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Experteninterview Bebauungsplan





Ein Interview mit Holger Freitag
VPB-Rechtsanwalt, Berlin



Wer in Deutschland neu bauen möchte, muss viele Regeln beachten. Bebauungspläne legen in fast allen Kommunen der Republik fest, wie ein Grundstück bebaut werden darf. Angehende Bauherren sollten sich im Vorfeld mit dem für ihr Grundstück geltenden Bebauungsplan beschäftigen und sich über seine Vorgaben informieren.



Frage:
Woher kommen diese Regelungen und welchen Zweck erfüllen sie?

Antwort:
Bebauungspläne werden von den Kommunen aufgestellt. Bebauungspläne sind Gesetze der jeweiligen Kommune. Sie spiegeln die politischen Vorstellungen der Kommunalparlamente wider. Über Bebauungspläne steuern die Kommunen ihre städtebauliche Entwicklung und die Gestaltung ihrer Bau- und Wohngebiete. Abweichungen von den Festsetzungen eines solchen Bebauungsplans sind kaum möglich und müssen im Einzelfall beantragt werden. Wer gegen den gültigen Bebauungsplan verstößt, der verstößt gegen geltendes Recht.


Frage:
Lässt sich ausmachen, welche Forderungen und Richtlinien am häufigsten gestellt werden – deutschlandweit?

Antwort:
Den bundeseinheitlichen Rechtsrahmen für Bebauungspläne stellt das Baugesetzbuch (BauGB) dar. Dieses enthält eine Vielzahl von Zielvorgaben, die auch miteinander konkurrieren und von der Gemeinde durch die Pläne in einen angemessenen Ausgleich gebracht werden müssen. Dabei hat die Gemeinde recht große Möglichkeiten, so dass bei den Festsetzungen für mich kein Trend ersichtlich ist.


Frage:
Welche regionalen Besonderheiten gibt es?

Antwort:
Auch hier ist keine generelle Aussage möglich. Es kommt aber durchaus vor, dass Bebauungspläne im Gebiet historisch gewachsenes wie etwa Reetdächer aufgreifen und festschreiben.


Frage:
Gibt es Sonderregelungen bei Baulücken in Reihenhaussiedlungen, zwischen denkmalgeschützten Gebäuden oder im Ortskern?

Antwort:
Bei der Aufstellung der Bebauungspläne stimmen die Kommunen sich mit anderen Behörden und den Trägern öffentlicher Belange ab, also zum Beispiel mit dem Denkmal- und dem Naturschutz. Deren Vorgaben werden in den neuen Bebauungsplänen berücksichtigt. Gerade die Denkmalpflege hat einen gewissen Einfluss auf Neubebauungen, wenn diese in unmittelbarer Nachbarschaft eines Baudenkmales entstehen.

Für Reihenhaussiedlungen gilt im Prinzip genau wie bei Siedlungen freistehender Häuser immer das, was der Bebauungsplan vorgibt. Dabei ist es unerheblich, wie alt der Bebauungsplan ist, solange er gültig ist, muss sich der Bauherr danach richten, etwa bei Abbruch und Neubau. Vor allem in Ortskernen kommt es häufiger vor, dass gar kein Bebauungsplan existiert. Dann muss die bauliche Nutzung nach Maßgabe der planersetzenden Vorschriften des BauGB und ggf. der Baunutzungsverordnung (BauNVO) erfolgen. Ganz summarisch gesagt, muss sich das Bauvorhaben dann in die Umgebung einfügen.


Frage:
Kann der Bauherr auch über diese Vorgaben verhandeln oder sind diese genau zu befolgen?

Antwort:
Der gültige Bebauungsplan ist geltendes Recht. Ausnahmen müssen einzeln beantragt werden und kommen nur infrage, wenn sie im Bebauungsplan selbst nach Art und Umfang ausdrücklich vorgesehen sind. Darüber hinaus sind auf Antrag sogar Befreiungen von den Festsetzungen möglich, aber unter sehr engen Voraussetzungen. Die Kommune befindet dann über mögliche Abweichungen. Zusätzliches Problem dabei: Die Gebühren sind oft merklich höher, das Verfahren ist viel aufwändiger.


Frage:
Wie erfahre ich als Bauherr, welche Regeln für mein Grundstück beziehungsweise für mein Haus gelten?

Antwort:
Bebauungspläne sind öffentlich einsehbar. Sie liegen im zuständigen Bauamt aus. Während der Sprechzeiten erläutern Mitarbeiter der Behörden dem Interessierten die Besonderheiten der Bebauungspläne. Wer sich für ein Grundstück interessiert, er sollte unbedingt vorab den Bebauungsplan einsehen und sich die Besonderheiten erklären lassen. Dabei helfen auch unabhängige Bausachverständige, etwa, wenn es darum geht, zu prüfen, ob ein schlüsselfertiges Haus, das im Katalog passend aussieht, auch tatsächlich auf dem ausgewählten Grundstück gebaut werden kann und darf. Immer öfter werden Bebauungspläne auch im Internet auf den Webseiten der Kommunen veröffentlicht. Allerdings versteht nicht jeder Laie die Festsetzungen im Bebauungsplan. Deshalb: Lieber vorher genau fragen und erklären lassen.


Frage:
Wer ist der richtige Ansprechpartner auf dem Amt?

Antwort:
In der Regel das für die Kommune zuständige Stadt- oder Kreisbauamt. Ein Anruf bei der Verwaltungszentrale klärt die Zuständigkeiten. Wie gesagt: Die Behörden haben Sprechzeiten. Jeder Bürger kann dort hingehen. Das ist sein gutes Recht!


Frage:
Steigen die Chancen mit Sonderwünschen durchzukommen, wenn man mit örtlichen Architekten baut, die die Sachlage bereits kennen?

Antwort:
Ein ortsansässiger Architekt oder unabhängiger Bausachverständiger bewahrt den Bauherrn in jedem Fall vor Fehleinschätzungen und teuren "Umwegen". Das heißt, der Bauherr verrennt sich dank sachkundiger Beratung erst gar nicht in Ideen, die er laut Bebauungsplan gar nicht realisieren kann. Unter Umständen kennt ein ortansässiger Planer auch Fälle, in denen Abweichungen genehmigt wurden – und auch, warum.

Grundsätzlich stellt sich aber die Frage: Warum müssen Abweichungen sein? Bebauungspläne dienen ja nicht in erster Linie der Bevormundung mündiger Bauherren, sondern regeln das Miteinander im allgemeinen öffentlichen Interesse. Wenn ich beispielsweise nicht höher bauen darf, um meinem Nachbarn die Sonne nicht zu nehmen, dann darf er das ja auch nicht. Festsetzungen dienen also auch dem Schutz des Einzelnen.


Frage:
Wie geht man vor, wenn die eigenen Wünsche nicht genehmigt werden?

Antwort:
Dann sollte man sich die Frage stellen, wie wichtig dieser Wunsch ist. Wenn man nicht darauf verzichten möchte, muss man womöglich woanders bauen. Ein gerichtlich durchsetzbarer Anspruch auf Erteilung einer Befreiung ist der absolute Sonderfall.


Frage:
Lohnt sich der Gang zum Baujuristen?

Antwort:
Der Gang zum Baujuristen lohnt sich immer dann, wenn es um Baufragen geht. Denn Baurechtsanwälte sind auf die Bau-Materie spezialisiert. Es käme ja auch niemand auf den Gedanken, bei einem Verkehrsrechtsproblem den Familienrechtler zu konsultieren. Sinnvoll ist der Gang zum Baujuristen immer lange vor dem Bauen. So bauen heute beispielsweise 90 Prozent aller Bauherren ein schlüsselfertiges Haus. Sie haben keinen eigenen Architekten. Sie schließen stattdessen einen Bauvertrag mit einer Firma. Diesen Vertrag hat die Firma entsprechend ihren eigenen Interessen ausgearbeitet. Es liegt auf der Hand: Die Karten sind hier ungleich verteilt! Der Bauherr, meist ein Laie, sollte sich deshalb auch Unterstützung holen. Und zwar neben dem Bausachverständigen, der den Bauvertrag technisch prüft auch einen Baurechtler, der aufs Kleingedruckte schaut. Es ist immer besser, Probleme und Ärger im Vorfeld auszuräumen, als hinterher vor den Kadi zu ziehen. Rechtsstreitigkeiten ziehen sich in die Länge. Und ihr Ausgang ist ungewiss. Das gilt erst recht für alle Anträge auf Abweichungen vom geltenden Bebauungsplan: Es kann klappen, oder auch nicht. Einen Rechtsanspruch auf die Verwirklichung eigener architektonischer Ideen hat niemand. Bebauungspläne sind geltendes Recht.


Frage:
Oft geht es ja nicht nur um die Gestaltung des Gebäudes, sondern auch um die Festlegung des Baufensters eines bestehenden Grundstücks. Wie verfährt man hier?

Antwort:
Hier gilt nichts anderes. Brandschutz und ausreichende Belichtung und Belüftung aller Grundstücke müssen gewahrt werden, außerdem spielen natürlich städtebauliche wie auch ästhetische Aspekte eine Rolle.


Frage:
Welche Strafe droht, wenn trotzdem nach eigenem Gusto gebaut wird?

Antwort:
Die Behörde wird nach Kenntniserlangung in aller Regel zunächst die Bauausführung untersagen. Letzten Endes droht sogar eine Abrissverfügung der rechtswidrig errichteten Teile, schlimmstenfalls des gesamten Bauwerks.


Frage:
Seit einigen Jahren gilt in vielen Neubausiedlungen der sogenannte Bauzwang. Demnach muss ein Grundstück innerhalb eines bestimmten Zeitraumes bebaut sein. Was hat es damit auf sich?

Antwort:
Die Gemeinden wollen verhindern, dass sich die Bautätigkeit in einem Gebiet über Jahre oder sogar Jahrzehnte hinzieht. Denn Bauen belastet ja auch die Nachbarn und die Umwelt. Schwere Baufahrzeuge zerstören frisch angelegte Straßen, Baulärm beeinträchtigt eine ansonsten bereits geschlossene Wohnnachbarschaft. Solche Bauzwänge dienen also in erster Linie der Ruhe im Quartier, dem nachbarlichen Frieden – und natürlich auch der schnellen Herstellung städtebaulicher Geschlossenheit. Außerdem wollen manche Kommunen so der Spekulation vorbeugen.

Guter Rat für angehende Bauherren: Wer sich unsicher ist, ob er schnell bauen will oder wer seine Finanzierung noch nicht geregelt hat, der sollte solche Grundstücke nicht kaufen.


Das Interview führte Lydia Meyer, Magazin FamilyHome, www.hurra-wir-bauen.de



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Blower-Door-Test - Energieberatung - Bauvertrag - Bauberater - Bausachverständiger - Verbraucherverband - Baufachleute - Thermografie

 

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