Bauen vorbereiten: Bauherren müssen am Anfang vor allem Fragen stellen

BERLIN. Viele Bauherren klagen über Probleme beim Bauen: unerwartete Zeitverzögerungen, hohe Zusatzzahlungen, Baumängel und vor allem schlechte Kommunikation mit dem Schlüsselfertiganbieter. Nicht selten sind die Bauherren an ihrer Misere nicht ganz unschuldig, weiß der Verband Privater Bauherren (VPB) - sie verlassen sich allzu sehr auf ihr Glück, statt ihr Vorhaben sorgfältig zu planen.

Gute Planung ist aber beim Bauen in jeder Hinsicht ein Muss! Wer zwischen 200.000 und 400.000 Euro ausgibt, der sollte sein Investment vorher intensiv prüfen, raten VPB-Sachverständige. Wer sich schon über den Kauf einer vergleichsweise günstigen Waschmaschine Gedanken macht und vor dem Autokauf mehrere Testberichte erwirbt, der sollte noch viel mehr recherchieren und Informationen sammeln, bevor er an den Kauf einer Immobilie denkt. Das A und O vorm Hauskauf ist die Vertragsprüfung beim unabhängigen Sachverständigen. Im Grunde müsste jeder vorsichtige Konsument bereit sein, prozentual genauso viel in die Prüfung seiner zukünftigen Immobilie zu investieren, wie er für Testberichte vor dem Auto- oder Waschmaschinenkauf ausgibt. Kurioserweise tun das viele Bauherren aber nicht. Sie kaufen lieber die Katze im Sack, weil sie die Vertragsprüfung als zu teuer empfinden. Und dabei haben sich die meisten vorab nicht einmal erkundigt, was die Vertragsprüfung tatsächlich kostet. Sie wären erstaunt ...

An sich ist Bauen kein Hexenwerk. Drei Schritte sollten Bauherren absolvieren, wenn sie ein eigenes Haus kaufen oder bauen möchten: Zunächst die eigenen Wünsche klären, danach die passenden Bau-Partner suchen und während Planung und Bau stets mit den Partnern kommunizieren. Jedes Bauprojekt ist ein Unikat. Es muss die Bedürfnisse der Bauherrenfamilie erfüllen. Der VPB rät deshalb allen angehenden Bauherren zur sorgfältigen Vorbereitung: Die wichtigsten Fragen, die sich Bauherren in der ersten Phase stellen und beantworten müssen, lauten: Was können wir uns finanziell leisten? An welchem Ort möchten wir leben? Wie groß muss unser Haus sein? Welches Raumprogramm benötigen wir? Wann wollen wir einziehen? Welche Materialien oder Haustechnik müssen wir unbedingt haben? Welche Baustoffe dürfen bei uns etwa wegen einer Allergie - auf gar keinen Fall verbaut werden?"

Mit dieser Art der Grundlagenermittlung beginnt jeder konventionelle Hausbau mit eigenem Architekten, und darauf sollte man auch beim Bauen mit einem Schlüsselfertiganbieter bestehen, empfiehlt der VPB. Alles, was zu Beginn festgelegt wird, kann direkt vertraglich vereinbart und umgesetzt werden. Alles, was in der Schwebe bleibt, muss später geklärt werden und verursacht dann immer wieder Zeitverzögerungen und oft auch Zusatzkosten. Besonders sorgfältig müssen Bauherren Schlüsselfertigverträge prüfen lassen, denn sie enthalten nach VPB-Erfahrung oft nicht alles, was Bauherren sich wünschen. Zwar müssen Baufirmen privaten Bauherren seit Einführung des Bauvertragsrechts am 1.1.2018 zu jedem Schlüsselfertigbauvorhaben vorab eine umfassende Baubeschreibung vorlegen, aber die nützt Bauherren wenig, wenn sie als Laien den Inhalt nicht vollständig verstehen: Entspricht das Angebot tatsächlich ihren Bedürfnissen? Erfüllt das geplante Objekt alle gesetzlichen Auflagen? Ist das angebotene Haus förderfähig? Lauern irgendwo Kostenrisiken und wenn ja, wie hoch werden die daraus resultierenden Zusatzkosten? Ist der Fertigstellungstermin realistisch? Diese und andere Fragen sollten geklärt sein, bevor Bauherren einen Bauvertrag unterzeichnen. Dabei hilft ihnen ihr eigener, unabhängiger Sachverständiger.

Wer am Anfang sorgfältig plant, muss am Ende nicht mehr nachverhandeln oder Sonderwünsche nachschieben. Zwar haben Bauherren heute seit Einführung des Bauvertragsrechts am 1.1.2018 ein sogenanntes einseitiges Anordnungsrecht, aber das ist kompliziert und eigentlich nur für Großbaustellen gedacht. Bauherren sollten dieses Instrument meiden und lieber von Anfang an sorgfältig planen und sich dann an die einmal getroffenen Entscheidungen halten.

Warum sind nachträgliche Änderungswünsche eigentlich so kompliziert? Viele Bauherren glauben, es sei kein Problem, während der Bauphase beispielsweise Innenwände zu versetzen, beobachten VPB-Berater immer wieder. Das stimmt aber nicht. Wer eine Innenwand versetzt, der muss prüfen, ob das statisch möglich ist. Das erfordert neue Berechnungen, Prüfung und die Änderung der Baugenehmigung. Außerdem müssen eventuell in der Wand vorgesehene Leitungen anders verlegt, neue Materialienmengen müssen berechnet und bestellt werden. Das Versetzen einer Wand ist auf dem Papier ganz einfach, zieht aber im laufenden Baubetrieb einen Rattenschwanz an Aufwand nach sich: Der Architekt arbeitet nicht umsonst. Auch Bestellungen können nicht gratis storniert werden. All das kostet Geld. Nachträgliche Änderungswünsche führen immer zu Ärger und Mehrkosten.

Über mangelnde Kommunikation klagt das Gros der Bauherren. Regelmäßig besuchen sie "ihre" Baustelle und entdecken dabei Dinge, die sie als Laien nicht verstehen. Ein Anruf beim Bauunternehmer soll Klarheit bringen. Weil die aber ihrerseits oft auf anderen Baustellen unterwegs sind, läuft mancher Anruf ins Leere und auf den Anrufbeantworter. Bleibt dann die schnelle Reaktion noch aus, ist der Frust groß. Viele Bauherren vermuten dann Probleme, wo es eigentlich gar keine gibt. Sie befürchten, vernachlässigt und Opfer von Pfusch zu werden, beobachten die VPB-Sachverständigen. In der Tat ist die Kommunikation nicht überall ideal. Es gibt Firmen, die schwer zu erreichen sind. Dies ist aber eher die Ausnahme. Auch deshalb sollten sich Bauherren eigene Berater an die Seite holen, die sie jederzeit fragen und auf die sie sich verlassen können und die mit den anderen Fachleuten vom Bau auf Augenhöhe sprechen und echte wie vermeintliche Probleme ausräumen können.

Der Bau eines Hauses ist eine sehr komplexe Angelegenheit. Natürlich gehen dabei auch Dinge schief. Entscheidend für die Qualität des Bauens ist, wie schnell und verlässlich diese Probleme behoben werden. Bauherren können dazu viel beitragen, indem sie früh festlegen, was sie wollen, ihre Wünsche mit Hilfe eines Bausachverständigen oder Architekten vertraglich festlegen und sich dann konsequent an ihre eigenen Vorgaben halten. Vereinbaren die am Bau Beteiligten dann noch regelmäßige Besprechungen, können Probleme schnell gelöst und Missverständnisse ausgeräumt werden.

Bauherren müssen wissen: Bauen kann man nicht nebenbei! Angesichts der enormen Summen, die hier auf dem Spiel stehen, sollten sie sich auch viel Zeit für ihren eigenen Bau nehmen, empfiehlt der VPB.