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Expertenrat am Mittwoch


Hier finden Sie immer die aktuellen Artikel aus unserer Rubrik "Expertenrat am Mittwoch".


14. November 2018

VPB: Beim Bauen und Sanieren auch an den Schornstein denken

BERLIN. Wer baut oder sein Dach saniert, der muss viel bedenken, manches Detail kommt dabei nach Erfahrung des Verbands Privater Bauherren (VPB) zu kurz. Ein solches Bauelement ist der Schornstein. Wer eine Verbrennungsheizung betreibt, der kommt um den Schornstein nicht herum. Je nach Art der Dachdeckung sind auch der Abstand des Schornsteins von der Dachfläche, von Gauben und Dachfenstern vorgeschrieben sowie dessen Höhe über dem First. Wer unsicher ist, der sollte im Vorfeld den zuständigen bevollmächtigten Bezirksschornsteinfeger und das Bauamt fragen, rät der VPB. Sind alle diese baurechtlichen und bautechnischen Details geklärt, bleibt die Frage der Gestaltung: Mauerwerk, Metall, verputzt, verkleidet? Mit oder ohne Abdeckung? Je nach Ausführung ändert sich das Erscheinungsbild des Daches. Außerdem variieren die Preise. Es lohnt sich deshalb, im Vorfeld über dieses nötige, aber oft nur stiefmütterlich bedachte Bauteil zu sprechen.



07. November 2018

VPB: Eigentümer kennen oft Mängel im eigenen Haus nicht

BERLIN. Wer ein altes Haus kauft, ... der sieht in der Regel, was er bekommt, zumindest auf den ersten Blick. Viele Details bleiben ihm allerdings zunächst verborgen, so die Erfahrung des Verbands Privater Bauherren (VPB), denn niemand kann unter Putz, Ziegel und Verkleidungen schauen. Zur verlässlichen Einschätzung der Bausubstanz brauchen Laien die Hilfe unabhängiger Sachverständiger. Nicht verlassen sollten sich Kaufinteressenten auf Makler und Eigentümer: Zwar darf ein Verkäufer ihm bekannte Mängel nicht verschweigen. Oft kennt der Besitzer die Mängel im eigenen Haus selbst gar nicht, vor allem, wenn er das Haus geerbt hat und jahrelang selbst gar nicht bewohnt hat. Dann mag er Farbveränderungen an Wänden für reine Schönheitsfehler halten, die beim fälligen Anstrich ohnehin übermalt werden. Aber gerade Verfärbungen können auch auf Feuchte, Fogging oder Schimmelbefall hinweisen. Und deren Sanierung ist notwendig und wird mitunter teuer. Wer solche Schäden rechtzeitig entdeckt, der kann entweder auf den Kauf der Immobilie verzichten, oder die Kosten der fachgerechten Sanierung versuchen vom Kaufpreis abzuziehen. Das ist dann Verhandlungssache. Vor vielen solcher bösen Überraschungen bleibt der Hauskäufer dank des Gutachtens aber verschont.



31. Oktober 2018

VBP: Bauherren sollten als erstes den Bebauungsplan prüfen

BERLIN. Viele angehende Bauherren kennen den Begriff „Baugrenze“. Aber die wenigsten haben schon einmal von der "Baulinie" gehört, das beobachten die Sachverständigen des Verbands Privater Bauherren (VPB) immer wieder. Beide Begriffe stammen aus der Planzeichenverordnung (PlanZV) über die Ausarbeitung der Bauleitpläne und die Darstellung des Planinhalts. Sie sind also gesetzlich geregelt. Bauleitpläne sind der Flächennutzungsplan und der Bebauungsplan, kurz B-Plan. Sie werden von den Gemeinden auf der Basis des Baugesetzbuchs und mit Bürgerbeteiligung aufgestellt und sind kommunales Baurecht. Während die Baugrenzen in allen B-Plänen vorkommen, sind Baulinien dort seltener zu finden. Die Baugrenze legt die Grenzen fest, innerhalb derer ein Grundstück bebaut werden darf. Der Grundriss des Hauses muss innerhalb der Baugrenzen bleiben, er darf nicht größer, meist aber kleiner werden. Anders die Baulinie: Auf ihr muss gebaut werden! Damit hat die Baulinie erheblichen Einfluss auf die Größe des Hauses und die Form des Grundrisses. Viele Häuser aus dem Katalog oder der Musterausstellung passen nicht zu solchen Vorgaben. Angehende Bauherren sollten deshalb schon früh den Bebauungsplan für ihr Grundstück beim Bauamt einsehen, damit sie wissen, auf was sie bei der Hauswahl achten müssen. Baulinien sind im Bebauungsplan stets als rote Linie gezeichnet, blaue Linien markieren Baugrenzen. Der VPB rät: Auch wenn B-Pläne heute oft im Internet zu finden sind, sollten sich Bauherren lieber beim Amt genau erklären lassen, welche Konsequenzen die Vorgaben für ihre eigenen Pläne haben. Denn außer Baugrenzen und Baulinien gibt es ja noch weitere Festsetzungen die eingehalten werden müssen.



24. Oktober 2018

VPB: Baufirmen versuchen Bauvertragsrecht auszuhebeln

BERLIN. Das neue Bauvertragsrecht ist seit Anfang 2018 in Kraft und gilt für alle Bauverträge, die seither geschlossen werden. Der Verband Privater Bauherren beobachtet bei den Vertragskontrollen, die Bauherrenberater im Auftrag der Bauherren übernehmen, wie Firmen das neue Recht versuchen zu unterlaufen. Probleme bereiten privaten Bauherren unter anderem die Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Firmen (AGB). Wer sie nicht liest und prüfen lässt, sitzt ihnen oft auf. Eine AGB sorgt beispielsweise immer wieder für Irritationen: Die Baufirmen versuchen, sich über die AGB den kompletten Restwerklohn zu sichern, falls sich die wirtschaftliche Lage ihrer Bauherren verschlechtert. Die Baufirmen beziehen sich dabei auf Paragraph 321 BGB. Der sieht bei Verträgen, bei dem ein Teil vorleisten muss – hier der Bauunternehmer, dessen Werklohn nach dem Gesetz erst mit der Abnahme fällig wird – ein Leistungsverweigerungsrecht vor, falls sich die Vermögensverhältnisse eines Vertragspartners nach Vertragsschluss verschlechtern und damit die Erbringung von dessen Gegenleistung gefährdet wird. In so einem Fall wird dann der Vertrag Zug um Zug abgewickelt – es sei denn, die Bauherren leisten eine Sicherheit. Die AGB, die den VPB-Anwälten immer wieder negativ auffällt, kehrt das Vorleistungsverhältnis um: erst der Werklohn, dann die Bauleistung. Das verstößt aber gegen das gesetzliche Leitbild. Abgesehen davon, dass die Firmen gar nicht wissen können, wie die Bauherren finanziell dastehen und die AGB unwirksam ist, sollten Bauherren solche Klauseln am besten gar nicht erst unterzeichnen.



17. Oktober 2018

VPB: Alte Fertighäuser müssen oft umfassend saniert werden

BERLIN. In den 1960er Jahren entstanden die ersten Fertighäuser. Sie stehen heute vielerorts zum Verkauf. Weil sie meist auf großen Grundstücken in infrastrukturell gut erschlossener Nachbarschaft stehen, sind die Altbauten bei jungen Familien beliebt. Großzügig sind oft auch die Grundrisse, mit großen Räumen und Tageslichtbad. Daraus lässt sich einiges machen, wissen die Sachverständigen des Verbands Privater Bauherren (VPB). Die Häuser haben allerdings auch ihre ganz typischen Probleme. Dazu gehören veraltete Technik, schlechte Dämmung und Baustoffe, die heute teilweise als gesundheitsbedenklich gelten. Interessenten sollten deshalb ein solches Haus nicht ohne vorherige Kontrolle durch den Sachverständigen kaufen. Erst danach wissen sie, welche Sanierungsmaßnahmen anstehen und welche Kosten diese nach sich ziehen werden. Wer ein Fertighaus der ersten Generation auf modernen Standard bringen möchte, der muss erheblich sanieren. Das Haus wird dabei fast in den Rohbauzustand zurückversetzt. Interessenten sollten deshalb nicht schon überteuert kaufen, rät der VPB.



10. Oktober 2018

VPB: Bei sinkenden Temperaturen ist Bauen nur eingeschränkt möglich

BERLIN. Früher wurde im Winter nicht gebaut. Heute wird das ganze Jahr hindurch betoniert, gemauert, verputzt und Estrich gegossen. Möglich machen das milde Winter, moderne Baustoffe und mobile Heizungssysteme. Die Baustoffe müssen allerdings nach Herstelleran- und -vorgabe eingesetzt werden, erinnert der Verband Privater Bauherren (VPB). Das Bauen bei fallenden und winterlichen Temperaturen hat seine Tücken. Viele Baustoffe haben eine vom Hersteller vorgegebene Verarbeitungstemperatur. Die meisten Baustoffe können bis 5 Grad Celsius eingesetzt werden. Darunter nicht mehr. Das Problem sind die Abbinde- und Trocknungszeiten. Ein Estrich oder Putz beispielsweise braucht mehrere Tage zum Abbinden (zu erhärten) und mehrere Wochen, um durchzutrocknen. In dieser Zeit darf die Temperatur nicht unters Limit sacken. Das klappt nach VPB-Erfahrung oft nicht. Die Folge sind frostbedingte Schäden. Damit die Temperatur nicht unter die kritische Marke sinkt, hilft nur Heizen – und das kann teuer werden. Wie und wann gebaut und geheizt wird und wer das bezahlt, das sollten Bauherren frühzeitig ansprechen, wenn absehbar ist, dass sie in den Winter hinein bauen.






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