Wohnraum ist knapp und teuer. In vielen Heizungskellern steht ein Neustart an, um Energie günstiger zu machen und klimaneutral zu werden. Doch der Baubranche fehlen Fachkräfte. Wie kommen wir also zu bezahlbaren Eigenheimen, die sowohl unseren persönlichen Bedürfnissen gerecht werden als auch den wachsenden klimatischen und energetischen Erfordernissen? Mit der 50-jährigen Erfahrung des Verbands Privater Bauherren im Hintergrund hat der VPB-Vorsitzende Michael Fritsche darauf ein paar konstruktive Antworten.

Zu den drängendsten Problemen hierzulande zählen viele den Mangel an bezahlbarem Wohnraum. Wo bleibt die Lösung?

Experten sprechen von 1 bis 1,4 Millionen fehlenden Wohnungen. Wenn über viele Jahre in Regionen, die demografisch stark wachsen, zu wenig gebaut wird, lässt sich das nicht kurzfristig beheben. Dass es in Deutschland an Wohnraum mangelt, ist aber auch keine völlig neue Erfahrung. Ältere kennen das noch aus den Nachkriegsjahrzehnten. Damals hat zur Lösung entscheidend beigetragen, dass sich auch viele Haushalte als private Bauherren betätigten und sich ein Eigenheim nach den persönlichen Bedürfnissen schufen.

Wie konnten die vielen Haushalte sich den Neubau des Eigenheims leisten?

Das wurde für immer mehr Normalverdienende unter anderem deshalb bezahlbar, weil Schlüsselfertiganbieter ihnen entsprechende Angebote im großen Stil gemacht haben. Auch deshalb hat sich der VPB 1976 gegründet. Denn Laien brauchen unabhängige Fachleute an ihrer Seite, damit sie bei potenziellen Auseinandersetzungen mit ihrem Bauträger technisch, rechtlich und  finanziell auf der sicheren Seite bleiben. Heute kommen verstärkt staatliche Vorgaben hinzu, die den Bau und Betrieb von Eigenheimen klimaneutraler machen sollen. Auch hierbei geben die Fachleute aus dem Netzwerk des VPB Orientierung – bis hin zu Förderprogrammen, die Neubau und Sanierung finanzierbar machen. 

Spielt Neubau dieselbe Rolle wie vor 50 Jahren?

Auch für heute gilt, dass Eigenheim-Neubau nach wie vor entscheidend dazu beitragen kann, die Wohnungskrise zu lösen. Hinzu kommt, dass es mittlerweile in Deutschland einen großen Bestand gibt, den private Bauherren für sich geschaffen haben. Viele dieser Häuser sind aber in die Jahre gekommen. Dort lauten die Aufgaben: energetisch sanieren und an gewandelte Bedürfnisse anpassen.

Kritiker warnen, dass Neubau von Eigenheimen zur Versiegelung von Flächen führe. Was sagen Sie dazu?

Beim Thema Versiegelung sollte natürlich das Ziel sein, diese möglichst gering zu halten. Der VPB hat im vergangenen Jahr mit acht weiteren Bau- und Wohnungsverbänden eine Studie in Auftrag gegeben, um bei diesem Thema belastbare Zahlen zu erhalten. InWIS, das Institut für Wohnungswesen, analysierte die Vereinbarkeit von Wohnraumbedarf und Flächensparzielen. Die Publikation „Wohnungsbau braucht (mehr) Fläche – Flächenneuinanspruchnahme und Innenentwicklungspotenziale auf dem Prüfstand“ kommt zu eindeutigen Ergebnissen: Allein durch Innenentwicklung lässt sich der Wohnungsbedarf in Deutschland nicht decken. Bei der Frage, wie groß das Problem der Versiegelung durch neuen Wohnraum ist, zeigt die Studie: Der Bausektor nimmt aktuell nur knapp vier Prozent von Deutschlands Fläche in Anspruch. Neben der Bezahlbarkeit steht damit auch die Frage im Raum, auf welchen Flächen zukünftig eigentlich Wohnungen geschaffen werden sollen.

Gleichzeitig haben sich aber auch die klimatischen Rahmenbedingungen verändert.

Starkregen, Hitzeperioden und andere Extremwetterereignisse stellen heute andere Anforderungen an Gebäude und Grundstücke als noch vor 40 oder 50 Jahren. Darauf müssen wir beim Bauen entsprechend reagieren. Das Thema Flächenverbrauch sollte deshalb aus meiner Sicht gemeinsam mit Klimaanpassung und dem notwendigen zusätzlichen Wohnraum betrachtet werden.

Wie schafft man Platz für neuen Wohnraum?

Die erwähnte Studie gibt konkrete Handlungsempfehlungen für Politik, Verwaltung und Planung, wie ein pragmatischer Umgang mit der Flächenfrage gelingen kann. Dazu gehören verbesserte Datengrundlagen, beschleunigte Verfahren und gezielte Förderanreize für qualitätsvolle Nachverdichtung und maßvolle Außenentwicklung. Demzufolge sollte das Bundesbauministerium seine Ankündigungen zur Ausweisung neuer Baulandflächen nun in die Tat umsetzen. Denn: „Zu bezahlbarem Wohnraum gehört vor allem: Bauen, bauen, bauen“ – das sagte Bundeskanzler Friedrich Merz in seiner Regierungserklärung. Und nur auf ausreichend Flächen lässt sich mehr „bauen, bauen, bauen“. Gute Neubauten sind zudem fit für die Energiewende und den Klimawandel. Eine Win-win-Situation: für alle privaten Bauherren, die darin wohnen – und für Deutschlands Umweltbilanz.

Die Wohnfläche pro Kopf hat in Deutschland allein von 2011 bis 2024 von 46,1 Quadratmetern auf 49,2 Quadratmeter zugenommen. Spricht das nicht auch fürs Maßhalten?

Genau deshalb ist eine umsichtige Bedarfsplanung vor dem Bauen so wichtig. Nicht zuletzt bei den Baukosten ist letztlich die Größe des Gebäudes ein wesentlicher Hebel. Bevor über technische Lösungen oder Einsparpotenziale gesprochen wird, sollte deshalb zunächst die Frage stehen: Was brauche ich eigentlich wirklich? Muss es das große Einfamilienhaus sein oder reicht beispielsweise auch eine kleinere Doppelhaushälfte? Denkbar sind ebenso sinnvoll geplante Zwei- oder Mehrfamilienhäuser mit barrierefreien beziehungsweise gut zugänglichen Wohnungen. Auf dem Weg zu bezahlbarem Wohnraum für ganz unterschiedliche Zielgruppen spielt das eine wichtige Rolle.

Welche Bedeutung hat demgegenüber der Bestand?

Ende 2024 gab es in Deutschland rund 13,5 Millionen Einfamilienhäuser. Das entsprach knapp einem Drittel des hiesigen Wohnungsbestands. 5,5 Millionen Wohnungen, knapp 13 Prozent, befanden sich im Bestand der 2,7 Millionen Zweifamilienhäuser. Mit Blick auf die Wohnungsfrage ist dieser Bestand allein quantitativ von großer Bedeutung. All jene, die seit einigen Jahren verstärkt im Home-Office arbeiten, sehen sich dann vielleicht auch mal nach einem Objekt um, das zwar etwas weiter vom nächsten Stadtzentrum liegt, aber finanzierbar ist. Beim Blick auf bezahlbare Angebote spielt jedoch die Frage der Qualität eine enorme Rolle – sprich: Sanierung.

Weil viele der Häuser nicht mehr zeitgemäß sind?

Ja, und zwar in mehrerlei Hinsicht. Wir reden hier über Häuser, die teils vor mehreren Jahrzehnten gebaut worden sind. Über lange Zeiträume ändern sich auch Bedürfnisse der privaten Bauherren: Die Kinder sind aus dem Haus, man benötigt im Alter barrierefreie Räume – solche Dinge. Außerdem ändern sich generell die Wohnkonzepte immer wieder. Früher zum Beispiel war die kleine, separate Kochküche angesagt. Heute hingegen wollen die meisten einen offenen Küchen- und Wohnbereich. Wer den Bestand als attraktive Ressource auf dem Wohnungsmarkt nutzen möchte, muss da Hand anlegen – von Fall zu Fall, mit ganz eigenen Lösungen. Nicht nur hierbei sind unabhängige Bausachverständige wie aus dem Netzwerk des VPB gute Ratgeber, sondern nicht zuletzt auch bei energetischen Fragen.

Im Heizungskeller?

Dort auch, aber nicht nur. Der dringlichste Aspekt ist die energetische Ertüchtigung des Wohnungsbestands – dabei muss man ein Haus als Ganzes betrachten. Wer umfassend saniert – also deutlich über einzelne Maßnahmen wie einen Fenstertausch hinaus –, sollte mindestens in einem Zeitraum von 30 Jahren denken und planen. Eine größere Sanierung muss langfristig funktionieren und darf nicht nur auf den kurzfristigen Stand der Technik oder aktuelle Förderbedingungen ausgerichtet sein. Das ist mit Blick auf staatliche Unterstützung aber auch eine gesamtgesellschaftliche Aufgabe. Wenn wir den Klimawandel bremsen wollen, müssen auch die Sektoren Bauen und Wohnen CO₂-neutral werden. Für private Bauherren geht es dabei nicht mehr nur ums Heizen im Winter. Immer mehr Menschen fragen sich, wie sie ihr Haus im Sommer kühl halten können.

Klimaanlagen sind diesen Sommer ähnlich knapp wie bezahlbarer Wohnraum.

Den aktuell starken Fokus auf aktive Kühlung und zusätzliche Anlagentechnik sehe ich skeptisch. Kühlung bedeutet letztlich wiederum Technik, Energieverbrauch, Wartung und Kosten. Bevor wir zusätzliche Technik einbauen, sollten wir möglichst konsequent die baulichen Möglichkeiten ausschöpfen. Ein guter sommerlicher Wärmeschutz, geeignete Bauweise und vor allem außenliegender Sonnenschutz können enorm viel bewirken. Wenn beispielsweise Rollläden oder Raffstores an heißen Sommertagen rechtzeitig geschlossen werden, ist das eine sehr effektive Form der Kühlung, ohne dafür dauerhaft zusätzliche Energie aufwenden zu müssen.

Mit einer einfachen Lösung allein ist es aber nicht überall getan.

Die Fachleute aus dem Netzwerk des VPB können den Weg zu intelligenten und bezahlbaren Lösungen weisen: Ein gut gebautes Haus benötigt wenig Energie zum Heizen und Kühlen. Eine gute Heizungsanlage ist aufs Haus zugeschnitten. Sie arbeitet effizient, klimaneutral und kann am besten auch im Sommer noch zur Kühlung beitragen. Dabei geht es um hohen Wohnkomfort, um niedrige Betriebskosten und darum, ob solches Bauen beziehungsweise Sanieren für private Bauherren finanzierbar ist.

Wird Bauen und Sanieren immer komplexer?

Klimawandel und Energiewende sind zwei eng verflochtene Themen, die Hausbau und Sanierung anspruchsvoller machen. Zum Heizen etwa kommt nun auch die Frage der Kühlung. Vor allem: Wir wollen, dass unserer Wohnhäuser sich irgendwann klimaneutral mit Energie versorgen lassen, sich ausschließlich auf Erneuerbare Energien stützen. Die staatlichen Vorschriften rund um Energie, also auch zur Dämmung, werden immer anspruchsvoller.

Treibt das die Baukosten nach oben?

Nachhaltigkeit zu bauen, bedeutet nicht zwingend mehr Energietechnik. Ich bin kein großer Freund davon, Gebäude mit immer mehr Technik auszustatten, nur weil diese technisch verfügbar ist. Es empfiehlt sich das Prinzip „so viel wie nötig, so wenig wie möglich“. Das heißt ein Stück weit auch „back to the roots“: zunächst gute Planung und eine vernünftige Baukonstruktion – und erst anschließend überlegen, welche zusätzliche Technik tatsächlich einen langfristigen Nutzen bringt.

Warum ist trotzdem so oft von Hightech-Lösungen die Rede?

Manche Anbieter – von Bauträgern bis zu Handwerksbetrieben – neigen zu Maximalllösungen, weil sie daran gut verdienen. Ob eine Heizungsanlage überdimensioniert, ob das energetische Konzept fürs Haus schlüssig ist: Das können Laien in der Regel nicht beurteilen. Deshalb sind die Fachleute aus dem Netzwerk des VPB nach wie vor wichtige Partner für private Bauherren. Mit professionellem Know-how lassen sich die Kosten auch bei anspruchsvollen Zielen meist auf ein bezahlbares Maß bringen – im Neubau wie bei Sanierung im Bestand.

Alle reden vom Fachkräftemangel. Wie sieht es am Bau aus?

Der Bedarf ist enorm, Know-how am Bau mehr denn je gefragt. Angesichts des großen Bedarfs, sucht der VPB intensiv nach Bausachverständigen, die sich dem Netzwerk anschließen und die Arbeit des Verbands stärken. Wer die entsprechenden Qualifikationen mitbringt, ist bei uns herzlich willkommen. Zum Stichwort Expertise zählt auch: Der VPB organisiert jährlich Fortbildungen für die Fachleute im Netzwerk. Lebenslanges Lernen ist auch mit 50 noch selbstverständlich.

50 Jahre VPB, wie blickt man da angesichts der großen Aufgaben nach vorne?

Bezahlbaren Wohnraum schaffen, dessen Bau, Sanierung und Betrieb möglichst klimaneutral sind: Das steht an und wird noch über Jahre aktuell bleiben. Der VPB weist privaten Bauherren hierbei den Weg – technisch, rechtlich und finanziell, auch mit Blick auf Förderprogramme. Was wir aus diesen 50 Jahren gelernt haben: Nicht jede technische Entwicklung macht das Bauen automatisch besser oder wirtschaftlicher. Gute Bedarfsplanung, langlebige Konstruktionen, vorausschauendes Sanieren und eine möglichst einfache, robuste Gebäudetechnik sind mindestens genauso wichtig wie neue technische Lösungen. Private Bauherren können durch Neubau und Sanierung mithilfe des VPB persönliche Wohnträume realisieren und damit die Welt besser machen. Es gibt viel zu tun, packen wir es gemeinsam an.

Michael Fritsche ist Vorsitzender des Verbands Privater Bauherren (VPB) und leitet das VPB-Regionalbüro Bamberg-Oberfranken.