VPB: Vor dem Dachgeschossausbau den Bestand erfassen und Ziele definieren

Wohnraum ist knapp. Immerhin: Wer ein Haus besitzt, hat nicht selten die Möglichkeit, weiteren Wohnraum zu schaffen. Hierzulande sind viele Dachgeschosse noch nicht ausgebaut. Dort lässt sich unter Umständen eine eigenständige Wohnung einrichten und gegebenenfalls vermieten. Auch eine Erweiterung des eigenen Wohnbereichs ist oft möglich. Mit im Vergleich etwas geringerem Aufwand kann dort in der Regel zumindest ein energetisch ertüchtigter Nutzraum entstehen. „Wer mithilfe fachkundiger Begleitung den Ist-Zustand erfasst und davon ausgehend ein klares Ziel zur künftigen Nutzung definiert, erschließt sich die wichtigen Eckpunkte für das Vorhaben", sagt Karl-Heinz Schneider, der das Regionalbüro Hamburg des Verbands Privater Bauherren (VPB) leitet. „Aus den Anforderungen an Grundriss, Raumhöhen, Treppe, Belichtung, Dämmung, Haustechnik, Schall- und Brandschutz lassen sich dann die voraussichtlichen Kosten ableiten.“

Grundlage für das Vorhaben ist der Bestand – sprich: Ein genauer Blick auf die Substanz. Dieser kann schon vor Baubeginn manche Überraschung bringen. „Alte Bauzeichnungen oder Verkaufsunterlagen stimmen nicht immer mit dem tatsächlichen Zustand überein“, weiß der Bausachverständige aus Erfahrung. Der Zustand des Dachstuhls und der Dacheindeckung seien nicht zuletzt mit Blick auf erwartbare Kosten relevant. „Vor der Planung sollten private Bauherren deshalb von unabhängigen Fachleuten eine Bestandsaufnahme erstellen lassen.“

Relevant sind für die konkreten Ziele des Dachgeschossausbaus auch die vorhandenen Strukturen, unter anderem die Raumhöhen und tatsächlich nutzbare Flächen. Dazu zählt auch der Platz für eine Treppe oder gar einen Aufzug. Eine Alternative kann die separate Erschließung durch eine Außentreppe sein, vorteilhaft etwa für eine Einliegerwohnung. Brandwände und Schornsteine, Schächte und bereits vorhandene Leitungswege bilden wichtige Rahmenbedingungen im Inneren. Nicht zu vergessen ist die Geschossdecke und die Frage nach vorhandenen Tragreserven. „Zusätzliche Lasten können beispielsweise durch Estrich, neue Wände, Bäder, Küchen, Gauben, Dachterrassen, Photovoltaikanlagen oder erforderliche Verstärkungen entstehen“, erläutert Schneider. „Ob eine statische Untersuchung oder ein prüffähiger Standsicherheitsnachweis erforderlich ist, hängt vom Umfang der Eingriffe und den landesrechtlichen Vorgaben ab.“ Bei Eingriffen in tragende Bauteile oder bei einer wesentlichen Nutzungsänderung sei eine qualifizierte Tragwerksplanung regelmäßig sinnvoll und häufig erforderlich.

Nicht selten empfiehlt sich eine kleinere Lösung. „Auch die Entscheidung, keinen Wohnraum zu schaffen, sondern lediglich die oberste Geschossdecke zu dämmen und den Dachraum als Stauraum zu erhalten, sollte bewusst und fachgerecht geplant werden“, so Schneider. „Ob diese Lösung technisch und wirtschaftlich sinnvoll ist, hängt unter anderem vom Dachaufbau, von der späteren Nutzung, von der Zugänglichkeit sowie vom Feuchte- und Brandschutz ab.“ Wer gleich zu Beginn jemanden aus dem Experten-Netzwerk des VPB zurate zieht, kann sicher sein, dass die fachliche Beratung unabhängig von Produkten und Dienstleistungen erfolgt, also auf die optimale Lösung ohne unnötige Kosten abzielt.