Bauen in Varese und Umgebung

Der Weg zum Wohneigentum führt in Italien in der Regel über den Makler. Sie offerieren viele reizvolle Objekte. Vor allem malerische, alte Bausubstanz spricht dabei die Käufer an. Dabei ist Vorsicht geboten! Grundsätzlich gelten beim Kauf die gleichen Vorsichtsmaßnahmen wie auch in Deutschland: Zum einen müssen die vom Immobilienmakler zur Verfügung gestellten Unterlagen sehr genau geprüft werden, zum anderen muss die Bausubstanz auch technisch kritisch kontrolliert werden. Es ist ratsam, dabei zu überprüfen, ob der Ist-Zustand der Immobilie auch dem genehmigten Stand auf der Baubehörde entspricht. Falls dies nicht der Fall ist, ist die „Aktualisierung“ der Unterlagen gegebenenfalls mit hohen Kosten für den Käufer verbunden.

In Italien gibt es einige Besonderheiten, die Käufer und Bauherren kennen sollten. Das Katasteramt ist in Italien beispielsweise ein Zwischending zwischen dem deutschen Grundbuch- und dem Liegenschaftsamt. Abgesehen von der Flurkarte werden in Italien im Katasteramt auch Grundrisse im Maßstab 1:200 hinterlegt. Diese dienen als Grundlage für die Berechnung der Grundsteuer. Sie bestätigen aber NICHT, dass die Immobilie in der dargestellten Form baurechtlichen Richtlinien entspricht. Hier ist also größte Vorsicht geboten, denn Immobilienmakler übergeben potenziellen Käufern diese Unterlagen gerne als verbindlich geltende Genehmigungsplanung.

Bestehende Gebäude haben grundsätzlich Bestandsschutz. Das bedeutet zum Beispiel, dass Wohnräume, die die geforderte Raumhöhe von mindestens 2.70 Meter nicht haben, dennoch weiterhin genutzt werden dürfen. Sobald allerdings Änderungen vorgenommen werden, zum Beispiel Zwischenwände entfernt oder Öffnungen hinzugefügt werden, muss der Umbau den heute geltenden Richtlinien entsprechen. Die Immobilie kann also unter Umständen nicht ohne Weiteres nach eigenen Wünschen umgebaut werden.

Diese Regelung betrifft auch die Räume, die gegen Erdreich gebaut sind. Grundsätzlich ist das Bauen gegen Erdreich, auch bei Ausbildung der in Deutschland üblichen „weißen Wanne“, nicht möglich. Verändere ich also Räume, die im Bestand gegen Erdreich gebaut sind, muss die Planung den heute geltenden Richtlinien entsprechen und es muss eine hinterlüftete Hohlraumdecke geplant werden, deren Realisierung natürlich mit entsprechendem Aufwand verbunden ist. Andere Ausführungen bedürfen einer vom zuständigen Amt erteilten Abweichungserklärung beziehungsweise einer Ausnahmebestimmung.

Es gibt in Italien sowohl nationale als auch regionale Bauordnungen, so wie man es in Deutschland kennt, nur sind diese nicht so umfassend oder werden auf lokaler Ebene gegebenenfalls durch strengere Gesetze außer Kraft gesetzt. So hat jede auch nur tausend Einwohner zählende Gemeinde ihre eigene Bauordnung oder auch PGT (Piano di Governo del Territorio) mit entsprechenden Anforderungen. Ein in Italien arbeitender Architekt muss sich also immer erst in die örtlich geltende Bauordnung einarbeiten, bevor er Bauanträge stellen kann. Vor diesem Hintergrund kann ein Architekt, sofern er in eine Kammer eingetragen ist, dann auch in ganz Italien tätig sein.

Es gibt in Italien keine gesetzlich vorgeschriebene Honorarordnung für Architekten und dementsprechend auch keine Mindesttarife. Die zuletzt gültige Honorarordnung stammt von 1949 und wurde 2012 außer Kraft gesetzt. Bindend für eine Zusammenarbeit ist der Vertrag zwischen Architekt und Bauherr.

Zahlreiche Gebiete Italiens unterliegen dem Landschafts- oder Ensembleschutz. Auch in Norditalien betrifft dies viele Regionen. Dementsprechend müssen häufig Genehmigungsverfahren in die Wege geleitet werden, deren Genehmigung Voraussetzung für den eigentlichen Bauantrag ist. Auch das kann Bau- und Umbauprojekte erschweren und verzögern.

Das VPB-Kooperationsbüro unterstützt Kaufinteressenten, Bauherren und Sanierungswillige bei ihren Projekten. Das reicht von der technischen Begutachtung des Altbauobjekts samt Plan- und Genehmigungsunterlagen vor dem Kauf bis zur laufenden Qualitätskontrolle bei Bau-, Umbau und Modernisierungsarbeiten. Diesen VPB-Service wissen nicht nur Käufer und Eigentümer von Ferienimmobilien zu schätzen, die ihre Bauarbeiten übers Jahr nicht selbst betreuen können, sondern auch Berufstätige, die nach Norditalien übersiedeln. Sie müssen sicher sein können, dass ihre Baustelle kompetent betreut wird, während sie in Deutschland den Umzug vorbereiten.