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15 Fragen und Antworten zum Energieausweis


Schon seit Jahren ist ein Energiebedarfsausweis für alle Neubauten Pflicht. Schritt für Schritt ist in der Energieeinsparverordnung (EnEV) die Pflicht ausgeweitet worden, einen Energieausweis erstellen und vorlegen zu müssen. Grundlage dafür sind die EU-Richtlinien über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden und das Energieeinsparungsgesetz (EnEG). Mit dem 1. 11. 2020 wurden EnEV und EnEG durch das Gebäudeenergiegesetz (GEG) abgelöst. EnEV und EnEG gelten aber nach Maßgabe von Übergangsvorschriften fort. Das GEG gilt grundsätzlich für alle Vorhaben, welche die Errichtung, die Änderung, die grundlegende Renovierung, die Erweiterung oder den Ausbau von Gebäuden zum Gegenstand haben, falls die Bauantragstellung oder der Antrag auf Zustimmung oder die Bauanzeige nach dem 1. 11. 2020 erfolgte. Ist nur eine Kenntnisgabe nötig, gilt der Zugang der Kenntnisgabe bei der Behörde. Bei verfahrensfreien Vorhaben gilt der Baubeginn.

Ist noch nicht bestandskräftig über einen Bauantrag etc. entschieden, der vor dem 1. 11. 2020 gestellt worden ist, kann der Bauherr die Geltung des GEG beantragen. Für Energieausweise und Ausstellungsberechtigungen gelten weitere Überleitungsvorschriften. Vor allem dürfen noch bis zum 1. 5. 2021 Energieausweise nach altem Recht ausgestellt werden, um die EDV-Umstellung auf GEG-Recht zu ermöglichen.

Allerdings möchten viele Hauseigentümer ihre Immobilie angesichts der steigenden Energiekosten zeitgemäß sanieren lassen. Damit ihnen dabei keine technischen Fehler unterlaufen, brauchen sie vor allem seriöse Energieberatung – unabhängig vom Energieausweis.



1. Frage:
Wer braucht den Energieausweis und wer nicht?


Antwort:
Einen Energieausweis brauchen:
  • Eigentümer neu zu errichtender Gebäude.
  • Eigentümer von Gebäuden, für die ab dem 1.10.2007 eine Baugenehmigung beantragt oder eine Bauanzeige erstattet oder mit der Bauausführung begonnen wurde.
  • Eigentümer bestehender Gebäude, wenn bestimmte bauliche Änderungen oder Erweiterungen vorgesehen sind und dabei Berechnungen nach der EnEV/dem GEG für das gesamte Gebäude vorgenommen werden.
  • Eigentümer, die Gebäude oder Wohnungen vermieten, verpachten, verleasen.
  • Eigentümer, die mit Gebäuden bebaute Grundstücke, Erbbaurechte oder selbstständiges Gebäudeeigentum, Wohnungs- oder Teileigentum verkaufen wollen.
Keinen Energieausweis braucht:
  • Wer in seinem eigenen Haus wohnt und nicht vermieten oder verkaufen will, es sei denn, er ist Eigentümer eines neuen Hauses, für das ab dem 1.10.2007 eine Baugenehmigung beantragt oder eine Bauanzeige erstattet oder mit der Bauausführung begonnen wurde. Eigentümer neuer Häuser müssen den Behörden gegenüber einen Ausweis vorlegen können!
  • Besitzer von Baudenkmälern. Sie können das Denkmal vermieten oder verkaufen, ohne einen Energieausweis vorlegen zu müssen. Es ist ratsam, sich dies von der zuständigen Denkmalschutzbehörde bestätigen zu lassen. Die einzelnen Behörden handhaben dies unterschiedlich. Denkmalbesitzer müssen sich auch bei allen Umbau- und Sanierungsvorhaben immer vorher mit der zuständigen Behörde abstimmen.
  • Wer ein Gebäude mit nicht mehr als 50 Quadratmeter Nutzfläche besitzt.
  • Vermieter, die schon vermietet hatten, bevor der Ausweis zur Pflicht wurde. Ausweispflichten für Bestandsgebäude:
  • Seit 1.10.2007 gilt Ausweispflicht, wenn bereits nach früheren Vorschriften ein Energieausweis ausgestellt wurde.
  • Seit 1.7.2008 besteht Ausweispflicht für Wohngebäude, die bis 1965 fertig gestellt wurden.
  • Seit 1.1.2009 gilt die Ausweispflicht für Wohngebäude, die ab 1966 fertig gestellt wurden.
Übrigens: bei Geltung des GEG müssen Käufer von Wohngebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen nach Übergabe des Energieausweises ein informatorisches Beratungsgespräch zum Energieausweis mit einer ausstellungsberechtigten Person führen, wenn so ein Gespräch gratis angeboten wird.


2. Frage:
Was gilt bei Eigentumswohnungen?


Antwort:
Auch beim Verkauf oder der Vermietung von Eigentumswohnungen müssen Verkäufer dem Kaufinteressenten den Energieausweis vorlegen. Dabei werden die Ausweise immer für das gesamte Gebäude ausgestellt, nicht für einzelne Wohnungen. Sind Reihenhäuser als Eigentumswohnungsanlage organisiert, ist für jedes Reihenhaus ein Energieausweis zu erstellen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft lässt den Energieausweis erstellen und stellt ihn dem einzelnen Wohnungseigentümer zur Verfügung oder der Bauträger.

3. Frage:
Wer darf den Energieausweis für Bestandsgebäude ausstellen? Und was gilt nach dem GEG?


Antwort:
Das hat der Verordnungsgeber sehr detailliert geregelt: Den Ausweis für Bestandsgebäude samt Modernisierungsempfehlungen dürfen nach der EnEV folgende Fachleute ausstellen:

Personen mit berufsqualifizierendem Hochschulabschluss in den Fachrichtungen Architektur (auch Innenarchitektur), Hochbau, Bauingenieurwesen, technische Gebäudeausrüstung, Physik, Bauphysik, Maschinenbau oder Elektrotechnik oder einer anderen technischen oder naturwissenschaftlichen Fachrichtung mit einem Ausbildungsschwerpunkt der aufgezählten Fachgebiete.

Des Weiteren Personen, die für ein zulassungspflichtiges Bau-, Ausbau- oder anlagentechnisches Gewerbe oder für das Schornsteinfegerwesen die Voraussetzungen zur Eintragung in die Handwerksrolle erfüllen, sowie Handwerksmeister der zulassungsfreien Handwerke dieser Bereiche und Personen, die aufgrund ihrer Ausbildung berechtigt sind, ein solches Handwerk ohne Meistertitel selbstständig auszuüben.

Ferner staatlich anerkannte oder geprüfte Techniker, deren Ausbildungsschwerpunkt auch die Beurteilung der Gebäudehülle, die Beurteilung von Heizungs- und Warmwasserbereitungsanlagen oder die Beurteilung von Lüftungs- und Klimaanlagen umfasst.

Außerdem müssen die oben erwähnten Personengruppen eine weitere der folgenden Voraussetzungen erfüllen, um Energieausweise ausstellen zu dürfen: Während des Studiums haben sie einen Ausbildungsschwerpunkt im Bereich des energiesparenden Bauens studiert.

Nach dem Studium haben sie mindestens zwei Jahre lang Berufserfahrung in wesentlichen bau- oder anlagentechnischen Tätigkeitsbereichen des Hochbaus gesammelt.

Sie haben eine erfolgreiche Fortbildung im Bereich des energiesparenden Bauens absolviert, deren Inhalte die EnEV in ihrer 11. Anlage näher bestimmt.

Sie sind als vereidigte Sachverständige öffentlich bestellt für ein Sachgebiet des energiesparenden Bauens oder für wesentliche bau- oder anlagentechnische Tätigkeitsbereiche des Hochbaus.

Zusätzlich dürfen alle Fachleute Energieausweise für den Bestand ausstellen, die dazu auch bisher im Neubaubereich berechtigt sind.

Unabhängig von diesen weiteren Voraussetzungen sind Personen zur Ausstellung berechtigt, die nach bauordnungsrechtlichen Vorschriften der Länder zur Unterzeichnung von bautechnischen Nachweisen des Wärmeschutzes oder der Energieeinsparung bei der Errichtung von Gebäuden berechtigt sind – und zwar im Rahmen der jeweiligen Nachweisberechtigung.

In den Übergangsvorschriften sieht die EnEV weiterhin vor, dass außerdem folgende Berufsgruppen die Energieausweise im Wohnbestand bundesweit ausstellen dürfen:

Alle sogenannten Vor-Ort-Berater, die sich vor dem 25. April 2007 beim Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) haben registrieren lassen.

Des Weiteren alle Energiefachberater im Baustoff-Fachhandel und in der Baustoffindustrie, die ihre Weiterbildung zum Energiefachberater bis zum 25. April 2007 erfolgreich abgeschlossen hatten oder zu diesem Zeitpunkt in Weiterbildung waren und diese erfolgreich abgeschlossen haben und zugleich am 25.4.2007 über eine abgeschlossene Berufsausbildung im Baustoff-Fachhandel oder in der Baustoffindustrie verfügt haben.

Außerdem alle Personen, die am 25. April 2007 über eine abgeschlossene Weiterbildung zum Energieberater des Handwerks verfügt haben oder eine solche Weiterbildung vor dem 25. April 2007 begonnen und diese erfolgreich abgeschlossen haben.

Das GEG erstreckt die Ausstellungsberechtigung für Energieausweise auch auf Neubauten. Die Berechtigungen nach dem GEG sind ähnlich wie die in der EnEV. Selbst die Übergangsvorschriften der EnEV sind ins GEG übernommen worden.

4. Frage:
Was kostet der Energieausweis?


Antwort:
Die Kosten sind in der Verordnung nicht geregelt. Der Preis kann also, je nach Arbeitsaufwand, zwischen Auftraggeber und Aussteller frei verhandelt werden. Er hängt auch davon ab, ob Sie einen Energieverbrauchs- oder –bedarfsausweis benötigen oder haben möchten. Wer einen Ausweis gar nicht oder nicht vollständig oder nicht rechtzeitig vorlegt, muss gegebenenfalls ein Bußgeld zahlen.

5. Frage:
Was ist der Unterschied zwischen einem Energiebedarfsausweis und einem Energieverbrauchsausweis?


Antwort:
Beim Energieverbrauchsausweis wird der tatsächliche Verbrauch einer Immobilie zugrunde gelegt, beim Energiebedarfsausweis wird der Energiebedarf eines Hauses aufgrund seiner Bauweise berechnet. Im ersten Fall hängt das Ergebnis maßgeblich von den Bewohnern ab. Wer viel zu Hause ist, der verbraucht zwangsläufig mehr Energie als Menschen, die tagsüber auswärts arbeiten. Das heißt, der Verbrauch einer so gemessenen Immobilie lässt sich nicht ohne weiteres auf neue Bewohner übertragen. Potenzielle Mieter und Käufer bekommen also keine objektiven Werte.

Anders beim Energiebedarfsausweis. Er setzt eine umfangreiche bautechnische Untersuchung voraus, die dann auch im dazugehörigen Gutachten detaillierte Werte liefert, verbunden mit konkreten Hinweisen zur energetischen Verbesserung der Bausubstanz. Damit lässt sich in der Praxis wesentlich mehr anfangen.

Modernisierungsempfehlungen sind mit der EnEV 2014 notwendiger Bestandteil aller Energieausweise. Wenn keine Empfehlungen möglich sind, muss der Aussteller auch darauf hinweisen. Die Empfehlungen sind knappe fachliche Hinweise auf mögliche rentable Maßnahmen zur effizienteren Energienutzung. Diese Hinweise muss der Aussteller auch machen, wenn er das Gebäude nicht besichtigt hat. Das GEG verpflichtet den Aussteller, der die Daten nur vom Gebäudeeigentümer bekommen hat, nun zwar schon bei Zweifeln an deren Richtigkeit an der Verweigerung der Ausweisausstellung. Ohne solche Zweifel reicht es dann aber auch nach dem GEG immer noch aus, wenn "geeignete Bildaufnahmen" vorgelegt werden.

Achtung: Nach Erfahrung des VPB ist es nicht möglich, ein älteres Gebäude ohne Vor-Ort-Besichtigung seriös zu beurteilen! Ein Sachverständiger sollte, um einen Energiebedarfsausweis mit sinnvollen Empfehlungen ausstellen zu können, die Immobilie immer direkt begutachten.

Die meist nur knappen Empfehlungen im Energieausweis können eine sachverständige Energieberatung nicht ersetzen! Denn bei der energetischen Sanierung muss stets die Bauphysik des gesamten Hauses untersucht und in die Planungen einbezogen werden, sonst kann es zu Bauschäden kommen. Diese Energieberatung ist nicht zu verwechseln mit der lediglich informativen Beratung nur über den Energieausweis, s. FAQ Nr. 1 a.E.

6. Frage:
Welcher Energieausweis wird benötigt?


Antwort:
Der Energiebedarfsausweis ist seit dem 1.10.2007 vorgeschrieben für alle Neubauten.

Der Energiebedarfsausweis ist weiter vorgeschrieben für alle Bestandsgebäude, die ab dem 1. 10. 2007 erheblich modernisiert oder erweitert wurden oder werden, wenn dabei Berechnungen zum Wärmebedarf für das gesamte Gebäude gemacht wurden oder werden.

Bei Verkauf und Vermietung älterer Gebäude ist bei Anwendung der EnEV der Energiebedarfsausweis vorgeschrieben, wenn:

Der Ausweis ab dem 1.10.2008 ausgestellt wurde und es ein Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen ist, bei dem der Bauantrag vor dem 1.11.1977 gestellt wurde und das Haus nicht den Anforderungen der Wärmeschutzverordnung (vom 1.11.1977) entspricht oder wenigstens später nicht energetisch so verbessert wurde, dass es der Wärmeschutzverordnung (vom 1.11.1977) entspricht.

Im Übrigen herrscht Wahlfreiheit.

7. Frage:
Wie lange gilt ein Energieausweis?


Antwort:
Der Energieausweis für Wohngebäude gilt ab der Ausstellung zehn Jahre lang, es sei denn, Umbauten, Sanierungen oder Erweiterungen machen die Ausstellung eines neuen Ausweises vorher nötig.

Aber auch ältere Ausweise behalten grundsätzlich zehn Jahre lang Gültigkeit, gerechnet ab dem Ausstellungsdatum.

Sowohl die EnEV als auch das GEG enthalten für ältere Ausweise besondere Vorschriften. Das gilt vor allem für die Pflichtangaben in Verkaufs- oder Vermietungsanzeigen in kommerziellen Medien. Ist in den älteren Ausweisen zum Beispiel keine Energieeffizienzklasse angegeben, darf diese nach Maßgabe des jeweils einschlägigen Regelwerks ergänzt werden. Wurden Modernisierungsempfehlungen noch nicht im Energieausweis vermerkt, sondern gesondert erstellt, so sind auch diese mit dem Energieausweis zu übergeben.

8. Frage:
Welche neuen Angaben hat der Energieausweis nach GEG?


Antwort:
Im Energieausweis nach GEG ist vor allem ein CO2-Äquaivalent für den Primärenergiebedarf bzw. -verbrauch des Gebäudes anzugeben, damit auch eine Aussage zur Klimaverträglichkeit des Gebäudes enthalten ist.

Außerdem muss der GEG-Ausweis zusätzlich inspektionspflichtige Klimaanlagen angeben und die späteste Fälligkeit des nächsten Inspektionstermins.

9. Frage:
Wie wird ein Energieausweis erstellt?


Antwort:
Bei bestehenden Wohngebäuden nimmt ein berechtigter Aussteller vor Ort die notwendigen Gebäudedaten auf. Dazu zählen unter anderem die Gebäudemaße, die Verbrauchsdaten, die energetische Qualität der Außenbauteile und der Heizungsanlage. Auf der Grundlage dieser Daten erstellt er den Energieausweis mit Empfehlungen zur Modernisierung.

Die EnEV wie das GEG sehen im Übrigen auch vor, dass der Eigentümer die notwendigen Daten selbst bereitstellen kann. Auf der Basis dieser Daten kann der Aussteller dann einen Energieausweis ausstellen. Allerdings kann er dies auch verweigern, wenn er den Eindruck hat, die Daten seien nicht korrekt. Schon grob fahrlässige, erst recht vorsätzliche Falschangaben des Eigentümers können mit einem Bußgeld geahndet werden. Außerdem verzichtet der Hauseigentümer, der die Basisdaten selbst erhebt, auf Tipps aus der Praxis.

10. Frage:
Wir möchten unser Wohnhaus vermieten beziehungsweise verkaufen. Was müssen wir bei einer Anzeige beachten


Antwort:
Wenn Sie Ihre Immobilie mit einer einfachen, kostenlosen Notiz am "Schwarzen Brett" im Supermarkt annoncieren, dann müssen Sie keine Angaben zur energetischen Qualität des Gebäudes machen.

Geben Sie aber Anzeigen in kommerziellen Medien auf, um Ihre Immobilie zu verkaufen oder zu vermieten, dann müssen in dieser Anzeige bestimmte Kennwerte angegeben sein – unter anderem zur Ausweisart, den wichtigsten Energieträgern für die Heizung, ferner die Energieeffizienzklasse aus dem Energieausweis. Der Eigentümer beziehungsweise Vermieter muss sich darum auch kümmern, wenn er einen Makler beauftragt, der dann die Anzeige schaltet! Denn der Makler ist nach dem GEG nun auch ausdrücklich zur Tätigung dieser Angaben verpflichtet, wenn er die Annonce verantwortet und wird daher sowieso auf diese Daten bestehen.

Für manche älteren Energieausweisarten gibt es Sondervorschriften, weil diese nicht alle erforderlichen Angaben enthalten. Nicht enthalten sind in älteren Ausweisen natürlich die Energieeffizienzklassen. Sie wurden erst mit der EnEV 2014 eingeführt. Die Energieeffizienzklasse darf aber trotzdem mit angegeben werden, wenn sie nach Maßgabe der jeweils einschlägigen Ergänzungsberechnungsvorschriften von EnEV oder GEG ermittelt worden ist.

Wer bei kommerziellen Anzeigen falsche Angaben nennt oder diese weglässt, begeht eine Ordnungswidrigkeit, die nach EnEG und EnEV mit bis zu 15.000 Euro Bußgeld, nach GEG mit bis zu 10.000 Euro Bußgeld, geahndet werden kann.

11. Frage:
Wir möchten unser Wohnhaus vermieten beziehungsweise verkaufen. Wann müssen wir den Energieausweis vorlegen und wann übergeben


Antwort:
Seit dem 1. Mai 2014 ist der Energieausweis oder eine Kopie (die Eigentümer sollten das Original natürlich in der Hand behalten) davon bei Verkauf und Vermietung spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert zugänglich zu machen. Jeder Interessent kann den Energieausweis oder eine Kopie verlangen. Es reicht aus, den Ausweis bei der Besichtigung deutlich sichtbar auszulegen.

Käufer oder Mieter bekommen den Energieausweis (oder eine Kopie) nach Vertragsschluss unaufgefordert und unverzüglich übergeben.

Achtung: In alten Energieausweisen waren die Modernisierungsempfehlungen Begleitmaterial. Dieses "Begleitmaterial" muss nun zusammen mit dem alten Energieausweis zugänglich gemacht und übergeben werden, denn die Modernisierungsempfehlungen werden mit der EnEV 2014 nun in die Energieausweise zwingend integriert. Wer gegen diese Pflichten verstößt, der muss mit einem Bußgeld von bis zu 10.000 Euro (GEG) bzw. 15.000 Euro (EnEV und EnEG) rechnen.

Das GEG erstreckt die Vorlagepflicht auch auf den Immobilienmakler.

12. Frage:
Wir möchten unser Wohnhaus weder vermieten noch verkaufen, aber wir möchten trotzdem Energie sparen. Wie sollen wir vorgehen?


Antwort:
Zunächst brauchen Sie einen qualifizierten, vor allem aber firmen- und produktneutral arbeitenden Energieberater. Er untersucht Ihr Haus genau, analysiert die Schwachstellen und schlägt Ihnen dann sinnvolle Sanierungsmaßnahmen vor. Diese müssen genau auf die bauphysikalischen Besonderheiten Ihres Hauses abgestimmt sein, sonst holen Sie sich unter Umständen durch falsche Sanierungsmaßnahmen schwere Bauschäden ins Haus.

Der VPB berät sanierungswillige Besitzer und Käufer älterer Immobilien in allen Fragen der energetischen Sanierung. Lesen Sie mehr dazu im VPB-Ratgeber "Energieberatung im Altbau".

13. Frage:
Wo finden wir einen unabhängigen und erfahrenen Energieberater?


Antwort:
Viele Architekten, Ingenieure, Handwerksmeister, Techniker oder Schornsteinfeger haben sich zum Energieberater weiterbilden lassen. Das Problem: Die Berufsbezeichnung ist nicht geschützt. Deshalb ist es wichtig, einen wirklich qualifizierten Berater zu finden: Der Energieberater oder die Beraterin sollte bei einer Architekten-, Ingenieurs- oder Handwerkskammer als Energieberater eingetragen sein. Wenden Sie sich am besten an das nächste VPB-Büro in Ihrer Nähe.

14. Frage:
Ich möchte mein selbst genutztes Haus energetisch sanieren lassen und dazu öffentliche Fördermittel beantragen. Wie gehe ich vor?


Antwort:
Fördermittel gibt es vor allem vom Bund über die KfW-Bank. Wenn Sie dort Fördermittel für die Sanierung eines bestehenden Gebäudes beantragen, brauchen Sie zu den KfW-Förderanträgen bestimmte Nachweise. Diese können Sie nur von Sachverständigen ausstellen lassen, die von der KfW in einer Expertenliste geführt werden. Der VPB ist Netzwerkpartner.

Gut zu wissen:
Hausbesitzer bekommen von der KfW-Bank nicht nur Zuschüsse zur energetischen Sanierung ihres Eigenheims, sondern auch Zuschüsse für die unabhängige Bauberatung und Baubegleitung bei der Sanierung. Unabhängige Beratung ist unentbehrlich, denn wer falsch saniert, der holt sich unter Umständen enorme Folgeschäden ins Haus. Fragen Sie Ihren VPB-Berater nach den aktuellen KfW-Programmen.

15. Frage:
Wir wollen neu bauen. Gibt es dazu auch Fördermittel? Und was müssen wir beim Neubau noch bedenken?


Antwort:
Fördermittel gibt es immer nur für Energiestandards, die über die geltenden gesetzlichen Vorschriften hinausgehen. Die KfW-Programme ändern sich häufig. Immer genau Bescheid weiß Ihr VPB-Berater. Bitte denken Sie auch daran: Der VPB hat in zwei großen Untersuchungen festgestellt, dass über die Hälfte aller Neubauten nicht der geltenden Energieeinsparverordnung entspricht! Falsche Berechnungen und mangelhafte Bauausführung sind die Hauptfehlerquellen. Das heißt: Sie bezahlen zwar für den gesetzlichen Energiestandard viel Geld, bekommen ihn aber gar nicht. Damit Sie hier nicht unnötig Geld verlieren – und obendrein noch ein Haus bekommen, das nicht den gesetzlichen Bedingungen entspricht (wofür Sie haften!), sollten Sie sich schon frühzeitig vom VPB-Sachverständigen beraten lassen. Am besten noch VOR Vertragsabschluss mit dem Schlüsselfertiganbieter. Lesen Sie mehr dazu im VPB-Ratgeber "Energieberatung im Neubau".



Zu weiteren Fragen wenden Sie sich bitte an das zuständige VPB-Büro in Ihrer Region: Berater finden.

Informationen zu Fördermitteln und zinsgünstigen Darlehen für die energetische Sanierung Ihres Hauses finden Sie hier: Förderprogramme.



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