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Expertenrat am Mittwoch


Hier finden Sie immer die aktuellen Artikel aus unserer Rubrik "Expertenrat am Mittwoch".


16. Oktober 2019

VPB: Bebauungsplan schreibt Dachform vor

BERLIN. Wer ein Haus sucht, hat bei vielen Anbietern die Gelegenheit das neue Heim am Handy oder PC vorab zu konfigurieren. Dabei geht es in der Regel zwar nur um Details, aber auch dabei können Fehlentscheidungen fallen, die später teuer werden. Ein typisches Beispiel, so der Verband Privater Bauherren (VPB), ist die Auswahl der Dachform. Per Mausklick lassen sich verschiedene Varianten aufs Dach setzen: Flachdach, Satteldach, Pultdach – was am besten gefällt, wird geordert. Der VPB mahnt zur Vorsicht: Solche Programme erleichtern Laien zwar die Vorstellung vom neuen Haus, aber welche Dachform, Dachfarbe oder Firstrichtung ein Haus haben darf, wie hoch Traufen und First werden dürfen, das entscheiden nicht die Bauherren am PC, sondern der gültige Bebauungsplan am künftigen Wohnort. Je nach Kommune können die Vorgaben weit ins Detail reichen, bis hin zur Festlegung auf bestimmte Dachdeckungen und -farben. Angehende Bauherren sind also gut beraten, sich zunächst einmal den Bebauungsplan für ihr Grundstück anzusehen, bevor sie in virtuellen Illusionen schwelgen, rät der VPB.



09. Oktober 2019

VPB: Bei der Kellerplanung an steigendes Grundwasser denken

BERLIN. Grundwasser kann das Bauen erheblich beeinflussen und verteuern. Deshalb sollten Bauherren so früh wie möglich klären lassen, wie ihr Baugrund beschaffen ist, rät der Verband Privater Bauherren (VPB). Dazu müssen sie eine Baugrunduntersuchung beauftragen. Erst wenn die Bodenverhältnisse bekannt sind, kann der Keller geplant und der Baupreis seriös kalkuliert werden. Immer öfter empfehlen die Gutachten den Bau sogenannter Weißer Wannen. Dabei handelt es sich um Kellerkonstruktionen aus wasserundurchlässigem Beton, in der Fachsprache kurz WU-Beton genannt. Solche Keller kosten etwa 15.000 bis 20.000 Euro mehr als konventionell gemauerte. Diese Zusatzausgaben sind nötig, wenn von unten Grundwasser drückt, das einen konventionellen Mauerwerkskeller unter Wasser setzen würde. Auch Bauherren, die heute noch kein Grundwasserproblem haben, sollten bei der Planung an die Zukunft denken: In vielen Regionen Deutschlands wird in den kommenden Jahren und Jahrzehnten der Grundwasserspiegel ansteigen: Bergbauregionen und Tagebergbaugebiete, in denen der Wasserspiegel zurzeit noch durch Abpumpen künstlich niedrig gehalten wird, werden dann wieder geflutet. Häuser mit jetzt noch trockenem Untergeschoss stehen danach eventuell im Wasser. Für betroffene Bauherren lohnt sich also heute schon der Bau eines wasserundurchlässigen Kellers, der dann auch die neuen Anforderungen zum Radonschutz einhält.



02. Oktober 2019

VPB: Beim Altbaukauf nach Plänen und Baugenehmigung fragen

BERLIN. Wer ein Bestandsgebäude kauft, sollte unbedingt nach den Plänen, Berechnungen und der Baugenehmigung des Hauses fragen und sich diese beim Kauf auch aushändigen lassen, empfiehlt der Verband Privater Bauherren (VPB). Das gelingt nicht immer, denn manchmal sind die Dokumente gar nicht mehr vorhanden, zum Beispiel bei alten Häusern, deren Eigentümer schon mehrfach gewechselt haben. Gesetzlich besonders geregelt ist nur die Übergabepflicht des Energieausweises. Der muss beim Kauf übergeben, ja sogar schon dem Kaufinteressenten vorgelegt werden. Auch Unterlagen und Nachweise, die das Grundstück betreffen, wie etwa die Baugenehmigung, müssen vom Verkäufer an den neuen Eigentümer übergeben werden – aber nur, wenn er sie besitzt. Wo nichts ist, existiert auch kein Anspruch auf Herausgabe. Darauf sollten sich Käufer aber nur im Notfall einlassen, denn sie müssen als neue Eigentümer jederzeit, vielleicht erst nach Jahren, beweisen können, dass ihr Haus irgendwann einmal ordnungsgemäß genehmigt wurde. Weil auch die Bauämter längst nicht mehr alle Pläne und Genehmigungen archivieren, kann es sein, dass für ein Objekt tatsächlich keine Unterlagen mehr greifbar sind. Dann hilft nur eins: Die neuen Eigentümer müssen den Bau nachgenehmigen lassen, mit allen Problemen und Kosten. Sie brauchen dazu Architekt und Fachplaner und müssen das gesamte Genehmigungsprozedere durchlaufen und bezahlen. Das funktioniert aber nur, wenn das Bestandsgebäude genehmigungsfähig ist! Widerspricht es dem geltenden Baurecht und helfen auch keine Abweichungs- und Ausnahmegenehmigungen, dann drohen sogar Teilabriss oder vollständiger Rückbau. Es lohnt sich also, frühzeitig nach Plänen und Genehmigungen zu fragen und die Verkäufer an der Suche und Beschaffung der alten Unterlagen zu beteiligen – schließlich haben sie auch großes Interesse daran, zu belegen, dass der Bau rechtens ist.



25. September 2019

VPB: Nicht jede Farbe ist überall zulässig

BERLIN. Weiß und beige sind die beliebtesten Fassadenfarben. Dunkle Häuser sind eher selten, dabei haben dunkle Fassadenfarben durchaus Vorteile, erklärt der Verband Privater Bauherren (VPB). Zum einen lassen sie große Häuser zierlicher wirken, zum anderen kaschieren sie Fassadenversprünge, Ecken, Kanten und nachträgliche Anbauten. Dunkle Farben sind auch nicht so anfällig für Staub und Schmutz, dafür blassen manche im Laufe der Zeit ein wenig ab. Aber gleich, ob hell oder dunkel, der VPB rät: Wer einen ungewöhnlichen Farbton auf seine Fassade bringen will, sollte vorher klären, ob es in seiner Kommune eine Gestaltungssatzung gibt, die die Farbauswahl einschränkt oder festlegt. Möglicherweise sind die Wunschfarben gar nicht zulässig.



18. September 2019

VPB: Schlussbegehung nicht vergessen

BERLIN. Garantie gibt es nicht nur auf Schuhe oder Autos, sondern auch auf Häuser. Die Gewährleistungsfrist beträgt bei Verbrauchern – und das sind vor allem private Bauherren – fünf Jahre laut BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) und beginnt mit der Bauabnahme. Daran erinnert der Verband Privater Bauherren (VPB). Wird innerhalb dieser Zeit ein Mangel am Haus festgestellt, muss ihn der dafür zuständige Bauunternehmer in Ordnung bringen – vorausgesetzt, die Bauherren bemerken den Mangel rechtzeitig. Damit die Frist nicht verstreicht, rät der Verband Privater Bauherren (VPB) zur sogenannten Schlussbegehung vor Ablauf der Gewährleistungsphase. Die übernimmt der unabhängige Sachverständige für die Hauseigentümer. Dabei kommen erfahrungsgemäß Probleme zur Sprache, die sich als Mängel entpuppen – etwa Risse und Schmutzfahnen, Feuchteschäden, Veralgungen und Vermoosungen, aber auch falsch verlegtes Gefälle, Zugerscheinungen und ein unerwartet hoher Energieverbrauch. Hat der Bausachverständige den Mangel diagnostiziert, sollten Bauherren zwei Dinge tun: Den Mangel schriftlich bei der zuständigen Firma rügen und der Firma eine angemessene Frist zur Beseitigung setzen. Versäumen die Bauherren die Schlussbegehung, bleiben sie in der Regel auf den Kosten für die Beseitigung etwaiger Mängel sitzen.



11. September 2019

VPB: Grundrisse vor Vertragsabschluss prüfen

BERLIN. Wer schlüsselfertig baut, entscheidet sich für einen standardisierten Haustyp. Damit, so hoffen viele, haben sie mit dem Hausbau möglichst wenig zu tun. Deshalb merken Bauherren oft erst während der Bauzeit, wenn beispielsweise die Raumaufteilung des geplanten Hauses doch nicht ihren Erwartungen entspricht. Die Sachverständigen des Verbands Privater Bauherren (VPB) beobachten bei Beratungsgesprächen immer wieder: Bauherren halten die Entwurfsplanung, die ihnen die Baufirma vorlegt, zunächst für unverrückbar gegeben. Das ist aber ein Irrtum. Änderungen, so der VPB, sind möglich und oft auch sinnvoll, etwa, wenn Bauherren von vornherein Barrieren vermeiden möchten oder ihr Haus nach der Familienphase in zwei Wohnungen unterteilen wollen. Solche Wünsche müssen vor Vertragsabschluss besprochen und festgelegt werden. Nachträgliche Änderungen sind zwar theoretisch möglich, verursachen aber meist enorme Zusatzkosten und Zeitverzögerungen.






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