Bauherrenberatung Lübeck — die Entscheidungen vor dem ersten Spatenstich
Das Wichtigste auf einen Blick:
Die teuersten Festlegungen eines Bauvorhabens fallen, bevor gebaut wird: bei der Wahl des Grundstücks, der Anbieterform und des Vertrags.
In Lübeck entscheidet das Baurecht auf dem konkreten Grundstück darüber, was möglich ist. Nachverdichtung, Gestaltungsvorgaben und Erschließung wirken dabei stärker als der Wunschgrundriss.
Wer Gesamtkosten rechnet statt Hauspreise, kommt später nicht in die Situation, mitten im Bau nachfinanzieren zu müssen.
Zwischen der Idee und dem Bauantrag liegt in Lübeck die Phase, in der sich das Ergebnis eines Vorhabens im Wesentlichen entscheidet. Passt das Grundstück zum Vorhaben? Welche Anbieterform trägt das Projekt? Was steht wirklich im Vertrag? Eine Bauherrenberatung in Lübeck setzt genau hier an, also vor dem Punkt, an dem Änderungen Geld kosten. Die Bauherrenberater aus dem Netzwerk des VPB beraten Sie unabhängig bei der Klärung dieser Vorfragen, in der Hansestadt und im Umland von Groß Sarau, Klein Wesenberg, Nusse, Lüdersdorf, Zarpen und Sierksdorf.
Das Grundstück bestimmt, was gebaut werden darf
Vor jedem Entwurf steht die Frage, was auf einer Fläche zulässig ist. Ein Bebauungsplan legt Bauweise, Grundflächenzahl, Geschossigkeit, Dachform und Firsthöhe fest, und in gewachsenen Lübecker Stadtteilen bestimmt bei Baulücken oft die vorhandene Umgebung den Rahmen. Dazu kommen Fragen nach der Erschließung, nach noch offenen Beiträgen, nach Baumbestand auf dem Grundstück, nach Leitungsrechten und nach der Zufahrt. Wer ein Grundstück erwirbt und diese Punkte danach klärt, hat den Spielraum bereits verloren. Wer sie vorher klärt, weiß, wie viel Haus auf die Fläche passt.
Vier Wege zum Haus mit vier verschiedenen Risikoverteilungen
Die Übersicht ordnet die üblichen Anbieterformen ihrer Koordinationslast und den wichtigsten Vertragspunkten zu.
Weg zum Haus | Wer koordiniert die Gewerke | Wichtigster Punkt im Vertrag |
Bauträger mit Grundstück | Der Anbieter, der auch Eigentümer bleibt bis zur Übergabe | Umfang der Leistungsbeschreibung und Ratenplan |
Generalunternehmer auf eigenem Grundstück | Ein Unternehmen für alle Gewerke | Abgrenzung von Eigenleistungen und Schnittstellen |
Fertighausanbieter | Der Anbieter für das Haus, der Bauherr für Keller und Außenanlagen | Was zur Bodenplatte gehört und was nicht |
Architektenhaus mit Einzelgewerken | Der Architekt im Auftrag des Bauherrn | Leistungsumfang des Architekten und Vergabe der Gewerke |
Keine dieser Formen ist grundsätzlich besser. Sie unterscheiden sich darin, wie viel Steuerung beim Bauherrn bleibt und wo im Streitfall die Zuständigkeit liegt.
Gesamtkosten statt Hauspreis
Der Betrag in einem Angebot ist nur ein Teil der Rechnung. Hinzu kommen Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch, Vermessung, Baugrunduntersuchung, Hausanschlüsse für Strom, Wasser, Abwasser und Telekommunikation, Baustrom, Erdarbeiten, Entsorgung von Aushub, Außenanlagen, Zufahrt und Terrasse. Bei einem Grundstück mit Altbestand kommt der Abbruch dazu. Eine Bauherrenberatung stellt diese Positionen zusammen, bevor eine Finanzierung beantragt wird, und sieht einen Puffer für Unvorhergesehenes vor. Damit wird aus einer Wunschsumme eine belastbare Zahl.
Genehmigung, Gestaltungsvorgaben und Nachbarschaft in Lübeck
In Lübeck reicht der Rahmen über den Bebauungsplan hinaus. Im Umfeld der Altstadt und in einzelnen Quartieren gelten Vorgaben zu Material, Dachform und Fassade, die den Entwurf früh beeinflussen. Bei Nachverdichtung rücken Abstandsflächen, Belichtung und die Erschließung über bestehende Wege in den Vordergrund, und das betrifft immer auch die Nachbarschaft. Ein früher Termin bei der Bauaufsicht klärt viele dieser Punkte, wenn die richtigen Fragen gestellt werden. Genau darauf lässt sich durch eine Beratung vorbereiten.
Beratung ohne Beteiligung am Bauvolumen
Wer plant oder baut, verdient am Umfang des Projekts. Das ist bei Architekten, Bauträgern und Generalunternehmern so angelegt und niemandem vorzuwerfen. Bauherrenberater aus dem VPB-Netzwerk stehen daneben: sie übernehmen keine Planung, führen keine Bauleistung aus, empfehlen keinen bestimmten Anbieter und erhalten keine Vergütung, die von der Bausumme abhängt. Deshalb kann eine Beratung auch zu dem Ergebnis kommen, kleiner zu bauen oder ein Grundstück nicht zu kaufen. Die rechtliche Prüfung eines Vertrags gehört daneben in die Hände eines auf Baurecht spezialisierten Anwalts.
Nutzen für Bauwillige in Lübeck
Eine Beratung vor dem Vertragsschluss verändert die Ausgangslage:
- Angebote verschiedener Anbieter werden auf derselben Grundlage vergleichbar
- Die Finanzierung deckt das gesamte Vorhaben und nicht nur das Haus
- Verhandlungen über Grundstück und Inhalt der Leistungsbeschreibung im Bauvertrag laufen mit Sachargumenten
- Der Ausstieg aus einem unpassenden Vorhaben bleibt eine offene Option
Was eine Mitgliedschaft im Verband Privater Bauherren bringt
Der Verband Privater Bauherren ist ein eingetragener Verein, der die Interessen der privaten Bauherren, und Eigentümer vertritt und selbst keine Bauleistungen und auch keine Beratungen anbietet. Der Zugang zu ausgewählten, firmen- und produktneutralen Experten aus dem Netzwerk des VPB gehört aber integral zur Mitgliedschaft. Beim Neubau zählt dieser Zugang besonders in der Zeit vor der ersten Unterschrift, weil dort die Festlegungen fallen, die später nur mit Aufwand zu ändern sind. Bindungen an Hersteller, Bauunternehmen oder Anbieter von Grundstücken bestehen nicht.
Angrenzende Beratungsleistungen von Bausachverständigen aus dem VPB-Netzwerk und unter Hinzuziehung weiterer Spezialisten rund um Lübeck
Nach der Vorbereitung folgt die Umsetzung. Während der Bauzeit sehen sich Bausachverständige die Ausführung an den Abschnitten an, in denen Bauteile offen liegen, und begleiten die Abnahme. Kommt es zu einem Schaden mit unklarer Ursache, übernimmt ein Baugutachter die Untersuchung. Steht dagegen der Kauf eines Bestandsgebäudes zur Debatte, gehören Wertfrage und Substanz zusammen und werden von Immobiliengutachtern und Bausachverständigen beantwortet. Für Effizienzstandard und Fördermittel sind Energieberater zuständig.
Regionalbüro Lübeck: Anlaufstelle für Bauvorhaben
Interessenten und Mitglieder mit Beratungsbedarf zu Bauvorhaben in der Hansestadt und im Umland betreut das Regionalbüro Lübeck. Am nützlichsten ist der Kontakt, solange nichts unterschrieben ist, also während der Grundstückssuche oder beim Vergleich von Angeboten. Schildern Sie kurz das Vorhaben, die Lage und den Zeitplan. Die Bauherrenberater aus dem Netzwerk des VPB beraten Sie unabhängig bei der Einordnung Ihres Vorhabens und der Vorbereitung der nächsten Schritte.