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Expertenrat am Mittwoch


Hier finden Sie immer die aktuellen Artikel aus unserer Rubrik "Expertenrat am Mittwoch".


22. Juni 2022

Kosten sparen durch Keller-Verzicht?

Wer beim Hausbau Kosten einsparen will, stößt in der Regel schnell auf die Frage, ob denn der Keller unbedingt notwendig ist. Beim durchschnittlichen Einfamilienhaus werden für Raum im Untergeschoß schnell 50.000 Euro und mehr fällig. Viele Bauherren verzichten auf den Keller. Doch die Entscheidung ob „unten ohne“ oder „unten mit“ sollte nicht leichtfertig getroffen werden, so der Verband Privater Bauherren. Früher war der Keller vor allem auch als Lagerraum für Lebensmittel, für die Waschküche und die Heizung und Brennstoffe unverzichtbar. Heute hingegen wird die Nutzfläche für Hobby, Sauna, Gästezimmer oder Büro genutzt. Bauherren sollten sich vor der Entscheidung für oder gegen den Keller deutlich vor Augen führen, wie ihr Raumbedarf, die Familienplanung und mögliche später hinzukommende Freizeitaktivitäten langfristig aussehen. Der kurzfristigen Ersparnis sollte nicht spätere tiefe Reue folgen, so die Experten. Die Preisentwicklung einerseits und die zur Verfügung stehenden Grundstücke anderseits zwängen Bauherren oft zu schlanken Grundrissen, die kaum zusätzliche Abstellflächen böten. Hier werde es sicher schwer, auf den Keller zu verzichten. Bei großzügig bemessenen Grundstücken sei der Verzicht sicher leichter auszugleichen – etwa durch einen Anbau an die Garage. Wer auf den Keller verzichte, müsse sich auch darüber im Klaren sein, dass der Wiederverkaufswert gegebenenfalls niedriger sei oder das Objekt sich insgesamt schwerer vermarkten lasse.

Wer einen Keller baut, muss dazu den Boden bewegen – und der birgt bisweilen unliebsame Überraschungen. Vom felsigen Untergrund über hochstehendes Grundwasser bis hin zu verbuddelten Schadstoffen ist die Bandbreite der Faktoren, die den Preis in die Höhe treiben können, groß. Fachleute raten daher unbedingt zu einem Baugrundgutachten, und zwar noch weit bevor der erste Spatenstich zum Bodenaushub erfolgt. Ohne dieses Gutachten, so die VPB-Experten, drohen erhebliche Kostensteigerungen und unnötige Sorgen.

15. Juni 2022

Immobilien nie unbesehen kaufen!

„Beeilen Sie sich mit Ihrer Entscheidung – wir haben sehr viele Interessenten für dieses Objekt“ – wer eine Immobilie in Zeiten knappen Angebots kauft, hört oft diesen oder ähnliche Sätze. Noch immer sind die Zinsen vergleichsweise niedrig, die Idee, das Geld in eine Immobilie zu investieren, keine schlechte. Wer diese vermieten will, rechnet damit, sicher schnell Interessenten zu finden. Manche Käufer entscheiden sich sogar, ein Objekt zu erwerben, ohne es zuvor besichtigt zu haben, vielleicht auch, weil es sich in einer anderen Stadt befindet. Doch davor warnt der Verband Privater Bauherren: „Das geht leider nicht immer gut aus. Denn die vom potentiellen, jedoch ortsunkundigen Käufer äußerst klangvoll empfundene Adresse kann sich in ihrer tatsächlichen Lage auch als schwer vermietbar herausstellen. Wer kauft, sollte das Objekt mindestens einmal selbst besichtigt haben und auch die Umgebung gut kennenlernen. Auch Online-Besichtigungen in 3D können den eigenen Augenschein nicht ansatzweise ersetzen. Ein hoher Preis in schlechter Lage bringt keine Rendite.“

Der VPB rät dringend dazu, keine Immobilie ohne vorherige Besichtigung zu kaufen. Genauso bedeutend sei das eingehende Prüfen der Unterlagen, die vor dem Kauf von professionellen Verkäufern selbstverständlich direkt mit vorgelegt werden: Baugenehmigung, Grundsteuerbescheid, Wohnflächenberechnung und Mietverträge. Bei einer Eigentumswohnung gehören Einsichtnahme in die Teilungserklärung, die Haus- bzw. Gemeinschaftsordnung und die Protokolle und Beschlusssammlung der Eigentümerversammlungen hinzu. Wichtig ist es auch, sich genauen Überblick über Rücklagen, die für die Immobilie gebildet wurden, zu informieren.

Für Baulaien kann eine Wohnung sehr überzeugend präsentiert werden, doch warnt der VPB auch davor, etwaigen Sanierungs- oder Modernisierungsbedarf oder gar Bauschäden zu gering zu bewerten. Der Tipp der Bau-Experten: Immobilie nicht nur selbst mindestens einmal besichtigen, sondern am besten mit Fachleuten gemeinsam begehen und das Objekt auf Herz und Nieren prüfen. Und sich nicht zum voreiligen Kauf drängen lassen.

08. Juni 2022

Warme Decke: Dämmung selbst einbauen?

Wärmdämmung auf Mauerwerk, da sind sich alle Experten einig, sollte von Fachleuten aufgebracht werden. Wenn hier unsachgemäß gearbeitet wird, besteht die Gefahr von Bauschäden. Doch in vielen Häusern gibt es auf dem Dachboden Handlungsbedarf: Oft wird er nur als Abstellraum genutzt. Als oberste Geschoßdecke ist er dann gelegentlich noch ungedämmt. Neuerwerber solcher Bauten müssen dann die oberste Geschossdecke über beheizten Räumen nach Maßgabe des § 47 GEG dämmen - oder das Dach selbst. Dafür haben sie zwei Jahre ab Eigentumsübergang Zeit. Hier können handwerkliche etwas geschickte Immobilieneigentümer nach eingehender Beratung durch Experten eine der effizientesten Dämmmaßnahmen in Wohngebäuden vornehmen, indem sie eine Geschossdecken-Dämmung selbst einbauen. Zunächst gilt es, zu entscheiden, ob der Dachraum später wieder begehbar sein soll oder eine offene Dämmung ausreicht. Soll der Dachboden weiterhin als unbeheizter Stauraum genutzt werden, muss das Material druckfest sein. Auf das Dämmmaterial werden anschließend Spanplatten oder OSB-Platten als begehbare Fläche gelegt, wenn man nicht direkt spezielle Sandwichplatten für diesen Zweck gewählt hat. Deren Verlegung ist vor allem für Heimwerker besonders leicht zu bewerkstelligen. Bei der Wahl des Materials sollte man sich ebenso zuvor mit Experten verständigen wie über die vorbereitenden Arbeiten und den anschließenden Einbau von Dampfsperre, Dämmung und, so notwendig, Platten zur Herstellung der Begehbarkeit. Auch die Frage, ob nicht eine Sparrendämmung gegebenenfalls noch bessere Ergebnisse erzielen kann, sollte geklärt werden. Die VPB-Experten beraten auch, welche Möglichkeiten der Förderung es für die Dämm-Arbeiten gibt.

01. Juni 2022

Das grüne Zimmer – Garten planen

Die vergangenen Corona-Jahre haben es gezeigt: Glücklich war, wer über einen eigenen Garten verfügte. Als grüne Oase und erweiterter Wohnraum ist er nicht nur Spielfläche für die Kinder, sondern auch, mal mehr, mal weniger erholsame Herausforderung für die Gärtnerin und den Gärtner. Wer neu gebaut hat oder eine Bestandsimmobilie erworben hat und vor der Aufgabe der Neuanlage des Gartens steht, stellt schnell fest, dass die Planung komplexer ist als gedacht. Der Verband Privater Bauherren empfiehlt daher, hierfür kompetente Experten zu Rate zu ziehen: „Die Freiflächen sind meist am Ende des Baus dran – und werden nicht selten, auch aus Kostengründen, stiefmütterlich behandelt. Dabei gilt es, viele Dinge zu beachten. Wie wollen wir den Garten nutzen? Wieviel Zeit haben wir für die Pflege? Welche Pflanzen wachsen wo am besten? Diese und viele Fragen mehr gilt es zu stellen, um die Voraussetzungen dafür zu schaffen, dass sich die Investition in das grüne Zimmer langfristig lohnt. Oft wird vergessen, dass sich Gärten im Laufe der Jahre verändern, denn Pflanzen wachsen nun einmal. Auch dieser Faktor wird bei einer guten Planung berücksichtigt.“

Für viele verbindet sich das eigene Grün mit höherer Lebensqualität. Ein Garten, ein Dachgarten, eine schön gestaltete Terrasse oder ein gemütlicher Innenhof steigern auch den Wohnwert und damit den Wert der Immobilie an sich.

25. Mai 2022

In Zukunft Heizen: Mit Öl, Gas, Pellets oder Strom?

Wer sein Haus mit fossilen Brennstoffen wie Gas oder Öl heizt, muss sich derzeit warm anziehen. Denn die Kosten steigen und werden auch langfristig nicht günstiger werden. Diese Energieträger sind endlich – und bei schwindenden Vorräten steigt der Preis. Auch wenn Panik die absolut falsche Reaktion auf den anstehenden Verzicht auf russisches Öl und mittelfristig auch Gas ist, so werden die Heizkosten sicher für Kopfzerbrechen in den privaten Haushalten sorgen. Noch ist die Heizung mit Strom meist unrentabel und es wird dauern, bis die Energiewende für ausreichend Energie aus Sonne, Wind und Wasser zu akzeptablen Preisen sorgt. Bei Neubauten rät das Umweltbundesamt von der Nutzung von Heizöl, Erdgas und Holz zum Heizen grundsätzlich aus Klimaschutzgründen ab. Neubauten sollten so geplant werden, dass der Wärmebedarf extrem reduziert wird. Dazu führe eine angepasste Bauweise, die Wärmedämmung, die Vermeidung von Wärmebrücken und ein Lüftungskonzept. So reiche ein niedriges Temperaturniveau für die Raumwärme und sei optimale Voraussetzung, um den dann noch bestehenden Wärmebedarf mit erneuerbaren Energien wie Wärmepumpen, idealerweise mit Wind- und Solar-Strom betrieben, Fern-/Nahwärme oder Solarthermie decken zu können.

Doch im Bestand, bei dem diese optimalen Voraussetzungen schwer erreichbar sind, scheint es sinnvoll, bestehende Gas- und Öl-Brennwertheizungen zu modernisieren, um die Heizkosten zu senken. Eine moderne Heizungsanlage trägt dabei sehr zum effizienten Umgang mit der kostbaren Energie bei und hilft, CO2-Emissionen zu verringern. Auch der Brennstoff für Holz- oder Pelletheizungen unterliegt preislichen Schwankungen. Wer hiermit heizt, sollte sicherstellen, dass die Anlage mit einem modernen Staubabscheider ausgestattet ist, um Schadstoffe wirksam zu reduzieren. Die CO2-Bepreisung führt dazu, dass eine Ölheizung die deutlich schlechteste Option ist. Deren höhere CO2-Emissionen pro Kilowattstunde macht sie deutlich teurer als Gas. Die Kombination einer Gasheizung mit Solarthermie erscheint als sinnvolle Lösung, um Heizkosten und CO2-Emissionen zu reduzieren. Wesentlich, so rät der Verband Privater Bauherren, sei es, sich zum Thema Heizung den guten Rat produkt- und technologieneutraler Experten einzuholen.

18. Mai 2022

Gebaute Vorsorge: Holzbauten leben länger durch konstruktiven Bautenschutz

Wer bäuerliche Anwesen der letzten Jahrhunderte genauer betrachtet, stellt fest, dass diese Gebäude nicht nur ökonomisch, sondern auch bautechnisch vorbildliche, nachhaltige Lösungen aufweisen. Insbesondere im Bereich des Holzbaus wussten die alten Baumeister, wie man Bauteile vor Wind und Wetter, Tauwasserbildung oder Schadstoffen in der Luft am besten schützt. Aber auch heute noch regelt die DIN 68 800 dies. Demnach ist dem konstruktiven Bautenschutz der Vorzug zu geben. Sonst wirken UV-Strahlung, Regen und andere Einflüsse ungehindert aufs Holz, sind die Voraussetzungen für Pilz- und Schädlingsbefall geschaffen und das Holz verliert seine Festigkeit. Die Hauptaufgabe des konstruktiven Holzschutzes ist es also, das Holz gesund zu erhalten. Die Grundlagen werden dafür in der Planung des Hauses gelegt, die von den Handwerkern umgesetzt werden.

Holzfassaden müssen grundsätzlich vor direkter Beregnung geschützt werden. Hier wirken ausreichend große Dachüberstände und spritzwassergeschützte Sockel als Bautenschutz. Die Einwirkungen der Witterung (z.B. Wärmeeinstrahlung) muss in der Konstruktion der Fassade mit bedacht und eingeplant werden. Eine hinterlüftete Fassade ist eine zweite Absicherung für eventuell eindringende Feuchtigkeit – sie kann so schneller abtrocknen. Dabei muss an den Schutz vor Insekten und Nagetieren gedacht werden. Konstruktiver Bautenschutz macht das Bauen zwar zunächst aufwendiger, sorgt aber für eine langlebige Konstruktion und macht den Verzicht auf chemische Holzschutzmittel möglich.




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