Bausachverständiger Weilburg: wie weit eine Beurteilung ohne Eingriff in das Bauteil trägt

Eine Sichtprüfung erfasst den zugänglichen Zustand eines Gebäudes zum Zeitpunkt der Begehung. Sie zeigt Rissverläufe und Rissbreiten, Putzabplatzungen, Salzausblühungen, Verfärbungen an Wand- und Deckenanschlüssen sowie den Zustand von Dacheindeckung, Fenstern und Geländeanschluss. Daraus lässt sich ableiten, welche Ursachen infrage kommen und welche sich ausschließen lassen. Was die Sichtprüfung nicht leistet, ist die Aussage darüber, wie weit ein Schaden in die Konstruktion hineinreicht. Für eine erste Orientierung vor einer Kaufentscheidung genügt sie meist. Als Grundlage für eine Sanierungsplanung oder eine Kostenforderung genügt sie oft nicht.

Für einen gesicherten Befund über verdeckte Schichten kann eine Bauteilöffnung erforderlich sein, etwa wenn ein Estrichaufbau, eine Dachkonstruktion, eine Abdichtung im Sockelbereich oder ein Wandaufbau hinter Verkleidungen beurteilt werden soll. Entscheidend ist die Eigentumsfrage. Wer eine Immobilie besichtigt, die ihm noch nicht gehört, benötigt dafür die ausdrückliche Zustimmung des Verkäufers, und diese Zustimmung wird vor dem Termin eingeholt. Bei laufenden Bauvorhaben liegt der Fall günstiger, weil Bauteile in bestimmten Phasen ohnehin offen liegen. Wer im Rohbau begleiten lässt, spart sich den späteren Eingriff.

Die Weilburger Bausubstanz stellt drei sehr unterschiedliche Anforderungen. Die Altstadt sitzt auf einem Felssporn, der von der Lahn nahezu umschlossen wird, und die dichte historische Bebauung dort verbindet massives Mauerwerk mit späteren Umbauten, deren Aufbauten sich von außen nicht ablesen lassen. In den Hanglagen der Stadtteile Odersbach, Waldhausen, Drommershausen und Hirschhausen entscheidet der Geländeanschluss über den Zustand erdberührter Bauteile, weil Hangwasser seitlich an die Kellerwand drückt und Drainagen über Jahrzehnte zusetzen. In den lahnnahen Lagen bleibt nach Hochwasserereignissen Feuchte in Mauerwerk und Estrich zurück, die über Monate nach außen wandert. Ungleichmäßige Setzungen können insbesondere an Übergängen zwischen tragfähigem Fels, Verwitterungszonen, Auffüllungen und Böden unterschiedlicher Steifigkeit auftreten. Felsiger Untergrund allein führt nicht zwangsläufig zu Setzungen. 

Ein Beispiel aus der Beratungspraxis zeigt, wie stark die Untersuchungstiefe das Ergebnis verändert. Eine Eigentümerin meldet feuchte Kellerwände an einem Hanggrundstück und rechnet mit einer fehlenden Horizontalsperre. Die Messung an mehreren Punkten ergibt ein anderes Bild, denn die Durchfeuchtung endet auf halber Wandhöhe und konzentriert sich auf die bergseitige Wand. Ursache ist der Geländeanschluss, nicht das Mauerwerk. Statt einer Vollsanierung genügt die Ertüchtigung der Entwässerung.

Die passende Tiefe ergibt sich aus der Frage, die beantwortet werden soll. Wer vor einer Kaufentscheidung wissen will, ob der Preis zum baulichen Zustand passt, kommt mit einer Begehung und fachlicher Einordnung weit. Was sich hinter Bekleidungen und unter Bodenbelägen verbirgt, bleibt dabei offen. Geht es um die Herkunft von Feuchte in einem bestimmten Raum, führt an einer Feuchte- und Klimamessung nichts vorbei, und selbst danach ist der Zustand der Abdichtung unterhalb des Geländes ungeklärt, solange nicht aufgegraben wird. Ein Blower-Door-Test untersucht die Luftdurchlässigkeit der luftdichten Ebene. Eine Thermografie zeigt unter geeigneten Bedingungen Oberflächentemperaturunterschiede, und eine Endoskopie ermöglicht nur einen örtlich begrenzten Einblick in Hohlräume. Keines dieser Verfahren weist für sich allein die vollständige und materialgerechte Ausführung der Wärmedämmung nach. Je nach Fragestellung können ergänzende Bauteilöffnungen erforderlich sein.

Sobald es um die Höhe einer Instandsetzung geht, also um Zahlen, die einer Verhandlung oder einer Forderung standhalten sollen, kann eine Bauteilöffnung an ausgewählten Stellen erforderlich sein. Und wer wissen will, ob die Ausführung dem Vertrag entspricht, kommt mit einer nachträglichen Untersuchung zu spät. Das klärt allein die Begleitung während der Bauphase, weil verdeckt eingebaute Leistungen danach nur noch mit Eingriff zugänglich sind.

Mitglieder erhalten vor allem Zugang zu ausgewählten, firmenneutralen Experten aus dem Netzwerk des VPB.

An eine bautechnische Begutachtung schließen mehrere Themen unmittelbar an, weil sie dieselbe Frage von einer anderen Seite beantworten. Ein Bodengutachten klärt vor dem Bauen, was der Untergrund an einem Hanggrundstück trägt und wohin das Wasser dort abfließt. Dieselbe Frage stellt sich rückwärts, sobald an einem fertigen Haus Risse auftreten oder Hangwasser an die Kellerwand drückt. Die Thermografie liefert die Messebene für Wärmebrücken und Dämmlücken, die bei einer Sichtprüfung unentdeckt bleiben, und ergänzt die Begehung um belastbare Werte. Vor einer Unterschrift lohnt sich die bautechnische Bauvertragsprüfung, denn Ausführungsstandards, die im Vertrag fehlen, sind später Gegenstand von Nachtragsdiskussionen. Und für die historische Substanz der Weilburger Altstadt, für Fachwerk unter Putz und für Häuser, die über Jahrzehnte erweitert wurden, führt der Weg über das Themenfeld Altbau und Sanierung.

Das Regionalbüro Gießen-Wetzlar mit Sitz in Braunfels ist die Anlaufstelle für die Vermittlung zu Bausachverständigen für alle bautechnischen Fragen in Weilburg und im Kreis Limburg-Weilburg. Nehmen Sie Kontakt mit dem Regionalbüro Gießen-Wetzlar auf. Die Bausachverständigen aus dem Netzwerk des VPB beraten Sie unabhängig bei der Einordnung des baulichen Zustands und der Frage, wie tief die Untersuchung dafür gehen muss.