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Expertenrat am Mittwoch


Hier finden Sie immer die aktuellen Artikel aus unserer Rubrik "Expertenrat am Mittwoch".


19. Juni 2019

VPB: Grundstücksteilung kostet Geld

BERLIN. Wer ein großes Grundstück gekauft oder gar geerbt hat und es teilen möchte, kann zwar einen Zaun über das Terrain ziehen, aber das reicht nicht: Eine Grundstücksteilung ist ein amtlicher Vorgang und gesetzlich geregelt. Darauf weist der Verband Privater Bauherren (VPB) hin. Zunächst muss der Besitzer prüfen, ob die Teilung genehmigungsfähig ist und ob die beiden vorgesehenen Grundstückshälften überhaupt sinnvoll bebaut werden können und dürfen. Was erlaubt ist und wo sie die nötigen Genehmigungen einholen, erfahren Bauherren im zuständigen Bauamt. Darf das Areal geteilt werden, muss das Vermessungsamt beziehungsweise der öffentlich bestellte Vermessungsingenieur die beiden neu entstandenen Grundstücke einmessen. Anschließend werden die Vermessungsergebnisse vom Notar beurkundet und im Grundbuch eingetragen. Dabei fallen Gebühren an, für die Vermessung, die Baubehörde, den Notar und natürlich auch fürs Grundbuchamt.



12. Juni 2019

VPB: Grunderwerbsteuer schnell bezahlen

BERLIN. Wer baut oder eine Immobilie kauft, der weiß, das wird teuer. Was viele dennoch vergessen: Es sind nicht die Hauskosten alleine, die der Käufer finanzieren muss, sondern auch die Nebenkosten und – nach dem Einzug – die Unterhaltung des Hauses. Daran erinnert der Verband Privater Bauherren (VPB). Zu den Nebenkosten zählen zum Beispiel die Beurkundungskosten beim Notar und die Grunderwerbsteuer, die sich in einigen Bundesländern inzwischen auf 6,5 Prozent des Kaufpreises summiert. Sie wird beim Kauf aller inländischen Grundstücke, Häuser und Eigentumswohnungen fällig, auch beim Erwerb eines Erbbaurechts. Die Grunderwerbsteuer muss der Käufer nach der Protokollierung des Kaufvertrags beim Notar überweisen, und zwar möglichst umgehend. Denn erst wenn die Grunderwerbsteuer bezahlt ist, dann stellt das Finanzamt die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Und die wiederum braucht das Grundbuchamt, um den neuen Eigentümer offiziell ins Grundbuch einzutragen. Fließt kein Geld, gibt’s auch keine Eintragung.



05. Juni 2019

VPB: Bestandsbauten werden gekauft wie besehen

BERLIN. Alte Häuser haben Schönheitsfehler und Mängel. Viele Käufer merken das erst nach dem Einzug und fragen sich dann: Muss das nicht noch der Verkäufer in Ordnung bringen? Nein, meint dazu der Verband Privater Bauherren (VPB), nicht wenn im Kaufvertrag die Gewährleistungsansprüche wirksam ausgeschlossen wurden. Formulierungen wie „gekauft wie besehen“ deuten darauf hin. Eine Gewährleistung für etwaige Mängel gibt es dann nicht. Juristen haben dazu einen flotten Spruch: „Augen auf: Kauf ist Kauf!“ Auf offensichtliche Mängel wie feuchte Wände beispielsweise muss der Verkäufer nicht hinweisen, sie sind ja zu sehen. Allerdings muss der Eigentümer Fragen offen und ehrlich beantworten und er darf ihm bekannte – erhebliche – Mängel im Vorfeld auch nicht verschweigen, sondern muss sie ungefragt offenbaren. Erhebliche Mängel sind so gravierend, dass sie den Käufer vom Kauf abhalten könnten. Dazu zählen beispielsweise Asbest im Haus oder Befall mit echtem Hausschwamm. Das setzt aber natürlich voraus, dass der Verkäufer selbst die Probleme kennt. Mancher, der ein ererbtes Haus verkauft, hat keine Ahnung, was sich darin verbirgt. Verschweigt der Käufer wider besseres Wissen schwerwiegende Probleme, handelt er arglistig, und kann sich dann nicht auf einen Gewährleistungsausschluss berufen. Der Käufer kann dann nachträglich die Beseitigung der Mängel vom Verkäufer verlangen. Im Extremfall kann der Käufer den Hauskauf rückabwickeln. Das ist allerdings ein mühsamer Weg. Er kostet Zeit und endet häufig vor Gericht, weil der Käufer dem Verkäufer Arglist nachweisen muss, was nicht immer ohne weiteres gelingt. Besser ist vorbeugen: Käufer sollten sich bei der Besichtigung der Immobilie vom unabhängigen Bausachverständigen begleiten lassen.



29. Mai 2019

VPB: Bei Einkommensteuererklärung an Handwerkerrechnungen denken

BERLIN. Stichtag für die Abgabe der Einkommensteuererklärung war bislang der 31. Mai. Ab diesem Jahr haben alle Steuerpflichtigen länger Zeit: Die Steuererklärung 2018 muss erst am 31. Juli beim Finanzamt vorliegen. Steuerpflichtige sollten dabei die Handwerkerrechnungen aus dem vergangenen Jahr nicht vergessen. Auch Schornsteinfegergebühren sind beispielsweise absetzbar. Daran erinnert der Verband Privater Bauherren (VPB), der auch einen Ratgeber zum Thema „Steuern sparen mit Handwerkerrechnungen“ herausgegeben hat. Der Ratgeber kann kostenlos im Internet heruntergeladen werden unter https://www.vpb.de/download/VPB-Ratgeber_Steuern-sparen-mit-Handwerkerrechnungen.pdf.



22. Mai 2019

VPB: Bei Bieterverfahren vorher Wert und Nebenkosten ermitteln

BERLIN. Wer in gesuchten Lagen einen Altbau kaufen möchte, muss heute enorme Preise bieten, um als Käufer überhaupt in die engere Wahl zu kommen. Dabei liegen die Gebote mitunter weit über dem tatsächlichen Wert der Immobilie. Den sollten Bieter aber kennen, rät der Verband Privater Bauherren (VPB), denn sie müssen parallel zum Kauf zusätzlich erhebliche Nebenkosten aufbringen und anschließend wahrscheinlich in Umbau und Sanierung investieren. Hinzu kommt: Preisblasen könnten in Zukunft platzen. Dann könnten die neuen Eigentümer bei einem – zum Beispiel berufsbedingten – Wiederverkauf auf erheblichen Schulden sitzen bleiben. Viele Käufer ziehen auch mögliche familiäre Veränderungen nicht ins Kalkül: Was, wenn sich die Käufer scheiden lassen? Wenn Nachwuchs kommt und sich das Familieneinkommen vorübergehend halbiert? Können sich die Käufer die laufende Finanzierung dann noch leisten? Der VPB rät deshalb: Erst mit dem unabhängigen Sachverständigen Wert und Folgekosten ermitteln, dann erst bieten.



15. Mai 2019

VPB: Inhalt der Baubeschreibung gesetzlich geregelt

BERLIN. Seit Einführung des neuen Bauvertragsrechts Anfang 2018 haben alle privaten Bauherren, die ohne eigenen Architekten aus einer Unternehmerhand einen Neubau errichten lassen, das Recht auf eine Baubeschreibung. Allerdings versuchen immer noch Baufirmen, die Bauherren ohne oder mit stark reduzierter Baubeschreibung abzuspeisen, beobachten die Sachverständigen des Verbands Privater Bauherren (VPB) bei ihren Beratungen. Der VPB rät: Bauherren sollten auf ihr Recht bestehen. Das Gesetz ist eindeutig: Laut Art. 249 § 2 EGBGB muss eine Baubeschreibung die wesentlichen Eigenschaften des Hauses klar beschreiben. Sie muss mindestens folgende Informationen enthalten: allgemeine Beschreibung des herzustellenden Gebäudes oder der Umbauten, Haustyp und Bauweise; Art und Umfang der Leistungen, auch der Planung und Bauleitung, der Arbeiten am Grundstück, der Baustelleneinrichtung und der Ausbaustufe; Gebäudedaten, Pläne mit Raum- und Flächenangaben sowie Ansichten, Grundrisse, Schnitte; gegebenenfalls Angaben zum Energie-, Brandschutz-, Schallschutzstandard sowie zur Bauphysik; Beschreibung der Baukonstruktion aller wesentlichen Gewerke; Beschreibung des Innenausbaus; Beschreibung der gebäudetechnischen Anlagen; Qualitätsmerkmale, denen Gebäude oder Umbau genügen müssen; Beschreibung der Sanitärobjekte, Armaturen, Elektroanlage, Installationen, Informationstechnologie, Außenanlagen. Ferner muss die Baubeschreibung verbindliche Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung enthalten. Steht der Beginn der Baumaßnahme noch nicht fest, dann muss wenigstens ihre Dauer angegeben sein. Mehr dazu im VPB-Ratgeber „Neues Bauvertragsrecht: Die Baubeschreibung beim Schlüsselfertigbau“. Er kann kostenlos unter https://www.vpb.de/download/VPB-Ratgeber_Neues-Bauvertragsrecht-Baubeschreibung.pdf oder http://tinyurl.com/y65vrgby heruntergeladen werden.






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