Ihr persönliches Kennwort finden Sie in der aktuellen Mitgliederzeitschrift

Über uns
Berater finden

ServiceInfo
NeubauAltbauSchadstoffeEnergieBarrierefreiWohnungskauf

Wohnen in der Gemeinschaft



Sie möchten eine Eigentumswohnung kaufen? Als Einstieg ins Wohneigentum oder vielleicht sogar als Investment und Teil Ihrer Altersvorsorge? Oder Sie investieren bereits für Ihre Kinder? Gute Idee, die Eigentumswohnung ist zurzeit in den größeren Städten die meistgekaufte Form der Immobilie. Tendenz steigend.

Mit dem Kauf einer Eigentumswohnung werden Sie gleichzeitig Mitglied einer Eigentümergemeinschaft. Ihnen allen gehört das Objekt gemeinsam. Sie haben folglich auch viele gemeinsame Interessen – und Pflichten. Gemeinsam bilden Sie die "Eigentümergemeinschaft". Schon während der Bauzeit, wenn es noch gar keine offizielle Gemeinschaft gibt, müssen Sie Ihre Interessen vertreten. Wie Ihnen der VPB bei Bau, Sanierung und Modernisierung hilft, erfahren Sie hier.

Eigentümergemeinschaften

Mitglied einer Eigentümergemeinschaft zu sein hat Vor- und Nachteile. Ein klarer Vorteil: Wird im Einfamilienhaus das Dach undicht, müssen die Besitzer den Schaden auf eigene Kosten richten. Leckt das Dach über der obersten Eigentumswohnung, repariert die Eigentümergemeinschaft den Schaden, denn das Dach ist Gemeinschaftsbesitz. Der Bewohner der obersten Wohnung bezahlt lediglich anteilig mit. Das Prozedere ist solidarisch, damit nicht Einzelne eine größere Last tragen müssen als andere. Diese Solidarität ist die Basis des Wohneigentums. Sie ist gesetzlich geregelt im Wohneigentumsgesetz, kurz WEG.


Gemeinsam handeln, gemeinsam zahlen

Während Sie als Eigentümer in der eigenen Wohnung weitgehend nach Gutdünken renovieren und gestalten können, müssen Sie bei Bauarbeiten im und am Haus mit der Gemeinschaft handeln – denn die gesamte Haustechnik und Hauskonstruktion gehören allen zusammen. Sind etwa die Fenster defekt, ist die Frage zu klären, ob die Reparatur lohnt oder der Austausch sinnvoller ist. Will die Gemeinschaft auch gleich noch die Balkone sanieren oder sogar die Fassade dämmen, wird die Maßnahme erheblich aufwändiger.


Interessenskonflikte in der Gemeinschaft

Streit gibt es immer wieder darüber, ob Instandsetzungen oder Modernisierungen nötig sind. Ältere Eigentümer sorgen sich oft, eine Baumaßnahme könne sie finanziell überfordern, die Rente schmälern und sie vielleicht sogar zum Verkauf der Wohnung zwingen. Jüngere und auch Vermieter, die noch gut verdienen, neigen oft zum Gegenteil: Sie erhoffen sich von einer Anlage, die tipptopp in Schuss ist, bessere Wiederverkaufschancen und höhere Renditen. Beide Gruppen haben Interesse an der sorgfältigen Instandhaltung, die laufend aus dem entsprechend bemessenen Hausgeld bezahlt wird. Die Instandhaltungsrücklagen berechnen Experten in der Regel nach der sogenannten Peterssche Formel. Instandhaltung ist nötig, damit die Anlage ihren Wert behält und bewohnbar bleibt. Deshalb kann auch jeder Eigentümer die Instandhaltung verlangen. Mit einfacher Mehrheit wird sie von der Eigentümerversammlung beschlossen.

Eigentümergemeinschaften

Klassisches Streitthema ist auch die Energieversorgung im Haus: Ist die Heizung defekt, muss sie repariert werden. Ist sie irreparabel, muss sie erneuert werden. Während die Reparatur als notwendige Instandhaltungsarbeit in der Regel unstrittig ist, diskutieren viele Eigentümergemeinschaften die Erneuerung der Heizungsanlage intensiv: Kauft die Gemeinschaft nur ein preisgünstiges Modell, das den aktuellen gesetzlichen Anforderungen entspricht, oder geht sie darüber hinaus und modernisiert gleich komplett? Eventuell bietet sich auch der Anschluss an ein Fernwärmenetz an oder sogar Energie-Contracting. Bei dieser im öffentlichen Bereich bereits eingesetzten Methode wird die Energieversorgung an einen Vertragspartner übertragen, der sich um alles kümmert und dafür bezahlt wird. Welche Modalitäten gelten, das müssen Eigentümergemeinschaften im Detail mit den Anbietern aushandeln.


Verwalter bereitet Entscheidungen vor

Sobald es über die einfache Instandhaltung hinausgeht und Entscheidungen für die Zukunft gefällt werden müssen, beauftragen die Eigentümer in der Regel ihren Verwalter mit der Einholung von Angeboten und der Vorbereitung von Vorlagen, über die die Eigentümerversammlung später abstimmt. Geklärt werden muss dabei dann immer auch die Frage, wie die Gemeinschaft diese Ausgabe buckeln will – in einigen Jahren und durch vorheriges Ansparen in kleinen Häppchen, oder in naher Zukunft und mit einer größeren Sonderumlage beziehungsweise einem Kredit?


Verwalter oft überfordert

Erfahrungsgemäß sind viele Verwalter mit solchen Aufträgen überfordert. Geht es beispielsweise um eine Fassadensanierung, lassen sie sich oft ein oder zwei Angebote ortsansässiger Fachfirmen unterbreiten. Die werden dann in der Eigentümerversammlung diskutiert. Dabei geht es meist nur um die Finanzierung, seltener um die Frage, ob die angebotene Baumaßnahme sinnvoll ist und überhaupt zum Haus passt oder ob es vielleicht noch etwas Besseres gibt. Das erfahren Verwalter und Eigentümer aber nur, wenn sie das Pferd nicht von hinten her aufzäumen.

Eigentümergemeinschaften


Sachverständige beraten firmen- und produktneutral

Besser ist es immer, sich zunächst einmal firmen- und produktneutral beraten zu lassen. VPB-Sachverständige begutachten Eigentumswohnanlagen ganzheitlich. Sie begehen die Anlage, machen sich ein Bild vom baulichen Zustand und der Haustechnik und stellen für die Eigentümergemeinschaft die Maßnahmen zusammen, die baulich und technisch zur vorhandenen Bausubstanz passen. Daraus ergibt sich eine Art Sanierungsfahrplan, den die VPB-Berater der Eigentümergemeinschaft auf Wunsch detailliert vorstellen und erklären. Der Sanierungsfahrplan zeigt, welche Maßnahmen in welcher Reihenfolge erledigt werden müssen, damit sie einerseits keine Schäden verursachen und andererseits manche Arbeiten kostensparend zusammenfassen. Die Gemeinschaft kann die Umsetzung dann über einige Jahre hin ziehen, je nachdem, wie schnell sie die Maßnahmen finanzieren möchte.

Dank der völlig firmen- und produktunabhängigen Beratung bekommen die Eigentümer einen guten Überblick über die gesamte Bandbreite der technischen Sanierungsmöglichkeiten und deren Kosten. Sie hören nicht nur, was eine Firma rät, die noch dazu nur ein einzelnes Gewerk vertritt. Sie als Mitglied der Eigentümergemeinschaft oder des Verwaltungsbeirats sollten bei allen größeren Maßnahmen anregen, zunächst immer einen unabhängigen Sachverständigen vorzuschalten, bevor sie mit einzelnen Firmen in Verhandlung treten. Kann ja sein, dass Sie sich, entsprechend informiert, für etwas ganz anders entscheiden würden. Auch die aktuelle Rechtsprechung mahnt an, dass Eigentümer Alternativen kennen müssen, bevor sie sich für oder gegen etwas aussprechen. Lesen Sie hier mehr dazu, etwa, wenn es um den Bau einer Rollstuhlrampe geht. Interessant ist auch ein Urteil zum Gemeinschaftseigentum.

Eigentümergemeinschaften


Vorsicht bei der Wahl des Verwalters!

Mitentscheidend für das Zusammenleben in einer Gemeinschaft ist die Rolle des Verwalters. Von ihm hängt ab, ob die Gemeinschaft funktioniert, wie solide sie wirtschaftet und die Immobilie pflegt. Das Wohnungseigentumsgesetz schreibt die Bestellung eines Hausverwalters verbindlich vor. Nach wie vor gibt es aber keine umfassende Berufsausbildung für Verwalter, und auch die Fortbildungspflichten sind minimal. Viele Verwalter wachsen einfach in die Aufgabe hinein. Mal besser, mal weniger erfolgreich. Eigentümergemeinschaften müssen deshalb sehr genau darauf achten, wen sie mit der Verwaltung ihres Eigentums betreuen. Dabei hilft die "Verwaltercheckliste", anhand derer Wohnungseigentümergemeinschaften und Eigentümer einen qualifizierten Verwalter suchen und beurteilen können. Die Checkliste kann kostenlos beim VPB heruntergeladen werden.

Eigentümergemeinschaften

Neben der nötigen Instandhaltung und der sinnvollen energetischen Sanierung denken immer mehr Eigentümergemeinschaften auch über größere Maßnahmen nach, wie etwas das Aufstocken der Anlage. Kommunale Wohnungsbaugesellschaften haben es vorgemacht. Sie stocken Bestandsbauten auf, um in gesuchter City-Lage neue Mietwohnungen zu schaffen. Auch Eigentümergemeinschaften interessieren sich zunehmend für die Nachverdichtung auf ihren Dächern. Sie müssen dann entscheiden, was sie bauen und ob sie den neuen Wohnraum vermieten oder veräußern. Miete und Erlös helfen bei der Sanierung der Anlage oder beim Abbau von Barrieren und dem Einbau eines Aufzugs. Laut einer Studie, die der VPB mit initiiert hat, könnten auf Deutschlands Dächern 1,5 Millionen neue Wohnungen entstehen. Vielleicht wäre das ja etwas für Ihre Eigentümergemeinschaft? Jetzt, wo vielleicht gerade die Dachsanierung ansteht?

Eigentümergemeinschaften


Wichtig: Qualitätskontrolle schon während der Bauzeit!

Während in einer bestehenden Wohnanlage alle Eigentümer regemäßig über die Zukunft ihrer Immobilie sprechen und entscheiden können, gibt es während der Bauzeit noch gar keine Eigentümergemeinschaft! Das ist fatal, denn gerade beim Neubau kann viel schiefgehen – und geht viel schief! Werden aber Mängel nicht frühzeitig entdeckt, treten sie erst später zutage, oft sogar erst nach Ende der meist fünfjährigen Gewährleistungsfrist. Nicht umsonst hört man immer wieder von Eigentümergemeinschaften, die jahrelang mit der früheren Baufirma prozessieren.

Das Hauptproblem: Die Eigentümergemeinschaft formiert sich erst nach der Übernahme der Wohnungen. Weil das so ist, werden die meisten Wohneigentumsanlagen vor der Abnahme auch technisch gar nicht geprüft. Mängel am Gemeinschaftseigentum, also etwa der Haustechnik, bei Brand- oder Schallschutz, bei der Wärmedämmung, an Keller und Tiefgarage oder auch bei der Statik bleiben deshalb zunächst unentdeckt bis sie eines Tages Probleme verursachen. Dass zum Beispiel ein Kanal nicht dicht ist, fällt dann erst auf, wenn Keller und Erdgeschosswohnungen unter Wasser stehen.

Eigentümergemeinschaften


Laufende Baukontrolle schützt vor Mängeln

Die Probleme entstehen während der Bauzeit. Ideal wäre deshalb eine laufende Qualitätskontrolle über die gesamte Bauphase hinweg. Das ist aber gerade bei größeren Eigentumsanlagen unrealistisch, weil es während der Bauzeit noch keine Eigentümergemeinschaft gibt, die eine solche Kontrolle beschließen, beauftragen und finanzieren könnte. Und der Verwalter, der sich um alles kümmern müsste, hat manchmal gar kein Interesse an kritischen nachfragenden Bauherren. Er wird nämlich in der Regel vom Bauträger eingesetzt. Das betrachtet inzwischen auch der Gesetzgeber mit Misstrauen: Deswegen dürfen Verwalter bei der Erstbestellung laut § 26 Abs. 1 Satz 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) nur noch für drei Jahre bestellt werden, nicht mehr für fünf Jahre und damit für die gesamte Dauer der Gewährleistungsphase, wie das bis vor Kurzem noch war.

Eigentümergemeinschaften

Versäumen Sie auf keinen Fall die Abnahme!

Wie können sich Eigentümergemeinschaften also schützen? Jeder Einzelne muss sich klar machen, dass ihm neben dem Sondereigentum, nämlich der eigenen Wohnung, auch das Gemeinschaftseigentum gehört und er dafür haftet. Deshalb sollten Sie als Käufer in jedem Falle dafür sorgen, dass eine ordnungsgemäße umfassende Abnahme des Gemeinschaftseigentums erfolgt und zwar mithilfe von Fachgutachtern Ihrer Wahl. Der VPB unterstützt Sie dabei. Versuchen Sie auch so früh wie möglich Mitstreiter zu finden. Sie alle haben dieselben Interessen! Außerdem sollten Käufer die letzte Rate erst dann an den Bauträger überweisen, wenn die Gutachter den Bau gecheckt haben und alle Mängel aus dem Abnahmeprotokoll beseitigt sind. Geld ist nach VPB-Erfahrung hier das einzig wirksame Druckmittel.


Sie möchten mehr erfahren ...

... zum Hausbau, zum Bauvertrag, der laufenden Baukontrolle, der Sanierung eines Altbaus oder der energetischen Sanierung? Lesen Sie hier, wie Sie Barrieren von vornherein vermeiden oder später gezielt abbauen. Wir unterstützen Sie auch, wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen möchten. Und wir beraten und betreuen Eigentümergemeinschaften während der Bauzeit ebenso wie bei den später anstehenden Sanierungen - schließlich müssen die Wohnanlagen laufend gut in Schuss gehalten werden, damit sie ihren Wert nicht verlieren.




VPB
© VPB 2020, BerlinVerbraucherschutz am Bau zur HomepageBauherrenverbandImpressumBauberatung DatenschutzBauherrenschutz Zum Seitenanfang

Die Inhalte dieser Seite sind urheberrechtlich geschützt. Alle Rechte, insbesondere die der Vervielfältigung, der Übersetzung und der Verwendung in elektronischen bzw. mechanischen Systemen behält sich der Urheber vor. Eine Nutzung der Texte bedarf unserer vorherigen schriftlichen Zustimmung.