Altbau sanieren – umfangreicher Leitfaden

Sie besitzen ein altes Haus und wollen es sanieren? Aber wer hilft Ihnen dabei? Wer berät Sie firmen- und produktneutral – und will Ihnen nicht nur irgendwas verkaufen? Oder Sie möchten einen Altbau kaufen? Vielleicht sogar ein Baudenkmal? Worauf müssen Sie beim Umbau achten? Oder beim Kauf einer sanierten Immobilie vom Bauträger? Was muss im Bauträgervertrag stehen? Welche Rechte garantiert Ihnen das Bauvertragsrecht? Vielleicht möchten Sie aber auch Ihr ererbtes Elternhaus veräußern? Bei allen Fragen rund um den Altbau hilft Ihnen Ihr VPB-Bauherrenberater.

Wer als Hauseigentümer die Liste bevorstehender Maßnahmen zur energetischen Sanierung liest, ist meist frustriert. Nicht nur wegen der Kosten und weil die Aussicht auf Fassaden- oder Dachdämmung, den Heizungsaustausch und neue Fenster viel Aufwand und Baustaub erwarten lässt, vieles ist unklar und viele Berater wollen den Bauherren gleichzeitig etwas verkaufen. Neutrale Beratung ist wichtig, um Kosten und Termine im Griff zu behalten. Fördermittel müssen gefunden, bewertet und ggf. beantragt werden.

Fördermittel um einen Neubau zu modernisieren

Wer plant und baut, benötigt dazu auch eine solide Finanzplanung. Doch welche Fördermittel gibt es?
Sich einen Überblick über die Förderprogramme und die jeweiligen Voraussetzungen zu verschaffen ist nicht einfach.
Daher gibt es für VPB-Mitglieder eine individuelle Beratung.

Als VPB-Mitglied haben Sie den exklusiven Vorteil einen qualifizierten Fördermittelberater konsultieren zu können. Er ermittelt die besten Fördergelder-Kombinationen - individuell auf Sie und Ihre Vorhaben zugeschnitten.

Nutzen Sie Ihre Chance! Die Kontaktdaten erhalten Sie in Ihrem Regionalbüro oder im internen Mitgliederbereich.

Sie sind noch kein VPB-Mitglied? Dann werden Sie es schnell und profitieren von den zahlreichen Vorteilen.

Aber auch über gestalterische Aspekte sollten sich die Eigentümer Gedanken machen und dazu hilft dieser Leitfaden.

Warum nicht einen Altbau kaufen und renovieren?

Sie sind berufstätig, haben Kinder und möchten eine Immobilie kaufen, die Platz für Ihre ganze Familie bietet? Eine Bestandsimmobilie wäre eine Option, schließlich stehen viele ältere Objekte in gewachsenen Nachbarschaften. Da sehen Sie gleich, wo Sie hinziehen. Gute Schulen und vielfältige Freizeitangebote liegen in der Nähe. Die Infrastruktur passt, die Wege sind kurz.

Vielleicht haben Sie aber auch ein älteres Haus geerbt, wollen es umbauen und brauchen Unterstützung? Zum Beispiel bei der energetischen Sanierung oder sogar beim Umgang mit möglichen Schadstoffen? Auch bei solchen Spezialfragen berät Sie Ihr Experte aus dem Netzwerk des VPB.

Immer mehr junge Familien schätzen ältere Häuser. Die Gründe liegen auf der Hand: Bei Bestandsbauten entfällt die im Vergleich zu Neubauten längere Planungs- und Bauphase. Die Käufer können in der Regel schneller einziehen. Sie sehen auch, was an Sanierungsaufwand auf sie zukommt und können die Kosten des Projektes einschätzen – sofern sie sich vorab vom Sachverständigen aus dem VPB-Netzwerk eine Bestandsanalyse haben machen lassen.

Käufer müssen häufig nachrüsten

Kaufinteressenten brauchen meist kein aufwändiges Wertgutachten, sondern eine seriöse Beurteilung der Substanz. Nach einer Ortsbesichtigung und anschließender Einschätzung können Sachverständige den Wert der Immobilie taxieren und klären, welche Sanierungen bald anstehen. Oft müssen die Käufer die Nachrüstpflichten gemäß Gebäudeenergiegesetz (GEG) noch erfüllen. Dazu gehören beispielsweise die Ummantelung aller Warmwasserleitungen und Armaturen, in ungeheizten Räumen, die Dämmung der obersten Geschossdecke sowie eventuell der Austausch des alten Heizkessels. Da kann einiges auf die Käufer zukommen, denn die bisherigen Besitzer des Hauses konnten sich meist auf den Bestandsschutz berufen und mussten nicht nachrüsten. Solche Sanierungsstaus müssen die Käufer nun beheben.

Sie als Käufer wollen aber vielleicht nicht nur energetisch sanieren, sondern auch gleich an- und umbauen. Die VPB-Netzwerk-Experten prüfen dann beim Ortstermin und unter Hinzuziehung der verfügbaren Unterlagen, ob Ihre An- und Umbauwünsche bautechnisch machbar sind, etwa ob das Dach eine weitere Etage trägt oder Zwischenwände abgebrochen werden dürfen. Nicht jeder Anbau ist machbar.

Fragen Sie am besten selbst beim Bauamt, ob der gültige Bebauungsplan für das Quartier Ihre Umbaupläne um einen Altbau zu sanieren überhaupt zulässt. Sie können als Kaufinteressent sogar eine Bauvoranfrage stellen, bevor Sie das Haus kaufen. Experten aus dem Netzwerk des VPB empfehlen grundsätzlich den Blick in den Bebauungsplan: Dort steht nämlich nicht nur, was der Käufer machen kann, sondern auch, wie hoch sein Nachbar eventuell noch aufstocken darf. Möglicherweise möchten Sie das Haus ja nicht kaufen, wenn Sie wissen, dass Ihr Nachbar noch zwei Etagen auf das kleine Siedlerhaus draufsatteln darf, die Ihnen Licht und Sonne nehmen werden. Unter dem aktuellen Wohnungsmangel werden über kurz oder lang solche Ausbaumöglichkeiten wahrscheinlich auch genutzt.

Übrigens: Wird das Haus umfassend saniert oder erheblich erweitert, müssen die neuen Eigentümer energiesparend bauen und, je nach Größe des Baus und nach Bundesland, regenerative Energien einplanen. Das gleiche gilt natürlich auch, wenn Sie einen Altbau kaufen, um ihn abzubrechen und an seiner Stelle neu zu bauen. Auch bei Abriss und Neubau sollten Sie im Vorfeld unbedingt die Behörden fragen, ob das Bauvorhaben genehmigungsfähig ist.

Flachdächer sind oft nicht ausreichend gedämmt

Häuser haben, je nach Baualter, sehr unterschiedliche Mängel. Zu den klassischen Problemen bei den Häusern aus den 1970er Jahren gehören zum Beispiel die Flachdächer. Sie waren damals weit verbreitet, meist aus Beton gegossen, manchmal auch in Holz konstruiert. Diese Dächer sind oft unzureichend gedämmt. Vor allem jene, die vor 1977 entstanden sind, also vor der ersten Wärmeschutzverordnung. Dort lohnt sich die Dämmung fast immer, sollte aber in jedem Fall vom Energieberater durchgerechnet werden. Erst prüfen, dann beauftragen - das gilt auch, wenn Dächer nachträglich begrünt werden sollen. Der Statiker weiß, ob die Konstruktion das Zusatzgewicht trägt.

Dünnere Wände in Nachkriegshäusern

Auch Häuser aus den 1950er und 1960er Jahren haben typische Probleme: Weil sie noch vor der Energiekrise entstanden sind, in einer Zeit, als Heizöl und Erdgas praktisch nichts kosteten, entsprechen die Außenwände dieser Immobilien in der Regel nicht den heutigen Schall- und Wärmeschutzstandards. Die Wände sind viel zu dünn – in der Regel nur 24 Zentimeter. Vor allem hinter den Heizkörpern trennen meist nur wenige Zentimeter Mauer den warmen Innen- vom ungeheizten Außenraum. Über diese unerwünschten Wärmebrücken geht viel Energie verloren.

Balkone gehören zur Architektur der Nachkriegsepoche. In den 1950er und 1960er Jahren waren die Balkone meist ins Gebäude integriert: Sie bildeten in der Regel das Dach über einem Wohnzimmererker oder liefen über die gesamte Längsseite des Hauses. Dabei waren sie meist in die Fassade eingezogen, ihre Brüstungen standen auf den Außenmauern des Erdgeschosses. Weil auch das Dach meist den gesamten Balkon überdeckte, waren und sind Feuchtschäden hier eher selten. Allerdings sind die Bodenplatten der Balkone in der Regel nicht gedämmt, die Balkone also massive Energielecks. Lesen Sie mehr dazu im "VPB-Leitfaden zur Sanierung von Nachkriegshäusern".

Stilaltbauten genießen oft Denkmalschutz

Reizvoll sind auch Häuser aus dem 19. und frühen 20. Jahrhundert. Sie stehen in der Regel unter Denkmalschutz. Oft werden sie in Eigentumswohnungen aufgeteilt und etagenweise verkauft. Wer sich hier einkauft, wird Teil einer Eigentümergemeinschaft. Wer ein Kulturdenkmal kauft oder sich dort einkauft, der muss sämtliche Baumaßnahmen für eine Modernisierung am Bauwerk mit der zuständigen Denkmalbehörde bei Stadt oder Kreis abstimmen. Das empfinden manche als Bevormundung und fürchten um die Verwirklichung ihrer eigenen Wohnvorstellungen (wobei alle Hauskäufe und Umbauarbeiten stets behördlich reglementiert sind), andere freuen sich über ein historisches Anwesen, weil das schließlich nicht jeder hat.

Baudenkmäler sind etwas aufwändiger in der Unterhaltung. Als Ausgleich dafür hat der Staat Denkmalbesitzern entsprechende steuerliche Vorteile eingeräumt und zwar sowohl für Selbstnutzer als auch für Vermieter. Lesen Sie mehr dazu im VPB-Ratgeber "Wohnen im Baudenkmal".

Fachwerk hat seinen eigenen Reiz

Viele Fachwerkhäuser stehen heute ebenfalls unter Denkmalschutz. Die Fachwerkfassade schützt nicht nur das Haus vor Wind und Wetter, sie ist auch das wichtigste Gestaltungselement des Hauses. Jede Zeit hat ihre typische Fassadendekoration, ein Fachmann erkennt bereits an der Fassade, aus welcher Zeit ein Gebäude stammt. Fachwerkhäuser gehören zu den frühesten Hauskonstruktionen überhaupt. Die ältesten in Deutschland erhaltenen Fachwerkwohnhäuser stammen aus der Zeit kurz nach der ersten Jahrtausendwende. Das sind allerdings nur sehr wenige, die weitaus meisten heute denkmalwerten Fachwerke entstanden im 18. und 19. Jahrhundert. Es sind kleine, schlichte Häuser, mit für die Epoche typischen barocken Mansarddächern. Wenn Sie das Thema Fachwerk interessiert, haben Sie vielleicht Spaß an unserem VPB-Leitfaden Fachwerksanierung?

Fachleute unterscheiden zwei Arten von Fachwerk: das konstruktive Fachwerk und das Zierfachwerk, das im süddeutschen Raum auch den bezeichnenden Beinamen „malerisches Fachwerk“ trägt. Die schönen Fassaden sind oft auch der Schwachpunkt des Baus – zumindest nach heutigen Gesichtspunkten. Sie entsprechen meist nicht den Wärmedämmanforderungen. Denkmalbesitzer müssen zwar die Auflagen des Gebäudeenergiegesetzes nicht erfüllen, sofern das mit dem Denkmalschutz konfligiert. Sie können aber, wenn sie ihren Beitrag zur CO2-Einsparung leisten wollen, nach Maßgabe der zuständigen Denkmalschutzbehörde dennoch von innen dämmen: Die Innendämmung ist allerdings eine Aufgabe nur für versierte und speziell geschulte Firmen und nichts für Laien.

Dämmmaßnahmen müssen zum Haus passen

Zunächst beraten lassen, dann entscheiden, hat sich als Prozedere auch für die nachträgliche Fassadendämmung und den Fenstertausch bewährt. Viele Altbauten haben noch Verbundfenster, aus zwei miteinander verschraubten jeweils einfach verglasten Fensterrahmen. Wenn diese Fenster noch in Ordnung sind, können sie manchmal auch erst in einer zweiten Sanierungsstufe ausgetauscht werden. Die Fenster passen dann nämlich bauphysikalisch noch zum Haus. Werden sie ersetzt, ohne die Fassade vernünftig zu dämmen, beobachten die Sachverständigen aus dem Expertennetzwerk des VPB oft Schimmel in den Leibungen.

Altbausanierung - Individueller Sanierungsfahrplan ist sinnvoll

VPB-Netzwerk-Experten raten deshalb immer dazu, einen individuellen Sanierungsfahrplan mit den Käufern auszuarbeiten, der zu ihren finanziellen Möglichkeiten und ihrer Lebensplanung passt und auf die Besonderheiten des Hauses abgestimmt ist. Dann kann man über mehrere Etappen in sinnvollen Schritten sanieren, ohne sich zu überfordern, Bauschäden zu riskieren oder später womöglich dem erstbesten Verkäufer aufzusitzen, der nur sein Produkt absetzen will. Ob und wann sich die Sanierung lohnt, ist immer ein Rechenexempel. Bauherren sollten sich in jedem Fall unabhängig beraten lassen – also nicht von der Firma, die Fenster, Heizung oder Dämmung verkauft.

Kellerwände sind bei alten Häusern oft feucht. Der zur Bauzeit außen aufgetragene Bitumenanstrich zersetzt sich im Laufe der Jahrzehnte und blockt das Wasser nicht mehr verlässlich ab. Viele Hausbesitzer versuchen, die Schäden von innen zu sanieren. Am sichersten ist immer noch die Abdichtung von außen, so die Experten. Das heißt, das Haus ringsum bis auf die Kellersohle abgraben, abdichten, dämmen und wieder befüllen. Solche Arbeiten sollten möglichst vor der Neugestaltung der Wege, Terrassen und Beete erledigt werden.

Nicht ignorieren sollten Käufer auch Schäden an Balkonen oder Garagendächern. Überall, wo Wasser ungehindert in Beton eindringt, rostet der Stahl im Bauteil. Er verliert damit seine Tragkraft und das Bauteil seine Standfestigkeit.

Wenn die Bauherren selber Hand anlegen wollen, kommt der unabhängige Sachverständige zu Ihnen nach Hause und berät Sie in der richtigen Anwendung von Material und Werkzeug.

Unbedingt nach den Plänen fragen!

Wer dem Hauskauf näher tritt, der tut auch gut daran, sich alle Pläne und Berechnungen vorlegen zu lassen. Nur so entdecken Kaufinteressierte eventuelle Schwarzbauten, wie etwa ein nicht genehmigtes Vordach oder einen nachträglich angebauten, illegalen Wintergarten. Vorlegen müssen Verkäufer heute auch den Energieausweis. Der zeigt zwar den aktuellen Energiestandard, erlaubt aber noch keine Rückschlüsse auf die Kosten einer energetischen Sanierung. Er ist nur ein Baustein unter vielen zur Beurteilung des gesamten Objekts. Erfahrungsgemäß dauern Ortsbegehungen im Altbau im Schnitt zwischen zwei und drei Stunden. Bei rund hundertfünfzig Euro Gutachterkosten pro Stunde ein überschaubarer Preis, um die Vor- und Nachteile der ins Auge gefassten Immobilie kennenzulernen. Rechtzeitig genug, um eventuell auch vom Kauf wieder Abstand zu nehmen.

Nicht auf Home-Staging reinfallen!

Es ist immer schwer, ein leerstehendes Haus oder eine unmöblierte Wohnung objektiv zu beurteilen. Alles wirkt irgendwie trist und unwirtlich. Deshalb hat sich in der jüngeren Vergangenheit das sogenannte Home-Staging entwickelt. Dabei werden Altbauten gezielt für den Verkauf aufgehübscht. Vor allem in den gesuchten Citylagen peppen immer öfter Home-Stager abgewohnte Immobilien für Verkäufer auf. Das ist okay, solange dabei keine Bauschäden bewusst verdeckt oder feuchte Wände übertüncht werden. Bleiben Sie skeptisch: Wenn es in einem Altbau nach frischer Farbe riecht, kann sich dahinter auch eine Vertuschungsaktion verbergen. Nehmen Sie Ihren unabhängigen Berater aus dem Netzwerk des VPB mit, der aus Erfahrung merkt, was im Busch ist.

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... zum Hausbau, zum Bauvertrag, der laufenden Baukontrolle, der Sanierung eines Altbaus oder der energetischen Sanierung? Lesen Sie hier, wie Sie Barrieren von vornherein vermeiden oder später gezielt abbauen. Unterstützung finden Sie hier auch, wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen möchten. Und die Netzwerkexperten beraten und betreuen Eigentümergemeinschaften während der Bauzeit ebenso wie bei den später anstehenden Sanierungen - schließlich müssen die Wohnanlagen laufend gut in Schuss gehalten werden, damit sie ihren Wert nicht verlieren. 

FAQ-Bereich

1. Welche Schritte sind bei einer Altbausanierung besonders wichtig?

Eine Altbausanierung beginnt mit einer Bestandsanalyse, um den Sanierungsbedarf zu ermitteln. Anschließend erfolgt die Planung, einschließlich baurechtlicher Genehmigungen, bei denkmalgeschützten Gebäuden auch mit denkmalbehördlichen Vorgaben. Energetische Maßnahmen wie Dämmung und Heizungsmodernisierung sind essenziell, bevor der Innenausbau beginnt. Eine sorgfältige Planung hilft, unerwartete Kosten und Verzögerungen zu vermeiden.

2. Welche Kosten entstehen, wenn man einen Altbau sanieren möchte?

Die Kosten einer Altbausanierung variieren je nach Umfang und Zustand des Gebäudes. Kleinere Renovierungen beginnen bei 500 €/m², während eine umfassende Sanierung je nach Objekt auch weit über 1.500 €/m² kosten kann. Zusätzliche Ausgaben entstehen oft durch unvorhergesehene Schäden oder gesetzliche Nachrüstpflichten. Eine frühzeitige Kalkulation und Beratung helfen, die Kosten realistisch einzuschätzen.

3. Welche Fördermittel gibt es für die Altbausanierung?

Für die Altbausanierung gibt es Fördermittel von KfW, BAFA und lokalen Programmen. Zuschüsse und zinsgünstige Kredite unterstützen Maßnahmen wie Dämmung, Heizungsmodernisierung und erneuerbare Energien. Auch denkmalgeschützte Gebäude erhalten spezielle Förderungen. Eine professionelle Beratung hilft, die optimale Förderung zu finden und zu beantragen.

4. Wann sollte man einen Altbau renovieren und wann ist eine Komplettsanierung nötig?

Eine Renovierung reicht aus, wenn nur optische oder kleinere technische Verbesserungen nötig sind. Ist die Bausubstanz jedoch stark beschädigt oder veraltet, ist eine Komplettsanierung erforderlich. Dazu gehören oft neue Elektrik, Heizung und energetische Maßnahmen. Eine Bestandsanalyse durch produktneutrale und firmenunabhängige Experten gibt fundierte Anhaltspunkte zum tatsächlichen Sanierungsbedarf.

5. Wie kann man einen Altbau energetisch modernisieren?

Eine energetische Modernisierung umfasst Dämmung, neue Fenster und eine effiziente Heizungsanlage sowie ggf. die Gebäudekühlung. Besonders wichtig sind nachhaltige Lösungen wie Wärmepumpen oder Solarthermie, um den Energieverbrauch zu senken. Lüftungssysteme helfen, Schimmelbildung zu vermeiden und das Raumklima zu verbessern. Jede Maßnahme sollte individuell geplant und auf die Gebäudestruktur abgestimmt werden.

6. Welche baurechtlichen Vorschriften gelten bei der Altbau-Modernisierung?

Die Altbausanierung unterliegt dem Gebäudeenergiegesetz (GEG), das Anforderungen an Dämmung und Heizung stellt. Denkmalgeschützte Gebäude erfordern zudem Genehmigungen der Denkmalbehörde. Käufer müssen oft gesetzliche Nachrüstpflichten erfüllen, z. B. die Dämmung der obersten Geschossdecke. Immer auch eingehalten werden muss das öffentliche Baurecht. Eine frühzeitige Prüfung der Bauvorschriften hilft, Verzögerungen und zusätzliche Kosten zu vermeiden.