VPB: Erbbaurecht – worauf Interessenten achten sollten
BERLIN. Für jene, die ein Eigenheim bauen möchten, aber über wenig Eigenkapital verfügen, kann ein Grundstück mit Erbbaurecht vorteilhaft sein: Man baut oder kauft eine Immobilie auf einem fremden Grundstück. Der Erbbaurechtgeber, Eigentümer des Grundstücks, räumt dem Erbbaurechtnehmer ein Nutzungsrecht für das Grundstück ein. „Der Erbbaurechtnehmer wird rechtlich Eigentümer der Immobilie und quasi Pächter des Grundstücks“, erläutert Holger Freitag, Vertrauensanwalt des Verbands Privater Bauherren e.V. (VPB). Finanziell kann dies private Bauherren entlasten, weil sie neben den Kosten für ihr Haus nicht zugleich noch den Erwerb des Grundstücks schultern müssen.
Der Immobilieneigentümer entrichtet an den Grundstückseigentümer jährlich den Erbbauzins. Dieser orientiert sich am Bodenwert des Grundstücks. Er liegt aktuell meist zwischen drei und fünf Prozent. „Beide Parteien schließen einen Erbbaurechtsvertrag ab, der genau wie der Kaufvertrag für die Immobilie notariell beurkundet werden muss“, so Freitag. „Der Erbbaurechtsvertrag hat eine festgesetzte Laufzeit, auf die beide Seiten sich einigen.“ Sie umfasse in der Regel zwischen 50 und 99 Jahre.
Der Deutsche Erbbaurechtsverband (DERV) befragte kürzlich seine Mitglieder, vor allem Kommunen, Kirchen und kirchliche Stiftungen. Dies ergab unter anderem: Die meisten Erbbaurechtgeber sichern sich ein Mitspracherecht bei bestimmten Vorgängen, die ihr Grundstück betreffen. 95 Prozent der Befragten gaben laut DERV an, dass ihre Verträge üblicherweise Zustimmungsvorbehalte beim Verkauf des Erbbaurechts an einen Dritten vorsehen. 87 Prozent verlangen eine Zustimmung bei Belastung durch eine Bank. 72 Prozent möchten bei einer Umnutzung der Immobilie vorab befragt werden. „Hintergrund ist nicht die Gängelung der Erbbauberechtigten. Es geht den Eigentümern darum, langfristig sicherzustellen, dass ihre Grundstücke vertragsgerecht und sinnvoll genutzt werden“, sagt VPB-Vertrauensanwalt Freitag. „Gegen eine willkürliche Verweigerung kann daher auch zur Not rechtlich vorgegangen werden.“
In 18 Prozent der Verträge, so der DERV, seien auch andere Zustimmungsvorbehalte vorgesehen. „Nicht nur zur Klärung, welchen Zweck diese verfolgen - vor Unterzeichnung eines Erbbaurechtsvertrags sollten angehende private Bauherren beziehungsweise Hauskäufer sich immer von unabhängiger Seite zu den rechtlichen Aspekten beraten lassen“, empfiehlt Freitag. Das gelte auch für die finanzielle Seite, denn bei genauerem Hinsehen könnten die Pachtzahlungen sich über die Jahre summieren. „Und dann kommt mit dem Bau oder Kauf des Hauses noch viel bausachverständiger Beratungsbedarf dazu.“ Ansprechpartner dafür sind die bundesweit vertretenen Regionalbüros des VPB und deren Expertennetzwerke.