VPB: Vorsicht bei Verträgen mit Baubetreuern und Projektsteuerern

BERLIN. Baubetreuer und Projektsteuerer werben zunehmend nicht nur bei Großinvestoren, sondern auch bei privaten Bauherren um Aufträge. Ihr Angebot zur "schlüsselfertigen Erstellung" eines Wohnhauses klingt dabei zunächst verlockend, erläutert der Verband Privater Bauherren (VPB), führt aber häufig zu Problemen und rechtlichen Auseinandersetzungen.

"Ursache der Streitigkeiten sind die Verträge, die Projektsteuerer und Baubetreuer den Bauherren anbieten", weiß Rechtsanwalt Dr. Sascha Gieseler, Kooperationspartner des Stuttgarter VPB-Büros. "Sie genießen dabei Vertragsgestaltungsfreiheit und wissen diese für sich zu nutzen." Auf den ersten Blick unterscheiden sich diese Verträge kaum von einem klassischen Bauträger- oder Generalübernehmervertrag. Sie bestehen in der Regel aus einer Bauleistungsbeschreibung sowie einem Bauleistungsvertrag, der die verschiedenen Gewerke aufzählt, von Erd- über Maurer- und Zimmermanns- bis zu den Bedachungsarbeiten. "Vertragspartner wird allerdings nicht ein Bauträger oder Generalunter- oder -übernehmer, sondern der für das einzelne Gewerk zuständige Handwerker.

"Der Bauherr, der sich in der Regel für den Baubetreuer entscheidet, weil er hofft, damit den gesamten Bauablauf an einen Einzelnen zu delegieren, der sich um alles weitere kümmert, kettet sich also vertraglich nicht nur an den Baubetreuer, sondern gleichzeitig an eine ganze Reihe ihm völlig unbekannter Handwerksfirmen", erklärt Dr. Gieseler. "Das merkt er in der Regel aber nicht, weil die Vertragstexte für Laien kaum verständlich sind."

Eine für Baubetreuerverträge typische Formulierung lautet etwa: "Vertrag zwischen (Bauherr) als Auftraggeber und den Firmen der aufgelisteten Gewerke unter Federführung des Projektmanagements als Auftragnehmer." Die wenigsten Bauherren erkennen hier, dass es sich bei den erwähnten Handwerkern nicht um Subunternehmer handelt, sondern um seine zukünftigen Vertragspartner. Da außerdem der Baubetreuer alleiniger Ansprechpartner der Bauherren bleibt, keimt bei den wenigsten der Verdacht, sie hätten mehr als nur diesen einen Vertragspartner. Dabei sind sie, sobald sie den Vertrag unterzeichnet haben, Auftraggeber vieler verschiedener Firmen.

Diese Unternehmen beauftragen sie nun mit den einzelnen Gewerken – und zwar zum vom Baubetreuer vertraglich festgesetzten Festpreis. "Das ist soweit juristisch auch in Ordnung", erläutert Dr. Gieseler das Prozedere, "ein Projektsteuerer oder Baubetreuer kann selbstverständlich in Vertretung Verträge für die von ihm koordinierten Handwerker abschließen. Diese Vertragsgestaltung ist auch nicht per se unseriös. Probleme gibt es in der Regel aber bei der Umsetzung! Und die können zu erhebliche Nachteilen für die Bauherren führen."

"Die Probleme zeigen sich, sobald der Bauherr den Vertrag mit dem Baubetreuer oder Projektsteuerer unterzeichnet hat, dieser aber keine Vollmacht der einzelnen Handwerksfirmen hat. Dann können sich die Firmen weigern, die vorgesehenen Festpreise zu akzeptieren, da der Vertrag nur durch ihre nachträgliche Genehmigung wirksam wird. Häufig argumentieren sie, sie hätten die Preise nicht vereinbart und wären deshalb nicht an sie gebunden. Probleme kann es ferner geben, wenn die Gewerke einzelner Unternehmen untereinander ausgetauscht werden", weiß Rechtsanwalt Gieseler. "Die Firma, die für die Erdarbeiten vorgesehen war, übernimmt beispielsweise die Anlage des Gartens und umgekehrt. Der Bauherr durchschaut dieses komplexe Konstrukt dann kaum noch."

Aus solchen Verwicklungen ergeben sich in der Regel auch Bauverzögerungen, die wiederum zu Schadensersatzansprüchen führen können. Diese lassen sich aber, genau wie spätere Mängelgewährleistungsansprüche, kaum zuordnen, weil der Bauherr nicht nachvollziehen kann, welche Firma letzten Endes für welches Gewerk verantwortlich zeichnet.

"Baubetreuer- und Projektsteuererverträge können gerade für private Bauherren sehr viel problematischer sein als beispielsweise klassische Bauträgerverträge oder Verträge mit Generalunter- oder Generalübernehmern", warnt der Baurechtler. Hinzu kommt: "Baubetreuer und Projektsteuerer sind keine geschützten Berufe. Wer selbst nicht viel Zeit in den eigenen Bau stecken will, der muss also bei der Auswahl seiner Vertragspartner besonders genau hinschauen." In jedem Fall sollten sich Bauherren vor Vertragsabschluss vom unabhängigen Experten beraten und ihre Verträge prüfen lassen, rät der Verband Privater Bauherren (VPB).

Who is Who am Bau?
Bauträger, Generalunternehmer und Generalübernehmer

Bauträger verkaufen Grundstück, schlüsselfertigen Neubau, sanierten Altbau oder Eigentumswohnung stets aus einer Hand. Wer einen Vertrag mit einem Bauträger abschließt, der ist im rechtlichen Sinne kein Bauherr, sondern Käufer oder Erwerber. Der Bauträger ist Eigentümer des Grundstücks, er tritt als Bauherr auf, er verkauft das Grundstück und verpflichtet sich, darauf das Haus zu bauen oder zu sanieren. Bauträgerverträge unterliegen der so genannten Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) und müssen notariell beurkundet werden. Der Bauträger übernimmt sämtliche Arbeiten, von der Planung über die Einholung aller Genehmigungen bis hin zum schlüsselfertigen Objekt. Der Käufer zahlt von Beginn an Abschläge gemäß einem vertraglich vereinbarten Zahlungsplan. Erst nach Fertigstellung und Bezahlung des Objekts wird er auch Eigentümer.

Von vornherein als Bauherr tritt dagegen auf, wer ein eigenes Grundstück besitzt und es bebauen lässt. Wer dazu keinen eigenen Architekten beauftragt, der baut häufig mit einem Generalunternehmer (GU) oder einem Generalübernehmer (GÜ). Der Generalunternehmer bietet alle Leistungen aus einer Hand an. In der Regel übernimmt er selbst den Rohbau und vergibt alle weiteren Gewerke an so genannte Nach- oder Subunternehmer. Der Generalübernehmer dagegen versteht sich lediglich als Koordinator, er baut nicht selbst, sondern vergibt und koordiniert sämtliche Bau- und Ausbauarbeiten bis zum schlüsselfertigen Objekt. Meist planen Generalunter- und -übernehmer auch für den Bauherrn.

Beide, sowohl Generalunternehmer, als auch Generalübernehmer sind Vertragspartner des Bauherren und haften auch gegenüber dem Bauherren. Damit unterscheiden sie sich vom Baubetreuer und Projektsteuerer, der ja grundsätzlich keine Haftung für die Bauleistung übernimmt. Auch mit den Subunternehmern hat der Bauherr selbst nichts zu tun, wenn er mit GU und GÜ arbeitet, während er beim Baubetreuer oder Projektsteuerer sogar direkter Vertragspartner der Firmen ist.

Aus über 30 Jahren Erfahrung weiß der VPB: Viele Bau- und Bauträgerverträge sind lückenhaft. Baumängel und hohe Nachzahlungen deshalb nicht selten. Vor Problemen schützt grundsätzlich nur die unabhängige fachliche Beratung durch einen Bausachverständigen VOR Vertragsabschluss.