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Häufig gestellte Fragen - und Antworten für private Bauherren




Frage:
Ich will demnächst bauen. Worauf muss ich achten?


Antwort:
Die Frage ist, bauen Sie mit einem eigenen Architekten oder nicht?
Wenn ja, dann haben Sie einen Sachwalter, der sich um Ihre Wünsche kümmert. Wenn Sie aber ein schlüsselfertiges Haus von einem Bauträger kaufen, dann brauchen Sie unbedingt einen eigenen, von der Baufirma unabhängigen Partner, der Ihre Interessen als Bauherr vertritt. Wir vom VPB haben uns genau auf diese Bauherrenberatung spezialisiert.


Frage:
Wann sollte ich den Bausachverständigen holen?


Antwort:
Sie sollten sich einen Sachverständigen oder eine Sachverständige immer dann holen, wenn Sie als Laie Rat brauchen. Grundsätzlich aber so früh wie möglich. Wollen Sie beispielsweise ein Schlüsselfertighaus bauen, dann lassen Sie Ihren Sachverständigen den Vertrag unbedingt schon vor Vertragsabschluss bautechnisch prüfen. Wollen Sie ein altes Haus kaufen, dann nehmen Sie den Sachverständigen mit zur Besichtigung, bevor Sie den Vertrag unterschreiben. Der Fachmann entdeckt bauliche Mängel und kann Ihnen auch relativ schnell sagen, wie viel Sie noch in die Immobilie investieren müssen.


Frage:
Der Bauträger hat im Bauvertrag ausdrücklich ausgeschlossen, dass ich einen eigenen, unabhängigen Bausachverständigen hinzuziehen darf. Darf der das überhaupt ausschließen? Und was soll ich davon halten? Will er etwas vor mir verbergen?


Antwort:
Der Bauträger hat in der Tat Hausrecht und kann unter Umständen jemandem den Zutritt zur Baustelle untersagen. Allerdings ist das nicht gerade eine vertrauensbildende Maßnahme, wenn er sich so verhält. Und es ist auch eine absolute Ausnahme. Normalerweise funktioniert die Baukontrolle gut. Schließlich sind alle vom Fach und wollen zum Schluss nur eines, nämlich ein mängelfreies Haus. Denken Sie auch daran: Sie genießen ja Vertragsgestaltungsfreiheit. Das heißt, nicht nur der Bauträger, sondern auch Sie können eigene Wünsche äußern. Versuchen Sie, Ihren Bausachverständigen namentlich in den Vertrag hinein zu verhandeln. Und wenn das Misstrauen bleibt, suchen Sie sich einen anderen Bauunternehmer. Im Übrigen dürfte rein juristisch betrachtet der generelle Ausschluss von Kontrollen durch Sachverständige im Kleingedruckten unwirksam sein, wenn Ratenzahlungen vereinbart worden sind. Auf einen Streit darüber in der Bauphase wird sich aber niemand einlassen wollen. Deshalb lieber im Vorfeld klären.


Frage:
Ich will ein Haus von einem Bauträger kaufen. Alles ist im Vertrag genau festgelegt. Brauche ich da überhaupt noch zusätzliche Beratung?


Antwort:
Unsere Erfahrung zeigt: eindeutig ja! Ungenaue Leistungsbeschreibungen, lückenhafte Angebote, vage Terminangebote und überzogene Zahlungspläne begegnen unseren Beratern jeden Tag. Wenn Sie als Laie diese Vertragsmängel nicht rechtzeitig erkennen und den Vertrag unterzeichnen, dann müssen Sie mit erheblichen Mehrkosten rechnen, denn alles, was vertraglich nicht abgedeckt, aber bautechnisch nötig ist, müssen Sie dann als Extra bezahlen. Zum Schluss kommen erhebliche Mehrkosten für den Bauherrn zusammen, im Schnitt bis zu 16.000 Euro, wie wir vom VPB bei einer Untersuchung festgestellt haben.


Frage:
Ich will eine Eigentumswohnung kaufen. Steht mir der VPB auch dabei zur Seite?


Antwort:
Selbstverständlich. Der Bausachverständige besichtigt mit Ihnen die Eigen-tumswohnung am besten vor, aber auch nach dem Kauf und kann Ihnen sagen, was Sie alles modernisieren müssen, und was dabei an Kosten auf Sie zukommt. Auch den Zustand der gesamten Anlage kann er beurteilen und Sie auf eventuell fällige Reparaturarbeiten hinweisen, die ja per Umlage bezahlt werden müssen. Auch hier wissen Sie dann, was auf Sie zukommt.

Ein Tipp: Fragen Sie vor dem Kauf der Wohnung unbedingt auch nach der Höhe der Umlagen, nach den angesparten Rücklagen für eventuelle Reparaturen und nach den nächsten fälligen Reparaturen, damit Sie hier keine böse Überraschung erleben.

Mehr zum Thema lesen Sie in den VPB-Ratgebern "Die Eigentumswohnung" und "Vom Mieter zum Eigentümer"


Frage:
Wir wollen ein Haus aus einer Zwangsversteigerung kaufen. Was müssen wir beim Kauf beachten?


Antwort:
Wahrscheinlich können Sie das Haus nicht von innen besichtigen, deshalb müssen Sie versuchen, anderweitig so viel wie möglich über das Haus zu erfahren. Bitten Sie einen Bausachverständigen um Hilfe. Er bekommt auch von außen schon einen recht guten Eindruck von der Substanz. Fragen Sie nach, ob bereits ein Gutachten vorliegt und wie alt es ist. Sehen Sie auf alle Fälle das Grundbuch und das Baulastenverzeichnis ein und klären Sie, welche Hypotheken, Wegrechte oder sonstigen unangenehmen Überraschungen Sie zusammen mit dem Haus unter Umständen erwerben. Und noch ein Tipp: Fragen Sie bei den Nachbarn nach. Oft wissen die Anrainer ziemlich genau, in welchem Zustand ein Haus ist. Und außerdem lernen Sie dabei auch ihre möglichen zukünftigen Nachbarn gleich kennen. Unter Umständen nehmen Sie dann ja sogar wieder Abstand vom Erwerb des Hauses.

Lesen Sie dazu auch "Bei Zwangsversteigerungen nicht die "Katze im Sack" kaufen".


Frage:
Wir möchten ein Grundstück kaufen. Was müssen wir beachten?


Antwort:
Grundstückskäufe müssen in Deutschland über den Notar abgewickelt werden und sind an Rechtsvorschriften gebunden. Als Käufer haben Sie das Recht, den Notar auszusuchen. Klären Sie vor dem Kauf ab, ob Baulasten oder Hypotheken auf dem Grundstück liegen. Schauen Sie auch in den gültigen Bebauungsplan, damit Sie sehen, welche Bauvorhaben in den nächsten Jahren in Ihrer Nachbarschaft geplant sind. Falls Sie ein Grundstück in einem bereits bebauten Gebiet kaufen, dann fragen Sie auch die Nachbarn nach den Besonderheiten des Quartiers.

Der VPB hat dazu den "Leitfaden für den Kauf eines Grundstücks" erarbeitet. Bestellen können Sie ihn hier.


Frage:
Unser schlüsselfertiges Haus ist nicht zum vereinbarten Termin fertig geworden. Was können wir machen?


Antwort:
In diesem Fall haben Sie Schadensersatzansprüche an den Bauträger. Die Firma muss Ihnen die zusätzlichen Mietkosten, entstandene Fahrtkosten und die Finanzierungszinsen erstatten. Wenden Sie sich am besten an einen Anwalt.


Frage:
Wir wollen ein Haus bauen und möchten uns vorher über die wirtschaftliche Lage der Baufirma erkundigen? Wie funktioniert das?


Antwort:
Am sichersten ist eine Bank- oder eine Schufa-Auskunft, die Sie über Ihre finanzierende Bank einholen sollten. Denn auch die Bank hat ein großes Interesse daran, dass Sie ein solides Bauunternehmen beauftragen.

Nutzen Sie zur weiteren Information auch die VPB-Referenzbörse.


Frage:
Wir haben etliche Mängel an unserem Neubau entdeckt. Was soll ich jetzt machen?


Antwort:
Teilen Sie Ihrem Unternehmer die von Ihnen festgestellten Mängel schriftlich mit und fordern Sie ihn auf, die Mängel innerhalb einer angemessenen Frist, möglichst bis zu einem konkreten Datum, zu beseitigen. Dabei sollten Sie allerdings sicher sein, dass die von Ihnen gerügten Mängel auch wirklich Mängel sind, denn sonst wird der Unternehmer Sie nicht ernst nehmen. Wenn Sie nicht sicher sind, sollten Sie einen unabhängigen Bausachverständigen hinzuziehen. Dieser Fachmann ist dann später auch in der Lage zu überprüfen, ob die Mängel einwandfrei beseitigt wurden.
Lesen Sie mehr dazu im VPB-Ratgeber "Gutachter hilft bei Mängeln!"


Frage:
Ich habe von meinen Eltern ein Haus geerbt und möchte es wärmedämmen. Was raten Sie mir? Die Angebote der Handwerker sind doch recht verwirrend.


Antwort:
Die nachträgliche Dämmung eines bestehenden Hauses ist eine diffizile Sache, denn Sie greifen damit in ein bestehendes und in der Regel intaktes bauphysikalisches Gefüge ein. Das kann schief gehen und zu schlimmen Schäden führen, wie etwa feuchten Wänden und Schimmelbildung. Bei nachträglicher Wärmedämmung sollten Sie unbedingt einen unabhängigen Sachverständigen zu Rate ziehen. Er weiß, wie Sie Ihr Haus dämmen können, ohne ihm zu schaden. Das Problem mit den Handwerkern: In der Regel verarbeiten die einzelnen Betriebe nur spezielle Fabrikate. Logischerweise bieten sie die Ihnen auch zuerst an. Ob diese Materialien aber auch die besten für Ihr Haus sind, das ist fraglich. Deshalb: unabhängig beraten lassen!


Frage:
Ich habe einen Bauträgervertrag vorliegen und wenn ich ihn unterschreibe, dann muss ich gleich sehr viel Geld bezahlen. Was passiert eigentlich, wenn die Firma eine GmbH - dann in eine Insolvenz geht?


Antwort:
Am Bau gilt wie überall: Erst die Leistung, dann die Bezahlung. Weil der Bau eines Hauses ein großes Gewerk ist, darf der Unternehmer Abschlagszahlungen in Rechnung stellen, aber auch nur Zug um Zug. Niemals sollten Sie Vorkasse leisten, sonst bleiben Sie im Falle einer Insolvenz auf der Bauruine sitzen und bekommen auch Ihr Geld in der Regel nicht zurück. Erst bei der Fertigstellung des Rohbaus inklusive der Zimmerarbeiten werden etwa 40 Prozent der Bausumme fällig. Weitere acht Prozent sind nach den Dachdecker- und dem Klempnerarbeiten fällig, weitere 25 Prozent nach den Installationen, dem Fenstereinbau und dem Innenausbau. Der Rest folgt Zug um Zug, die letzten fünf Prozent nach der Abnahme und der vollständigen Beseitigung aller Mängel.


Frage:
Ich habe gehört, dass die Energieeinsparverordnung die Baukosten hochtreibt. Was kann man da tun?


Antwort:
Das stimmt so nicht. Inzwischen sind alternative Heizungstechnik und Aggregate technisch ausgereift und preislich konkurrenzfähig. Gerade beim Neubau lassen sich die Komponenten ideal aufeinander abstimmen. Selbst wenn es zu Beginn ein wenig mehr kosten sollte, dann spart der Hausherr das hinterher schnell wieder ein. Aber auch die nachträgliche Umstellung lohnt sich oft: Heizen Sie doch mit regenerativer Energie, etwa mit Holzpellets. Auch Sonnenkollektoren können nachträglich aufs alte Haus montiert werden und das Heißwasser bereiten. Diese Techniken sind manchmal preiswerter als man denkt, denn sie werden zurzeit öffentlich stark gefördert.


Frage:
Gibt es eigentlich Hilfen vom Staat fürs Energiesparen?


Antwort:
Ja, die bundeseigene KfW-Bank hat eine Reihe interessanter, zinsgünstiger Darlehensprogramme. Sie werden sowohl für die Sanierung alter Wohnimmobilien gewährt, als auch für den Neubau von Energiesparhäusern. Mehr dazu finden Sie unter www.kfw.de. Anträge müssen über Ihre Hausbank eingereicht werden.


Frage:
Wer ist und was macht eigentlich der Verband Privater Bauherren?

Antwort:
Der Verband Privater Bauherren ist eine unabhängige Verbraucherschutz-Gemeinschaft, die ausschließlich die Interessen der privaten Bauherren vertritt. Der VPB hat seit seiner Gründung 1976 zigtausend Bauherren und Immobilienkäufer bei allen Fragen des Hausbaus und -kaufs beraten und betreut. Der VPB verlangt von seinen Beratern regelmäßige Weiterbildung und fördert den Informationsaustausch zwischen seinen bundesweit tätigen Regionalbüros. In diesem Netzwerk arbeiten ausschließlich freiberufliche Architekten, Ingenieure und Sachverständige. Sie sind eigenverantwortlich tätig, haften persönlich und beraten strikt firmen- und produktneutral.


Frage:
Und was kostet mich die Beratung?


Antwort:
Die Gebühren der einzelnen Berater variieren je nach Region. Einen einheitlichen, deutschlandweit gültigen Stundensatz gibt es nicht (mehr dazu auf den Seiten der Regionalbüros, siehe "Berater finden"). Die bei den Regionalbüros angegeben Preise sind vergünstigte Sätze, die nur für die Mitglieder des VPB gelten. Sie müssen also zunächst Mitglied werden. Der Vorteil: Sie können solange Mitglied bleiben, wie Sie die Dienste des Verbandes nutzen möchten. Und Sie müssen auch kein komplettes Leistungspaket kaufen, sondern immer nur genau die Sachverständigenleistung, die Sie wirklich brauchen auch kleinste Ratschläge und auch noch nach Baufertigstellung. Die Höhe des monatlichen Mitgliedsbeitrages ist abhängig von der Dauer der Mitgliedschaft im Verband Privater Bauherren e. V.. In den ersten sechs Monaten der Mitgliedschaft beträgt der monatliche Beitrag € 15. Vom siebten Mitgliedschaftsmonat bis zum vollendeten 7. Jahr der Mitgliedschaft beträgt der monatliche Mitgliedsbeitrag € 8. Ab dem achten Jahr der Mitgliedschaft beträgt der monatliche Beitrag € 4,00.
 



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