VPB Regionalbüro Stuttgart

Trend geht zum Wohnen in der City

Stuttgart gehört zu den Boom-Städten in Deutschland. Die Preise für Immobilien liegen im oberen Segment, Tendenz steigend. Bei Reihenhäusern mittlerer Ausstattung etwa kostet der Quadratmeter Wohnfläche rund 3.400 Euro. Bauland ist extrem knapp, allenfalls Baulücken stehen im Innenstadtbereich noch zur Verfügung. Das Modell Eigentumswohnung ist in der Landeshauptstadt inzwischen der Normalfall. So hat das renommierte Pestel Institut in seiner Studie "Wohneigentumsbildung 2.0" belegt, die vom "Verbändebündnis Wohn–Perspektive Eigentum" in Auftrag gegeben wurde, zu dem auch der VPB gehört. Der Bestand an Eigentumswohnungen ist in Stuttgart entsprechend hoch. Angeboten werden die Wohnungen in der Regel von Bauträgern. Private Bauherren sollten beim Kauf einer Neubau-Eigentumswohnung nicht nur den Bauvertrag vor der Unterzeichnung kontrollieren lassen, sondern auch die Baustelle – und zwar sowohl das Sonder- als auch Gemeinschaftseigentum, für das sie als Käufer anteilig mithaften.

Stuttgart gehört schon immer zu den Pionierstädten neuer Bauideen. Ein se-henswertes Beispiel ist die heute denkmalgeschützte "Weißenhofsiedlung", die als Musterbauausstellung 1927 entstand und bei der die Stadt Stuttgart und der Deutsche Werkbund mustergültige Wohnungen für moderne Großstadtmenschen entwickelten. Zum 100. Jubiläum der Weißenhofsiedlung plant die Stadt 2027 eine Internationale Bauausstellung; auch sie soll helfen, neue Wohnformen für die Stadt zu entwickeln.

In der Zwischenzeit unterstützt die Stadt andere innovative Ansätze. Sie fördert systematisch Baugemeinschaften und Baugruppen durch die Vergabe von städtischem Bauland. Baugruppen sind eine gute Möglichkeit eigene Ideen von Nachhaltigkeit und ökologischem Bauen sparsam und ressourcenschonend mit Gleichgesinnten zu realisieren. Baugruppen benötigen intensive Beratung. Der VPB berät Baugruppen in allen Fragen des Planens, Bauens und vor allem der Bauüberwachung. Die im VPB-Netzwerk aktiven Fachanwälte übernehmen die juristische Beratung. Lesen Sie sich ein ins Thema "Bauen in der Gemeinschaft". Sprechen Sie uns darauf an!

Die Alternative zum Wohnen in der Stadt sind Immobilien im Speckgürtel oder sogar im ländlichen Bereich. Baugebiete werden oder wurden erschlossen aktuell in Stuttgart-Stammheim "Langenäcker-Wiesert", in Korntal das Gebiet "Korntal-West", in Ludwigsburg: "Schauinsland", in Sindelfingen die "Allmendäcker II" und in Gärtringen das Gebiet "Lammtal".

Neben Bauplätzen in neuen Gebieten finden Bauwillige mitunter auch Restflächen oder Hinterlieger-Grundstücke im Bestand. Manchmal bieten sich auch Abbruch und Neubau einer alten Immobilie an. Dabei ist Vorsicht geboten: Immer erst den gültigen Bebauungsplan einsehen. Dort steht, was Eigentümer bauen dürfen und was nicht. Der VPB unterstützt Sie auch bei der Beurteilung von Grundstücksofferten und Bebauungsplänen.

Attraktiv sind neben Neubauten Häuser im Bestand. Vor allem in den Kommunen rings um die Landeshauptstadt, in Böblingen, in Sindelfingen, in Herrenberg, in Renningen, in Gärtringen, in Ludwigsburg, in Korntal, in Bietigheim-Bissingen, in Filderstadt, in Esslingen oder in Waiblingen werden Käufer fündig. Altbauten haben viele Vorteile: Sie stehen in gewachsenen Quartieren, die Infrastruktur stimmt, die Gärten sind grün eingewachsen. Planungs- und Bauphasen entfallen. Die Umbauzeit ist meist überschaubar. Vorausgesetzt, die Käufer wissen, was an Nachrüstpflichten und Sanierungsarbeiten auf sie zukommt. Dabei unterstützen die VPB-Berater Kaufinteressenten. Bei einem Vor-Ort-Termin lassen sich Sanierungsstaus abklären, der Wert realistisch schätzen und mögliche Umbauarbeiten besprechen.

Auch wer eine Immobilie verkauft, holt sich häufig die Unterstützung der VPB-Sachverständigen zur Immobilienbewertung, damit sie ihre Immobilie realistisch beurteilen und den angemessenen Verkaufspreis einschätzen können.

Energetisch sind Altbauten selten auf dem neuesten Stand. Sie lassen sich aber sanieren und auf ein komfortables Niveau bringen. Die VPB-Sachverständigen unterstützen Hausbesitzer und Käufer bei der energetischen Sanierung. Hilfreich sind dabei übrigens auch KfW-Mittel; die VPB-Berater kennen sich auch damit aus. Wichtig bei der energetischen Sanierung ist die richtige Reihenfolge der Maßnahmen. Im Idealfall stellen Hausbesitzer und Berater dazu vorab gemeinsam den individuellen Sanierungsfahrplan auf.

Altbauten haben ihre Tücken, Schimmel und Schadstoffe sind nur zwei Probleme von mehreren. Die VPB-Berater suchen zunächst die Ursachen und schlagen dann bautechnische Lösungen zur Schimmelbeseitigung oder zur Schadstoffsanierung vor. Außerdem überwachen sie auch die Durchführung der Sanierungsarbeiten. Schimmel ist allerdings kein reines Altbauproblem, sondern kann auch im Neubau vorkommen – wenn die Baustelle nicht regelmäßig kontrolliert wird. Schimmel kann sogar zum Problem bei Eigenleistungen werden. Sprechen Sie uns deshalb frühzeitig an, wenn Sie über Eigenleistung nachdenken.

Solche und andere Mängel beschäftigen die VPB-Berater und schaden den Bauherren. VPB-Büroleiter Andreas Garscha bringt Jahrzehnte Erfahrung auf den Punkt: "Drei Dinge machen Bauherren vor allem das Leben schwer: Zum einen hat die Qualität beim Bauen tatsächlich nachgelassen; Mängel sind die Folge. Zum Zweiten sind viele Bau- und Leistungsbeschreibungen unvollständig, ergo kommt es zu Missverständnissen und teils erheblichen Zusatzkosten. Und drittens fehlt die unabhängige Baukontrolle; Mängel werden deshalb nicht oder erst zu spät entdeckt. Sie sind aber da und machen sich im Laufe der Jahre bemerkbar."

Zentrales Problem ist der Schlüsselfertigbau: Neunzig Prozent der Bauherren entscheiden sich heute für ein "schlüsselfertiges" Haus. Der Begriff "schlüsselfertig" täuscht dabei. Er suggeriert zwar verlässliche Termine und gedeckelte Kosten, ist aber ein reiner Marketingbegriff: "schlüsselfertig" ist nicht gleichbedeutend mit "bezugsfertig".

Sorgenfrei ist der Schlüsselfertigbau in keinem Fall. Im Gegenteil: In vielen Bauverträgen fehlen immer noch wichtige Planungs- und Bauleistungen. Deshalb ist es so wichtig, den Bauvertrag VOR Vertragsabschluss vom Sachverständigen prüfen zu lassen. Er merkt, wenn etwas fehlt und welche Zusatzkosten auf die Bauherren zukommen.

Wichtig ist immer die gute Vorbereitung des Bauvorhabens. Vermeiden lässt sich Ärger auf der Baustelle nämlich nur durch zweierlei: Die sorgfältige Auswahl seriöser, solventer, möglichst alt eingesessener Unternehmen und die ständige, unabhängige Baukontrolle über alle Planungs- und Bauphasen hinweg. Bei der Firmenauswahl sind die Bauherren auf Referenzen angewiesen. Hilfreich ist zum Beispiel die VPB-Referenzenbörse.

Unentbehrlich ist die unabhängige laufende Baukontrolle. Beim Schlüsselfertigbau kontrolliert sich die Baufirma nämlich theoretisch selbst. Das ist aber nicht im Sinne der Bauherren und führt oft dazu, dass Mängel übersehen werden. Bauherren sollten deshalb unabhängige Sachverständige mit der Baukontrolle beauftragen: Experten, die sie selbst aussuchen, selbst beauftragen und auch selbst bezahlen. Sachverständige, die die Firma vermittelt, sind nicht neutral!

Die gleiche Sorgfalt wie beim Bau eines Hauses, müssen die Käufer einer Eigentumswohnung walten lassen. "Vielen Bauherren ist gar nicht klar, dass sie nicht nur für ihr Sondereigentums verantwortlich sind, sondern auch für das ungleich größere Gemeinschaftseigentum", beobachtet Rainer Lohr. Deshalb rät der Fachmann auch dringend dazu, den Bau von Eigentumswohnungsanlagen im Ganzen kontrollieren zu lassen. Das VPB-Büro berät dabei sowohl einzelne Käufer als auch mehrere, die sich zusammenschließen wie auch ganze Gemeinschaften.