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Expertentipps im VPB-Rechteck


Interessante Expertentipps mit baurechtlichem Inhalt

Architektenhonorar
Baupolizei
Elektroarbeiten
Energieausweis
Feuerstättenbescheid
Garage
Gartenhaus
Grundstückskauf
Handschlag
Holzpellets
Immobilienkauf privat
Lastenzuschuss
Mängel beim Hauskauf
Nachrüstpflichten
Notare
Rauchwarnmelder nachrüsten
Rechtsform der Baufirma
Reservierungsgebühren
Schlechtwetter
Schneeräumen
Schwarzbauten
Sicherheiten im Vertrag
SIGeKo
Skonto
Urheberrechte
Vermieterbescheinigung



A

Stichwort: Architektenhonorar

Wer sein Haus mit einem freien Architekten planen und bauen möchte, der muss den Experten auch bezahlen. Regelmäßig Streit gibt es dabei um die Frage: Ab wann muss der Architekt für seine Leistungen bezahlt werden? Ab wann wird aus einem unverbindlichen Vorgespräch ein vergütungspflichtiger Auftrag? Diese Fragen stehen immer wieder im Raum, wenn sich Planer und Bauherr die ersten Male treffen. Bedauerlicherweise wird das Problem meist zu spät angesprochen. Das führt oft zu Missverständnissen. Die Frage des Honorars sollte im Vorfeld geklärt werden. Grundsätzlich dient das erste Treffen zwischen dem Planer und seinem möglichen Bauherrn in erster Linie dem Kennenlernen und häufig steht am Ende noch keine Beauftragung. Auch erste Arbeiten am Projekt betrachtet der Architekt meist noch als Eigenwerbung. Aber spätestens wenn Auslagen anfallen und die Entwurfsplanung beginnt, müssen Leistungen und Bezahlung definiert werden. Aus § 650p Abs. 2 BGB folgt aber, dass auch schon Arbeiten an der Zielfindung des Hausbauprojektes (Was kann man aus dem Grundstück zu Wohnzwecken machen?) Gegenstand einer vertraglichen Leistung des Architekten sein können. Ein Architektenvertrag sollte genau regeln, welche Pflichten Planer, aber auch der Auftraggeber haben. Wer rechtzeitig einen Vertrag abschließt - bei Unsicherheiten dann nur über Teilaufträge -, der spart sich hinterher viel Ärger. Während der Architektenvertrag formfrei geschlossen werden kann, muss die Honorarvereinbarung in Textform (z.B. per E-Mail) erfolgen. Fehlt diese Form, dann greift ausnahmsweise die unverbindliche HOAI, und es ist ein Honorar nach Maßgabe ihrer Basishonorarsätze zu zahlen.


B

Stichwort: Baupolizei

Wer baut, der braucht dazu in der Regel eine Genehmigung. Das gilt mitunter sogar für kleinere Um- und Anbauten wie etwa neue Fensteröffnungen. Manche Hausbesitzer nehmen es mit der Genehmigung aber nicht so ernst. Sie hoffen, mit kleineren Schwarzbauten schon irgendwie davon zu kommen. Das gelingt aber nur selten und wenn, dann meist nur für eine bestimmte Zeit, denn die Baubehörden sind befugt im Rahmen des Polizei- und Ordnungsrechtes, Grundstücke zu betreten und den Bautenstand zu kontrollieren. Dabei gleicht die Behörde die genehmigten Pläne mit dem tatsächlichen Bestand ab und prüft, ob die vorhandenen Bauten auch alle in der bestehenden Form genehmigt sind. Ist das nicht der Fall, muss der Grundstückseigentümer sich mindestens einem langwierigen und teuren Nachgenehmigungsverfahren stellen - es können aber auch Nutzungsuntersagungen ausgesprochen werden, und im schlimmsten Fall muss der Bauherr sogar mit einer Abbruchverfügung rechnen.


E

Stichwort: Elektroarbeiten

Vieles lässt sich beim Hausbau in Eigenregie erledigen, Elektroarbeiten aber nicht! Sie gehören in die Hände vom Profi. Viele Heimwerker trauen sich den Einbau oder den Austausch von Leitungen oder Steckern ohne weiteres zu. Weil es die Teile in jedem Baumarkt gibt, denken sie sich nichts dabei. Was die meisten nicht wissen: Bis auf Instandhaltungsarbeiten an Anlagenteilen, die im Haus hinter dem Zähler liegen, dürfen nicht einmal alle Elektroprofis in Deutschland elektrische Anlagen einbauen, umbauen oder reparieren, wenn diese Anlagen ans öffentliche Stromnetz angeschlossen sind. Das dürfen nur Firmen, die beim Versorgungsunternehmen gelistet sind. Und da alle privaten Ein- und Zweifamilienhäuser ans öffentliche Stromnetz angeschlossen sind, ja sogar in der Regel sein müssen, sind die Elektroarbeiten praktisch überall für Laien tabu. Sicherheitshalber sollten Bauherren lieber gleich gelistete Betriebe beauftragen. Sparen können sie trotzdem, indem sie rechtzeitig die Elektroplanung machen. Wenn der Profi weiß, wo welche Anschlüsse hinkommen, kann er ohne Zeitverzögerung und häufiges Nachfragen zügig arbeiten.


Stichwort: Energieausweis

Wer ein Haus verkauft, sei es, weil er ein besseres gefunden oder die Immobilie geerbt hat, der will das Anwesen meist einfach nur schnell loswerden. Ganz so einfach ist das aber nicht, auch beim Verkauf müssen einige Pflichten erfüllt werden. Beispielsweise schreibt die Energieeinsparverordnung EnEV vor, dass jedem Kaufinteressenten, und nicht nur den ernsthaft interessierten, der Energieausweis vorgelegt werden muss. Er muss ihn nicht erst verlangen, der Verkäufer muss ihn von sich aus vorlegen, außer bei Baudenkmälern oder Gebäuden bis 50 Quadratmeter Nutzfläche. Kann er das nicht, drohen ihm bis zu 15.000 Euro Bußgeld. Der VPB rät deshalb, sich beizeiten um einen Energieausweis für die Altimmobilie zu kümmern. Wer Anzeigen in kommerziellen Medien schaltet und den Ausweis schon hat, muss dort schon einige Pflichtangaben machen, um Bußgelder zu vermeiden. Ein Trost: Das Papier kostet ja nicht nur Geld, sondern zeigt auch die Potenziale eines Hauses. Nicht nur die Schwächen, sondern auch die Stärken des Altbaus bekommen Besitzer so offiziell attestiert.


F

Stichwort: Feuerstättenbescheid

Seit 2013 können Hausbesitzer zwar ihren Schornsteinfeger frei wählen, aber Kehr- und Messpflichten haben sie nach wie vor. Wichtigste Kontrollinstanz ist weiterhin der Bezirksschornsteinfeger, der nun bevollmächtigter Bezirksschornsteinfeger heißt. Der Bezirksschornsteinfeger führt zweimal alle sieben Jahre die sogenannte Feuerstättenschau durch. Dabei handelt es sich um die Begutachtung aller Feuerungsanlagen im Haus. Die Feuerstättenschau dient dem vorbeugenden Brandschutz. Nach der Prüfung bekommt der Eigentümer einen sogenannten Feuerstättenbescheid. Darin steht, welche Reinigungs-, Überprüfungs- und Messarbeiten an den Feuerungsanlagen wann erledigt werden müssen. Der Hausbesitzer ist damit in der Pflicht, er muss die vorgeschriebenen Arbeiten fristgerecht erledigen lassen - und dies dem Bezirksschornsteinfeger auch nachweisen. Ob er damit einen freien oder den Bezirksschornsteinfeger beauftragt, das bleibt ihm überlassen. Hausbesitzer sollten regelmäßig in den Feuerstättenbescheid schauen, damit sie keine Frist versäumen. Das gilt auch für Hauskäufer, die eine gebrauchte Immobilie übernehmen. Sie müssen sich mit den Hausunterlagen auch den Feuerstättenbescheid aushändigen lassen - und am besten gleich mal nach den nächsten Terminen schauen!


G

Stichwort: Garage

Was passt alles in eine Garage? Wer durch alte Wohngebiete spaziert und dabei einen Blick in die eine oder andere offen stehende Garage erhascht, der ist manchmal erstaunt, was sich dort alles angesammelt hat: Papierlager neben Werkstatt. Lösungsmittel neben Lötkolben. Genehmigt werden Garagen allerding nur als Stellplätze für Autos. Wer dort auch Reifen, Dachgepäckträger und Wagenheber lagert, muss sicherstellen, dass das Auto problemlos hineinpasst. Problematisch wird es immer dann, wenn aus der eigentlichen Garage nach und nach ein Hobbyraum, eine Werkstatt oder gar ein Partyraum wird. Dann handelt es sich um eine Nutzungsänderung - und die muss von der zuständigen Baubehörde genehmigt werden.


Stichwort: Gartenhaus

Manche Grundstücksbesitzer bauen auf ihrem eigenen Land, worauf sie Lust haben, seien es Gartenhäuser oder auch Carports, Garagen, Wintergärten, Loggien oder Balkone. Auch Schwimmbäder und Baumhäuser entstehen mitunter auf eigenem Terrain. Oft ordern die Bauherren im Heimwerkermarkt oder sogar online fertige Bausätze und stellen sie dann am Wochenende auf. Dabei lassen sie oft das geltende Recht außer Acht, denn nicht alles, was man im Garten bauen kann, darf man dort auch bauen. Zumindest brauchen Bauherren dazu oft eine Baugenehmigung. Nicht immer setzen sich die Bauherren dabei bewusst über geltendes Recht hinweg, häufig handeln sie arglos. Dass sie unter Umständen einen veritablen Schwarzbau errichtet haben, merken sie oft erst, wenn der Nachbar beim Bauamt interveniert und die Baupolizei zur Kontrolle auftaucht. Die Folgen - Abbruch oder Nachgenehmigung - sind unangenehm, sie kosten Zeit und Geld. Der VPB rät deshalb: Auch bei kleinen Bauten auf dem eigenen Grundstück immer vorher die Baubehörde fragen, ob eine Genehmigung dafür nötig ist oder nicht.


Stichwort: Grundstückskauf

Wer bauen will, der sucht zunächst ein Grundstück. Freies Bauland ist aber rar. Deshalb heißt es schnell zugreifen, wen sich die Chance bietet. Aber nicht vorschnell! Ein Grundstück ist schnell gekauft, aber es ist schwer und teuer, einen Fehlkauf rückgängig zu machen. Lage und Preis sind nicht die einzigen Kriterien für die Beurteilung eines Grundstücks. Der Stand der Erschließung, die Vorgaben des Bebauungsplanes, behördliche Auflagen, eventuelle Wegerechte oder mögliche Baulasten und vieles mehr müssen vor dem Kaufabschluss bedacht und sorgfältig geprüft werden. Wer ein Grundstück kaufen möchte, der sollte drei Dinge immer tun: Selbst oder über den Notar im Grundbuch prüfen, welche Lasten auf dem Grundstück liegen. Und beim Bauamt checken, was der Bebauungsplan vorschreibt und wie sich die Nachbarschaft entwickeln darf, sowie das Baulastenverzeichnis einsehen. Denn aus dem heutigen kleinen Siedlungshaus nebenan darf unter Umständen ein Dreigeschosser werden.


H

Stichwort: Handschlag

Früher wurden Verträge per Handschlag geschlossen. Das galt auch auf dem Bau. Unter ehrbaren Kaufleuten, und als solche betrachteten sich Bauherr und Handwerksmeister, galt das Wort noch was. Aber was ein Vertrag wert ist, das zeigt sich erst im Streitfall. Und dann muss derjenige, der aus dem Vertrag Nutzen ziehen will, auch beweisen können, dass im Vertrag tatsächlich vereinbart war, was er nun behauptet. Das wird schwierig, wenn die Parteien nur miteinander gesprochen und nichts aufgeschrieben haben. Sinnvoll ist es deshalb immer, alle Vereinbarungen schriftliche zu fixieren. Der ideale Zeitpunkt ist der Moment der mündlichen Vereinbarung: Dann sind sich die Parteien ja einig. Am besten wird für jede Partei ein gleich lautender Text verfasst und alle Exemplare von jedem der Vertragspartner eigenhändig unterschrieben, jeder bekommt also ein Exemplar mit den Unterschriften aller Vertragsparteien. Eventuelle Diskussionen können dann in Zukunft durch einen Blick in den Vertragstext schnell beendet werden.


Stichwort: Holzpellets - richtig lagern

Regenerative Energien gewinnen immer mehr Freunde. Dazu zählen auch die Pellets. Wer sich für eine Holzpelletheizung entscheidet, der muss aber einige Dinge beachten. Zunächst einmal braucht eine Pelletheizung, ebenso wie eine Ölheizung, ein Lager, in dem die Pellets gespeichert werden. Wer von Öl auf Pellets umstellt, der kann oft den ehemaligen Tankraum zum Lager umbauen. Der Platz ist in der Regel ausreichend. Grundlage für die Lagerung von Pellets bildet die Verordnung über Feuerungsanlagen und Brennstofflagerung (FeuVO), die, wie so oft in Deutschland, von Bundesland zu Bundesland variiert. Wer den Einbau einer Pelletheizung plant, der sollte sich deshalb beim zuständigen Bauamt über die Vorschriften vor Ort informieren. In vielen Ländern gelten keine besonderen Vorschriften bis zu einer gewissen Lagermenge, etwa von 6,5 Tonnen und bei Anlagen unter 50 kW Leistung. In diesen Fällen dürfen Pellets dann ohne besondere Brandschutzmaßnahmen im Keller oder auf dem Speicher gelagert werden. Allerdings gilt auch hier: Erst klären, ob der Raum geeignet ist, ob beispielsweise die alte Holzbalkendecke des Speichers diese Lasten trägt - denn ein paar Tonnen sind schließlich viel Holz. Pellets können in Räumen, offenen Kästen oder Textilgewebebehältern gelagert werden. Allerdings dürfen im Pelletraum keine Lichtschalter, Steckdosen, Lampen oder Verteiler installiert sein. Außerdem müssen die Türen zum Tank und zum Heizraum mit Brandschutztüren T30 verschlossen werden. Wichtig sind auch die konstante Belüftung und ein Kohlenstoff-Monoxid-Meldegerät, denn Pellets können dieses gefährliche Gas über Monate an die Raumluft abgeben. Wer von fossilen Brennstoffen auf Pellets umstellt, der muss also nicht nur technisch, sondern auch baulich eine ganze Menge beachten. Es lohnt sich, die Umstellung vorab mit dem unabhängigen Sachverständigen zu besprechen. Er kennt Vorschriften, Auflagen, Kosten und Zuschussprogramm und berät firmen- und produktneutral.


I

Stichwort: Immobilienkauf von privat

Verbraucherschutz wird in Deutschland groß geschrieben. Auch beim Bauen dürfen Käufer schlüsselfertiger Immobilien zum Beispiel inzwischen darauf vertrauen, dass ihnen der Notar die Vertragsunterlagen 14 Tage vor der Protokollierung übergibt. Damit haben die Käufer genug Zeit, das Vertragsangebot von ihren Experten prüfen zu lassen. Keinerlei Verbraucherschutz dieser Art genießen allerdings private Käufer, die ein Haus oder eine Wohnung von einem anderen Privatmann kaufen. Unter Privatleuten greift der Verbraucherschutz nicht! Fristen müssen nicht eingehalten werden, der Inhalt des Vertrags kann völlig frei ausgehandelt werden. Wer sich also mit dem Gedanken trägt, ein Haus von privat zu kaufen, der muss sich im Vorfeld selbst um alles kümmern, angefangen von der Wahl des Notars, die hierzulande üblicherweise - aber nicht zwingend - der Käufer trifft, bis hin zur Festlegung der Zahlungs- und Übergabemodalitäten oder eventuellen Gewährleistungsansprüchen - die allerdings unter Privatleuten häufig weitgehend ausgeschlossen werden.


L

Stichwort: Lastenzuschuss

Es kann jeden treffen: Der Job ist weg und Haus oder Eigentumswohnung sind noch nicht abbezahlt. Ist dann die Immobilie schon verloren? Nein, denn nicht nur Mieter, sondern auch Immobilienbesitzer, die ihr Haus oder ihre Eigentumswohnung selbst bewohnen und unverschuldet in Not geraten sind, haben Anspruch auf Wohngeld - den sogenannten Lastenzuschuss. Ob sie im Falle eines Falles zum Kreis der Berechtigten gehören und wie viel Geld sie bekommen, das hängt von drei Faktoren ab: der Anzahl der Haushaltsmitglieder, dem Gesamteinkommen und der Belastung vor allem durch den Baukredit. Der Zuschuss wird in der Regel für ein Jahr bewilligt, danach ist ein neuer Antrag erforderlich. Antragsformulare gibt es bei der zuständigen örtlichen Wohngeldstelle bei Kreis oder Kommune.


M

Stichwort: Mängel beim Hauskauf

Wer als Privatmann ein Haus von einem anderen Privatmann kauft, der kann sich nicht auf Verbraucherrechte berufen, wie sie beispielsweise für den Käufer einer Schlüsselfertigimmobilie vom Unternehmer gelten. Im Gegenteil, meist wird vereinbart: Gekauft, wie besehen. Eine Ausnahme macht die Rechtsprechung allerdings bei offenbarungspflichtigen Mängeln, deren Kenntnis für die Kaufentscheidung entscheidende Bedeutung hat: Über die muss der Verkäufer dem Käufer ungefragt Auskunft erteilen. Auch auf Fragen nach Schäden oder Umbauten etwa muss der Verkäufer richtig und vollständig antworten. Weil aber Verkäufer meist Laien sind und Mängel mitunter gar nicht als solche erkennen, ist es in jedem Fall ratsam, die Immobilie vor dem Kauf vom unabhängigen Bausachverständigen bautechnisch prüfen zu lassen.


N

Stichwort: Nachrüstpflichten

Die EnEV regelt nicht nur, wie viel Energie eine Immobilie verbrauchen darf, sondern sie legt auch Bußgelder fest, falls Hausbesitzer und Bauherren sich nicht an die Vorgaben der Verordnung halten. Die EnEV enthält zum Beispiel Bußgelder für Hausbesitzer, die ihre Nachrüstpflichten nicht erfüllen. Betroffen sind Käufer ältere Gebäude. Wer nach dem 1. Februar 2002 Eigentümer eines Altbaus mit nicht mehr als zwei Wohnungen geworden ist, der musste und muss innerhalb von zwei Jahren verschiedene Nachrüstpflichten abarbeiten. Dazu zählen der Austausch alter Heizungen, das Dämmen der obersten Geschossdecke sowie der Warmwasserleitungen, zum Beispiel im ungedämmten Keller.


Stichwort: Notare

Immobilien müssen in Deutschland beim Notar ver- und gekauft werden. Der Notar agiert beim Immobiliengeschäft als Stellvertreter des Staates und übernimmt mit der Beurkundung hoheitliche Aufgaben. Entsprechend angesehen sind Notare. Viele Bauherren verlassen sich bei der Beurkundung komplett auf den Notar. Das sollten sie aber nicht tun, denn Notare sind bei weitem nicht für alles verantwortlich. So ist es beispielsweise nicht Aufgabe - geschweige denn Pflicht - des Notars, zu prüfen, ob ein Kaufvertrag für eine schlüsselfertige Immobilie fair ist oder ob das Angebot den Käufer einseitig benachteiligt. Im Gegenteil: Der Notar ist sogar zur Neutralität verpflichtet. Solange der Vertrag geltendem Recht entspricht, wird er den Inhalt nicht bewerten. Das müssen Bauherren selbst machen und zwar tunlichst vor dem Beurkundungstermin und am besten mit Hilfe eines unabhängigen Sachverständigen. Dazu haben Bauherren heute zwei Wochen Zeit. Der Notar muss ihnen die Vertragsunterlagen 14 Tage vor der Unterzeichnung zukommen lassen. Das entspricht seit 1. Oktober 2013 dem geltenden Gesetz zur Stärkung des Verbraucherschutzes im notariellen Beurkundungsverfahren". Das gilt allerdings nur, wenn Bauherren ihr Haus bei einem gewerblichen Anbieter kaufen. Erwerben sie die Immobilie von privat, greift das Gesetz nicht. Dann muss der Interessent selbst dafür sorgen, dass er genug Zeit hat, den Vertragsentwurf prüfen zu lassen.


R

Stichwort: Rauchwarnmelder nachrüsten

Alle Bundesländer schreiben den Einbau von Rauchwarnmeldern in Neubauten vor. Auch Altbauten müssen in den meisten Ländern inzwischen nachgerüstet werden. Auch wenn in der Regel kein Amt den Einbau der Melder kontrolliert, rät der VPB Hausbesitzern doch dringend zum Einbau: Rauchwarnmelder retten Leben! Sie sind leicht zu installieren, können sogar an die Decke geklebt werden. Rauchwarnmelder sollten mit dem Qualitätszeichen Q gekennzeichnet sein und der Angabe EN 14604. Das Q ist ein unabhängiges Qualitätszeichen für hochwertige Rauchwarnmelder, die sich für den Langzeiteinsatz eignen. Auch solche Modelle sind inzwischen preisgünstig auf dem Markt. Die DIN 14676 regelt die Montage von Rauchwarnmeldern in allen Schlaf- und Kinderzimmern sowie in Fluren, die als Rettungswege gedacht sind. DIN-Normen sind aber keine Vorschriften, sondern Empfehlungen. Experten raten sogar zu mehr Sicherheit: Alle Räume sollten mit Brandmeldern ausgestattet sein, außer Bad und Küche, denn dort lösen wabernde Dunstwolken regelmäßige Fehlalarme aus.


Stichwort: Rechtsform der Baufirma

Manchmal zeigen sich Baumängel am neuen Haus erst nach längerer Zeit. Deshalb hat der Gesetzgeber privaten Bauherren eine Gewährleistungsfrist von fünf Jahren nach Abnahme eingeräumt. Nach so langer Zeit ist es manchmal schwer, die Firma, die für die Beseitigung des Mangels zuständig ist, wiederzufinden. Mitunter ist das Bauunternehmen in der Zwischenzeit umgewandelt worden, statt als GmbH arbeitet die Firma nun als Kommanditgesellschaft (KG) oder umgekehrt. Für Bauherren, die Mangel rügen möchten, hat sich der alte Vertragspartner damit quasi in Luft aufgelöst. Das ist aber keine Katastrophe, denn der Gesetzgeber schützt die Interessen der Kunden. Ihnen entstehen durch die Umwandlung der Rechtsform keine Nachteile. Die Firma muss auch in der neuen Rechtsform für ihre alten Pflichten - und damit die Mängelbeseitigung - geradestehen. Auf der Suche nach dem richtigen Rechtsnachfolger hilft oft der Blick ins Handelsregister.


Stichwort: Reservierungsgebühren

Neun von zehn Bauherren bauen heute ein schlüsselfertiges Haus. Meist beginnen sie die Suche nach dem Traumhaus im Internet, auf Ausstellungen oder in Baugebieten. Weil die Grundstücke in guten Lagen rar sind, verlangen manche Bauträger dort von den Kaufinteressenten eine Reservierungsgebühr. In der Regel wird die Reservierungsgebühr beim Kaufabschluss später verrechnet. Kommt es nicht zum Kauf, fällt die Reservierungsgebühr aber an den Bauträger. Viele Bauherren können sich den Verlust der Gebühr finanziell nicht erlauben und kaufen deshalb zum Schluss wider besseres Wissen das reservierte Haus. Der VPB rät: Angehende Bauherren sollten sich gar nicht erst zur Zahlung einer Reservierungsgebühr verpflichten lassen. Und, falls es doch passiert ist: Liegt diese Reservierungsgebühr sehr hoch, etwa bei rund zehn Prozent der üblichen Maklergebühr, muss sie nach aktueller Rechtsprechung notariell vereinbart werden. Nur das bindet die Bauherren. Andernfalls kann sie zurückverlangt werden. Sollte die Reservierungsvereinbarung wirksam sein: Lieber die Gebühr in den Wind schreiben, als ein Haus kaufen, das einem nicht zusagt. Nach VPB-Erfahrung sind nämlich Baufirmen, die die Käufer gleich von Anfang an so hart festlegen, häufig auch sonst nicht sehr kulant zu ihren Käufern.


S

Stichwort: "Schlechtwetter"

In manchen Bauverträgen taucht der Begriff amtlich anerkannte Schlechtwettertage auf. Das ist irreführend, denn den Begriff gibt es offiziell gar nicht mehr. Erfahrungsgemäß wird Schlechtwetter aber gerne von Baufirmen als Entschuldigung für Bauverzögerungen im Winter genutzt. Und in der Tat gibt es auch für manche Bauarbeiten schlechtes, sprich ungeeignetes, Wetter: Verschiedene Materialien dürfen nicht bei kalten Temperaturen verarbeitet werden, andere nicht bei großer Hitze. Geschieht dies doch, sind Baumängel die unausweichliche Folge. Wirklich beurteilen kann das aber nur ein Sachverständiger. Ihn sollte der Bauherr im Zweifelsfall kurzfristig zu Rate ziehen, damit er bei einer Baukontrolle klären kann, ob Baustoffe tatsächlich falsch verarbeitet wurden. Damit der Bauherr nicht von allzu viel Schlechtwetter überrascht wird und sich der Bau damit endlos lange verzögert, sollte schon im Vertrag ein entsprechender Fertigstellungstermin fixiert werden. Bei der Festlegung des Termins sollte sich der Bauherr vom unabhängigen Sachverständigen beraten lassen.


Stichwort: Schneeräumen für Bauherren

Wenn es schneit oder eisiger Regen auf dem Trottoir zu gefährlicher Nässe gefriert, dann sind Hauseigentümer in der Pflicht. Die sogenannte Verkehrssicherungspflicht betrifft alle Hauseigentümer. Zu ihren Obliegenheiten im Winter gehören die Räum- und Streupflicht auf allen begehbaren Wegen und Flächen der Grundstücke, ferner in den Hauseingängen, den Garagenhöfen, wie auch rings um die Mülltonnenstandplätze. Diese Pflicht trifft im Übrigen nicht nur Hausbesitzer, sondern auch Bauherren, deren Haus noch gar nicht fertig ist, stehen in der Pflicht: Sobald ihnen das Grundstück gehört, haben sie auch die Verkehrssicherungspflicht und müssen im Winter - zum Beispiel - Schnee räumen.


Stichwort: Schwarzbauten

Wer baut, der braucht dazu in der Regel eine Genehmigung. Das gilt mitunter sogar für kleinere Um- und Anbauten wie etwa neue Fensteröffnungen. Manche Hausbesitzer nehmen es mit der Genehmigung aber nicht so ernst. Sie hoffen, mit kleineren Schwarzbauten schon irgendwie davon zu kommen. Das gelingt aber nur selten und wenn, dann meist nur für eine bestimmte Zeit, denn auch wenn die meisten Baubehörden heute mit dünner Personaldecke arbeiten, so sind sie doch befugt im Rahmen des Polizei- und Ordnungsrechtes, Grundstücke zu betreten und den Bautenstand zu kontrollieren. Dabei gleicht die Behörde die genehmigten Pläne mit dem tatsächlichen Bestand ab und prüft, ob die vorhandenen Bauten auch alle in der bestehenden Form genehmigt sind. Ist das nicht der Fall, muss der Grundstückseigentümer mit einer Nutzungsuntersagung oder gar Abbruchverfügung rechnen, mindestens aber sich einem langwierigen und teuren Nachgenehmigungsverfahren stellen. Der VPB rät: Um- und Anbauten lieber regulär genehmigen zu lassen, als in ständiger Angst vor Entdeckung zu leben.


Stichwort: Sicherheiten im Vertrag festschreiben!

Seit Anfang 2009 hat jeder, der ein schlüsselfertiges Haus mit einem Unternehmer baut und dabei abschlagsweise zahlt, Anrecht auf eine so genannte Erfüllungssicherheit. Das kann beispielsweise eine bestimmte Summe sein, die der Käufer zurückbehält, um im Falle einer Insolvenz des Bauunternehmers sein Haus mit anderen Firmen fertig bauen zu können. Fünf Prozent des Vergütungsanspruchs sind gesetzlich vorgesehen. Allerdings räumen manche Firmen den Bauherren diese Sicherheiten nicht von sich aus ein. Etliche verschwiegen sie einfach. Die Bauherren müssen die Sicherheit also verlangen und sollten sie auch gleich in den Vertrag schreiben lassen. Der VPB rät: aufmerksam sein und keinesfalls auf diese Sicherheiten zu verzichten!


Stichwort: SIGeKo

Bauherren sind für ihre Baustelle verantwortlich. Das gilt auch für die Sicherheit und Gesundheit der dort beschäftigten Menschen. Seit 1998 regelt die Verordnung über Sicherheit und Gesundheitsschutz auf Baustellen - kurz Baustellenverordnung oder BaustellV, welche Pflichten der Bauherr im Einzelnen hat. Dazu gehört beispielsweise die Bestellung des sogenannten Sicherheits- und Gesundheitsschutzkoordinators - abgekürzt: SiGeKo. Die Pflicht, einen SiGeKo zu bestellen, kann schon kleine Baustellen treffen. Sobald dort mehrere Beschäftigte verschiedener Unternehmen gleichzeitig arbeiten oder eine bestimmte Absturzhöhe möglich ist, muss der Bauherr unter Umständen einen solchen Experten beauftragen. SiGeKos brauchen eine spezielle Qualifikation. Sie müssen Architekt, Ingenieur, staatlich geprüfte Techniker oder Meister sein, mindestens zwei Jahre berufliche Erfahrung gesammelt haben und eine entsprechende Zusatzqualifikation im Bereich der Arbeitssicherheit nachweisen. Private Bauherren sollten sich bei der Wahl ihrer Planer und Baufirmen also unbedingt erkundigen, ob die Mitarbeiter entsprechende Zusatzqualifikationen haben.


Stichwort: Skonto

Im Baugewerbe sind sogenannte Skontovereinbarungen üblich, sprich die Reduzierung der Rechnungssumme, sofern diese innerhalb einer bestimmten Frist bezahlt wird. Bis zu fünf Prozent Skonto räumen Handwerksfirmen in der Regel ein. Skonto muss allerdings immer vorher vereinbart werden. Das heißt, der Hausbesitzer muss sich zum Beispiel beim Sanitärinstallateur oder Heizungsbauer ausdrücklich nach Skonto erkundigen. Außerdem muss die Vereinbarung eindeutig sein. Das heißt, es muss genau festgelegt werden, in welcher Höhe und innerhalb welcher Fristen und von welchen Zahlungen Skonto abgezogen werden kann. Unbedingt einhalten sollten Auftraggeber die vereinbarte Skontofrist. Relevant ist dabei nicht der Zeitpunkt der Zahlung, sondern der Stichtag des Zahlungseingangs auf dem Konto der beauftragten Bau- oder Handwerksfirma - sofern nichts anderes vereinbart ist. Das sollten Auftraggeber einkalkulieren.


U

Stichwort: Urheberrechte

Wer ein architektonisch bemerkenswertes Haus oder ein Baudenkmal aus den Nachkriegsjahren kauft oder erbt, der sollte bei allen Umbauplanungen nicht nur den Denkmalschutz beachten, sondern auch an das Urheberrecht des Architekten denken. Ein Objekt, das Urheberschutz genießt, darf vom Eigentümer nicht ohne weiteres verändert oder gar entstellt werden. Da das Urheberrecht 70 Jahre lang gilt und auch vererbt werden kann, ist der Käufer oder Erbe eines außergewöhnlichen alten Hauses gut beraten, wenn er sich vor eventuellen Umbauten oder Veränderungen beim ursprünglichen Planer rückversichert, ob dieser ein Urheberrecht geltend machen will. Den ehemaligen Planer auch mit den geplanten Umbauten zu beauftragen ist möglicherweise sinnvoll, verpflichtet ist der Bauherr dazu allerdings nicht. Ob die Architektenleistungen überhaupt schöpferisch genug waren, um urheberechtsfähig zu sein, sollte man besser vor einem Umbau klären.


V

Stichwort: Vermieterbescheinigung

Seit dem 1. November 2015 müssen Mieter und Vermieter sowohl den Einzug als auch den Auszug eines Mieters bei der Meldebehörde melden. So bestimmt es das Bundesmeldegesetz. Der Gesetzgeber will damit Scheinanmeldungen verhindern, erinnert der Verband Privater Bauherren (VPB).
Am 1. November 2016 hat sich nun Folgendes geändert: Vermieter müssen den Auszug eines Mieters nicht mehr melden. Alles andere bleibt aber wie es war: Einzüge müssen nach wie vor von beiden gemeldet werden. Innerhalb von zwei Wochen nach dem Einzug müssen sowohl Vermieter als auch Mieter den Einzug anzeigen. Dazu muss der Vermieter dem Mieter eine Bestätigung übergeben, die dieser wiederum bei der Meldebehörde abgibt.
Und das kann problematisch werden für die Mieter. Dann nämlich, wenn sich der Vermieter die vollen zwei Wochen Zeit lässt, um dem Mieter die Bescheinigung zu überreichen. Der Mieter gerät damit zeitlich in Verzug und das kann teuer werden.
Denn nicht nur das Unterlassen der Ausstellung der Bestätigung, schon die Überschreitung der Fristen stellt eine Ordnungswidrigkeit dar, die mit bis zu 1.000 Euro Bußgeld belegt werden kann. Das gilt auch für den Fall, dass die Bestätigung von jemand anderem als dem Vermieter oder einem von ihm Beauftragten - regelmäßig also der Hausverwaltung - stammt.

Auch bei Nutzung elektronischer Kommunikation ändert sich daran nichts: Wenn die Bestätigung vom Vermieter elektronisch direkt an die Meldebehörde übermittelt wird, erhält er von ihr ein sogenanntes Zuordnungsmerkmal, das der Mieter dann immer noch bei der Behörde vorlegen muss. Und zwar innerhalb der vorgegebenen zwei Wochen.
Private Bauherren, die ihre Immobilie durch Vermietung einer Einliegerwohnung finanzieren oder vermietete Immobilien als Altersvorsorgebaustein nutzen, müssen also aufpassen, damit Fristen gewahrt werden und auch das Verhältnis zwischen ihnen und dem neuen Mieter nicht gleich von Anfang an leidet. Der VPB rät zur praktischen Lösung: Vermieter sollten die Meldebescheinigung bereits bei der Wohnungs- und Schlüsselübergabe aushändigen. Dann liegt es am Mieter, ob er den Termin einhalten kann. Da die Meldebehörden in der Regel Formulare in Papierform und zum Herunterladen anbieten, lässt sich das gut vorbereiten. Eventuelle Daten, die der Vermieter dafür vom Mieter braucht, kann er bereits vorab einholen. Mit der Übergabe der Bestätigung ist der Vermieter aus dem Obligo.
Vermieter können die Anmeldungsbestätigung auch online erledigen. Das lohnt sich vor allem für Vermieter mehrerer Objekte, mit häufigerem Mieterwechsel. Für das Online-Verfahren gelten allerdings bestimmte Voraussetzungen. So muss der Vermieter identifizierbar sein, mittels elektronischem Identitätsnachweis gem. § 18 Personalausweisgesetz oder mittels Identitätsbestätigungsdienstes nach § 6 Abs. 1 De-Mail-Gesetz in Verbindung mit sicherer Anmeldung nach § 4 Abs. 1 De-Mail-Gesetz oder mit qualifizierter elektronischer Signatur nach Signaturgesetz, aber auch nach noch zu entwickelnden Standards; das Gesetz ist technologieentwicklungsoffen. Außerdem müssen Verschlüsselungsstandards eigehalten werden, um den Datenschutz zu gewährleisten. Dieser Aufwand lohnt sich nur bei regelmäßiger Nutzung des Service. Der private Vermieter wird eher die klassischen Papierformulare nutzen. Wichtig für alle Vermieter: Wer Gefälligkeits- oder Scheinbestätigungen ausstellt, muss mit bis zu 50.000 Euro Bußgeld rechnen.





Zu weiteren Fragen wenden Sie sich bitte an das zuständige VPB-Büro in Ihrer Region: Berater finden.





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