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Expertenrat am Mittwoch


Hier finden Sie immer die aktuellen Artikel aus unserer Rubrik "Expertenrat am Mittwoch".


24. April 2019

VPB: Beim Ausbauhaus steckt der Teufel im Vertragsdetail!

BERLIN. Bauen wird immer teurer. Auf der Suche nach Sparmöglichkeiten entscheiden sich manche Bauherren für Ausbauhäuser. Durch Eigenleistungen oder durch die Vergabe des Ausbaus an eigene Firmen wollen sie Geld sparen. Das klingt pragmatisch, bringt aber mitunter erhebliche Probleme, warnt der Verband Privater Bauherren (VPB). Beim Ausbauhaus – gleich ob Fertig- oder Massivhaus – sind die Bauleistungen zum Teil extrem reduziert. Jeder Anbieter hat eigene Pakete, einige liefern nur die Planung und das Material, andere führen lediglich die statische Konstruktion samt Hülle aus. Fertigstellen müssen das Haus in jedem Fall die Bauherren in eigener Verantwortung. Die meisten Bauherren unterschätzen solche Projekte. Sie werden nach VPB-Erfahrung von Vertriebsmitarbeitern der Baufirmen auch nicht immer objektiv über die anstehenden Probleme aufgeklärt. So manche wollen die Häuser lediglich an den Mann bringen. Der VPB rät deshalb: Wer sich für ein Ausbauhaus interessiert, sollte sich in jedem Fall vorab vom unabhängigen Sachverständigen über die Tragweite seines geplanten Hausbaus aufklären lassen. Nur so erfährt er rechtzeitig, was ihm an zusätzlichen Kosten, an Zeit, eigenem Können und technischer Organisation abverlangt wird, wenn er sich für die Ausbauvariante entscheidet.



17. April 2019

VPB: Vor dem Grundstückskauf in den Bebauungsplan schauen

BERLIN. Bauland ist in vielen Regionen Deutschlands knapp. Da interessieren sich angehende Bauherren mitunter auch für ungewöhnliche, mitunter noch gar nicht erschlossene Grundstücke. Bevor sie allerdings ein Grundstück kaufen, sollten sie prüfen, ob es auf absehbare Zeit überhaupt bebaut werden kann, rät der Verband Privater Bauherren (VPB). Die Zusicherung eines Maklers oder des Verkäufers reicht da nicht aus. Nur der Blick in den gültigen Bebauungsplan bringt Gewissheit darüber, was gebaut werden darf. Bebauungspläne stehen heutzutage meist im Netz der Kommune. In jedem Fall sind sie bei der Baubehörde öffentlich einsehbar. Am besten lassen sich die Kaufwilligen einen Termin bei der Behörde geben und stellen dort ihre Fragen zum betreffenden Areal. Existiert für das Grundstück kein Bebauungsplan, muss ein Bauvorhaben nach Paragraph 34 Baugesetzbuch (BauGB) sich in die nähere Umgebung einfügen. Das abzuklären ist meist ein längeres Abstimmungsprozedere – mit ungewissem Ausgang. Der VPB rät: Der Gang zum Bauamt vor dem Grundstückskauf muss sein. Sonst laufen Käufer Gefahr, Boden zu erwerben, auf dem sie nicht wie geplant bauen dürfen.



10. April 2019

VPB: Bauherren sollten Statik und Ausführung prüfen lassen

BERLIN. Beton gehört zu den wichtigen Baustoffen beim Hausbau. Er muss allerdings, um als Fundament, Wand, Stütze oder Decke Lasten und Kräfte ableiten zu können, mit Stahl bewehrt werden. Wie viel Stahl an welcher Stelle in den Beton eingelegt werden muss, errechnet der Statiker in der Planungsphase. Die sogenannte Statik besteht aus zwei Teilen: Den Berechnungen und den dazugehörigen Bewehrungsplänen. Die Baufirmen müssen sich an diese Pläne halten. Das ist aber nach Erfahrung der Sachverständigen des Verbands Privater Bauherren (VPB) manchen Baufirmen nicht ausreichend bewusst. Häufig wird beispielsweise die Anschlussbewehrung zwischen Bodenplatte und Kellerwand nicht so ausgeführt, wie es der Statiker oder ergänzend der Prüfstatiker im Bewehrungsplan verbindlich festgelegt hat. Wenn beispielsweise 10er Anschlusseisen, die laut Prüfstatiker im Abstand von 15 Zentimetern liegen müssen, stattdessen im Abstand von 45 Zentimetern eingebaut werden, dann fehlen zwei Drittel des erforderlichen Bewehrungsquerschnitts. Damit ist das Bauteil mit hoher Wahrscheinlichkeit nicht mehr standsicher und das Haus eventuell sogar einsturzgefährdet. Damit es soweit gar nicht erst kommt, können Bauherren zweierlei tun: Zuerst die Pläne und Berechnungen und später auch die Baustelle regelmäßig vom unabhängigen Sachverständigen prüfen lassen.



03. April 2019

VPB: Sturmschäden manchmal erst spät erkennbar

BERLIN. Manche Sturmschäden machen sich nicht unmittelbar nach einem Unwetter bemerkbar, sondern erst Monate später. Dies beobachten die Bausachverständigen des Verbands Privater Bauherren (VPB) immer wieder. Der Klassiker ist der Baum, den der Herbststurm gelockert hat, der aber zunächst noch scheinbar unversehrt stand. Kippt er jetzt im Frühling aufs Hausdach, wird es schwer, das bei der Versicherung als Sturmschaden geltend zu machen. Viele Versicherungen prüfen dann die Windstärke zum Zeitpunkt des letzten Unwetters und stellen fest: Es war gar kein Sturm, nur starker Wind, ergo fühlen sie sich nicht verpflichtet, den Schaden zu regulieren. Dass der umgestürzte Baum tatsächlich eine Spätfolge eines veritablen Sturms schon vor Monaten ist, muss der Hausbesitzer erst einmal beweisen. Dabei unterstützen ihn unabhängige Sachverständige. Die VPB-Experten warnen auch vor unentdeckten Sturmschäden am Dach. Auch dort können Herbststürme Ziegel verrückt haben. Weil es aber im vergangenen Winter kaum geregnet hat, ist noch kein Wasser ins Dach eingedrungen. Umso wichtiger ist jetzt die Frühjahrskontrolle des Dachs! Allerspätestens beim ersten großen Dauerregen sollten Hauseigentümer genau hinsehen, ob sich im Innern irgendwo Feuchtigkeit zeigt – und dann sofort handeln, denn nasse Wärmedämmung dämmt nicht mehr und schimmelt.



27. März 2019

VPB: Käufer haben bei Eigentumswohnungen oft zwei Abnahmen

BERLIN. Wer eine Eigentumswohnung kauft, die noch im Bau ist, muss sich oft auf zwei Abnahmetermine einstellen, erklärt der Verband Privater Bauherren (VPB). Vor allem muss das Gemeinschaftseigentum abgenommen werden, aber auch das Sondereigentum. Bei beiden Abnahmen sollten sich die Käufer von einem eigenen unabhängigen Sachverständigen begleiten lassen. Er unterstützt sie bei der Abnahme bis zur Aufstellung des Mängelprotokolls. Wie das Sondereigentum, sprich die eigene Wohnung, so muss jeder Käufer auch das Gemeinschaftseigentum abnehmen. Vor allem bei größeren Wohnungseigentumsanlagen versuchen manche Bauträger, eine aufwändige Einzelabnahme des Gemeinschaftseigentums mit jedem einzelnen Käufer organisatorisch zu vermeiden. Sie lassen stattdessen das Gemeinschaftseigentum von eigenen Sachverständigen prüfen und legen den Käufern entsprechende Gutachten vor. Dabei bestimmt der Bauträger natürlich auch, was seine Gutachter prüfen. Die Interessen des Bauträgers sind aber nicht unbedingt deckungsgleich mit denen der zukünftigen Eigentümer. Welche Baubeschreibung legt der Sachverständige beispielsweise zugrunde? Geht er von der Baubeschreibung des Erwerbers aus oder von einer Musterbaubeschreibung? Eine eigene Abnahmeentscheidung erfordert eine eigene Entscheidungsgrundlage: Käufer sollten deshalb einen eigenen unabhängigen Sachverständigen beauftragen, der sie bei der Abnahme des Gemeinschaftseigentums berät und begleitet. Die Kosten dafür können sie sich mit den Miteigentümern teilen.



20. März 2019

VPB: Vorsicht bei der Baubeschreibung

BERLIN. Für alle seit dem 1. Januar 2018 geschlossenen Bauverträge gilt das neue Bauvertragsrecht. Privaten Bauherren, die mit einem Bauträger bauen oder ein schlüsselfertiges Haus aus einer Hand ohne eigenen Architekten planen, steht seit Einführung des neuen Gesetzes eine Baubeschreibung zu. Diese muss die Baufirma frühzeitig vor Vertragsabschluss übergeben, damit die angehenden Bauherren den Inhalt prüfen und mit Offerten anderer Firmen vergleichen können. Laut Verband Privater Bauherren (VPB) versuchen immer wieder Baufirmen, dieses im § 650k Abs. 1 BGB verbriefte Verbraucherrecht zu unterlaufen. Manche Firmen übergeben alte Baubeschreibung, die noch kein Fertigstellungsdatum enthalten oder keine Hinweise auf Preisrisiken, die sich etwa aus der Beschaffenheit des Baugrunds ergeben. Oder sie versuchen, die Baubeschreibung durch Klauseln im Vertrag wie "Vorvertraglich übergebene Baubeschreibungen werden nicht Vertragsinhalt." gleich wieder zu kassieren. Bauherren sollten sich darauf nicht einlassen.






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