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Experteninterview Schlüsselfertighaus






Interview mit Thomas Penningh
Präsident Verband Privater Bauherren und Leiter des VPB-Regionalbüros Braunschweig



Das sollten Bauherren beim Bau eines Schlüsselfertighauses beachten

Frage:
Neun von zehn Bauherren beauftragen heutzutage einen Schlüsselfertiganbieter mit dem Bau ihres Hauses. Sie greifen auf vorgefertigte Konzepte zurück. Nur zehn Prozent bauen mit dem eigenen, freien Architekten. Ist es grundsätzlich ratsam, sich beim Bau eines Hauses für die Zusammenarbeit mit einem Bauträger oder Schlüsselfertiganbieter zu entscheiden?

Antwort:
Beim Bauen mit dem Schlüsselfertiganbieter gibt es eine Reihe typischer Probleme. Während der freie Architekt der Sachwalter der Bauherren ist, nur diesen verpflichtet ist und ihre Interessen gegenüber Behörden und Handwerkern vertritt, handelt es sich beim Schlüsselfertigunternehmer um einen kommerziellen Anbieter, der grundsätzlich auf der "anderen Seite" des Tisches sitzt. Bauherren müssen also ihre Interessen wahren. Weil das Laien sicher schwerfällt, sollten sie unabhängige Beratung suchen. Nicht verlassen können sich Bauherren – in diesem Fall - dabei auf den Architekten beziehungsweise Bauleiter, der seinen Bau betreut – der steht nämlich im Dienst des Schlüsselfertiganbieters und ist damit Partei.

Frage:
Worauf sollte bei der Auswahl des Unternehmens geachtet werden? Gibt es Zeichen, an denen unseriöse Anbieter und "schwarze Schafe" zu erkennen sind?

Antwort:
Wer hunderttausende Euro ausgibt, der sollte sich vorher gut erkundigen, wem er sein Geld anvertraut. Zunächst einmal sollten sich die angehenden Bauherren Referenzen nennen lassen – und dann auch dort nachfragen, wie der Bau gelaufen ist. Gefällt einem, was man dabei hört, sollte man sich als nächstes alle Vertragsunterlagen geben lassen und einem unabhängigen Sachverständigen vorlegen. Das ist natürlich nur sinnvoll vor der Vertragsunterzeichnung. Dabei zeigt sich dann, wie die Firma mit ihrem Vertragspartner umzugehen gedenkt: Liefert sie die gewünschten Unterlagen schnell? Sind alle Pläne vorhanden? Ist das Bau- und Leistungsverzeichnis komplett? Oder muss der Sachverständige etliches nachfordern? Stimmen die Berechnungen zum Beispiel zum Gebäudeenergiegesetz? Wie steht es mit dem Zahlungsplan? Ist er realistisch oder übervorteilt er den Bauherren systematisch? Welche Sicherheiten stellt die Firma? Wie hält sie es mit Terminzusagen? Wie sieht der Werkvertragstext aus? Sollte der Bauherr den Vertrag durch einen baurechtserfahrenen Anwalt prüfen lassen? Erfahrene Bausachverständige merken hier ganz schnell, ob sie es mit einer seriösen Firma oder einem "schwarzen Schaf" zu tun haben.

Frage:
Was ist bei Abschluss des Vertrages zu beachten?

Antwort:
Bei Schlüsselfertigbauten greifen zwar in der Regel einige zwingende Schutzvorschriften aus dem Verbraucherbauvertrag, im Übrigen aber herrscht Vertragsgestaltungsfreiheit. Damit Bauherren nicht benachteiligt werden, brauchen sie unabhängige Berater, jemanden, der den Vertrag im Sinne der Bauherren prüft und sie bei eventuell nötigen Nachverhandlungen berät – wie oben im Detail beschrieben.

Frage:
Was sind Ihrer Erfahrung nach die häufigsten Probleme, die Häuslebauer mit dem beauftragten Unternehmen haben?

Antwort:
Unsere Studien belegen immer wieder, dass in der großen Mehrzahl der Verträge unentbehrliche Bauleistungen nicht enthalten sind. Oft wird auf einem idealisierten Gelände geplant. Der Höhenunterschied, der vorhanden ist, der Boden, der ausgetauscht werden muss, das noch nicht beachtete Baurecht (Bebauungsplan) sind oft Gründe für erhebliche Mehrleistungen. Auch über Leistungen wie Hausanschlüsse, Vermessungsleistungen, etc., die der Bauherr benötigt und selbst beantragen muss, wird er oft nicht informiert. Diese unverzichtbaren Leistungen müssten dann zusätzlich bezahlt werden und belaufen sich schnell auf 20.000 Euro und mehr. Damit rechnet niemand, schließlich verlassen sich die Leute darauf, dass "schlüsselfertig" auch "bezugsfertig" heißt. Stimmt nicht! "Schlüsselfertig" ist ein reiner Marketingbegriff, entscheidend ist nur, was im Vertrag steht.

Frage:
Gibt es wirksame Möglichkeiten, sich gegen die Pleite des Bauunternehmens zu wappnen oder im Fall der Fälle nicht zu schlimmen Schaden zu erleiden?

Antwort:
Ja, zum einen spielt der Zahlungsplan eine zentrale Rolle. Der ist, neben der Bau- und Leistungsbeschreibung, das A und O des Bauvertrags. Er regelt, welcher Abschlagsbetrag wann und für welche Leistung bezahlt werden muss. Nach unseren Beobachtungen setzen viele Generalunter- und Generalübernehmer die Abschlagszahlungen im Zahlungsplan zu hoch an und nötigt die Bauherren dadurch zur Vorkasse. Meldet die Firma Insolvenz an oder ist einfach nicht dann, dann ist das vorab bezahlte Geld verloren. Damit das nicht passiert, ist es wichtig, bereits im Bauvertrag mit sachverständiger Hilfe einen realistischen Zahlungsplan zu formulieren, und später die Zahlungen auch erst dann zu überweisen, wenn der entsprechende Bautenstand erreicht ist, sprich, nur das wird bezahlt, was mängelfrei ist. Ein Beispiel: Von der Rate für den fertigen Rohbau wird das Doppelte der Kosten einbehalten, die nötig wären, um den Rohbau tatsächlich mangelfrei fertigzustellen.

Außerdem sollten sich Bauherren eine Fertigstellungs-, besser auch noch eine Gewährleistungsbürgschaft geben lassen. Wer einen Verbraucherbauvertrag hat und Abschlagszahlungen leistet, hat das Recht bei der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit in Höhe von fünf Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung für die rechtzeitige und im Wesentlichen mangelfreie Herstellung gestellt zu bekommen. Vor allem bei Insolvenz des Unternehmers reicht das aber oft nicht aus, um die Mehrkosten für die Fertigstellung abzudecken. Die Gewährleistungsbürgschaft müssen Bauherren aber immer verlangen und vertraglich vereinbaren. Man kann Bauherren auch deshalb wieder nur raten, alle Verträge vor Unterschrift von unabhängiger Seite prüfen zu lassen.

Frage:
Sollten die Baufortschritte regelmäßig kontrolliert werden?

Antwort:
Unbedingt, nur so werden Mängel rechtzeitig entdeckt und beseitigt. Außerdem kontrollieren unabhängige Sachverständige dabei auch den Bautenstand für die Bauherren und gewährleisten so, dass Abschlagszahlungen nicht zu früh fließen.

Frage:
Worauf sollte dabei geachtet werden?

Antwort:
Viele Mängel entstehen nicht aus Böswilligkeit, sondern aus Unachtsamkeit, oder mangelnder Information der Handwerker – und wenn die Arbeiten mehrerer Firmen ineinander übergehen. Empfehlenswert sind deshalb mindestens fünf bis sechs Termine, wenn es Probleme gibt, können auch mehr nötig sein. Im Normalfall prüfen Bausachverständige die Bodenplatte, bei Kellern die Bodenplatte, Kellerwände und -abdichtung, bevor die Baugrube verfüllt wird; die Rohbaukonstruktion einschließlich Dachstuhl vor der Dachdeckung; danach die Wärmedämmung im Dach und ggf. auf der Fassade sowie die elektrischen und teilweise vorhandenen sanitären Rohinstallationen, bevor der Innenputz ausgeführt wird. Sämtliche Installationen auf der Bodenplatte und der Decke sowie gegebenenfalls die Fußbodenheizung sind vor dem Einbringen des Estrichs zu prüfen. Hierbei sind die erforderlichen Unterlagen wie Heizlastberechnung etc. vor Ort oder besser vorab zur Prüfung erforderlich. Ist das Haus dicht, sind Thermografie und Luftdichtigkeitstest fällig. Etwa zwei Wochen vor Übergabe des Hauses bereitet der Bausachverständige zusammen mit den Bauherren die Abnahme vor und begleitet sie bei Bedarf.

Frage:
Lohnt sich die Beauftragung eines Sachverständigen?

Antwort:
Ja, die lohnt sich unbedingt. Für die Beauftragung eines Sachverständigen müssen Bauherren ein Honorar im unteren vierstelligen Bereich einkalkulieren. Dem gegenüber stehen verhinderte – weil rechtzeitig entdeckte Schäden im Gegenwert eines Kleinwagens. Aber das sind nur Durchschnittswerte. Entscheidend ist die individuelle Betreuung, denn jeder Bau ist anders.

Wichtig ist: Die Sachverständigen oder Bauherrenberater müssen unabhängig sein! Und natürlich erfahren. Seriöse Bausachverständige arbeiten strikt firmen- und produktneutral, sind wirtschaftlich unabhängig von Lieferanten, Unternehmern, Architekten, Fachplanern, Baufinanzberatern oder Maklern. Ein guter Bausachverständiger weist stets auch auf mögliche Interessenkonflikte hin und nimmt nur Aufträge an, die ihn oder seinen Kunden nicht in Konflikte bringen. Seriöse Bausachverständige nehmen im Übrigen auch keine Provisionen an. Ihr Honorar bezahlt immer der Bauherr, der auch ihr Auftraggeber ist.


Stand: 9. April 2021


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Ergänzende Informationen finden Sie u.U. hier:
Bauvertrag - Bauberater - Bausachverständiger - Verbraucherverband - Baufachleute

 

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