VPB: Hausbauvertrag „alles aus einer Hand“ kann Finanzierung planbarer machen
BERLIN. Bauen ist teuer, nach wie vor. Um den Traum von den eigenen vier Wänden zu verwirklichen, nutzen viele private Bauherren daher ihren finanziellen Spielraum weitgehend aus. Dabei berücksichtigen sie oft auch ein Polster für unvorhersehbare Kostensteigerungen, die nach dem Vertrag von ihnen getragen werden müssen. Was viele private Bauherren aber nicht beachten, ist der Umstand, dass Banken auch das Stellen einer Sicherheit für die Werklohnzahlung an den Unternehmer (der Hauspreis und gegebenenfalls berechtigte Nachträge) wie die Ausreichung eines weiteren Darlehens an private Bauherren behandeln. Diese Kombination kann den eigenen maximalen Finanzierungsrahmen schnell sprengen.
Für Bauverträge (das sind nach § 650a Abs. 1 S. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) solche, die über die Herstellung, die Wiederherstellung, die Beseitigung oder den Umbau eines Bauwerks, einer Außenanlage oder eines Teils davon geschlossen werden) sieht das BGB dabei einen nicht wegverhandelbaren Anspruch des Unternehmers auf eine Werklohnsicherheit mit Nebenleistungen in Höhe von bis zu 110 Prozent des Werklohnanspruches vor! Jeder Verbraucher, der einen Bauvertrag abschließt, muss also im Voraus klären, ob er finanzkräftig genug ist, kurzfristig so eine Sicherheit stellen zu können.
Es kommt auf den noch verdienbaren Werklohn nach dem Stand der vertraglichen Umsetzung an. Bereits geleistete Abschlagszahlungen etwa sind abzuziehen. Aber vor allem zu Beginn geht es hier um so hohe Beträge, dass sie private Bauherren mitunter kaum stemmen können. Die Bezahlung des Werklohns ist zwar finanziert. Doch es braucht dann eine zusätzliche Finanzierung für die verlangte Sicherheit. Das Eigentum am Baugrundstück ist durch die erstrangige Grundschuld für die Werklohnfinanzierung meist schon verbraucht. Weitere banktaugliche Sicherheiten können die meisten Verbraucher oft nicht bieten. Es gibt allerdings eine Ausnahme: wer als Besteller einen Verbraucherbauvertrag schließt, ist diesem Anspruch nicht ausgesetzt. Verbraucherbauverträge sind Verträge, durch die der Unternehmer von einem Verbraucher zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude verpflichtet wird, so § 650i Abs. 1 BGB.
Dabei ist zu beobachten, dass die Rechtsprechung vielerorts und auch in den höheren Instanzen vor allem für den Bau eines neuen Gebäudes immer vollständigeren Leistungsumfang des Unternehmers verlangt. Auch der BGH hat bereits mindestens tendenziell in diese Richtung entschieden (BGH VII ZR 94/22, Urt. v. 16. 03. 2023 und BGH VII ZR 25/23 Urt. v. 26. 10. 2023). Ganz sicher ist da also nur, wer wirklich die gesamte Neubaumaßnahme aus einer Hand bestellt. Aber Achtung: auch bei einem Verbraucherbauvertrag sind vertragliche Vereinbarungen zulässig, die dem Unternehmer eine Werklohnsicherheit einräumen.
Für den Regelfall sind dort auch Abschlagszahlungen vereinbart – und dann darf die vertragliche Sicherheit nur bis zur Höhe der nächsten Abschlagszahlung oder 20 Prozent der vereinbarten Vergütung betragen. Das kann einen entscheidenden Unterschied machen. Generell sollten Verträge vor Unterzeichnung von firmenunabhängigen, erfahrenen Experten durchgesehen werden. Diese Eigenschaften weisen zum Beispiel Bausachverständige und Rechtsanwälte auf, die im Netzwerk der bundesweit tätigen Regionalbüros des Verbands Privater Bauherren (VPB) organisiert sind.