungen dagegen schaden: Wer den Wert seines Hauses zu hoch ansetzt, der bleibt in der Regel zunächst darauf sitzen. Und ist das Haus länger auf dem Markt, spricht sich das in der Region unter potenziellen Käufern herum. Viele Interessenten mutmaßen dann, mit dem Haus sei etwas nicht in Ordnung. Die Konsequenz: Der Verkäufer muss den Preis drastisch senken, oft sogar weit unter den eigentlichen Wert, nur um wieder Interessenten anzulocken.

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Der Verband Privater Bauherren (VPB) ist ein Verbraucherverband, der sich ganz dem Bauherrenschutz verschrieben. Unsere unabhängigen, bundesweit tätigen Baugutachter stehen unseren Mitgliedern in fast allen größeren Städten und Regionen zur Verfügung. Der VPB setzt sich bei allen am Bau beteiligten Stellen, in der Politik, in der Wirtschaft und in baujuristischen Kreisen für den Bauherrenschutz ein und betreibt dazu umfangreiche Informations- und Öffentlichkeitsarbeit.

Zum Bauherrenschutz gehört dabei die Beratung und Betreuung unserer Mitglieder in allen Fragen des Grunderwerbs, des Kaufs von Alt- und Neubauten, der Sanierung und des Bauens allgemein. Zu den klassischen Leistungen unserer Baufachleute gehören Beratungen bei den ersten Planung, beim Abschluß der Bau- bzw. Kaufverträge sowie bei der Mängelerkennung und Mängelbeseitigung. Der Bauherrenschutz umfasst nach unserem Verständnis aber auch die Kontrolle des gesamten Bauverlaufs, aller Termine und aller Abrechnungen.

Die vom VPB ausgewählten Bauexperten arbeiten absolut firmen- und produktneutral und sind keinerlei Interessensgruppen verpflichtet. Im VPB-Netzwerk arbeiten ausschließlich freiberuflich tätige Experten. Sie sind eigenverantwortlich tätig und haften persönlich. Die Mitgliedschaft im VPB als Garant für Bauherrenschutz steht allen privaten Bauherren in Deutschland offen.

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Baukontrolle: Nur regelmäßige Baukontrollen schützen vor Pfusch am Bau

Das Thema Pfusch am Bau beschäftigt viele Bauherren. Der Verband Privater Bauherren (VPB) weiß das aus Jahrzehnte langer Erfahrung. Dabei fällt dem VPB aber immer wieder auf: Es sind weniger die echten, schweren Baumängel, die dem Bauherrn das Leben schwer machen, sondern mangelhafte Bau- und Leistungsbeschreibungen sowie fehlende Baukontrolle.

Wer traditionell mit dem Architekten baut, der hat in seinem Planer in der Regel einen qualifizierten Fachberater, der die Interessen seines Auftraggebers auf der Baustelle wahrt, und zwar in allen Phasen des Planens und Bauens. Zu den wichtigsten Architektenleistungen gehört die Baukontrolle. Der Bauherr muss diese Baukontrolle ausdrücklich beauftragen und natürlich auch als Leistung bezahlen.

Planungsprozess kostet Zeit und Mühe

Aber nur die wenigsten Bauherren bauen heute noch selbst, denn es gibt kaum freie Grundstücke. Kommunen verkaufen meist an Investoren, die dann ganze Gebiete schlüsselfertig erschließen. Damit hat die Kommune dann weniger Probleme als mit einzelnen Bauherren. Außerdem haben viele Menschen, die sich ein Haus kaufen möchten, keine klaren Vorstellungen von der Immobilie. Sie sind sich nicht im Klaren über ihre Wünsche und scheuen vor einem langwierigen Planungsprozess mit dem Architekten zurück. Denn der verlangt ihnen viel Engagement ab: Sie müssen sich klar werden über ihre Wünsche und finanziellen Spielräume, sie sind gezwungen, Entscheidungen zu fällen und Zeit dafür zu investieren.

Oft wissen Bauherren auch gar nicht so genau, was sie eigentlich möchten, so die Erfahrung des VPB. Da kommen Angebote für Schlüsselfertigimmobilien gerade recht. Ein Musterhaus ermöglicht erste Eindrücke vom zukünftigen Heim, auch aus der meist übersichtlichen Ausstattungspalette lässt sich schnell das gefällige auswählen. Der Begriff "schlüsselfertig" suggeriert obendrein verlässliche Bezugstermine und gedeckelte Kosten.

Schlüsselfertig ist nicht bezugsfertig!

Das täuscht aber, warnt der VPB. Der Begriff schlüsselfertig ist weder gesetzlich definiert noch geschützt. Wer ein schlüsselfertiges Haus kauft, der unterzeichnet dazu im Vorfeld einen Vertrag. Zu diesem Vertrag gehört ein so genanntes Bau- und Leistungsverzeichnis. Je nachdem, was dort steht, ist das Haus später mehr oder nur weniger fertig. Unterschreibt der Hauskäufer einen lückenhaften Vertrag, in dem beispielsweise keinerlei Hausanschlüsse enthalten sind, dann bekommt er dafür auch nur ein Haus, das noch nicht ans Strom- und Leistungsnetz angeschlossen ist. Das ist zwar ärgerlich, so der Bauherrenschutzverband, aber rechtlich in Ordnung, denn nur, was der Käufer bestellt, das kann er auch beanspruchen. Mehr nicht. Deshalb ist es so wichtig, den Bauvertrag VOR Vertragsabschluss vom versierten Sachverständigen prüfen zu lassen. Er merkt, wenn etwas fehlt. Der angehende Bauherr kann dann entweder nachverhandeln – oder vom Kauf der unfertigen Immobilie Abstand nehmen.

Käufer scheuen Kosten für Vertrags- und Baukontrolle

Viele Bauherren unterlassen diese Prüfung, weil sie die Kosten dafür scheuen. Es wird schon gut gehen, hoffen sie. Dabei halten sich die Kosten für die Vertragskontrolle mit bis zu rund 500 Euro durchaus im Rahmen. Im Gegenzug, so rechnet der VPB, können aber durchschnittlich 25.000 Euro an zusätzlichen Kosten auf den Bauherrn zukommen, wenn er die Vertragskontrolle vorab unterlässt.

An der Baukontrolle sollte niemand sparen!

Ein weiteres Problem ist die Qualität am Bau. Auf einigen Baustellen hat sie merklich nachgelassen. Das liegt aber nach VPB-Beobachtungen nicht nur an der mangelnden Baukontrolle, sondern oft auch am extrem sparsamen Bauherrn. Wer die billigste Firma beauftragt, vielleicht noch über das Internet, der kann keine 1a Qualität erwarten! Vermeiden lässt sich Ärger auf der Baustelle nur durch zweierlei: Die sorgfältige Auswahl seriöser, solventer, möglichst alt eingesessener Unternehmen und die ständige, unabhängige Baukontrolle über alle Planungs- und Bauphasen hinweg. Kluge Bauherren investieren hier, denn eine regelmäßige Baukontrolle, die über alle Phasen der Bauzeit geht, schützt vor Mängeln.

Baukontrolle immer vom Unabhängigen machen lassen!

Beauftragen mit der Baukontrolle sollten Bauherren und Schlüsselfertigkäufer unbedingt einen firmenneutralen Sachverständigen. Nicht geeignet für die Baukontrolle sind beispielsweise die Bauleiter der Schlüsselfertigfirmen. Sie sind zwar in der Regel Architekten und ihr Einsatz auf der Baustelle ist gesetzlich vorgeschrieben, aber sie stehen in Lohn und Brot des Schlüsselfertiganbieters. Da stellt sich automatisch die Frage: Wie objektiv sind solche Baukontrollen? Werden sie auf alle Kleinigkeiten achten – im Sinne des Käufers?

Die Erfahrung zeigt: Nein! Baukontrollen müssen von unabhängigen Sachverständigen durchgeführt werden. Nur so haben Bauherren die Gewähr, dass Mängel nicht nur gefunden, sondern auch beseitigt und nicht "unter den Teppich" gekehrt werden. Mängel entstehen ja in der Regel nicht aus Böswilligkeit, sondern aus Unachtsamkeit, mangelnder Information der Handwerker – oder wenn die Arbeiten mehrerer Firmen ineinander übergehen. Solche Probleme lassen sich nur durch laufende Baukontrolle vermeiden.

Baukontrolle deckt auf: Lässigkeit oder Betrug?

Aber mitunter ist auch Lässigkeit, ja sogar Betrug im Spiel, wenn etwa, ohne den Bauherrn zu informieren, im Bauvertrag zugesagte Baustoffe gegen minderwertigere Ware ausgetauscht werden, andere Güteklassen verbaut und zugesicherte Leistungen einfach weggelassen werden. Wer merkt schon als Laie, ob die Dämmung der Kellerwände wirklich die richtige ist? Wenn erst einmal das Erdreich beigefüllt ist, merkt keiner mehr den Unterschied. Beauftragt der Bauherr aber einen Unabhängigen mit der laufenden Baukontrolle, fliegen solche Dinge auf.

Der Keller ist erfahrungsgemäß ein schwieriges Bauteil. Dabei ist es technisch kein Problem, einen dichten Keller zu bauen. Es kommt allein auf die saubere handwirkliche Ausführung an. Dies zeigt die Erfahrung des Verbands Privater Bauherren. Zentrales Problem beim Keller ist immer die Abdichtung. Jeder Keller, ob als Fertigkeller oder in Ortbeton konstruiert, muss sorgfältig abgedichtet werden. Keine Frage: Das geht nur mit entsprechender Baukontrolle!

Keller braucht laufende Baukontrolle

Fachleute unterscheiden beim Keller zwischen so genannten schwarzen oder weißen Wannen. Das Wort Wanne legt bereits nahe, um was es geht: Der Keller wird wie eine ringsum geschlossene Wanne aus Boden und Seitenwänden konstruiert. Schwarze Wannen werden rundum lückenlos mit schwarzem Bitumen abgedichtet, weiße Wannen bestehen aus wasserundurchlässigem Beton. Fachleute sprechen deshalb auch von WU-Beton. Er ist fast weiß. Schwarze Wannen schützen den Keller vor normaler Feuchtigkeit im Erdreich, etwa nach einem Regenguss. Weiße Wannen sichern Keller in Baugebieten mit erhöhtem Grundwasserspiegel. Beide Verfahren sind technisch erprobt und ausgereift. Warum haben dann trotzdem so viele Hausbesitzer Ärger mit dem Keller?

Der VPB kennt die traurige Antwort aus dem Berufsalltag seiner bundesweit tätigen Bausachverständigen: Mangelnde Qualität und fehlende Baukontrolle! Keller werden oft handwerklich schlecht ausgeführt. Gerade die weißen Wannen müssen äußerst sorgfältig betoniert werden. Nur ständige Baukontrolle während des Betoniervorganges vor Ort sichert die Qualität des wasserundurchlässigen Betons.

Ohne Dämmung keine Energieersparnis

Unverzichtbar ist auch die Dämmung. Der neue Keller muss ringsum mit einer Dämmschicht eingepackt werden, auch von unten her. Weil heute viele Keller ohne Fundamente betoniert werden, direkt auf die Bodenplatte, ist das auch kein großes Problem. Unter die Bodenplatte kommt zunächst die Dämmung, anschließend werden die Wände von außen gedämmt und die Dämmplatten von Boden und Wänden nahtlos miteinander verbunden. Schon ist der Keller rundum warm verpackt, ohne Kältebrücken. Auch der Bitumenanstrich muss lückenlos und ohne Fehlstellen aufgebracht werden, sonst werden die Kellerräume später schnell feucht. Allerdings zeigt auch hier die Erfahrung des VPB – nichts klappt perfekt ohne die laufende Baukontrolle.

Auch nach dem Einzug ist regelmäßige Baukontrolle sinnvoll

Auch nicht vernachlässigen dürfen Hauseigentümer die regelmäßige Kontrolle des Kellers nach dem Einzug. Neben dem sorgfältigen Lüften der Kellerräume sollten die Wände des unteren Geschosses regelmäßig begutachtet werden. Spätestes alle drei Jahre, so raten VPB-Fachleute, ist ein Check vom Experten sinnvoll, müssen Kellerwände auf Risse und Feuchteschäden hin untersucht werden.

Was für den Keller gilt, das gilt selbstverständlich für das gesamte Haus und die Haustechnik: Sowohl während der Bauzeit, als auch später ist die laufende Baukontrolle nötig, um Mängeln vorzubeugen, sie rechtzeitig zu entdecken und ihre Beseitigung zu gewährleisten.

Luftdichtigkeit Hauptproblem im Neubau

Wer heute neu baut, der muss grundsätzlich ein Niedrigenergiehaus planen. Das schreibt die Energieeinsparverordnung (EnEV) vor. Die Luftdichtigkeit spielt dabei eine zentrale Rolle. Energie lässt sich nämlich nur sparen, wenn das Haus keine Wärme verliert. Aber allein durch Fugen an Fenstern und Türen, vor allem aber über das Dach, geht ein Großteil der Energie im Haus verloren. Deshalb müssen alle Anschlüsse und Fugen am Neubau sorgfältig abgedichtet werden. Technisch ist das kein Problem, vorausgesetzt, die Handwerksfirmen arbeiten sorgfältig und genau nach Vorschrift. Ob sie das auch wirklich immer tun, lässt sich prüfen, einmal durch ständige Baukontrolle während der Bauzeit und zum anderen durch den so genannten Blower-Door-Test. Er offenbart schnell alle Energielecks und Pfusch beim Abdichten. Der Verband Privater Bauherren empfiehlt ihn allen Bauherren.

Baukontrolle bis zur Abnahme

Vor dem Einzug ins eigene Haus steht die Bauabnahme. Das ist der wichtigste Rechtsakt nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags. Der VPB rät allen Bauherren grundsätzlich zur formellen Bauabnahme. Der Bauherr sollte sich auf keinen Fall auf irgendwelche nur schriftlichen Bauabnahmen einlassen, sondern stets auf einem offiziellen Termin auf der Baustelle bestehen. Dabei ist es sinnvoll, den eigenen Bausachverständigen mitzubringen, denn der Fachmann sieht mehr als der Laie.

Weil am Tag der offiziellen Bauabnahme meist gar keine Zeit bleibt, um das gesamte Haus wirklich genau zu prüfen, hat es sich bewährt, die Immobilie vor der Bauabnahme noch einmal einer gründlichen Baukontrolle zu unterziehen. Allein mit seinem Bauherrn misst der Sachverständige Türen nach, prüft Anschlüsse, schaut, ob Böden eben und Wände gerade sind. Alle gefundenen Mängel werden notiert und anschließend beim offiziellen Abnahmetermin ins Protokoll geschrieben. So ist der Bauherr vor bösen Überraschungen sicher.

Erfahrungsgemäß kommen beim offiziellen Abnahmetermin viele Mängel ans Tageslicht und damit auch ins Protokoll; selten wird ein Bau auf Anhieb komplett abgenommen. Normalerweise vereinbaren die Parteien einen weiteren Abnahmetermin, bis zu dem alle Mängel beseitigt sein müssen. Auch zu diesem zweiten Termin sollte der Bauherr unbedingt seinen Sachverständigen mitnehmen, damit der beurteilt, ob die Schäden tatsächlich ordnungsgemäß behoben wurden. Auch hier ist also zum Abschluss noch einmal eine gründliche Baukontrolle sinnvoll.

Baukontrolle in der Gewährleistung

Auch bei größtmöglicher Sorgfalt zeigen sich manche Mängel erst einige Zeit nach dem Einzug. Damit der Hausbesitzer dann nicht auf seinem Schaden sitzen bleibt, hat der Gesetzgeber dem privaten Bauherrn Gewährleistungsfristen von fünf Jahren eingeräumt. Innerhalb dieser Zeit muss der Bauunternehmer eventuelle Schäden auf eigene Kosten nachbessern. Dazu muss der Hausbesitzer den Schaden allerdings erst einmal als solchen erkennen. Der VPB rät deshalb zu regelmäßiger Baukontrolle auch in der Gewährleistungszeit. Vor allem kurz vor Ablauf der Gewährleistungsfrist sollte jedes Haus noch einmal genau inspiziert werden, um eventuelle Mängel noch während der Garantiephase beseitigen zu lassen. Selbstverständlich übernimmt jeder VPB-Sachverständige diese Baukontrolle.

Ergänzende Informationen finden Sie u.U. hier:
Baugutachter - Baufachleute - Verbraucherschutzbund - Bauvertrag - Thermografie - Blower-Door-Test - Bauberater - Baubetreuung - Bausachverständiger - Verbraucherverband - Energieberatung - Nachhaltigkeit - Grundstück - Pfusch am Bau

Ausgezeichnet:
Baulücke individuell geplant

Nicht von der Stange kommt dieses Haus auf dem ehemaligen Grenzstreifen in Berlin, das mit dem ersten Preis des HÄUSER-AWARD 2010 ausgezeichnet wurde. Der VPB schreibt gemeinsam mit der Zeitschrift HÄUSER seit Jahren den HÄUSER-AWARD aus und prämiert dabei jeweils wegweisende Architektur privater Bauherren. Der VPB-Vorsitzende Thomas Penningh ist Mitglied der Jury.

Das ungewöhnliche Reihenhaus gehört der Architektenfamilie Ludloff, die es zum Wohnen und Arbeiten gleichermaßen nutzt. Das Reihenhaus erhebt sich über einem Beton-Plateau, das die Übergangszone zwischen öffentlichem und privatem Raum prägt. Gebürstete und mit Eisenoxid behandelte Fichtenholzbretter schmücken die anthrazitfarbene Straßenfront. Teile der Holzfassade ziehen sich ins Gebäude hinein und werden dort zum Möbelstück. Die Betondecken wurden überall im Rohzustand belassen. Sie prägen zusammen mit den kräftigen Farben der Linoleumböden und Wände das Innere. Das Haus ist ein gutes Beispiel für verdichtetes Bauen.

Architekten: Ludloff + Ludloff Architekten, Bernauer Straße 5d, Berlin, www.ludloffludloff.de
Wohnfläche: 215 m²
Grundstücksgröße: 160 m²
Ort: Berlin
Baukosten: 320.000 Euro
Bauweise: Stahlbetonskelettbauweise
Fassade: hochgedämmte Holzständerwand (Norden), Pfostenriegelfassade (Süden)
Dach: begrüntes Flachdach
Raumhöhe: 3,18 m (EG), 2,64 m (UG, 1. und 2. OG)
Decken- und Wandoberfläche: Putz, Sichtbeton
Fußboden: Estrich, Linoleum, Holzdielen
Jahresheizwärmebedarf (Qh): 73 kWh/m²a
Jahresprimärenergiebedarf (Qp): 23,7 kWh/m²a
Spezifischer Transmissionswärmeverlust (HT-Wert): 0,38 W/m²K

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Bauberatung - Pfusch am Bau - Baubegleitung - Baubegutachtung - Bauabnahme - Thermografie - Verbraucherverband

Individuelle Beratung durch erfahrene Bausachverständige schützt Bauherren

Wer bauen oder ein Haus neu kaufen möchte, der braucht dazu neben viel Geld auch Zeit, extrem starke Nerven – und seriöse Ratgeber, am besten einen unabhängigen Bausachverständigen. Denn Bauen ist ein komplexes Geschäft, in dem mit zunehmend harten Bandagen um immer kleinere Gewinnmargen gekämpft wird, so die Erfahrung des Verbands Privater Bauherren (VPB). Auf der Strecke bleibt dabei häufig der private Bauherr, der sich blauäugig auf Hochglanz-Werbung von Schlüsselfertiganbietern verlässt, die sich in der Regel später als leere Versprechungen erweisen. Das Problem dabei: Der Bauherr ist Laie und baut nur einmal im Leben. Ihm gegenüber steht der Profi, ein ausgefuchster Vertragspartner, der seine Interessen zu schützen weiß.

"Bausachverständiger" kein geschützter Beruf
Um private Bauherren vor solchen Reinfällen zu bewahren, bemühen sich inzwischen zahlreiche Helfer aus unterschiedlichsten Professionen um die Klientel. Viele nennen sich "Bausachverständige", aber längst nicht jeder ist auch ein Bausachverständiger. Die Bezeichnung "Sachverständiger" oder "Bausachverständiger" ist nämlich gesetzlich nicht geschützt. Jeder darf sich "Sachverständiger", "Bausachverständiger" und "Baugutachter" nennen.

Die Spreu vom Weizen trennen

Woran also erkennt der Bauherr den Helfer mit wahrem Sachverstand, den "echten" Bausachverständigen? Der VPB rät dazu: Grundsätzlich sollte jeder Bauherr, der einen Berater beauftragt, strikt auf individueller Behandlung bestehen. Ein seriöser Bausachverständiger beurteilt beispielsweise eine Immobilie nie nach standardisierten Checklisten oder vom Schreibtisch aus, sondern er begutachtet das Gebäude persönlich und prüft die Substanz vor Ort. Dabei analysiert der Bausachverständige Konstruktion, Zustand, Sanierungsstau, auch Haustechnik und eventuelle Bauschäden und macht dem Kaufinteressenten oder Hausbesitzer danach detaillierte und auf die Immobilie abgestimmte Sanierungsvorschläge. Dabei bezieht der Bausachverständige selbstverständlich die individuellen Wünsche und Budgetvorstellungen des Bauherren bzw. des Grundstück- und Hauskäufers in sein Gutachten ein.

Möchte der Bauherr Rat bei Bau oder Kauf eines neuen Objekts, dann prüft der Bausachverständige zunächst immer alle Pläne und den Bauvertrag mit den dazugehörigen Bau- und Leistungsverzeichnissen. Er weist seinen Auftraggeber auf Vertragslücken hin und unterstützt ihn auf Wunsch bei der Nachverhandlung mit dem Anbieter.

Seriöse Bausachverständige arbeiten firmen- und produktneutral
Während der Bauzeit kontrolliert der Bausachverständige die Fortschritte auf der Baustelle in regelmäßigen Abständen und die Qualität der Arbeit. Seriöse Bausachverständige arbeiten strikt firmen- und produktneutral, sind wirtschaftlich unabhängig von Lieferanten, Unternehmern, Architekten, Fachplanern, Baufinanzberatern oder Maklern. Ein guter Bausachverständiger weist stets auch auf mögliche Interessenkonflikte hin und nimmt nur Aufträge an, die ihn oder seinen Kunden nicht in Konflikte bringen.

Seriöse Bausachverständige nehmen im Übrigen auch keine Provisionen an. Ihr Honorar bezahlt immer der Bauherr, der auch ihr Auftraggeber ist. Darauf, so rät der VPB, sollten Bauherren bei der Auswahl "ihres" Bausachverständigen besonders achten, denn der eine oder andere "Sachverständige", nimmt es damit nicht so genau und steht gleichzeitig noch auf der Lohnliste eines Schlüsselfertiganbieters oder Finanzdienstleisters.

Das Honorar eines Bausachverständigen richtet sich nach seinem Aufwand und wird in der Regel nach Stunden abgerechnet. Selbstverständlich ist ein komplexes Gutachten vom Bausachverständigen teurer als eine mündliche Beratung vor Ort.

Bausachverständiger macht Beratung zur "Chefsache"

Seriöse Bausachverständige sind qualifizierte Fachleute, die sich an ihre Berufs- oder Standesordnung halten. Sie absolvieren regelmäßig Fortbildungslehrgänge und ziehen bei komplexen Sachverhalten weitere unabhängige Berater aus anderen Fachgebieten hinzu – immer, damit der Bauherr optimal beraten wird. Trotzdem ist beim individuell beratenden Bausachverständigen die Betreuung der Bauherren immer "Chefsache" und bleibt in einer Hand. Der Bauherr wird also nicht willkürlich von einem zum nächsten weitergereicht. Auch seine Daten und persönlichen Wünsche werden vertraulich behandelt und nicht in Datenbanken gespeichert oder gar an Baufirmen, Finanzdienstleister und Immobilienmakler weitergegeben. Beim Bauen geht es um viel Geld: Der seriöse Bauberater hilft seinem Bauherrn dabei, in angemessener Zeit und zum vereinbarten Preis ein mängelfreies Haus seiner Wahl zu bekommen, erläutert der VPB.

Ab wann braucht der Käufer einen Bausachverständigen?

Wer eine Bestandsimmobilie kaufen möchte und ein konkretes Objekt im Blick hat, der sollte sich möglichst bald einen Sachverständigen zur Unterstützung holen. Ohne Unterstützung des Sachverständigen können Laien zunächst bereits folgende Fragen klären:

• Wie ist der Allgemeinzustand des Hauses?
• Eignet sich die Lage für mich? Stimmt die Nähe zu Arbeitsplatz, Schule, Nahversorgung, öffentlichen Verkehrsmitteln, die verkehrstechnische Anbindung, wie steht es mit Immissionen in der Umgebung etc.?
• Stimmt die Lage des Objekts auf dem Grundstück (Besonnung, Beschattung z.B. wenn Einbau Solaranlage geplant)?
• Sind Zuschnitt und Raumgrößen für die Familie passend?
• Können eigene Ideen verwirklicht werden (z.B. Wintergartenanbau, Anfrage beim Bauamt)?
• Gefallen Ausstattung und Materialien (wenn ja, wird Renovierung preiswerter)?
• Sind alle Pläne und Unterlagen für das Haus vorhanden?
• Ist die Immobilie ordentlich im Grundbuch eingetragen (sind Wegerechte oder Baulasten vermerkt)?
• Ist das Haus vom Verkäufer auch bezahlt oder liegen noch Hypotheken auf der Immobilie?
• Ist das Haus in allen Teilen baurechtlich genehmigt?
• Existiert ein Energieausweis bzw. EnEV-Nachweis?
• Wurde das Haus laufend gewartet? Gab es bisher Schäden?
• Wie sieht mein Kostenrahmen aus?
• Mit welchen Kosten und Nebenkosten muss ich rechnen (dazu: Download VPB-Ratgeber "Nebenkosten Hauskauf und -unterhaltung")
• Habe ich einen finanziellen Puffer für Unvorhergesehenes?
• Zunächst gilt also: Das Haus muss 1. gefallen, 2. passen und 3. finanzierbar sein.

Bausachverständiger klärt auch Nachrüstpflichten

Tritt der Kaufinteressent dem Erwerb näher, dann sollte der Bausachverständige eigentlich immer zugezogen werden. Nur ein Bausachverständiger kann die Substanz und die Haustechnik einschätzen und sagen, wo Renovierungsbedarf besteht und welche Nachrüstpflichten und Sanierungsmaßnahmen auf den Käufer zukommen – und was das alles kostet.

Der Bausachverständige geht dabei folgendermaßen vor: Zunächst prüft er, ob Schäden vorhanden sind und ob es einen Wartungsstau gibt, sprich, der Bausachverständige begutachtet den Zustand der Immobilie nach Sichtkontrolle. Entdeckt er etwas, zum Beispiel Feuchte im Keller, Befall an Holzbauteilen, Schimmel, verdächtige Baustoffe, Schadstoffe, Holzschutzmittel und dergleichen, benennt der Bausachverständige den Schaden oder den Verdacht und weist dann auf erforderliche Maßnahmen hin wie etwa Probennahmen für Laboruntersuchungen oder Raumluftmessungen.

Der Bausachverständige prüft auch den energetischen Zustand der Immobilie, den Zustand von Fenster, Dämmung, Heiztechnik. Er klärt, welche Nachrüstpflichten der Käufer erfüllen muss und welche Sanierungsmaßnahmen auf ihn zukommen. Wünscht der Käufer Umbauten, klärt der Bausachverständige, ob die Statik die gewünschten Änderungen zulässt beziehungsweise mit welchem Aufwand sie verbunden sind.

Der Bausachverständige kennt die Kosten

Auch zu den Kosten kann der Bausachverständige erste Angaben machen, die er später auch konkretisieren kann. Er kennt nicht nur die Preise für Wärmedämm- und Heizsysteme, sondern weiß auch, was eventuell nötige Genehmigungen kosten oder die Energieberechnung, oder wie und wann sich der Einsatz erneuerbarer Energien amortisiert. Nach der Begehung mit dem Bausachverständigen weiß der Kaufinteressent, ob die Immobilie in seinen Kostenrahmen passen könnte. Er kann dann mit seinem Bausachverständigen Chancen und Risiken für den Kauf abwägen. Ist die Substanz gut und hat sich der Kaufinteressent dann für den Kauf entschieden, sollten noch mal alle erforderlichen Maßnahmen und ihre Kosten geprüft werden. Hierbei sind dann auch die persönlichen Wünsche, wie Badausstattung, Küche, realistisch zu berücksichtigen.

Wo finden Bausachverständige die häufigsten Probleme?

Die häufigsten Schäden bei Altbauten finden Bausachverständige im Keller, speziell Feuchteschäden im Keller, das Versagen der horizontalen und vertikalen Abdichtung. Die Sanierung ist aufwendig und kostenintensiv. Besonders häufig ist auch Feuchte im Bereich der Kelleraußentreppen. Häufig finden Bausachverständige auch Feuchteschäden im Heizungsraum – oft nach Wasserschäden. Ein weiterer Punkt sind Holzfenster. Sie sind oft falsch eingebaut, in Teilen durchfeuchtet und entsprechend verrottet. Oft müssen sie insgesamt auch ausgetauscht werden. Das kommt teuer, weiß der Bausachverständige.

Bausachverständige kennen Probleme im Dachbereich

Weitere Probleme und Schäden finden Bausachverständige im Dachstuhl. Dort ist oft die Wärmedämmung fehlerhaft eingebaut. Bausachverständige stellen auch regelmäßig Wärmebrücken fest. Vielfach fehlt die Dampfbremse, oder sie ist beschädigt, beziehungsweise verrottet. Schimmelpilzbefall im Fensterbereich ist vor allem bei älteren Eigentümern keine Seltenheit; viele Senioren scheuen sich, regelmäßig kräftig zu lüften, aus Sorge, Energie zu vergeuden.

Auch Schornsteine, so wissen erfahrene Bausachverständige, versotten im Laufe der Jahrzehnte. Sie sind dann für den Betrieb mit Kaminöfen nicht mehr geeignet und müssen saniert werden.

Bausachverständige begutachten auch Elektroinstallationen

Bei Vorkriegshäusern, so die Erfahrung versierter Bausachverständiger, sind in der Regel die Elektroinstallationen mit ihren 2-adrigen Leitungen veraltet und müssen saniert werden. Das ist aufwändig und teuer, vor allem wegen der erforderlichen zusätzlichen Nebenarbeiten von Putzern und Malern. Entspricht die Heizung nicht mehr den gesetzlichen Anforderungen, dann muss sie bei einem Eigentümerwechsel erneuert werden. Auch das ist eine teure Maßnahme. Hinzu kommen noch die Nachrüstpflichten bei Eigentümerwechsel, an die die Bausachverständigen erinnern: Leitungen müssen gedämmt werden, auch die Dachbodendecke zwischen Obergeschoss und nicht ausgebautem Spitzboden.

Außen beobachten Bausachverständige vor allem Putzschäden im Sockelbereich, weil dort oft kein Spitzwasserschutz vorhanden ist, insbesondere auch bei Terrassentüren. Ältere Wärmedämmverbundsysteme haben vielfach Risse, verursacht durch mangelhafte Anschlüsse. Am Dach bereiten oft die Anschlüsse (Metallverwahrungen) an Gauben und Schornsteinen durch Undichtigkeiten Probleme. Die Folge sind Feuchteschäden im Spitzboden, wissen erfahrene Bausachverständige.

Ein Bausachverständiger weiß, ob Risse harmlos sind

Neben dem Erkennen von Schäden ist für den Kaufinteressenten ja auch deren Beurteilung wichtig. Der Bausachverständige kann ihm in der Regel sagen, ob Risse harmlos sind oder nicht. Lage, Verlauf, Breite und Tiefe geben hier erste Aufschlüsse. Hilfreich ist es immer auch, wenn noch Ausführungszeichnungen und die Statik des Hauses vorhanden sind. Je nach Ergebnis muss der Riss dann mehr oder weniger aufwändig, sprich teuer, saniert werden.

Bei Bedarf empfiehlt ein Bausachverständiger Schadstoffprüfungen

Auch bei Feuchteschäden ist die Ursachenermittlung wichtig für die Beurteilung der Folgekosten. Dazu sind häufig Feuchtemessungen nötig, die der Baugutachter macht. Auch Schimmelschäden sind nicht gleich Schimmelschäden. Der Bausachverständige weiß, welche weiteren Untersuchungen gegebenenfalls nötig sind und kann diese – bei ernsthaftem Kaufinteresse – dann auch veranlassen. Das ist auch dringend geboten, denn Schimmelsanierung kann sehr teuer werden. Der Bausachverständige weiß auch, dass bei älteren Fertighäusern Schadstoffprüfungen sinnvoll sind. Er kann die Raumluftmessung auf bestimmte Schadstoffe veranlassen und Sanierungsempfehlungen geben.

Bausachverständiger stellt Modernisierungsfahrplan auf

Bei vielen Altbauten ist eine Modernisierung oder Sanierung notwendig. Dazu muss der Bausachverständige im Vorfeld einen Fahrplan aufstellen, in dem alle Maßnahmen aufgelistet sind, die, die am besten im unbewohnten Haus durchgeführt werden und die, für die auch später noch Zeit ist. Der Fahrplan mit Kostenplanung ermöglicht bereits eine Finanzierungsplanung.

Erfahrene Bausachverständige raten dazu, zunächst immer den persönlichen Kostenrahmen festzulegen: Was kann ich überhaupt finanzieren? Dabei sollten Bauherren auch Sicherheitspuffer mit einbeziehen. Das Grobkonzept sieht dann so aus: Sanierungen von Schäden werden immer zuerst erledigt. Danach kommen die energetische Sanierung, dann die Umbauten, dann die Renovierung.

Wichtig ist es, als erstes ein Gesamtkonzept erstellen zu lassen, und zwar von einem Bausachverständigen, Architekten oder Ingenieur mit Erfahrung im Sanierungsbereich – nicht vom Handwerker, der mag fachlich gut sein, betrachtet aber immer nur sein eigenes Gewerk und nicht das Gesamtgefüge der Immobilie. Bei der Sanierungsplanung müssen aber alle baukonstruktiven und bauphysikalischen Aspekte beachtet werden. Ein Sanierungsgutachten hat auch den Vorteil, dass dabei ein Zeitplan zum stufenweisen Sanieren über fünf bis zehn Jahre erarbeitet werden kann. Anhand dieses Sanierungsplanes kann der Hausbesitzer dann Zug um Zug, in bauphysikalisch korrekter Reihenfolge und in finanziell erträglichen Etappen sanieren. Die Reihenfolge ist wichtig! Und die Abstimmung der Planungsschritte im Gesamtzusammenhang. Wer nur wahllos Einzelmaßnahmen durchführt, die nicht aufeinander abgestimmt sind, der muss mit Schäden rechnen! Und die Sanierung der Sanierung ist erfahrungsgemäß besonders teuer.

Noch ein Rat für Ungeduldige: Passen die Rahmenbedingungen nicht, besser vom Kauf Abstand nehmen! Die VPB-Bauexperten haben die Erfahrung gemacht: Kaufinteressenten finden in der Regel nach zwei oder drei Objekten ihr "Haus". Käufer sollten also auch ein bisschen Geduld mitbringen!

Ergänzende Informationen finden Sie u.U. hier:
Baugutachter - Bauberater - Baubetreuer - Verbraucherverband - Baufachleute - Pfusch am Bau - Thermografie - Blower-Door-Test - Verbraucherschutz - Bauinspektion - Verbraucherschutzverband

Inhalt folgt

Mit dem Differenzdruck-Messverfahren (auch: Blower-Door-Test) wird die Luftdichtheit eines Gebäudes gemessen. Das Verfahren dient dazu, Leckagen in der Gebäudehülle aufzuspüren und die Luftwechselrate zu bestimmen. Durch die Druckdifferenzen wird eine konstante Windlast auf das zu messende Gebäude simuliert. Das Ziel eines jeden Bauvorhaben sollte es sein, eine optimale Wohnbehaglichkeit zu erreichen und die dafür eingesetzte Energie zu minimieren.
Dazu ist es notwendig, eine relativ luftdichte Außenhülle an jedem Gebäude zu schaffen. In der deutschen DIN 4108, Teil 7 etwa wird der „Einbau einer luftundurchlässigen Schicht über die gesamte Fläche“ gefordert. Genormt ist das Differenzdruckverfahren in der ISO 9972:1996 und der darauf aufbauenden EN 13829 Wärmetechnisches Verhalten von Gebäuden – Bestimmung der Luftdurchlässigkeit von Gebäuden. Differenzdruckverfahren, dt. Übernahme DIN EN 13829:2009-11.

Durch einen Ventilator mit kalibrierter Messblende für den geförderten Volumenstrom wird Luft in das zu untersuchende Gebäude gedrückt oder herausgesaugt. Der drehzahlgeregelte Ventilator wird so eingestellt, dass zum Umgebungsdruck eine Druckdifferenz von 50 Pa (Pascal) entsteht. Druckdifferenzen entstehen auch natürlich, wenn z. B. Wind weht. Bei einer Windstärke 5 ist diese Druckdifferenz ebenfalls etwa 50 Pa. Der Ventilator wird mittels eines verstellbaren Metallrahmens, der von einer luftundurchlässigen Plane umgeben ist, in eine Tür- oder Fensteröffnung eingesetzt. Dabei drückt sich der Rahmen über Gummidichtungen im Tür- oder Fensterrahmen fest. Durch die Messung in einer Tür kam der Name Blower-Door-Test (deutsch: Gebläse-Tür-Messung) zustande.

Die Tür oder das Fenster, in der die Messeinrichtung eingesetzt wird, kann dann natürlich nicht mit gemessen werden. Da es oft sehr wichtig ist, auch die meist großen Haustüren mit zu messen, kann für den Einbau des Blower Door- Gerätes auch z. B. eine Balkontür verwendet werden. Messinstrumente bestimmen die Druckdifferenzen, welche das Gebläse erzeugt und die Luftmengen, die der Ventilator transportiert. Die Drehzahl des Ventilators wird so geregelt, dass sich ein bestimmter Druck zwischen Außen- und Innenraum aufbaut. Dabei muss er bei der Unterdruckmessung soviel Luft nach außen befördern, wie durch die vorhandenen Leckstellen in das Gebäude eindringt. Der gemessene Luftstrom wird durch das Volumen des Gebäudes geteilt. Diesen Wert, die Luftwechselrate n50, kann man nun mit anderen Gebäuden und Normen vergleichen. Das Blower Door Verfahren bietet die Möglichkeit:

• Lage und Stärke der Undichtigkeiten zu bestimmen (qualitativ)
• Luftstrom (V50 in m³/h) durch die Summe aller Leckagen bei einem Prüfdruck von 50 Pa (quantitativ) zu ermitteln
• Stündliche Luftwechselrate (V50 / V Raum = n50) bei 50 Pa zu messen

Der Blower-Door-Test gliedert sich in drei Phasen:

In der ersten Phase wird ein konstanter Unterdruck von 50 Pa oder etwas höher erzeugt und aufrechterhalten. Während dieser Phase wird die Gebäudehüllfläche nach Leckagen (undichte Stellen) abgesucht, an denen Luft unerwünscht hereinströmt. Bei der späteren Nutzung des Gebäudes sind die Leckagen Stellen, an denen Luft und damit Wärme entweicht. Größere Fehlstellen lassen sich bereits mit der Hand erfühlen, für kleinere benutzt man Rauchspender (Rauchmaschinen) oder Luftgeschwindigkeitsmesser. Die genauesten Messungen der Luftleckagen sind mittels Infrarotkamera möglich. Auch die Nachweisführungen der undichten Bereiche werden durch die Infrarotbilder sehr exakt und anschaulich wiedergegeben. Somit ist eine gezielte Nachbesserung der Undichtigkeiten von Gebäuden möglich.

In der zweiten Phase wird ein Unterdruck aufgebaut, wobei man mit kleinen Drücken (10 bis 30 Pa) beginnt und schrittweise (z. B. in 5 bis 10 Pa-Schritten) bis auf den Enddruck (60 bis 100 Pa) erhöht. Bei jedem Schritt wird der jeweilige Luftvolumenstrom in Abhängigkeit von dem Gebäudedruck gemessen und protokolliert.

In der dritten Phase wird ein Überdruck erzeugt und die Messung wird analog zur Unterdruckmessung wiederholt. Für eine Blower Door Untersuchung an einem Einfamilienhaus vor Ort muss eine Zeit von ungefähr 3 Stunden veranschlagt werden. Nach Abschluss der Messungen und der eingehaltenen Luftwechselrate bekommt der Hausbesitzer ein Zertifikat über die Qualität der gemessenen Gebäudehülle. Blower Door ist Qualitätssicherung am Bau.

Ergänzende Informationen finden Sie u.U. hier:
Baugutachter - Bauberater - Baubetreuer - Baubegutachtung - Bausachverständiger - Baufachleute - Verbraucherschutz - Bauinspektion - Pfusch am Bau - Thermografie - Lüften - Energieberatung

VPB rät zur Energieberatung im Neu- und im Altbau

Bauherren und Hausbesitzer wollen Energie sparen! Das ist vernünftig – und sogar gesetzlich vorgeschrieben. Wer heute neu baut oder ein altes Haus saniert, der muss hohe Energiesparpotenziale einplanen und erneuerbare Energien nutzen. Die energetischen Konzepte für den Neubau oder die Sanierung des Altbaus sind vielfältig. Sie sollten individuell geplant und auf das jeweilige Objekt abgestimmt werden. Eine einzige, für alle Immobilien passende Ideallösung gibt es nicht, so wissen die Experten des Verbands Privater Bauherren (VPB). Ohne Energieberatung geht das nicht!

Neubau und Altbau unterscheiden sich erheblich. Während der Bauherr weitgehend freie Wahl hat wie er die Vorgaben der Energieeinsparverordnung erfüllt, muss der sanierungswillige Altbaubesitzer die zum bauphysikalischen Gefüge seines Hauses passende Lösung suchen. Denn wenn er falsch saniert, holt er sich unter Umstände erhebliche Schäden ins Haus.

Am Anfang immer Energieberatung

Erster sinnvoller Schritt ist deshalb immer die Energieberatung mit einem fundierten Energie- und Sanierungsgutachten. Erarbeiten sollte das ein unabhängiger Bausachverständiger und ausgewiesener Energieberater, der firmen- und produktneutral berät und kein kommerzielles Interesse am Verkauf eines bestimmten Produktes hat.

Der Energieberater berechnet Energieeinsparpotenziale und klärt, welche Baustoffe in Frage kommen, in welcher Reihenfolge die Arbeiten erledigt werden müssen und was diese im Einzelnen kosten. Ausgestattet mit dem Ergebnis dieser Energieberatung und detaillierten Vorgaben kann der Hausbesitzer die Sanierung dann systematisch angehen, einzelne Positionen beim örtlichen Handwerk ausschreiben und die Sanierung gegebenenfalls im Laufe mehrerer Jahre in finanziell überschaubaren Etappen absolvieren. Unabhängige Energieberatung ist wichtig.

Das, so wissen die VPB-Experten ist der richtige Weg. Allerdings gehen die meisten Hausbesitzer heute noch anders vor. Sie verzichten auf die fundierte Energieberatung und wenden sich meist zunächst an den Fassadenbauer und bitten ihn um ein Angebot zur Fassadendämmung. Das bleibt dann aber selten unter 20.000 Euro, denn zum eigentlichen Dämmstoff kommen weitere Kosten, wie Gerüst, Putz, Farbe und Arbeitszeit für Unvorhergesehenes, wie auch die Kosten für die Gebäudesockelanbindung zum Erdreich, Fenster- oder und Türanschlüsse und vieles mehr.

Wenn ein Haus eine neue Hülle bekommt, dann müssen auch viele Baudetails verändert werden: Die Fensterbänke müssen ersetzt werden, Geländer am Balkon, Treppenhandläufe am Eingang, Briefkästen, Sprechanlagen, Schalter und Leuchten müssen abmontiert und auf der neuen Hülle wieder sicher befestigt werden. In den meisten Fällen ist es außerdem mit der Fassadendämmung alleine nicht getan. Zusätzliche Maßnahmen, wie Dachdämmung, eventuell sogar mit Eingriffen in die Konstruktion, Fensteraustausch und dergleichen kosten vor allem Zeit und Geld. Die Kosten einer so umfassenden energetischen Sanierung bewegen sich dann zwischen 70.000 und 150.000 Euro. Angesichts solcher Summen sollte man auf Energieberatung nicht verzichten!

Energieberatung offenbart Potenziale

Solche Investitionen lohnen sich in der Regel nur für junge Menschen, die noch lange in ihrer Immobilie wohnen. Ältere Hausbesitzer investieren zurückhaltender, sie wollen ihr Erspartes nicht in ein altes Haus stecken, das sie vielleicht in wenigen Jahren gegen eine Seniorenresidenz tauschen. Außerdem ist die Fassadendämmung nicht immer das Optimum für das in Frage kommende Haus, geben Energieberater und Bausachverständige zu bedenken. Es muss auch nicht immer die große, teure Lösung sein, wenn es ans Energiesparen geht. Beim Altbau lassen sich viele Bauteile optimieren. Das reicht vom hydraulischen Abgleich über den Einbau einer neuen Pumpe, den Austausch des Brenners oder auch die Modernisierung der Fußbodenheizung, die nicht länger mit fossilen Brennstoffen betrieben wird, sondern beispielsweise mit Geothermie aus dem Flächenkollektor unter der Rasenfläche im Garten. Jedes Haus hat sein Potenzial und seine Besonderheiten. Aber das erfährt nur, wer sich im Vorfeld für eine umfassende Energieberatung entscheidet.

Energieberatung mit Umbauplanungen koordinieren

Sinnvoll ist unabhängige Bauberatung im Altbau auch deshalb, weil die meisten Hausbesitzer nicht nur Energieberatung brauchen, sondern auch parallel zur energetischen Sanierung umbauen möchten, etwa einen Wintergarten anbauen, das Dach ausbauen oder anheben, vielleicht Wände versetzen. Diese Umbauten müssen natürlich von Anfang an ins energetische Konzept einbezogen, berechnet und geplant werden. Außerdem weiß der Sachverständige, welche Zuschüsse der Bauherr für seine Sanierungsmaßnahmen bekommen kann. Er hilft beim Antrag und bescheinigt die ordnungsgemäße Durchführung der Sanierung. Das ist wichtig, denn die meisten Programme schreiben inzwischen diese unabhängige Sachverständigenkontrolle vor– und bezuschussen sie sogar.

Energieberatung im Neubau unentbehrlich

Problem und Chance: Beim Energiesparen im Neubau herrscht Wahlfreiheit. Wer neu baut, der kann sich weitgehend frei entscheiden, wie er Energie einsparen will, entweder durch den Einsatz regenerativer Energien, durch moderne Anlagentechnik, durch hervorragende Dämmung oder durch einen Mix aus mehreren dieser Möglichkeiten. Die Energieeinsparverordnung lässt Planern weitgehende Freiheit bei der Gestaltung und energetischen Auslegung eines Gebäudes. Angesichts dieser Freiheit und der ständigen technischen Entwicklungen fühlen sich viele Menschen überfordert und entscheiden sich für ein Schlüsselfertighaus, bei dem sie sich, wie sie hoffen, um nichts kümmern müssen. Aber auch in solch einem Fall sollten sie keinesfalls auf eine fundierte Energieberatung verzichten!

Energieberatung schützt vor Mängeln

Denn ob sie so tatsächlich ein optimales Haus bekommen, ist fraglich. Denn ob ein Haus Energie spart oder vergeudet, das hängt nicht nur von seiner Bauart ab, der Heizung und den verwendeten Materialien, sondern auch von der sorgfältigen Bauausführung. Die Vorgaben der Energieeinsparverordnung (EnEV) müssen auf den Baustellen auch technisch umgesetzt werden. Dies ist allerdings nicht immer der Fall, hat der VPB festgestellt. Im Gegenteil, die meisten Neubauten haben eklatante energetische Mängel. Sie erreichen nicht den Standard, für den Bauherren teuer bezahlen. Und sie entsprechen zum Teil nicht einmal den gesetzlich geforderten Bedingungen. Wer dann noch ungerechtfertigt staatliche Zuschüsse beantragt und verbaut, muss im schlimmsten Fall sogar den Staatsanwalt fürchten, wegen Betrugs. Es liegt also auf der Hand: Wer neu baut, der braucht vorab gute fachliche Energieberatung. Nur so bekommt er ein individuelles, auf seine Bedürfnisse abgestimmtes Haus, das Energie spart, technisch auf der Höhe der Zeit ist und den gesetzlichen Vorgaben entspricht.

Energieberatung hilft eigenes Verhalten klären

Ganz entscheidend für den Erfolg der Energieeinsparung ist – neben Planung und Bauqualität – auch das so genannte Nutzerverhalten. Also die Art und Weise, wie Menschen ihr Haus bewohnen, beheizen und belüften. Das kann sehr unterschiedlich sein. Eine Familie, die mit drei Generationen unter einem Dach lebt und ganztags zu Hause ist, braucht natürlich mehr Energie als zwei Berufstätige ohne Kinder, die am Wochenende auch gerne mal einen Kurztrip unternehmen und deshalb nur selten daheim sind. Dieses Nutzerverhalten kann die EnEV natürlich nicht individuell berücksichtigen. Ebenso wenig der Schlüsselfertiganbieter, der ja ein standardisiertes Angebot macht. Wie sein individuelles Nutzerverhalten aussieht und wie es bautechnisch umgesetzt werden kann, das erfahren Bauherren und Hauskäufer nur über eine fundierte Energieberatung.

Energieberater informiert über richtigen Gebrauch des Hauses

Entscheidend für die Energieeinsparung ist auch der richtige Gebrauch des neuen Hauses. Auch hier hilft der Energieberater. Die Bewohner müssen wissen, wie sie heizen und lüften sollen, um optimale Verbrauchswerte zu erreichen. Sie müssen beispielsweise wissen, wo in ihrem Haus die thermische Trennung zwischen Kalt- und Warmbereich verläuft. Ist der Keller in die gedämmte Hülle einbezogen und muss entsprechend auch geheizt werden oder nicht? Wird beispielweise der Keller als unbeheizte Fläche in der Energieberechnung ausgewiesen, dann aber eine offene Kellertreppe eingebaut oder das Kellertreppenhaus nicht durch eine Tür nach oben hin abgeschlossen, dann sind die thermischen Bereiche zwischen dem ungeheizten Keller und dem beheizten Wohnbereich nicht getrennt und nicht wärmegedämmt. An solchen Stellen geht später im Hausbetrieb viel Energie verloren! Bewohner benötigen für einen Neubau eine exakte Gebrauchsanleitung.

Diese Gebrauchsanweisung bekommen sie meist nicht automatisch, sondern müssen sie ausdrücklich verlangen. Schlüsselfertiganbieter planen und bauen standardisierte Häuser mit einheitlichen Konzepten. Das rechnet sich für sie, bringt aber längst nicht immer die optimale Lösung für die einzelnen Bauherren. Der VPB hat in Musterrechnungen verschiedene Energieeinsparpotenziale gegeneinander abgewogen – und ist zu teilweise erstaunlichen Ergebnissen gekommen. Energie lässt sich beispielsweise auch durch moderne Heiztechnik sparen oder durch Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung oder durch zusätzliche Wärmedämmung.

Energieberater sieht Gesamtsystem nicht nur Einzelkomponenten

Die Wärmedämmung ist dabei in manchen Regionen die teuerste Variante! Wer dagegen beispielsweise auf eine besonders dicke Wärmedämmung verzichtet und seinen Massivbau stattdessen mit moderner Heiztechnik ausstattet, der kommt unter Umständen günstiger davon. Und am preiswertesten baut oft, wer auf moderne Gasbrennwerttechnik und Solarthermie setzt. Als aktuell technischen Standard empfehlen VPB-Berater im Neubau beispielsweise häufig Fußbodenheizungen, die mit Gasbrennwerttherme und Solarthermie betrieben werden. Nächstes Jahr kann das aber schon wieder veraltet sein. Der technische Fortschritt auf diesem Gebiet ist rasant. Bauherren sollten deshalb nicht auf Werbung hereinfallen und sich auf einzelne Produkte kaprizieren, sondern sich immer für ein wirtschaftlich sinnvolles und auf ihre Bedürfnisse zugeschnittenes Gesamtsystem entscheiden. Welches das ist, erfährt aber nur, wer sich unabhängig, firmen- und produktneutral beraten lässt! Auch dabei hilft der Energieberater!

Energieberater kennt Vor- und Nachteile von Systemen

Wer neu baut, der muss erneuerbare Energien einplanen. Eine Solaranlage für die Warmwasserbereitung erfüllt dabei in der Regel bereits die Anforderungen des Gesetzes. Auch eine Pelletheizung passt ins moderne Konzept. Die verursacht allerdings Feinstaub und kann, als Einzelöfen im Wohnbereich betrieben, die Innenraumluft belasten. Das ist nichts für Allergiker oder Asthmatiker. Keine Immissionen gehen von Erdsonden aus. Dafür ist die Technik nach wie vor recht teuer. Oft lohnt sich die Kooperation mit Nachbarn im Neubaugebiet. Es darf allerdings nicht überall nach Erdwärme gebohrt werden. Solaranlagen sind inzwischen weit verbreitet, aber nicht jedes Grundstück liegt optimal zur Sonne – und im Norden scheint die Sonne seltener als in Süddeutschland. Auch hier hilft der Energieberater, die für die Bauherren beste Lösung zu finden.

Eine zentrale Rolle bei der Energieeinsparung spielt die Luftdichte des neuen Hauses. Sie muss zum Schluss mit Hilfe eines Blower-Door-Tests und einer Thermografie überprüft werden. Auch das, so die Erfahrung des VPB, bieten die Schlüsselfertiganbieter oft nicht an. Auch hier ist der Bauherr auf Eigeninitiative angewiesen und auf unabhängige Energieberater und Fachfirmen. Mehr dazu im VPB-Ratgeber "Thermografie".

Das leistet Ihr VPB-Energieberater für Sie, wenn Sie neu bauen:

• Berechnen des Energiekonzeptes mit allen Detailplanungen – entsprechend Ihren Bedürfnissen, Vorlieben und finanziellen Möglichkeiten Beratung über mögliche Zuschüsse oder zinsgünstige Darlehen.
• Beratung und Aufklärung bei der Auftragsvergabe.
• Überprüfung der Arbeiten auf fachlich korrekte Ausführung.
• Veranlassung von Blower-Door-Test und Thermografie.
• Unterstützung und Begleitung bei der Abnahme.
• Überprüfen der Dokumentation auf Vollständigkeit (der bauleitende Planer übergibt dem Bauherrn im Rahmen der Dokumentation eine Zusammenstellung aller Pläne, Ausführungsdetails, Garantieurkunden (z.B. für Pumpe, Brenner, Lüftungsanlage), Rechnungen, Unternehmerbescheinigungen, Abnahme- und Prüfberichte und Hinweise für die zukünftige Wartung (z.B. Heizung oder Kühlung).
• Mängelkontrolle während der Gewährleistungsfrist und Unterstützung bei Nachbesserungen.

Das leistet Ihr VPB-Energieberater für Sie, wenn Sie schlüsselfertig kaufen:

• Überprüfen des Energiekonzeptes des Schlüsselfertiganbieters, Nachbessern der Planungen und Abstimmen auf Ihre Bedürfnisse (Das geht nur, wenn der Bauvertrag noch NICHT unterschrieben ist, danach sind Verhandlungen schwer und führen zu Verteuerungen.)
• Beratung über mögliche Zuschüsse oder zinsgünstige Darlehen.
• Veranlassung von Blower-Door-Test und Thermografie durch unabhängige Experten.
• Prüfung der technischen Einbauten.
• Vorbereitung der Abnahme aller Bauteile mit Ihnen und Begleitung beider Abnahme.
• Zum Abschluss prüfen, ob alle Unterlagen vorliegen und übergeben wurden. (Der Schlüsselfertiganbieter sollte dem Käufer zum Schluss im Rahmen der Dokumentation eine Zusammenstellung aller Pläne, Ausführungsdetails, Garantieurkunden (z. B. für Pumpe, Brenner Lüftungsanlage), Rechnungen, Unternehmerbescheinigungen, Abnahme- und Prüfberichte und Hinweise für die zukünftige Wartung (z. B. Heizung oder Kühlung) übergeben. Dies tut er aber meist nicht. Die Unterlagen sind aber wichtig, etwa wegen Garantien etc.) Mängelkontrolle während der Gewährleistungsfrist und Unterstützung bei Nachbesserungen.

Das leistet Ihr VPB-Energieberater für Sie, wenn Sie ein altes Haus kaufen:

• Besichtigung vor Ort mit Begutachtung aller Bauteile und der Haustechnik.
• Prüfen von vorhandenen Plänen und Abgleich mit dem Ist-Zustand.
• Ausführliches Gespräch, um Wünsche des Hausbesitzers kennen zu lernen, dabei auch Abklärung des Budgets für eventuelle Sanierungsmaßnahmen.
• Persönliche Vorlieben für bestimmte Energie und abklären.
• Klären, ob neben Energiesparmaßnahmen weitere Umbauten geplant sind und ins Konzept einbezogen werden müssen.
• Beratung über mögliche Zuschüsse und zinsgünstige Darlehen (KfW, BAFA, Land, Kommune etc.).
• Beratung über weitere sinnvolle Untersuchungen, wie Thermografie oder Blower-Door-Test.
• Auf Wunsch bei Bedarf Vermittlung von Experten (z.B. Schimmel- und Schadstoffuntersuchung, Thermografie, Blower-Door-Test).
• Nach der Untersuchung ausführlicher schriftlicher Beratungsbericht dazu persönliche Erläuterungen der Untersuchungsergebnisse.
• Auf Wunsch Ausarbeitung eines kompletten Sanierungsprogramms mit Arbeitsablauf und Kosten.
• Laufend Qualitätskontrolle bei der Umsetzung aller Maßnahmen.

Zu diesen Maßnahmen rät der Energieberater, den sie sparen Energie und kosten nicht "die Welt":

• Lüften Sie richtig! (Hilfreich dazu: VPB-Ratgeber "Lüften, aber richtig")
• Suchen Sie sich einen preiswerten Strom- und Gasanbieter.
• Lassen Sie Heizungs- und Lüftungstechnik regelmäßig warten.
• Nutzen Sie intelligente Stromzähler und ziehen Sie aus den Messergebnissen im Alltag auch Konsequenzen.
• Denken Sie auch an Details: Installieren Sie Temperaturregler und Durchflussbegrenzer in Bad und Küche.
• Reduzieren Sie die Brauchwarmwassertemperatur an der Heizung auf das tatsächlich Notwendige.
• Planen Sie von Beginn auch bei der Lichttechnik nur das Neueste ein.
• Wenn Sie die (Sondermüll!) quecksilberhaltigen Lampen nicht möchten, wählen Sie Halogenleuchten oder LEDs.
• Denken Sie nachhaltig! Wer kann, der meidet den Stromverbrauch zu Spitzenzeiten, etwa am Vormittag unter der Woche. Warten Sie mit dem Anschalten der Spül- oder Waschmaschine bis in die Abend- und Nachtstunden, dann haben die Kraftwerke Kapazitäten frei. Tagsüber powern sie für Industrie, Gewerbe, Handwerk, Schulen und Arbeitsstätten. Kein Grund, diese Stromspitzen durch privaten Verbrauch noch zusätzlich zu erhöhen.

Ergänzende Informationen finden Sie u.U. hier:
Baubegutachtung - Bauberatung - Baugutachten - Lüften - Blower-Door-Test - Baubegleitung - Bauinspektion - Bauherrenschutz - Verbraucherverband - Umbauen - Thermografie

Bauplatz gesucht!
Wie sieht das Traumgrundstück aus?

Sie möchten bauen und suchen dazu ein schönes Grundstück? Das ist eine gute Idee, aber Sie sollten diesen wahrscheinlich teuersten Kauf ihres Lebens wirklich gut vorbereiten. Bei der Auswahl eines Bauplatzes kommt es nämlich nicht nur auf den Preis an, sondern auch auf die Lage des Grundstücks, auf dessen Bebaubarkeit, auf die Erschließung, die Beschaffenheit des Baugrundes und vieles mehr. Ein Grundstück ist schnell gekauft – aber es ist sehr schwer, einen Fehlkauf wieder rückgängig zu machen. Verlassen Sie sich also nicht auf Ihr Glück, auf blumige Versprechungen von Maklern und Verkäufern, sondern nehmen Sie die Sache selbst in die Hand und prüfen Sie den Bauplatz auf Herz und Nieren bevor Sie zum Notar gehen. Ihr VPB-Berater vor Ort unterstützt Sie dabei! Er kennt das Angebot und die Preise vor Ort, er weiß, wo Grundwasser drückt oder Altlasten liegen. Beziehen Sie Ihren VPB-Berater ein und profitieren Sie von seinem Know-how!

Bauland ist vielerorts Mangelware. Entsprechend teuer sind erschlossene Bauplätze. Hat der angehende Bauherr nach langem Suchen endlich "sein" Stückchen Erde gefunden, da stellt er mitunter fest: die projektierte Bundesstraße wird in ein paar Jahren unweit seines Idylls gebaut und ihm von da ab spätestens den Schlaf rauben. Nichts ist perfekt, und weil das so ist, und beim Abenteuer Bauen ohnehin nicht immer alles glatt läuft, sollte der angehende Grundstücksbesitzer das Bauland vor dem Kauf gründlich prüfen.

Das ideale Grundstück

Eine schöne Lage und ein angemessener Preis sind nämlich nicht die einzigen Kriterien für die Beurteilung eines Grundstücks. Der Stand der Erschließung, behördliche Auflagen, eventuelle Wegerechte oder mögliche Baulasten und vieles mehr müssen vor dem Kaufabschluss bedacht und sorgfältig geprüft werden. Sonst entpuppt sich das Traumgrundstück zum Schluss vielleicht als Albtraum.

Zunächst muss die Bauherrenfamilie grundsätzlich klären, welches Grundstück sie sucht. Das be-ginnt mit der Recherche der Grundstücke, die überhaupt auf dem Markt sind und reicht bis hin zur Finanzierung. Außerdem muss sich die Familie klar werden, wo und wie sie in Zukunft wohnen möchte. Wichtig ist es auch, dabei auch an die wahrscheinlichen Veränderungen der kommenden Jahre zu denken: Sind die Kinder noch sehr klein, dann kann der Kindergarten nebenan ein Segen sein. Gehen die eigenen Kinder aber bald aus dem Haus, wird der Kindergarten in Zukunft wohl eher als Lärmbelästigung empfunden. Hier einige Anregungen für die individuell erweiterbare Prüfliste:

Wichtige Fragen zum Grundstückskauf

Ist das Grundstück überhaupt auf dem Markt? Entspricht die Lage den Wünschen der zukünftigen Bauherren? Sagen Größe und Schnitt des Grundstücks der Familie zu? Liegen für die Familie wichtige Einrichtungen in der Nähe? Sind Kindergarten und Grundschule zu Fuß erreichbar? Wohnen Familien mit gleichaltrigen Kindern in der Nachbarschaft? Sind weiterführende Schulen für Kinder schnell erreichbar? Wie weit liegen die nächsten Geschäfte entfernt? Kann der tägliche Bedarf vor Ort gedeckt werden? Liegen kulturelle Einrichtungen in erreichbarer Nähe (Theater, Kino etc.)? Braucht die Familie am neuen Wohnort ein zweites Auto? Wo liegen Bus- und Bahnhaltestellen? Wohnen die Freunde im erreichbaren Umkreis? Sind die Anrainer links und rechts nette Menschen?

Soweit die ganz alltäglichen Fragen, ob das Grundstück der Familie überhaupt zu-sagt. Die Beant-wortung dieser Fragen alleine reicht aber noch nicht aus. Denn was nutzt der idyllischste Bauplatz, wenn die Rahmenbedingungen nicht stimmen, wenn der Bebauungsplan das Traumhaus nicht zulässt, wenn Altlasten oder drückendes Grundwasser den Bau gefährden oder wenn der für die eigenen Kinder ideal gelegene Fußballplatz einem am Sonntag die ersehnte Ruhe im Garten raubt.

Gibt es für das Grundstück einen Bebauungsplan?

Deshalb sehen kluge Bauinteressierte stets vor dem Kauf des Grundstücks den geltenden Be-bauungsplan ein. Der liegt bei der jeweiligen Kommune aus. Aus dem Bebauungsplan (gegebenenfalls in Verbindung mit weiteren Vorschriften - des Baugesetzbuches und der Baunutzungsverordnung) wie auch der Landesbauordnung geht hervor, wie ein Grundstück bebaut werden darf. Dort finden sich Regelungen zur überbaubaren Fläche und zur Anzahl der möglichen Hausetagen, der Bebauungsplan kann auch festlegen, wie hoch Traufen und Firste sitzen dürfen. Welchen Abstand das geplante Haus zum Nachbarn halten muss, das ergibt sich in der Regel aus der Landesbauordnung. Der VPB-Berater hilft bei der Klärung solcher Fragen.

Wichtig ist auch der Blick auf die Nachbargrundstücke. Denn im Bebauungsplan sind so genannte Baufenster eingetragen, in denen die Nachbarn unter Umständen bauen dürfen. Das heißt: Aus dem heute vorhandenen kleinen Siedlungshaus nebenan darf unter Umständen ein großer Block werden.

Besuch beim Nachbarn mehr als Höflichkeit

Überhaupt gilt wie beim Hauskauf, so gilt auch beim Grundstückskauf: Bevor der Vertrag unter-schrieben ist, sollten die Käufer ihre angehenden Nachbarn besuchen. Das ist weniger ein Gebot der Höflichkeit, als vielmehr ein Akt der Vernunft. Sie lernen dabei die verschiedenen Charaktere kennen und merken schnell, hier sitzt ein umgänglicher Mitmensch, dort ein Meckerer, mit dem möglicherweise auch einmal Ärger ins Haus steht. Unersetzlich sind Nachbarn als Informationsquelle: Sie wissen genau, wann und wo das Grundwasser steigt, sie kennen die Lärmbelastung im Quartier, berichten oft bereitwillig über die Vorzüge und Nachteile des Wohnviertels. Ein Besuch bei den möglichen neuen Nachbarn lohnt sich auf alle Fälle: Am besten vorher kurz anfragen, Termin vereinbaren und zum kurzen Informationsbesuch ein Fläschchen Wein mitbringen. Erst wenn die "Chemie" mit den Nachbarn stimmt und die Behördengänge absolviert sind, sollten Bauherren dem Grundstückskauf näher treten.

Was ist das Grundstück wert?

Der Wert eines Grundstücks richtet sich nach der Lage und nach der Größe. Weil große Grundstücke besonders teuer sind, und weil sich die fast niemand leisten kann, gehen Städte und Gemeinden immer mehr dazu über Baugebiete mit kleinen Grundstücken zu erschließen. In Ballungsgebieten haben die Bauplätze heute nur noch 250 bis 300 Quadratmeter. Darauf passt natürlich nur noch ein Reihen- oder Doppelhaus. Meist regelt auch der Bebauungsplan schon genau, wie das neue Haus auszusehen hat. Oder das Grundstück gehört bereits einem Bauträger und muss von ihm mitsamt dem ebenfalls bereits geplanten Haus gekauft werden. Bevor sich Bauherren auf den Kauf eines schlüsselfertigen Hauses einlassen, sollten sie unbedingt ihren VPB-Berater konsultieren und mit ihm den Bauvertrag detailliert durchsprechen. Erfahrungsgemäß haben solche Bauverträge nämlich viele Fallstricke.

Familien bevorzugt

In ländlicheren Regionen, wo die Baulandpreise noch moderat sind, lassen die Gemeinden den Bauherren noch mehr freie Hand und erlauben auch den Bau freistehender Einfamilienhäuser. Oft kommen sie Einheimischen und jungen Familien mit besonders günstigen Grundstücksofferten entgegen. Dafür müssen sich die Familien verpflichten ihre neuen Einfamilienhäuser auch mehrere Jahre selbst zu bewohnen. Verkaufen sie vorzeitig, müssen sie die Differenz zwischen dem ursprünglichen Grundstückskaufpreis und dem erzielten Marktpreis nachbezahlen. Damit wollen die Gemeinden dem Missbrauch durch Investoren vorbeugen.

Wer von der Gemeinde zu günstigen Bedingungen kauft, der hat, ebenso wie der Käufer einer Schlüsselfertigimmobilie, kaum Einfluss auf den Preis des Grundstücks. Anders ist das bei Bauplät-zen aus privater Hand. Dort regeln allein Angebot und Nachfrage den Preis. Bei der Suche nach dem angemessenen Preis helfen die so genannten Kaufpreissammlungen weiter. Sie werden von den Gutachterausschüssen der Städte und Kreise erstellt und geben Aufschluss über die ortsüblichen Preise für Grundstücke und Immobilien. Allerdings sind diese Kaufpreissammlungen für Laien nur schwer verständlich, denn nicht alle Kommunen legen bei der Erfassung der Werte die gleichen Kriterien zugrunde.

Was ist das Grundstück wert?

Aber nicht nur die Kaufpreissammlungen sind ausschlaggebend für den Wert des Grundstücks, sondern auch die Nutzungsmöglichkeiten. Darf der Bauherr zum Beispiel nur auf einem Teil des Areals bauen und muss den Rest des Grundstücks für den Naturschutz freihalten, dann sind seine Nutzungsmöglichkeiten stark reduziert. Das mindert den Wert des Bodens. Gleiches gilt für eventuelle Wege- oder Fahrrechte. Solche Grunddienstbarkeiten stehen im Grundbuch und schränken ebenfalls die Freiheiten des Käufers auf seinem neuen Grundstück erheblich ein. Liegt das Grundstück in einem Gebiet mit steigendem oder fallendem Grundwasser, oder in einem hochwassergefährdeten Revier, dann muss der Käufer beim Neubau entsprechend aufwändiger planen und bauen. Das kostet zusätzlich Geld und verteuert die Immobilie unter Umständen erheblich.

Kluge Käufer wollen all das genau wissen. Sie beauftragen einen unabhängigen Sachverständigen mit einem Gutachten zur Verkehrswertermittlung. Der Fachmann erkundigt sich nicht nur nach Vergleichspreisen, sondern er sieht auch Grundbuchauszüge und Bebauungspläne ein, denn einzelne Eintragungen dort können unter Umständen den Wert des Grundstücks beeinflussen. Und zum Schluss gilt immer: Käufer und Verkäufer müssen sich einigen.

Grundstückskauf beim Notar

In Deutschland dürfen Grundstücke und Immobilien nur über einen Notar ver- und gekauft werden. Das ist sinnvoll, denn die gesetzlich vorgeschriebene Form schützt Käufer und Verkäufer vor Betrug. Der Notar ist dabei an gesetzliche Vorschriften gebunden, die ihm zum Beispiel aufgeben, im Regelfall Einsicht ins Grundbuch zu nehmen. Auch über bestimmte Risiken des Vertrages muss er aufklären und gegebenenfalls erläutern, wie diese Risiken vermieden werden können. Allerdings genießen die Parteien bei der Gestaltung der vertraglichen Details weitgehende Freiheit. Zahlungs- und Übergabemodalitäten können beispielsweise nach Belieben vereinbart werden. Alle privaten Absprachen zum Grundstückskauf müssen anschließend im Notarvertrag amtlich beurkundet werden.

Weitere Informationen finden Sie hier:

• VPB-Ratgeber "Immobilienkauf beim Notar"
• Leitfaden Grundstückskauf

Ergänzende Informationen finden Sie u.U. hier:
Baugutachter - Bausachverständiger - Verbraucherverband - Baufachleute - Verbraucherschutzbund - Blower-Door-Test - Bauberater - Bauvertrag - Thermografie - Baubetreuung - Energieberatung - Pfusch am Bau

VPB empfiehlt: Lüften – aber richtig!

Jede zweite Wohnung in Deutschland ist von Schimmel befallen, schätzen Experten. Schimmel gefährdet die Gesundheit, und die Sanierung schimmelnder Flächen ist teuer. Deshalb sollten Hausbesitzer dem Schimmel von Anfang an keinen Nährboden bieten. Dabei helfen regelmäßiges Lüften und ausreichendes Heizen. Beides will gelernt sein und kostet auch einige Überwindung, denn gerade in Zeiten teurer Energie, reduzieren Haus- und Wohnungsbesitzer oft die Raumtemperatur extrem. Das ist falsche Sparsamkeit! Warum?

Kühle Luft kann die Feuchtigkeit im Raum nicht so gut binden wie warme Luft. Während warme Luft überflüssige Feuchtigkeit aufnimmt und beim Lüften nach draußen transportiert, schlägt sich die Feuchtigkeit im kühlen Raum eher an kalten Oberflächen, vor allem an den Außenwänden, nieder und verharrt im Raum. Der riecht dann schnell muffig. Feuchte Stellen, Stockflecken und Schimmel sind die Folgen.

Neubau trocken heizen!

Dies passiert nicht nur im Altbau, sondern besonders schnell auch im Neubau. Wenn die Wände noch nicht ausgetrocknet sind, dann muss regelmäßig geheizt und gelüftet werden. Früher war das selbstverständlich: Ein neues Haus wurde immer erst trocken geheizt. Heute halten viele Bauherren diese traditionelle Erkenntnis für überholt und wollen die noch unbewohnten Räume nicht teuer heizen. Ihre vermeintliche Sparsamkeit führt inzwischen landauf, landab zu erheblichen Schäden! Wer seinen Neubau nicht sorgfältig trocknet, der muss mit Schimmel rechnen. Die ersten beiden Heizperioden muss geheizt – und regelmäßig gelüftet werden. Dabei kommt es nicht auf die Dauer des Lüftens an, sondern auf die Häufigkeit.

Moderne Neubauten sind äußerst sparsam konzipiert. Das schreibt das Gesetz so vor. Sie sparen Energie durch hervorragende Wärmedämmung und extreme Luftdichtigkeit. Ein unbeabsichtigter Austausch von Innen- und Außenluft kommt im sorgsam abgedichteten Neubau nicht mehr vor. Das spart zwar Heizkosten, hält aber andererseits auch die Feuchtigkeit im Haus. Deshalb haben immer mehr moderne Neubauten eine Lüftungsanlage. Sie tauscht die Luft im Haus kontinuierlich kontrolliert aus und entsorgt damit auch automatisch die Feuchtigkeit. Schimmel hat keine Chance!

Feuchtigkeit muss raus!

Wer keine Lüftungsanlage im Haus hat, der muss selbst lüften – und zwar mit System. Die feuchtesten Räume im Haus sind Küche und Bad. Dort ist die Schimmel-Gefahr am größten. Aber auch Schlaf- und Wohnzimmer brauchen regelmäßig frische Luft. Im Schlafzimmer beispielsweise ist es meist kühler als im Wohnbereich. Dort schlägt sich die Feuchte schneller nieder, und zwar vorzugsweise an Außenwandflächen, meistens hinter Schränken und Möbeln – an versteckten Stellen, wo sie oft nur noch der Schimmelhund aufspüren kann. Fachleute raten deshalb, Möbel nie press an die Außenwände zu rücken, sondern immer mit mindestens zehn Zentimetern Abstand zur Wand aufzustellen, damit die Raumluft zwischen Mauer und Mobiliar zirkulieren kann.

Viele Haus- und Wohnungsbesitzer befürchten, vor allem an Regentagen käme beim Lüften unnötig Feuchtigkeit ins Haus. Dem ist aber nicht so. Das größte Problem sind die Bewohner selbst: Jeder Mensch schwitzt und gibt schon bei leichter Arbeit etwa 60 Gramm Wasser pro Stunde an die Raumluft ab. Sogar im Schlaf sind es noch rund 40 Gramm Wasser, die der einzelne Mensch an die Raumluft absondert. Hinzu kommt noch die Wasserverdunstung beim Duschen, Kochen, Wäschetrocknen. Selbst Zimmerpflanzen, die das Kleinklima an sich verbessern, erhöhen die Luftfeuchtigkeit im Wohnbereich.

Alles in allem verdunsten in einem durchschnittlichen Vierpersonenhaushalt am Tag zwölf bis 14 Liter Wasser. Dieser Wasserdampf muss nach draußen geleitet werden, sonst schlägt er sich als Tauwasser an kühlen Wänden nieder, durchfeuchtet Mauerwerk und bietet Schimmelsporen ideale Nistbedingungen.

Öfter, kürzer, richtig lüften!
Beim Lüften gilt grundsätzlich: Lieber kurz und häufig lüften als dauerlüften! Absolut verkehrt ist das Dauerlüften bei gekipptem Fenster! Der Luftaustausch ist dabei minimal. Dafür kühlen die Räume aus. Außerdem kann sich am ausgekühlten Sturz über dem gekippten Fenster Feuchtigkeit niederschlagen und Schimmel bilden. Dauerlüften in Kippstellung führt zu Bauschäden und vergeudet Energie!

Ideal dagegen sind Stoß- und Querlüftung der Räume. Dabei werden die Fenster ganz geöffnet und der Raum fünf bis zehn Minuten lang gelüftet. Wenn möglich sollten auch Fenster in gegenüberliegenden Räumen gleichzeitig geöffnet werden. Der Durchzug weht die Feuchtigkeit im wahrsten Sinne des Wortes zum Fenster hinaus. Zweimal lüften am Tag reicht in der Regel bei älteren Immobilien. Bei neueren Häusern ist allerdings konsequenteres Lüften notwendig, sofern keine kontrollierte Be- und Entlüftung vorhanden ist. Alternative ist der Einbau einer zum Haus passenden Lüftungsanlage. In Bad und Küche muss das Fenster eventuell häufiger geöffnet werden. Nach fünf bis zehn Minuten, je nach Witterung, sollten die Fenster wieder geschlossen werden. Wichtig dabei: Thermostatventile vor dem Lüften immer schließen und nicht länger als zehn Minuten lüften, sonst kühlen Wände und Möbel aus.

Manchmal besser nicht lüften!

Übrigens: An heißen, schwülen Tagen sollten Sie besser nicht lüften! Lüften Sie immer nur dann, wenn es draußen kühler ist als drinnen. Warme Luft zieht immer zur kalten Seite hin. Ist es also draußen schwül und wärmer als drinnen, zieht die schwülwarme Luft nach innen. Und mit ihr die Feuchtigkeit ! Deshalb an schwülen Tagen lieber erst abends oder nachts lüften. Gleiches gilt übrigens auch für den Keller!

Nicht mit Hausmitteln!

Wenn Sie trotz sorgfältigen Lüftens Schimmel im Haus entdecken, dann drücken Sie ihm nicht mit Mitteln aus dem Heimwerkermarkt zu Leibe. Holen Sie sich einen Sachverständigen: Er prüft zunächst, um welche Art Schimmel es sich handelt. Unter den über 100.000 Schimmelpilzen gibt es einige höchst gefährliche. Sie müssen fachgerecht bekämpft werden. Bordmittel oder »chemische Keulen« helfen da nicht!

Überprüfen Sie die Luft in Ihrer Wohnung mit einem Messgerät, einem Hygrometer: Die ideale Luftfeuchtigkeit in Wohnräumen liegt bei 45 bis 55 Prozent. Auf keinen Fall sollte sie im Wohnbereich über 70 Prozent liegen!

Checkliste zum Thema Lüften:

• regelmäßig lüften
• mindestens zweimal am Tag lüften
• jeweils 5 bis 10 Minuten lüften
• in Bad und Küche eventuell öfter
• immer stoßlüften
• im Idealfall querlüften
• nie dauerlüften!
• Fenster zum Lüften nicht kippen
• auch Terrassen- und Balkontüren nicht kippen
• nicht länger, sondern öfter lüften
• Möbel nicht zu dicht an Wände rücken
• Hinter Möbeln die Wände immer wieder auf Feuchte, Stockflecken und Schimmel kontrollieren
• auf Verkleidungen verzichten
• Kondenswasser an Fenstern oder auf kalten Flächen immer abwischen
• beim Lüften Heizungsventile abdrehen
• nach dem Lüften Räume wieder normal aufheizen
• Räume, auch unbenutzte, nicht übermäßig auskühlen lassen
• normale Raumtemperaturen wählen
• Neubauten systematisch trocken heizen!

Empfohlene Raumtemperaturen:

• Keller: rund sechs Grad Celsius
• Treppenhaus und Windfang: zwölf Grad
• Wohn- und Esszimmer: 20 Grad
• Arbeits- und Kinderzimmer: 22 Grad
• Badezimmer während der Benutzung: 24 Grad
• Schlafzimmer: ab 16 Grad

Zum Thema Lüften gibt es auch den VPB Ratgeber "Richtig Lüften".

Ergänzende Informationen finden Sie u.U. hier:
Baugutachter - Bauberater - Bausachverständiger - Verbraucherverband - Baufachleute - Baubetreuung - Baukontrolle - Thermografie - Blower-Door-Test - Bauberatung - Energieberatung

Nachhaltig bauen
"Nachhaltigkeit" ist in aller Munde. Auch Anbieter schlüsselfertiger Häuser werben zunehmend mit dem Attribut "nachhaltig". Aber was genau heißt "nachhaltig", was zeichnet ein "nachhaltiges" Haus im Einzelnen aus? Und wie kommt ein privater Bauherr tatsächlich zu einem "nachhaltigen" Haus?

Der Begriff "Nachhaltigkeit" stammt aus dem frühen 18. Jahrhundert und bezeichnet eine bestimmte so viele Bäume gefällt, wie nachwachsen können. Der Wald wird nie komplett abgeholzt, sondern kann sich immer wieder regenerieren.

Wer nachhaltig bauen möchte, der muss also auch komplex denken: Er muss Planung, Bau, Betrieb eines Hauses und schließlich auch Abbruch und Recycling der Baustoffe als Ganzes betrachten. Er muss seine heutigen Wohnwünsche erfüllen, ohne die Chancen und Möglichkeiten der nächsten Generationen dadurch zu beeinträchtigen. Nachhaltigkeit im privaten Wohnhausbau lässt sich nicht rechnerisch ermitteln, sondern ist die Summe aus sorgfältiger Planung und kontinuierlicher Baukontrolle.

Nachhaltigkeit beim Hausbau ist erheblich komplexer als in der Forstwirtschaft. Beim nachhaltigen Bauen muss der gesamte Lebenszyklus eines Hauses betrachtet werden, von der Gewinnung der einzelnen Rohmaterialien zur Herstellung der Baustoffe, deren Transport und Verarbeitung vor Ort sowie deren Alterungsprozess und Emissionen während der Nutzung bis hin zur Demontage und Wiederverwertung der Bau- und Rohstoffe.

Wer mit eigenem Architekten individuell plant und baut, der kann selbst viel beeinflussen und hat die Chancen, ein tatsächlich weitgehend nachhaltiges Haus zu realisieren. Wer dagegen schlüsselfertig kauft, und das tun heute neun von zehn Bauherren, der muss oft nehmen, was ihm angeboten wird. Und das ist in der Regel von der Stange und nicht nachhaltig. Und natürlich wird mit dem Wort "nachhaltig" auch schon wieder viel Werbung gemacht und Schindluder getrieben. Viele Schlüsselfertiganbieter werben mit dem Begriff "Nachhaltigkeit", meinen damit aber oft nur den Einsatz von Holz im Innenausbau. Mit nachhaltigem Bauen hat das aber so gut wie nichts zu tun!

Im Gegenteil, wer nachhaltig bauen möchte, der muss schon vor und während des Herstellungsprozess des Hauses immer genau prüfen, ob sein neues Heim nicht nur während des Baus, sondern auch in den Jahrzehnten des Bestands bis hin zum Abriss die endlichen Ressourcen nachhaltig schont. Wer nachhaltig bauen möchte, der muss zunächst klären, wie er lebt, welche Wohnbedürfnisse er hat und wie diese sich voraussichtlich entwickeln. Die Ansprüche ans eigene Haus ändern sich im Laufe des Lebens. Sind anfangs Stufen und Schwellen kein Hindernis, so werden sie im Alter mitunter zu unüberwindlichen Barrieren. Ähnlich ist es mit der Familiengröße: Die junge Familie mit Kindern braucht mehr Raum als das Rentnerpaar oder der Single. Ein nach den Prinzipien der Nachhaltigkeit geplantes Haus lässt sich im Laufe des Lebens immer wieder an die aktuellen Bedürfnisse anpassen - und zwar zu überschaubaren Kosten. Dank flexibler Grundrisse bleibt es für die Besitzer lebenslang bewohnbar - und nachhaltig.

Bedenkenswert im Sinne der Nachhaltigkeit ist auch der Wohnort. Liegt er draußen im Grünen, hat die Familie lange Wege zur Arbeit, zum Sportverein und in die Musikschule. Das kostet nicht nur Zeit, sondern belastet die CO2-Bilanz, denn wer weit draußen wohnt, der braucht in der Regel auch mindestens ein Auto, mitunter sogar zwei. Dafür kann, wer am Stadtrand neu baut, von vorne herein optimal planen und bauen, am besten ein Plus-Energiehaus. Das kostet zwar zunächst noch mehr, rechnet sich aber in der Regel gegenüber dem Altbau im Stadtzentrum. Dafür sind die Wege in der Stadt kürzer, die Infrastruktur ist besser ausgebaut. Car-Sharing und der öffentliche Nahverkehr bieten gute Alternativen zum eigenen Fahrzeug. Bauherren und Käufer müssen individuell abwägen, was Ihnen – auf Dauer! - wichtig ist.

Nachhaltiges Bauen steckt noch in den Kinderschuhen. Erst seit wenigen Jahren beschäftigen sich Fachleute intensiv mit Ökobilanzen und Lebenszykluskosten, den Grundlagen der Nachhaltigkeit. Wer nachhaltig bauen möchte, der braucht vor allem gute Beratung. Er muss vorausschauend planen und auch durch laufende Baukontrollen die Qualität sichern.

Mehr zum Thema Nachhaltigkeit erfahren Sie im VPB-Leitfaden "Nachhaltig bauen – für die Zukunft planen"

Ergänzende Informationen finden Sie u.U. hier:
Baugutachter - Bausachverständiger - Verbraucherverband - Baufachleute - Verbraucherschutzbund - Blower-Door-Test - Bauberater - Bauvertrag - Thermografie - Baubetreuung - Energieberatung - Pfusch am Bau

Der Begriff Pfusch steht für allgemein für eine mangelhaft ausgeführte Arbeit.

Pfusch, ist eine umgangssprachliche Bezeichnung für die Arbeit, die von einer Person ohne ausreichende Fachkenntnisse ausgeführt wurde und dabei ein fehlerhaftes Ergebnis hatte. Am häufigsten wird das Wort "Pfusch" im Bereich Baugewerbe verwendet. "Pfusch am Bau" ist zu einem festen Ausdruck für einen Baumangel geworden, der auf einen Fehler eines ausführenden Handwerkers beruht.

Gerade wer Billiganbieter mit dem Bau seines Eigenheimes beauftragt, muss sich auf Pfusch am Bau einstellen. Zumindest beobachten wir seit Monaten einen verheerenden Trend im Baugewerbe: Immer mehr Bauträger arbeiten mit unqualifizierten Subunternehmern. Um die Kosten zu drücken, suchen sie sich die billigste Firma aus, egal, ob deren Mitarbeiter überhaupt qualifiziert sind oder nicht.

Was kann aber der Bauherr tun, um sich vor Pfusch am Bau und Billiganbietern als Subunternehmer zu schützen? Der VPB rät vor allem zur vorzeitigen Prüfung aller Bauverträge: Wer sich seinen Haustraum vom Bauträger und Schlüsselfertiganbieter erfüllen lassen möchte, der sollte seinen Vertrag unbedingt bereits vor der Unterzeichnung von einem unabhängigen Bausachverständigen prüfen lassen.

Der Fachmann schaut aufs Kleingedruckte und auf das, was im Vertragswerk alles fehlt oder irreführend beschrieben ist. Sein besonderes Augenmerk gilt dabei auch der Qualität der Subunternehmer. Firmen, die Rohbauarbeiten anbieten und ausführen, müssen nach wie vor in der Handwerksrolle eingetragen sein. Bauherren sollten auf den Nachweis der Qualifikation bestehen, sonst sind teure Schäden, erhebliche Nachbesserungen und langwierige gerichtliche Auseinandersetzungen unausweichlich.

Ergänzende Informationen finden Sie u.U. hier:
Bauberatung - Thermografie - Blower-Door-Test - Baubegleitung - Baubegutachtung - Bauabnahme - Verbraucherverband

Die Bauabnahme gehört, neben der Unterzeichung des Vertrags, zu den wichtigsten Rechtsakten beim Bauen. Mit dem Tag der offiziellen Bauabnahme beginnt die Gewährleistungsfrist. Ab diesem Zeitpunkt müssen Bauherren dem Bauunternehmer alle Mängel nachweisen. Außerdem gehen mit der Unterzeichnung der offiziellen Bauabnahme auch alle Gefahren und Risiken auf die Bauherren über. Das heißt, sie müssen ihr Haus nun selbst versichern – gegen Brand, Wasser- oder Sturmschäden. Bauherren sollten der Bauabnahme deshalb größte Aufmerksamkeit widmen und sich niemals mit vorgefertigten Erklärungen zufrieden geben. Die Bauabnahme sollte grundsätzlich auf der Baustelle stattfinden. Kluge Bauherren treffen sich vor der eigentlichen Bauabnahme ein- oder sogar mehrmals mit ihrem Bauexperten direkt auf der Baustelle – zur sorgfältigen Baukontrolle. Nur so können Mängel rechtzeitig erkannt und finanzielle Folgekosten für den Bauherren vermieden werden.

Die Bauabnahme ist in § 640 Abs.1 BGB gesetzlich geregelt. Demnach muss derjenige, der ein Haus bauen lässt, das von ihm bestellte Werk später auch abnehmen. Das heißt, er ist zur Bauabnahme verpflichtet, sobald der Bauunternehmer seinen Bauvertrag erfüllt hat, das Eigenheim also fertiggestellt ist. Nach dem BGB sind übrigens unwesentliche Mängel kein Grund, die Bauabnahme zu verweigern. Welche Mängel allerdings unwesentlich sind und welche gravierend, das führt ebenso häufig zum Streit zwischen Bauherren und Bauunternehmer, wie die Frage, wann ein Haus wirklich fertig ist.

Der Begriff "Bauabnahme" bedeutet zum einen die Billigung des Werks als im Wesentlichen vertragsgemäß und zum anderen dessen Inbesitznahme. Im Alltag wird das häufig ungenau formuliert und als "Übergabe" bezeichnet. Das ist aber etwas anderes: Übergabe bedeutet lediglich die Aushändigung der Schlüssel. In den vergangenen Jahren haben sich am Bau bestimmte Verfahrensweisen etabliert, die allerdings nicht im Sinne der privaten Bauherren sind. So drängen beispielsweise viele Bauunternehmer auf die Bauabnahme des Hauses, obwohl wichtige Dinge noch gar nicht erledigt sind. Oft fehlen die Außenanlagen, die Befestigung der Wege, die Einfriedung des Grundstücks, manchmal müssen noch Treppengeländer oder Vordächer montiert werden. Es kommt gelegentlich auch vor, dass noch nicht alle Installationen im Innern benutzbar sind. So könnte zum Beispiel die Heizung noch nicht funktionieren. Solch ein unfertiges Haus muss der Bauherr allerdings nicht abnehmen. Dabei gibt es allerdings oftmals einen kleinen Haken: Was alles zu einem wirklich fertigen Gebäude gehört, steht im Bauvertrag. Der ist aber nicht immer vollständig! Manchmal wird über den Zustand der Außenanlagen nichts im Vertrag geregelt. Das hat weitreichende Konsequenzen: Wenn die Außenanlagen im Vertrag gar nicht erwähnt sind, muss der Bauunternehmer diese Arbeiten auch nicht ausführen. Auch wenn der Bauherr etwas andere Vorstellungen hat. Das Haus wäre bei einem solchen Vertrag also ohne Außenanlagen bereits fertig, und der Bauunternehmer hätte Anspruch auf die Bauabnahme.

Solche Vertragsmängel und unvollständigen Bauverträge können Bauherren nur vermeiden, wenn sie die Vertragsentwürfe und Bauleistungsbeschreibungen vor der Unterzeichnung von einem unabhängigen Bausachverständigen gründlich prüfen lassen. Bei dieser Prüfung fallen fehlende Außenanlagen, mangelnde Schall- oder Wärmedämmung ebenso auf, wie überzogene Zahlungspläne oder ein nur vage formulierter Fertigstellungstermin.

Neben dem Versuch, die Bauherren zur Abnahme eines unfertigen Gebäudes zu überreden, gibt es weitere Fallstricke, über die ungeduldige Hauskäufer stolpern können, wie etwa die Bezahlung der Schlussrechnung. Wer die Schlussrechnung akzeptiert und bezahlt, der hat damit in der Regel den Bau offiziell akzeptiert – und abgenommen. Das kann auch schon passieren, wenn er den Handwerkern das abschließende Trinkgeld überreicht. Fachleute nennen es »konkludentes«, also schlüssiges Verhalten. Auch deshalb ist es wichtig, immer auf einem offiziellen Bauabnahmetermin zu bestehen.

Teil der offiziellen Bauabnahme ist das so genannte Abnahmeprotokoll. Darin müssen alle Mängel aufgelistet werden, auch solche, die bereits bei früheren Begehungen festgestellt und noch nicht ordnungsgemäß beseitigt wurden. Ins Protokoll gehören auch Details, die von den Bauherren als nicht vertragsgemäß empfunden werden. Dabei muss es sich nicht einmal um erkennbare Schäden handeln, es genügt schon, wenn die Bauherrschaft Zweifel an der korrekten Ausführung des Baus hat. Falls im Vertrag zwischen Bauherr und Bauunternehmer außerdem eine Vertragsstrafe vorgesehen ist, beispielsweise für den Fall, dass der Bauunternehmer das Gebäude nicht termingerecht fertigstellt, dann muss sich der Bauherr diese Vertragsstrafe im Abnahmeprotokoll noch einmal ausdrücklich vorbehalten, sonst geht der Anspruch auf die Vertragsstrafe verloren.

Nimmt der Bauherr trotz erkennbarer Mängel den Bau ab, verzichtet er auf seine Rechte zur Nachbesserung. Er kann später nur noch auf Schadensersatz klagen. Normalerweise geht der Streit dann vor Gericht, das Verfahren dauert, und der Ausgang ist ungewiss. Deshalb: Immer alles ins Protokoll schreiben. Erfahrungsgemäß kommen beim offiziellen Abnahmetermin viele Mängel ans Tageslicht und damit auch ins Protokoll; selten wird ein Bau auf Anhieb komplett abgenommen. Normalerweise vereinbaren die Parteien im Protokoll gleich einen weiteren Abnahmetermin, bis zu dem alle Mängel beseitigt sein müssen. Auch zu diesem zweiten Termin sollte der Bauherr unbedingt seinen Sachverständigen mitnehmen, damit der beurteilt, ob die beim vorigen Termin festgestellten Schäden tatsächlich ordnungsgemäß behoben wurden.

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So funktioniert das Thermografie-Verfahren

Die Thermografie an sich ist ein bewährtes Verfahren und inzwischen auch als Prüf- und Messverfahren bei Gericht anerkannt. Eine Thermografie muss allerdings fachlich richtig durchgeführt und bewertet werden, sonst bringt sie nichts. Die Thermografie eignet sich sowohl zur Kontrolle für den Altbau als auch für den Neubau.

Bei der Altbausanierung hilft die Thermografie beim Aufspüren von Wärmebrücken unter anderem an Balkonen, Fenster- und Dachanschlüssen, Heizungsnischen und Rollladenkästen. Wärmebrücken müssen in jedem Fall beseitigt werden, denn sie kosten unnötig Energie. Außerdem kann sich an den kalten Bauteilen erfahrungsgemäß Feuchtigkeit niederschlagen. Bleibt sie unbemerkt, bildet sich dort Schimmel – Auslöser für Asthma, Allergien und zahlreiche entzündliche Erkrankungen des Organsystems.

Thermografie hilft bei der Suche nach Feuchteschäden

Die Thermografie unterstützt Bausachverständige auch bei der gezielten Suche nach Feuchteschäden. Verliert beispielsweise die Fußbodenheizung Wasser, dann hilft die Thermografie- oder Wärmebildkamera beim Aufspüren des Lecks. Sie bildet die Heizschlangen im Boden deutlich ab und verrät dabei auch die undichte Stelle. So kann das teure Aufstemmen des Bodens auf den eigentlichen Schadensbereich beschränkt werden. Die Thermografie spart hier also Arbeit, Schmutz und bares Geld.

Verrutschte Dämmstoffbahnen in der Dachschräge oder auch Feuchteschäden in der Dachdämmung können ebenfalls mit der Thermografie entdeckt werden. Das ist wichtig, denn feuchte Dämmstoffe dämmen nicht. Im Gegenteil: Sie wirken wie Wärmebrücken. Die feuchten Stellen bilden obendrein den idealen Nährboden für Schimmel.

Thermografie ermöglicht Blick aufs verputze Fachwerk

Bewährt hat sich die Thermografie auch bei der Sanierung von Fachwerkhäusern. Mit der Spezialkamera können Sachverständige auch überputzte Fassaden begutachten und den Verlauf der Ständer, Streben, Kopfhölzer und Schmuckelemente unter dem Putz beurteilen. Das erleichtert die Sanierungsplanung und die Einschätzung der Sanierungskosten erheblich.

Weil die Thermografie so vielseitig und hilfreich ist und mit einer handlichen Thermografie-Ausrüstung gemacht werden kann, tummeln sich inzwischen auf dem Sektor Thermografie neben seriösen Thermografen auch zahlreiche Laien - und Scharlatane. Sie bieten zum Teil extrem billige Thermografien an und versuchen so, arglose Hausbesitzer zu ködern.

Thermografie: Vorsicht bei Billigangeboten!

"Vier Thermografie-Aufnahmen für 100 Euro!" Mit solchen und ähnlichen Anzeigen umwerben solche selbst ernannten Fachleute, darunter reisende Fassadenbaufirmen, seit Jahren arglose Hausbesitzer. Zunehmend sind auch regionale Energieversorger, Kreise, Kommunen, Geldinstitute und Bausparkassen auf dem Sektor Thermografie aktiv und locken ihre Kunden mit preiswerten Thermografien, verschenken Gutscheine für Thermografien oder verlosen thermografische Aufnahmen. Im Herbst häufen sich erfahrungsgemäß diese Offerten. Alle diese Angebote sind extrem billig. Das Thermografie-Verfahren kostet aber, wenn es richtig gemacht wird, vor allem Zeit, und die hat ihren Preis.

Der VPB sieht deshalb billige Thermografie-Angebote sehr kritisch. Denn in der Branche wird viel Schindluder getrieben. Mancher arglose Hausbesitzer wird sogar mit manipulierten Thermografie-Aufnahmen regelrecht über den Tisch gezogen, beobachten Bausachverständige seit Jahren. Das ist technisch möglich: Mit der Wärmebildkamera wird ein Gebäude von außen aufgenommen, also thermografiert. Die Thermografie-Kamera erkennt dabei unterschiedliche Oberflächentemperaturen und setzt sie farblich um - die warmen und heißen Zonen in Gelb und Rot, die kühlen in blaue Töne. Im Wärmebild, der Thermografie, zeichnet sich dann beispielsweise eine schlecht gedämmte Wand in kräftigem Rot ab.

Thermografie-Kamera lässt sich manipulieren!

Die Farbwiedergabe der Thermografie-Kamera lässt sich allerdings einstellen, und die Thermogramme lassen sich damit auch manipulieren. Unseriöse Thermografen kommen also ohne Probleme zu den gewünschten roten Bildern. Damit suggerieren sie dann dem Hausbesitzer, er habe eine extrem schlecht gedämmt Fassade, die dringend gedämmt werden müsse. So werden Hausbesitzer häufig zu teuren Wärmedämmmaßnahmen überredet, auch, wenn diese für ihr Haus vielleicht gar nicht sinnvoll sind. Unnötige Ausgaben also und vielleicht sogar schwere Bauschäden durch falsche Sanierung, und alles nur, wegen manipulierter Thermografien!

Thermografie im Winter

Für die Thermografie gibt es eine ideale Jahreszeit. Den Winter. Thermografien müssen nämlich unter bestimmten Witterungsbedingungen gemacht werden. Aber auch hier beobachten Experten immer wieder vermeintliche Fachleute, die Aufnahmen machen, nachdem den ganzen Tag die Wintersonne auf die Fassade geschienen hat. Diese Hausfront ist natürlich warm und zeigt sich in der Thermografie rot. Aber nicht, weil von innen so viel Wärme nach außen verloren ginge, sondern weil die Fassade die Sonnenwärme vom Tag noch gespeichert hat. Was auf dem Thermografiebild nach einer schlecht gedämmten Fassade aussieht, kann in Wirklichkeit völlig in Ordnung sein. Außenthermografien sind von so vielen Faktoren abhängig und können nur unter bestimmten Witterungsbedingungen an wenigen Stunden des Tages gemacht werden. Weil Thermografie ein komplexes Verfahren ist, sollte es nur beim seriösen Fachmann beauftragt werden!

Thermografie-Kosten

Wie unterscheidet der Hausbesitzer fachlich fundierte von weniger seriösen Angeboten? Der Preis liefert den ersten Anhaltspunkt: Statt hundert Euro kostet eine seriöse Thermografie-Untersuchung einschließlich schriftlicher Auswertung und Bericht um die 500 bis 600 Euro- je nach Aufwand. Die Thermografie-Untersuchung besteht auch nicht nur aus vier Hausansichten, von jeder Seite eine, sondern wird je nach Gebäude individuell zusammengestellt. Ein schlichter Kubus lässt sich mit weniger Thermografie-Aufnahmen beurteilen, als ein aufwändiges Gebäude mit Vor- und Rücksprüngen, Balkonen und Gauben. Je komplexer die Hausform, umso sorgfältiger muss der Thermograf die Fotoausschnitte auswählen, um sich ein Bild vom gesamten Objekt und damit auch von allen möglichen Wärmebrücken zu machen. Dazu gehören allerdings auch zwingend Thermografien von innen.

Ein weiteres Qualitätsmerkmal für seriöse Thermografie-Angebote ist die Beratung. Eine Thermografie nutzt dem Hausbesitzer wenig, wenn er nur vier Farbausdrucke und keine fachliche Erklärung dazu bekommt, die ihm die Thermografie erläutert. Der Hinweis „Ihr Haus muss gedämmt werden“ reicht da nicht aus. Solche Angebote kommen nach VPB-Erfahrung meist von Fassadenbaufirmen, die Dämmstoffe verkaufen wollen. Ein seriöser Thermograf erläutert die Ergebnisse seiner Thermografie schriftlich und mündlich und überlässt die Konsequenzen aus der Untersuchung immer dem qualifizierten Energieberater. Der erarbeitet ein Sanierungsgutachten für das gesamte Haus, in das er neben anderem auch die Ergebnisse der Thermografie einbezieht. Möglicherweise steht am Ende der Planung dann tatsächlich die Empfehlung zur Wärmedämmung. Vielleicht muss aber auch nur die Heizung des Hauses optimiert werden. Hausbesitzer sollten also immer skeptisch werden, wenn Ihnen eine sehr preiswerte Thermografie angeboten wird von jemandem, der auch Fenster oder Wärmedämmmaterialien verkauft.

Thermografie offenbart Mängel im Neubau

Soweit der Altbau. Aber auch im Neubau spielt die Thermografie eine wichtige Rolle: Über 70 Prozent aller Neubauten haben nämlich energetische Mängel, wie der Verband Privater Bauherren (VPB) weiß. Das liegt nicht nur an fehlerhaften Planungen und Berechnungen, sondern auch an der handwerklich schlechten Ausführung auf der Baustelle. Vermeiden lassen sich solche Baumängel nur durch laufende Kontrolle durch unabhängige Sachverständige, wie sie die KfW bei vielen ihrer Programme inzwischen vorschreibt – und durch abschließende Untersuchungen.

Thermografie kombiniert mit Blower-Door-Test

Bewährt haben sich dazu Blower-Door-Test (Luftdichtheitsprüfung) und Thermografie. Diese Verfahren sind inzwischen technischer Standard und werden auch, falls es zum Streit kommt, bei Prozessen anerkannt. Allerdings wird erst bei der Hälfte aller Neubauten überhaupt ein Blower-Door-Test durchgeführt, in verschiedenen Regionen sogar noch deutlich weniger. Und nicht einmal ein Fünftel aller Häuser wird vor Bezug mit der Thermografie auf Energielecks hin überprüft.

Die Untersuchungen zur Qualitätskontrolle sollten weder vom Schlüsselfertiganbieter selbst noch von einem von ihm gestellten Thermografen gemacht werden, sondern unbedingt von unabhängigen Experten, die auch ein Interesse daran haben, eventuelle Mängel wirklich aufzudecken. Außerdem muss jeder Käufer die Ergebnisse seiner Immobilie auch ausgehändigt bekommen. Beides ist nach VPB-Erfahrung aber nur selten der Fall. Deshalb sollte sich, wer schlüsselfertig baut oder kauft, die unabhängige, abschließende Qualitätskontrolle mit Blower-Door-Test und Thermografie unbedingt schriftlich im Vertrag zusichern lassen. Das Optimum zur Qualitätskontrolle im Neubau ist immer die Kombination aus Blower-Door-Test und Thermografie. Während des Blower-Door-Tests werden an den Problemstellen zusätzliche thermografische Aufnahmen gemacht. So entdecken Fachleute auch verborgene Lecks – neuralgische Stellen, an denen sich später der Schimmel vorzugsweise einnistet.

Mehr zum Blower-Door-Test.

Thermografie-Innenaufnahmen sind unverzichtbar!

Bei der Thermografie kommt es auf die Expertise an. Mit ein paar Fassadenaufnahmen ist es nicht getan. Zu einer aussagekräftigen Thermografie gehören Außen- und Innenaufnahmen. Erst gemeinsam ergeben sie ein Gesamtbild und legen Mängel offen. Ein klassisches Beispiel für Fehlinterpretationen ist das Dach. Die Thermografien von außen zeigen oft eine durchgehend blaue Dachfläche. Das heißt zunächst: Das Dach scheint gut gedämmt, es entweicht keine Wärme. Erst die Thermografie von innen bringt die Wahrheit ans Licht: An den Fensterecken und Gauben zeigen sich dunkle Stellen. Das heißt für den Thermografen: Dort dringt kalte Zugluft von außen ein, oder in der Dämmung gibt es Schwachstellen.
Solche ernsthaften Lecks werden nur durch Innenaufnahmen offenbar. Diese Luftundichtheiten und Wärmebrücken müssen in jedem Fall beseitigt werden, denn sie kosten unnötig Energie. Außerdem schlägt sich an den kalten Bauteilen erfahrungsgemäß Feuchtigkeit nieder. Bleibt sie unbemerkt, bildet sich dort Schimmel - Auslöser für Asthma, Allergien und zahlreiche entzündliche Erkrankungen des Organsystems, mahnt der VPB.

Mängel entdecken – und auch beseitigen!

Sind die Mängel am Neubau dank Thermografie entdeckt, müssen sie auch beseitigt werden. Zur Kontrolle eventuell nötiger Nachbesserungsarbeiten sollten private Bauherren am besten ihren eigenen, unabhängigen Sachverständigen hinzuziehen. Der Erfolg unserer gesamten Energieeinsparverordnung basiert auf optimaler Dämmung und größtmöglicher Luftdichtigkeit bei jedem Neubau. Wird bei der Bauausführung nicht sehr sorgfältig gearbeitet, bekommt der Bauherr kein modernes Energiesparhaus, sondern eine Energieschleuder. Das sollte er im eigenen Interesse verhindern. Die Thermografie – vom seriösen Fachmann gemacht – hilft dabei. Bauherren, die einen seriösen Thermografen suchen, sollten ihren VPB-Berater danach fragen. Er kennt Experten, die wirklich wissen, wie Thermografie funktioniert.

Wichtig: Wer schlüsselfertig baut, der sollte sich die abschließende Qualitätskontrolle mit Blower-Door-Test und Thermografie unbedingt schriftlich im Vertrag zusichern lassen. Dabei sollte keinesfalls der Schlüsselfertiganbieter die Thermografie in Eigenregie machen oder einen Thermograf seiner Wahl bestellen. Vielmehr sollte der Bauherren selbst den unabhängigen Experten beauftragen! Denn nur ein Unabhängiger hat auch ein Interesse daran, Mängel tatsächlich aufzudecken. Zum Schluss bekommt der Bauherr alle Ergebnisse ausgehändigt und erläutert. Auch das muss er sich allerdings vom Schlüsselfertiganbieter vertraglich zusichern lassen!

Thermografie-Anbieter: Seriös oder nicht?
Bei der Frage nach der Seriosität eines Experten hilft es immer, nach den Auftraggebern zu fragen. Wer bezahlt beispielsweise die Thermografien oder auch den Blower-Door-Test? Arbeitet der Thermograf als unabhängiger Sachverständiger? Wird er vom Bauherrn beauftragt und auch bezahlt? Kann der Bauherr wenigstens bei der Beauftragung mitreden? Oder arbeitet der Thermograf für Firmen und Versorgungsunternehmen, speziell Fassadenbauer, Dämmstoffhersteller, Gas- oder Erdöllieferanten, Stadtwerke? Billig- und Gratisangebote, egal wer sie macht, sollten Hausbesitzer und Bauherren immer skeptisch machen! Es gibt nichts Gutes umsonst!

Checkliste zur Thermografie:

• Thermografie nur beim seriösen Experten machen lassen!
• Thermografen selbst aussuchen.
• Thermografie selbst beauftragen und selbst bezahlen!
• Der seriöse Thermografie-Experte will nichts verkaufen, weder neue Fenster, noch neue Haustüren, Dämmstoffe oder Heizung.
• Der seriöse Experte erläutert dem Hausbesitzer und Bauherren nach der Untersuchung jede Thermografie und das Gesamtergebnis im Detail.
• Beim Schlüsselfertigkauf unabhängige!!! Thermografie vertraglich zusichern lassen.
• Beim Schlüsselfertigkauf Übergabe der Themografie-Ergebnisse vetraglich zusichern lassen.

Zum Thema Thermografie gibt es auch den VPB Ratgeber "Thermografie".

Ergänzende Informationen finden Sie u.U. hier:
Baugutachter - Bauberater - Bausachverständiger - Verbraucherverband - Baufachleute - Baubetreuung - Baukontrolle - Blower-Door-Test - Bauberatung - Energieberatung

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Der Verband privater Bauherren e.V. wurde 1976 gegründet und ist damit der älteste bundesweit tätige Verbraucherverband im Bereich des Bauwesens. Durch die weite Verbreitung unserer Regionalbüros geben wir allen Bauherren und Immobilienkäufer die Möglichkeit, sich schnell und unkompliziert durch einen Bauexperten des VPB beraten zu lassen.

Der VPB steht als Verbraucherverband auch für die Vertretung bauorientierter Verbraucherinteressen beim Gesetzgeber, bei der Verwaltung und bei der Bau- und Kreditwirtschaft. Dabei treten wir marktneutral und unabhängig auf und sehen es als das wichtigste Ziel des Verbraucherschutzes an, die Bauqualität und das fachgerechte Bauen zu steigern.

Als wichtiger Verbraucherverband im Bereich Bauen ist der VPB natürlich Mitglied im Deutschen Verband für Wohnungswirtschaft, Städtebau und Raumordnung, im Verbraucherrat des DIN, in der Initiative "kostengünstig qualitätsbewußt Bauen", im Bundesarbeitskreis Altbauerneuerung sowie im Deutschen Baugerichtstag.

Der Verbraucherverband VPB ist nach dem Unterlassungsklagegesetz berechtigt, Abmahnungen und Unterlassungsklagen zum Beispiel bei verbraucherwidrigen allgemeinen Geschäftsbedingungen durchzuführen. Darüber hinaus war und ist der VPB als erster und ältester Verbraucherverband für private Bauherren als anhörungsberechtigt beim Bundestag akkreditiert.

Unsere Mitgliedern haben Zugriff auf ein bundesweites Netzwerk hochqualifizierter unabhängiger Bausachverständiger. Diese werden übrigens vom VPB sehr sorgfältig ausgewählt, laufend geschult und natürlich kontrolliert.

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