Gewährleistung beim Hausbau: Ihre Rechte als Bauherr

Die Gewährleistung beim Hausbau schützt private Bauherren vor Baumängeln, die erst nach der Bauabnahme sichtbar werden. Sie ist ein gesetzlich geregelter Bestandteil jedes Bauvertrags. Sondervorschriften für die Verjährung legen fest, in welchem Zeitraum der ausführende Bauunternehmer für mangelhafte Bauleistungen haftet.

In der Regel gilt eine Gewährleistungsfrist von fünf Jahren nach der offiziellen Abnahme des Gebäudes. Innerhalb dieses Zeitraums ist der Bauunternehmer verpflichtet, auftretende Mängel seiner vertraglichen Leistungen kostenfrei zu beheben, vorausgesetzt, der Bauherr kann nachweisen, dass sie zum Beispiel auf Planungsfehler, Materialmängel oder unsachgemäße Ausführung zurückzuführen sind. Durch eine offene Kommunikation mit dem Bauunternehmer zusammen mit einem Sachverständigen aus dem VPB-Netzwerk kann oftmals eine Lösung gefunden werden, die alle Beteiligten zufriedenstellt, ohne rechtliche Konflikte auszutragen.

Alles Wesentliche auf einen Blick

  • Gewährleistungsfrist: 5 Jahre ab Bauabnahme
  • Gilt für Mängel z. B. durch Planung, Ausführung oder Materialfehler
  • Baumängel sollten am besten schriftlich gemeldet und gut dokumentiert werden
  • Bauherren haben zunächst das Recht auf Nachbesserung. Funktioniert diese nicht oder unternimmt der Bauunternehmer nichts, treten nach Ablauf einer angemessenen Frist, die dem Unternehmer am besten gleich mit der Mängelrüge zu setzen ist, die sekundären Mängelrechte. Das können zum Beispiel sein wahlweise Minderung, Schadensersatz, Kostenvorschuss für die Beseitigung durch einen anderen Unternehmer...
  • Begleitende Qualitätskontrolle durch Sachverständige ist empfohlen
  • Prüfung kurz vor Ablauf der Gewährleistungsfrist durch Experten ist sinnvoll zur Mängelerkennung

Wann beginnt die Gewährleistung nach dem Bau?

Die Gewährleistungsfrist startet mit der Abnahme des Bauwerks. Das ist der Zeitpunkt, an dem Sie das Gebäude als im wesentlichen vertragsgerecht fertiggestellt anerkennen und in Besitz nehmen. Diese Abnahme sollte stets formal erfolgen und im besten Fall von einem unabhängigen Sachverständigen begleitet werden. Denn eine frühzeitige und offene Kommunikation mit dem Bauunternehmer kann helfen, Missverständnisse zu vermeiden und eine reibungslose Abnahme zu gewährleisten.

Ein häufiger Fehler ist die so genannte konkludente, stillschweigende oder informelle Abnahme, etwa durch Einzug und anstandloser und voller Zahlung der Schlussrate. Dadurch kann die Frist unbemerkt anlaufen, ohne dass Bauherren sich darüber bewusst sind. Später kann es schwer sein, den genauen Zeitpunkt einer konkludenten Abnahme zu bestimmen – und damit auch den Ablauf der Verjährung der Gewährleistungsansprüche.

Gewährleistung bei Baumängeln

Treten innerhalb der Gewährleistung beim Neubau Schäden oder Mängel auf, können private Bauherren folgende Ansprüche geltend machen:

  • primär Nacherfüllung: Mangelbeseitigung durch den Bauunternehmer
  • sowie Schadensersatz: Bei entstandenen Folgeschäden durch den Baumangel

sekundär wahlweise:

  • Kostenerstattung: Bei Beauftragung eines Dritten
  • Kostenvorschuss: Zur Beauftragung eines Dritten
  • Minderung des vereinbarten Werklohnes
  • Rücktritt vom Vertrag (in schweren Fällen)
  • Schadensersatz: des im Baumangel selbst bestehenden Schadens

Die Gewährleistung für Bauleistungen ist ein zentrales Instrument zum Schutz privater Bauherren. Die Voraussetzung ist, dass die Mängel rechtzeitig erkannt und korrekt beanstandet werden. Erfolgt diese Beanstandung durch Sachverständige aus dem VPB-Netzwerk, wird versucht eine harmonische Lösung zu finden und Konflikte zu vermeiden.

Mängel richtig melden

Um Ihre Rechte bei Gewährleistung und Baumängeln erfolgreich durchzusetzen, müssen Sie Mängel melden (am besten schriftlich) und dem Bauunternehmen eine angemessene Frist zur Nachbesserung setzen. Hier hilft die Rechtsprechung dem in der Regel bauunkundigen Bauherren bei der Schwierigkeit, einen Mangel zu benennen. Sie lässt ausreichen, dass ein Bauzustand gerügt wird, den der Bauherr als Erscheidungsbild (Symptom) eines Mangels wertet. Bei undichten Rohren in der Wand wäre der feuchte Putz daher das Mangelsymptom, dessen Rüge ausreicht, um den zu Grunde liegenden Mangel, die fehlerhafte Rohrabdichtung, zu rügen. Der Bauunternehmer muss dann auf die Suche nach der Ursache des Mangelsymptoms gehen. Besser ist aber eine unabhängige Einschätzung durch qualifizierte Bausachverständige. Kontaktieren Sie dafür die Experten aus dem VPB-Netzwerk!

Verweigert das Bauunternehmen die Beseitigung oder verstreicht die gesetzte Frist ohne Reaktion, können Sie weitere rechtliche Schritte einleiten.

Risiken nach Ablauf der Gewährleistung

Viele Baumängel bleiben zunächst unentdeckt und werden von Baulaien erst nach Ablauf der Frist als solche erkannt. Dann ist es in der Regel zu spät, um Ansprüche gegenüber dem Bauunternehmer durchzusetzen. Zudem ist die Mängelbeseitigung nach dem Einzug häufig komplizierter und mit höheren Kosten verbunden. Die rechtzeitige Feststellung von Fehlern ist daher entscheidend. Eine frühzeitige und offene Kommunikation mit dem Bauunternehmer kann helfen, eine gute Lösung für alle Beteiligten zu finden und spätere Konflikte zu vermeiden.

Fachgerechte Kontrolle schützt vor Fristversäumnis

Eine baubegleitende Qualitätskontrolle durch die unabhängigen Sachverständigen aus dem Netzwerk des VPB unterstützt Bauherren dabei, Mängel schon während der Bauphase zu erkennen und dokumentieren zu lassen. Dadurch kann direkt eingegriffen werden, bevor nachfolgende Gewerke eventuelle Fehler verdecken.

Zusätzlich empfiehlt sich eine erneute Prüfung etwa sechs bis zwölf Monate vor Ablauf der Gewährleistungsfrist. Bausachverständige erkennen aufgrund Ihrer Erfahrung und Expertise weitaus mehr Mängel als Baulaien. Diese lassen sich so rechtzeitig identifizieren und noch innerhalb der Frist können verjährungshemmende Maßnahmen eingeleitet werden. Es wird zunächst immer versucht eine harmonische Lösung gemeinsam mit dem Bauunternehmer zu finden.

Fazit: Gewährleistung ist ein Schutz für Bauherren, den Sie nutzen sollten

Die Gewährleistung bei Baumängeln bietet privaten Bauherren eine wichtige Sicherheit. Allerdings nur, wenn sie richtig angewendet wird. Entscheidend ist, dass die Frist bekannt ist, Mängel professionell erkannt und die Mängelrechte fristgerecht verfolgt werden. Die unabhängigen Sachverständigen für Bauleistungen aus dem VPB-Netzwerk begleiten Sie durch den gesamten Prozess: von der Bauabnahme bis zur finalen Kontrolle vor Ablauf der Gewährleistung. Das Ziel ist, Ihre Interessen mit Fachkompetenz und Neutralität zu schützen. Dabei hilft eine offene Kommunikation mit dem Bauunternehmer. So wird vermieden, dass es später zu teuren und langwierigen Auseinandersetzungen kommt. Vertrauen Sie darauf, dass eine frühzeitige und sachliche Klärung im Interesse aller Beteiligten liegt. Kontaktieren Sie zuständige Bausachverständige in Ihrer Nähe, für eine schnelle und unkomplizierte Beratung!

FAQ – Häufig gestellte Fragen zur Gewährleistung beim Hausbau

Was ist der Unterschied zwischen Garantie und Gewährleistung im Baurecht?
Garantie ist eine freiwillig gewährte Leistung des Bauunternehmens. Die Gewährleistung dagegen ist gesetzlich vorgeschrieben.

Was passiert, wenn ich Baumängel erst nach Ablauf der Frist bemerke?
Nach Ablauf der fünfjährigen Frist können grundsätzlich keine Gewährleistungsansprüche mehr geltend gemacht werden. Eine Ausnahme ist das arglistige Verschweigen eines Mangels durch den Bauunternehmer. Diese Ausnahme zu beweisen, gelingt aber nur ganz selten. Daher ist es besonders wichtig, schon in der Bauphase auf eine begleitende Qualitätskontrolle durch unabhängige, eigene Experten zu setzen. Die frühzeitige Meldung von Baumängeln kommt nicht nur Ihnen als Bauherrn zugute, sondern gibt auch dem Bauunternehmer die Möglichkeit, rechtzeitig und kostengünstig zu reagieren. Kurz vor dem Ablauf der Gewährleistungsfrist empfehlen Bausachverständige aus dem VPB-Netzwerk eine erneute Prüfung.

Gilt die Gewährleistung auch bei Teilleistungen, z. B. bei einem Anbau?
Jede abgeschlossene vertragliche Bauleistung unterliegt ihrer eigenen Gewährleistungspflicht, sobald sie abgenommen wurde. Davon zu unterscheiden ist die Abnahme von Teilleistungen: hier wird nicht die vertraglich geschuldete Leistung am Ende insgesamt angenommen, sondern es werden Teilleistungen abgenommen. Dann läuft für die einzelnen Teilleistungen insb. auch die Verjährung unterschiedlich ab. Deswegen ist von „Teilabnahmen“ auch grundsätzlich abzuraten. Begründete Ausnahmen können beim Bauträgervertrag vorliegen: Bei Wohnungseigentum im Mehrfamilienhaus oder gar in Mehrhausanlagen wird oft eine Abnahme des Sondereigentums und eine des Gemeinschaftseigentums vorgesehen, meist, um bereits einen Einzug zu ermöglichen, obwohl am Gemeinschaftseigentum noch Arbeiten ausgeführt werden.

Was kostet eine sachverständige Kontrolle vor Ablauf der Gewährleistungsfrist?
Die Kosten variieren je nach Objekt und Aufwand. Informieren Sie sich dafür direkt beim zuständigen Regionalbüro in Ihrer Nähe und lassen Sie sich individuell beraten!