VPB: Pfusch am Bau – wie private Bauherren sich absichern können

Klagen über Pfusch am Bau hört man häufig und dies nicht ohne Grund. Denn einen mangelfreien Bau gibt es praktisch nicht. Die Häufigkeit der Mängel variiert mit der Qualität der Planung. Die meisten privaten Bauherren beauftragen heutzutage einen Schlüsselfertiganbieter, der alles aus einer Hand anbietet, auch die Planung. Dieser Anbieter stellt in der Regel einen Bauleiter, der die Arbeitsausführung vor Ort überwachen soll. Das tut er aber als Angestellter oder Beauftragter des Bauunternehmens, steht also in dessen Lager. Außerdem betreuen diese Bauleitungen oft sehr viele Projekte parallel, sodass ihre Zeit pro Baustelle begrenzt ist. „Baulaien sollten also spätestens zur Planungskontrolle Bausachverständige an Ihre Seite holen, die im Verbraucherbaubereich erfahren sind“, betont Holger Freitag, Vertrauensanwalt des Verbands Privater Bauherren (VPB). Solche Fachleute finde man etwa im Netzwerk des VPB: „Sie sind, was wichtig ist, unabhängig von der ausführenden Firma sowie den Produzenten der verbauten Produkte – und für mögliche Beratungsfehler auch ausreichend versichert.“

Einen unabhängigen Bausachverständigen konsultiert man am besten schon zu Beginn eines Bauvorhabens. Denn je früher Pfusch am Bau bemerkt wird, desto eher spart man Mühen und Kosten. Kleine unentdeckte Mängel können im Lauf der Zeit große Folgeschäden anrichten: eine defekte Wasserrohrdichtung etwa, die über einen längeren Zeitraum in kleiner Dosierung große Bereiche des Mauerwerks durchfeuchtet, bevor irgendwo eine feuchte Stelle oder Schimmelbildung die Existenz dieses Mangels verrät. Akkurate Umsetzung ist auch gefragt, wenn private Bauherren von staatlichen Fördergeldern profitieren möchten: „Wer ein Effizienzhaus 40 errichten lässt, bei dem sich am Ende herausstellt, dass diese Eigenschaft verfehlt wurde“, so Freitag, „geht am Ende leer aus, weil die Förderbedingungen natürlich immer voll eingehalten werden müssen.“

Stellt man Baumängel fest, kommt es darauf an, ob schon eine Abnahme erfolgt ist oder nicht. „Vor Abnahme kann man einen als Mangel interpretierten Bauzustand rügen, aber der Unternehmer darf ihn dann rein rechtlich bis kurz vor der Abnahme bestehen lassen“, erläutert Freitag. Er habe das Dispositionsrecht, wie er das Werk herstellt. Anders ist dies im Einzelfall aber, wenn etwa solche Zustände einfach überbaut werden sollen. Jedenfalls gilt: „Verlangt der Unternehmer Abschlagsraten, darf der Bauherr bis zur Beseitigung in der Regel das Doppelte der mutmaßlichen Beseitigungskosten durch einen Drittunternehmer von den Raten einbehalten.“ Natürlich kann es auch Streit über die Frage geben, ob der monierte Zustand überhaupt ein Mangel ist. Hier sind wiederum unabhängige Bausachverständige gefragt, denn Baulaien können viele dieser Mängel gar nicht erkennen.

„Nach Abnahme kann man Mängel rügen und deren Nachbesserung verlangen, das verbindet man am besten gleich mit der Setzung einer Nachbesserungsfrist“, rät Freitag. Läuft diese erfolglos ab und war angemessen lang oder verstreicht eine angemessene Zeit nach der Rüge mit Fristsetzung, hat die Bauherrenschaft mehrere Hebel. Sie kann den Werklohn mindern, Schadensersatz verlangen, Vorschuss für die Kosten einer Beseitigung des Mangels verlangen – worüber später abgerechnet werden muss – oder den Mangel von einem anderen Unternehmer beseitigen lassen und die Kosten vom mangelhaft leistenden Unternehmer ersetzt verlangen.