VPB-Experteninterview
Familie
VPB: Beim Haus bereits familiäre Veränderungen einplanen
"Die meisten Häuser sind für vierköpfige Familien konzipiert. Verändert sich diese Konstellation, lassen sich die wenigsten Immobilien sinnvoll umnutzen", konstatiert Dipl.-Ing. Katrin Voigtländer-Kirstädter, Sachverständige beim Verband Privater Bauherren (VPB) und Leiterin des VPB-Regionalbüros in Ebersberg. Immer häufiger berät sie Hauseigentümer, die ihr Einfamiliendomizil nach einer Trennung oder dem Tod eines Partners aufgeben müssen, weil sich die Immobilie nicht an ihre neuen Lebensumstände anpassen lässt.
Besonders hart trifft eine Trennung ihrer Beobachtung nach Mütter: Weil sie nach der Geburt der Kinder meist nur noch in Teilzeit arbeiten, können sie sich die Übernahme der Immobilie in der Regel nicht leisten. Die Übernahme wäre für sie aber wünschenswert, um den Kindern das gewohnte Umfeld und sich selbst das Dach über dem Kopf zu erhalten. Außerdem ist für Frauen, die in Teilzeit entsprechend weniger fürs Alter ansparen, die Immobilie ein noch viel wichtigerer Baustein in der eigenen Altersvorsorge als ohnehin schon.
Muss die Immobilie verkauft werden, ist das oft der wirtschaftlich schlechteste Weg, denn in der Regel liegen noch hohe Schulden auf dem Haus, für die Ablösung des Kredits werden außerdem Vorfälligkeitszinsen fällig. Der Erlös ist entsprechend gering. Muss unter Zeitdruck verkauft werden, senkt auch das den Verkaufspreis.
Übrig bleiben zwei Einzelhaushalte, die über Bargeld verfügen, das aber wiederum nicht für die Anschaffung einer neuen, kleineren Immobilie reicht. Weil Teilzeitbeschäftigte in der Regel auch keinen Immobilienkredit für ein Haus bekommen oder bedienen können, bleibt nur der Umzug in die Mietwohnung – und die sind gerade in den teuren Ballungsgebieten im Augenblick rar. "Die hohen Mieten zehren in Verbindung mit dem geringeren Verdienst im Laufe der Zeit das Polster aus dem Immobilienverkauf oder einem Zugewinnausgleich auf", konstatiert die Expertin.
"Sobald den getrennten Partnern bewusst wird, welche Werte sie in den Sand setzen, suchen manche doch nach Alternativen zum Verkauf", beobachtet Katrin Voigtländer-Kirstädter. "Eine Möglichkeit ist die Übernahme des Hauses durch den Partner, der die Kinder bei sich hat – sofern finanziell möglich." Eine andere Chance bietet sich, wenn der eine Expartner sein Geld im Haus lässt, und der andere ihm für seinen Anteil Miete zahlt. "So bleibt das Haus als Heim und Wert erhalten, und Mietkosten fielen nach einem Verkauf ohnehin an. Außerdem profitiert der ehemalige Partner so noch von der guten Geldanlage und kann auch seine Kinder besser unterstützen."
Eine weitere Chance sieht die Bausachverständige darin, mit dem Haus Geld zu verdienen, beispielsweise durch die Teilvermietung der Immobilie oder die Abtrennung einer Einliegerwohnung. Spätestens zu diesem Zeitpunkt suchen Trennungswillige dann die VPB-Expertin auf. "Es ist nämlich gar nicht so einfach, ein Standard-Einfamilienhaus vernünftig zu trennen. Grundrissänderungen sind schwierig. Über der Fußbodenheizung können nicht einfach Wände eingezogen werden. Wer vermieten will, braucht separate Heizungs-, Wasser- und Stromkreisläufe, zusätzliche Messuhren, ein zweites Bad, am besten auch einen separaten Eingang. Auch der Schallschutz wird zum Thema. Die heute üblichen Einfamilienhäuser mit offenen Wohnbereichen sind nicht sehr flexibel."
Angesichts der heutigen Trennungsraten empfiehlt die Sachverständige jungen Paaren, ihr Traumhaus gleich in Hinblick auf wechselnde Lebensumstände zu konzipieren. Sie skizziert zwei Konzepte: "Variante 1: Das Haus wird so kompakt geplant, dass es auch der schlechter verdienende Partner im Fall eines reduzierten Einkommens noch alleine finanzieren kann. Variante 2: Das Haus wird von Anfang an als Zweiparteienhaus konzipiert, das sich durch das Einziehen neuer Wände im Ernstfall leicht teilen lässt. Unter Umständen können die getrennt Lebenden mit der Veräußerung der separaten Wohneinheit Geld einnehmen oder sie können sie als Wohnung oder Büro selbst nutzen oder vermieten. Eventuell kann sogar der ehemalige Partner in die zweite Wohnung einziehen."
Häuser, die flexibel geplant sind, lassen sich in jeder Lebenslage einfacher anpassen. "Veränderungen beim Raumbedarf ergeben sich ja beispielsweise auch, wenn die Kinder größer werden und ausziehen oder die Schwiegermutter zum Pflegefall wird und im Haus mit betreut wird. "Deshalb ist es auch sinnvoll, von Anfang an barrierefrei zu planen", gibt die Bausachverständige Voigtländer-Kirstädter zu bedenken.
"Wichtig ist es, und zwar für alle, die Immobilie möglichst zu erhalten und abzubezahlen, damit sie später als Altersversorgung zur Verfügung steht", konstatiert Katrin Voigtländer-Kirstädter und rät dazu, den Hausbau sehr nüchtern anzugehen: "Solider Nestbau beginnt immer mit ausführlicher Finanz-, Renten-, Steuer- und Bauberatung."
Unverheiratete sollten Erbfall für gemeinsame Immobilien regeln
Viele Paare, jüngere, wie ältere, leben heute ohne Trauschein zusammen und kaufen Wohneigentum. Was passiert aber, wenn ein Partner stirbt? Ganz gleich, ob beide Eigentümer der Wohnung waren oder nur der verstorbene Partner, falls kein Testament vorliegt, steht Ärger ins Haus, so der Verband Privater Bauherren (VPB). Dann gilt nämlich die gesetzliche Erbfolge, und die bevorzugt zunächst die gemeinsamen Kinder. Leben keine gemeinsamen Nachkommen, geht das Erbe an die Kinder aus erster Ehe oder die Eltern des Verstorbenen. Das trifft auch zu, wenn die Wohnung gemeinsam gekauft wurde, dann fällt in jedem Fall der Anteil des Erblassers an dessen Angehörige. Der Überlebende muss sie in beiden Fällen regelmäßig auszahlen, sofern er sich das leisten kann.
Unverheiratete Partner haben kein gesetzliches Erbrecht. Sie können vorbauen, indem sie ein Testament oder einen Erbvertrag machen, sich darin gegenseitig als Erben einsetzen, und so das Vermögen und damit auch den eigenen Anteil an der Immobilie dem Partner beim Ableben übertragen. Aber auch in diesem Fall genießen sie nicht die gleichen Rechte, wie Verheiratete: Sie haben bei der Erbschaftssteuer im Gegensatz zu Ehepartnern nur den geringen Freibetrag von 20.000 Euro. Auf das restliche Erbe erhebt das Finanzamt Erbschaftssteuer. Bei einer Immobilie sind das immerhin noch 30 Prozent vom Verkehrswert. Hinzu kommt noch: Selbst wenn das Erbe testamentarisch geregelt ist, können Angehörige des Verstorbenen in der Regel auf ihren Pflichtteil pochen; der beträgt in der Regel die Hälfte vom gesetzlichen Erbteil. Es ist also gut, wenn neben der Wohnung auch noch ausreichend Geld vorhanden ist, um eventuelle Erben aus- und Steuern bezahlen zu können.
Eine weitere Möglichkeit, dem überlebenden Partner die Wohnung zu erhalten, ist die Einräumung eines Wohnrechts oder Nießbrauchs für den überlebenden Partner. Allerdings kommt der Überlebende damit nicht um eventuelle Schenkungs- oder Erbschaftssteuern herum. Hilfreich können auch Risikolebensversicherungen sein: Dabei schließt Partner eins einen Versicherungsvertrag auf den Tod von Partner zwei ab. Der Vertrag wird fällig, wenn Partner zwei stirbt. Partner eins bekommt dann das Geld und kann damit die Erben auszahlen und die Erbschaftssteuer begleichen. Wichtig dabei ist allerdings ein Punkt: Partner eins muss die Risikolebensversicherung unbedingt selbst abschließen und selbst bezahlen. Und natürlich sollte die Versicherungssumme hoch genug sein, um eventuelle Pflichtteile und die Erbschaftssteuer auch abzudecken, empfiehlt der VPB.
Wenn es um Steuern und Pflichtteile geht, spielt der Wert der Immobilie die entscheidende Rolle. Ausschlaggebend ist der Verkehrswert. Er wird mit Hilfe eines sogenannten Verkehrswertgutachtens ermittelt. Bei Eigentumswohnungen, Ein- und Zweifamilienhäusern wird dafür meistens das sogenannte Vergleichswertverfahren angewendet. Auf der Basis der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses, also einer Sammlung der vor Ort tatsächlich realisierten Kaufpreise, wird anhand vergleichbarer Objekte der Immobilienwert ermittelt. Sind nicht genügend vergleichbare Objekte gelistet, wird auf das –Sachwertverfahren zurückgegriffen. Die verschiedenen Gutachten müssen jeweils bestimmte Kriterien erfüllen und können auch nur von besonders qualifizierten Gutachtern gemacht werden. Im bundesweiten VPB-Netzwerk arbeiten entsprechend ausgebildete Experten.
Wohnen im Mehrgenerationenhaus gut planen
Viele Familien diskutieren die Frage: Wollen wir mit mehreren Generationen zusammenziehen? Das ist leichter gesagt als getan, so der Verband Privater Bauherren (VPB).
Ein Mehrgenerationenhaus muss wie eine Bauherrengemeinschaft aufgezogen werden. Es sollte sorgfältig geplant und solide finanziert werden. Hinzu kommen mitunter knifflige Erbschaftsfragen.
Mehrgenerationenprojekte beginnen wie jedes Bauprojekt mit der Grundlagenermittlung. Anfangs müssen alle Bauherrengruppen grundsätzliche Fragen klären: Wer will alles mitmachen? Wie eng will man zusammen leben? Besitzen Mitglieder der Gruppe schon Immobilien, die eventuell um- und ausgebaut werden können?
Hinzu kommen beim Mehrgenerationenhaus innerhalb der Familie aber auch noch erbrechtliche Fragen: Wie wird beispielsweise das Erbe geregelt, wenn von den Kindern nur eines mit den Eltern zusammenzieht? Kann das eine im Erbfall die anderen auszahlen oder muss das Mehrgenerationenhaus dann verkauft werden? Fragen, die möglichst schon in der ersten Phase besprochen und auch bald geregelt werden sollten.
Mehrgenerationenhäuser können, müssen aber nicht unbedingt neu gebaut werden. Oft lassen sich Immobilien ausbauen, die bereits im Besitz eines Familienmitglieds sind. Grundriss und Raumgrößen werden dann den neuen Familienbedürfnissen angepasst, Barrieren beseitigt. Je nach Bebauungsplan darf angebaut oder aufgestockt werden, falls der vorhandene Platz nicht reicht. Großfamilien sparen aber auch viele Räume; wer gemeinsam wohnt, der braucht nicht mehrere Werkstätten, Waschküchen oder Hauswirtschaftsräume. Familien können sogar Arbeitszimmer und Gästeapartments gemeinsam nutzen. Allerdings müssen solche Umbauten individuell angepasst werden, damit sie möglichst lange genutzt werden können, erinnert der VPB.
Wenn die Generationen gemeinsam neu bauen, sollten sie sich vor allem Zeit lassen, bis sie die richtigen Partner für Planung und Bau gefunden haben. Lieber in Ruhe planen und dann mit soliden Firmen bauen, als etwas übers Knie brechen oder am falschen Ende sparen, empfehlen VPB-Sachverständige mit Erfahrung auf diesem Gebiet. Wer will schließlich schon das Abenteuer „Mehrgenerationenwohnen“ mit Streit, Hektik, unerwarteten Extrakosten und Baumängeln beginnen?
Um Familien den Einstieg ins Mehrgenerationenhaus zu erleichtern, hat der VPB einen Ratgeber herausgegeben. Er heißt "Mehrgenerationenhaus - Wohnen unter einem Dach". Der kostenlose VPB-Ratgeber erläutert, wie Familien ans Projekt "Mehrgenerationenhaus" herangehen können. Er erklärt, worauf es bei der Planung und der Durchführung ankommt. Checklisten fassen die wesentlichen Punkte zusammen, von Finanzierung bis Erbe, von Hausbau bis Hausordnung, von Schallschutz bis Gewährleistung.
Der VPB-Ratgeber "Mehrgenerationenhaus – Wohnen unter einem Dach" kann ab sofort gratis von der VPB-Website heruntergeladen unter www.vpb.de im Servicebereich unter dem Menüpunkt "VPB-Ratgeber kostenlos" oder unter VPB-Ratgeber_Mehrgenerationenhaus.pdf
oder http://tinyurl.com/qxwwjz6 oder über den nebenstehenden QR-Code.