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Experteninterview Gute Vorbereitung = Schnelle Kaufentscheidung






VPB-Experteninterview mit

Dipl.-Ing. Klaus Kellhammer,
VPB-Vorstandsmitglied und
Leiter des VPB-Regionalbüros Tübingen


und

Dipl.-Ing. Frank Gries,
Leiter des VPB-Regionalbüros Karlsruhe





"Gute Vorbereitung = Schnelle Kaufentscheidung!"

Bauland ist rar, Neubauten sind teuer. Immer mehr Familien suchen sich deshalb ein Eigenheim im Bestand. Im Idealfall können sie ein Objekt mehrfach besichtigen, sich mit Hilfe ihres Bausachverständigen ein genaues Bild vom Zustand, Wert und den nötigen Reparaturarbeiten machen, bevor sie den Kauf abschließen. In vielen Ballungsgebieten sind inzwischen aber auch die Altbauten höchst begehrt. Oft werden sie im Bieterverfahren angeboten. Wer zuerst den höchsten Preis nennt, bekommt den Zuschlag. Zeit für einen gründlichen Check bleibt da nur selten. Aber vieles lässt sich dennoch vorab ausloten und prüfen. Die VPB-Bauherrenberater Dipl.-Ing. Klaus Kellhammer aus Tübingen und Dipl.-Ing. Frank Gries aus Karlsruhe, die beide regelmäßig Kaufinteressenten bei Objektbesichtigungen beraten und begleiten, erklären, worauf es unter Zeitdruck ankommt.


Frage:
Herr Kellhammer, Sie betreuen als Bauherrenberater Bauherren und Kaufwillige in Tübingen und Umgebung. Das ist schon traditionell eine wohlhabende Gegend. Gesuchte Objekte gehen im Bieterverfahren für hohe Summen weg. Stehen bei Ihnen überhaupt noch Immobilien zum Kauf?

Antwort Kellhammer:
Natürlich gibt es auch in gesuchten Gegenden immer wieder Immobilien. Es geben ja auch Menschen ihre Häuser auf, ziehen weg, sterben oder gehen in ein Seniorenheim. Der Markt ändert sich ständig. Deshalb sollten sich Käufer gut vorbereiten, damit sie dann, wenn das richtige Objekt auf den Markt kommt, auch schnell zuschlagen können.


Frage:
Herr Gries, Sie leiten das VPB-Regionalbüro in Karlsruhe. Ist die Situation dort ähnlich? Und was raten Sie Bauherren, die eine Immobilie kaufen wollen?

Antwort Gries:
Ja, bei uns ist die Marktsituation sehr ähnlich. Und ich rate meinen Kauf-interessenten zu allem, was wir im VPB-Ratgeber „Gute Vorbereitung = Schnelle Kaufentscheidung!“ www.vpb.de/download/VPB-Ratgeber_Immobilienkauf_unter_Zeitdruck.pdf zusammengestellt haben, also so viel wie möglich im Vorfeld zu klären. Und vor allem: genau festlegen, was man sucht.


Frage:
Sie raten auch dazu, nur solche Objekte zu besichtigen, die mit den eigenen Bedürfnissen zusammenpassen. Vergeben Käufer da nicht Chancen?

Antwort Gries:
Nein. Natürlich erfährt man bei jeder Besichtigung irgendwas Neues, aber ehrlich, warum sollten Sie ein Objekt besichtigen, das nicht passt, das beispielsweise im für Sie falschen Ort liegt? Wo Sie zwei Autos brauchen, um alle Wege zu bewältigen und die Kinder mit dem Bus zur Schule fahren müssen? Oder stellen Sie sich vor, Sie besichtigen ein Haus, das zwar für Sie objektiv zu klein ist und auch nicht erweitert werden darf, aber Sie verlieben sich in den schönen alten Garten … den Sie eigentlich auch gar nicht haben wollten. Da fällt es dann schwer, vernünftig zu bleiben. Das wird emotional. Solche Situationen empfinden viele als frustrierend, manche sogar als Versagen, unter dem Motto: Es hat wieder nicht geklappt! Das muss man sich nicht antun. Natürlich ist der Kauf eines Bestandshauses immer ein Kompromiss, aber die Eckdaten sollten schon stimmen.


Frage:
Herr Kellhammer, Liebe auf den ersten Blick zu einem Altbau?

Antwort Kellhammer:
Natürlich! Denken Sie nur an ein schönes altes Fachwerkhaus mit einem sommerlichen Bauerngarten. Das ist fast unwiderstehlich. Aber bei Fachwerkbauten ist immer Vorsicht geboten! Bei alten Fachwerkbauten kann die tatsächliche Zerstörung des Tragwerkes oft durch reinen Augenschein nicht überprüft werden. Um zu wissen, was im Holz steckt, muss eventuell eine Bohrwiderstandsmessung gemacht werden. Das geht nicht auf die Schnelle. Sie kann also vor einem Kauf in der Regel gar nicht gemacht werden. Ein Fachmann kann aber das Risiko abwägen, das bei einem Kauf ohne diese Messung besteht. Gleiches gilt erst recht für verputzte Fachwerkbauten: Da ist das Risiko eventuell noch größer, weil ja Schädigungen des Fachwerks unter dem Putz verborgen bleiben. Auch hier muss ein kundiger Sachverständiger aus der Historie, dem Alter, dem Bauzustand eine Risikoabwägung treffen und beurteilen, wie groß die Wahrscheinlichkeit einer Schädigung ist.


Frage:
Herr Gries, wer viel fragt, wird schnell als problematisch eingestuft – und bekommt deshalb vielleicht den Zuschlag nicht?

Antwort Gries:
Das mag sein, aber seriöse Verkäufer haben kein Problem damit, wenn Kaufinteressenten fragen. Sie wollen das Objekt ja verkaufen und auch einen ordentlichen Preis erzielen. Und sie möchten auch hinterher keinen Ärger mit dem Käufer haben. Meiner Erfahrung bei Hausbesichtigungen nach haben seriöse Verkäufer ein ausgesprochenes Interesse daran, dass das Haus richtig eingeschätzt – und natürlich auch geschätzt wird.

Bei zugeknöpften Verkäufern wäre ich dagegen erst mal vorsichtig. Da muss man sich schon fragen, warum jemand mauert: Hat er was zu verbergen?


Frage:
Wie ist das bei Maklern? Sind sie hilfreich für die Käufer?

Antwort Kellhammer:
Da muss man ganz klar sagen: Die Aufgabe des Maklers ist es, das Objekt zu verkaufen. Und je besser er es verkauft, umso höher fällt seine anteilige Provision aus. Ergo hat er kein Interesse daran, am Objekt irgendwelche Mängel zu suchen und zu finden. Das gehört auch – salopp gesagt - nicht zu seiner Jobbeschreibung. Ein seriöser Makler wird natürlich relevante Mängel nicht verschweigen, aber kennt er die denn überhaupt? Er hat das Haus ja vielleicht auch erst einmal gesehen und verlässt sich auf die Angaben seines Auftraggebers.

Auch viele Eigentümer, die das Haus geerbt und selbst nicht darin gewohnt haben, kennen nicht alle Mängel einer Immobilie. Theoretisch müssen sie die zwar nennen, aber wie sollen sie, wenn sie keine Ahnung haben? Natürlich kann man sich später vor Gericht darüber streiten, wer wann was wusste, aber besser ist es, gleich am Anfang klare Verhältnisse zu schaffen und sich mit Hilfe des eigenen unabhängigen Sachverständigen ein Bild vom Haus und seinen Problemen zu machen. Gekauft wird bekanntlich oft wie besehen. Da ist auch der Käufer in der Pflicht.


Frage:
Die Probleme und Mängel finden dann also Sie bei der Besichtigung mit dem Kaufinteressenten?

Antwort Gries:
Genau, das ist unsere Aufgabe. Die Käufer möchten wissen, was die Immobilie realistisch wert ist und welche Sanierungskosten und Nachrüstpflichten auf sie zukommen. Das können wir bei einer Begehung meist ganz gut abschätzen. Dort wo wir nichts sehen, etwa hinter Holzverkleidungen, können wir zumindest auf mögliche Probleme, die sich dahinter verbergen könnten, aufmerksam machen und auf eventuelle spätere Konsequenzen und Folgekosten hinweisen. Das Beispiel Fachwerkhaus hat Herr Kellhammer ja bereits geschildert.

Antwort Kellhammer:
Im Übrigen sprechen wir bei den Begehungen mit den Kaufinteressenten auch schon über das Potenzial der Immobilie. Die Familien wollen ja oft wissen, ob sie Wände herausnehmen oder versetzen können. Ob sie später anbauen oder aufstocken dürfen, lässt sich beispielsweise prima im Vorfeld klären – durch Einsicht des gültigen Bebauungsplans beim zuständigen Bauamt. Das ist eine typische Aufgabe, die Kaufinteressenten vorab erledigen können, sobald sie die Adresse des Objekts kennen, noch bevor sie es überhaupt von innen besichtigt haben.


Frage:
Vorhin fiel das Stichwort Wertschätzung. Verkäufer möchten, dass ihr Objekt geschätzt wird, vor allem, wenn sie das Haus selbst gebaut und lange darin gelebt haben, oder wenn sie viel Eigenleistung hineingesteckt haben. Spricht Liebe zum eigenen Objekt für besondere Sorgfalt, Herr Kellhammer?

Antwort Kellhammer:
Einerseits sicher, anderseits rate ich gerade dann auch zur Vorsicht, wenn das angebotene Gebäude vom Verkäufer in Eigenleistung renoviert wurde. Insbesondere wenn dieser auch die Technikgewerke ausgeführt hat. Die Risiken sind schwer abzuschätzen, da bei einer Sichtüberprüfung nicht zu erkennen ist, was sich da alles an Pfusch in den Wänden verbirgt. Das ist übrigens auch für den Sachverständigen risikobehaftet. Deshalb sollten Kaufinteressenten immer nachfragen, ob die Arbeiten durch Fachfirmen ausgeführt wurden.


Frage:
... und nach den entsprechenden Belegen fragen?

Antwort Gries:
Ja, das in jedem Fall! Wer eine neue Heizung mit dem Haus kauft, sollte sich die Rechnung zeigen – und nach dem eventuellen Kauf übergeben – lassen. Die ist wichtig für die Gewährleistung. Außerdem sollten sich die Käufer alle Bau- und Planungsunterlagen zeigen und natürlich nach dem Kauf ebenfalls aushändigen lassen. Beim Erstbesitzer ist das meist kein Problem, die haben in der Regel alles Wichtige im Ordner. Hat das Haus aber mehrfach den Eigentümer gewechselt oder wurde mehrfach um- und angebaut, sind mitunter wesentliche Unterlagen gar nicht mehr vorhanden. Käufer müssen aber wissen, ob das Haus in der heute bestehenden Form überhaupt genehmigt ist.

Antwort Kellhammer:
Dazu habe ich ein schönes Beispiel aus meiner Praxis: Ein Bauernhaus mit angebauter Scheune wurde innen komplett umgebaut. Ein Baugesuch, so der Eigentümer bei der Besichtigung, war angeblich nicht notwendig, da nur Umbauten im Innenbereich gemacht wurden. In Wirklichkeit waren die Umbauten so umfangreich, dass ein Baugesuch sehr wohl notwendig gewesen wäre. Die aufwendige brandschutztechnische Abtrennung zur Scheune fehlte. Dumm, wenn man dann so ein Haus mit nicht genehmigtem Umbau kauft. So etwas verjährt auch nicht. Das bleibt ein Schwarzbau.

Man kann es nicht oft genug betonen: Eigentümer, die aktuellen wie die zukünftigen, müssen jederzeit belegen können, dass ihre Immobilie in allen Teilen, also auch mit allen späteren An- und Umbauten, baurechtlich genehmigt ist. Sonst haben sie unter Umständen ein ziemliches Problem.


Frage:
Aber solche Unterlagen muss es doch auch auf dem Bauamt noch geben?

Antwort Kellhammer:
Darauf würde ich mich nicht verlassen. Die Ämter müssen diese Unterlagen nicht ewig vorhalten. Das ist Verantwortung der Hauseigentümer! Sie müssen ihre Unterlagen in Ordnung halten. Der VPB bietet übrigens auch Hilfe bei Sichtung und Ordnung von Bauunterlagen an. Das ist eines unserer Einstiegspakete, das Einstiegspaket "Hausakte".


Frage:
Welche Bauunterlagen muss mir eigentlich der Verkäufer übergeben? Und was sollte ich als Kaufinteressent zusätzlich erbitten?

Antwort Gries:
Tatsächlich MUSS Ihnen der Verkäufer nur den Energieausweis übergeben. Sonst gibt es keine gesetzlichen Verpflichtungen. Sinnvoll wäre aber die Übergabe aller Bauunterlagen, Pläne und Baugenehmigungen, den Grundbuchauszug und die Handwerkerrechnungen der vergangenen Jahre. Hilfreich sind natürlich auch eventuelle Wartungsverträge, Feuerstättenbescheid, die Abrechnungen der Nebenkosten und die Bescheide zur Grundsteuer.


Frage:
Herr Kellhammer, beim Altbaukauf privat von privat gibt es ja normalerweise keine Garantien und oft wird die Gewährleistung ausgeschlossen. Da wird, wie schon erwähnt, „gekauft, wie besehen“. Was macht Sie als Experten denn zum Beispiel beim Ansehen eines Objekts stutzig?

Antwort Kellhammer:
Wenn ich – zum Beispiel - erkenne, dass einzelne Bauteile wie neu erscheinen, da frage ich mich natürlich, warum das so ist. Ich erinnere mich an einen Fall: Ein bewohntes Hanggeschoss in einem alten Haus war wie neu! Warum? Bei einem Starkregen war ein Jahr zuvor das vom Hang kommende Wasser durch das Untergeschoss geflossen. Deshalb immer die Frage an die Verkäufer: „Gab es in der Vergangenheit einen Schaden den sie beseitigen ließen?“ Wenn er diese Frage wider besseres Wissen mit Nein beantwortet, ist das Arglist und das „gekauft, wie besehen“ ist eindeutig hinfällig! Mit dem Sachverständigen hat man dafür dann auch einen Zeugen.


Frage:
Haben Sie sonst noch einen Tipp aus der Praxis für Menschen, die auf der Suche nach einem Eigenheim sind?

Antwort Kellhammer:
Denken Sie auch mal quer! Nicht nur an den Kauf eines Hauses oder einer Wohnung. Überlegen Sie auch, ob Sie mit Eltern, Geschwistern, Freunden oder auch mit anderen Gleichgesinnten neu oder ein bestehendes Objekt umbauen können. Denken Sie also auch in Richtung Baugemeinschaft und Mehrgenerationenhaus. Auch aus Bestandsbauten lässt sich viel machen.

Antwort Gries:
Ganz wichtig ist auch die Vorbereitung der Finanzierung. Damit sollten Kaufinteressenten früh anfangen. Die Banken wollen ja eine ganze Reihe von Unterlagen haben, bevor sie ein Objekt finanzieren. Welche das sind, ist bekannt. Danach kann man dann bei der Besichtigung schon gezielt fragen, damit man nachher, wenn es schnell gehen soll, nicht noch ständig beim Verkäufer oder Makler weitere Unterlagen erbitten muss.


Lesen Sie mehr darüber, wie Sie den Kauf eines Altbaus oder einer gebrauchten Eigentumswohnung vorbereiten können im VPB-Ratgeber "Gute Vorbereitung = Schnelle Kaufentscheidung!".



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Ergänzende Informationen finden Sie u.U. hier:
Bauvertrag - Bauberater - Bausachverständiger - Verbraucherverband - Baufachleute

 

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