Beim Verkauf gebrauchter Immobilien kann die Gewährleistung für Mängel recht weitgehend ausgeschlossen werden. Das gilt aber nicht, wenn der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen hat, § 444 BGB. Bei der zunehmenden Nachverdichtung und Flächenkonversion werden zwangsläufig immer wieder Grundstücke veräußert, in denen Altlasten liegen oder bei denen wenigstens der Verdacht besteht, sie könnten Altlasten enthalten. Gesundheitsgefährdungen und Sanierungskosten können private Bauherren als Erwerber dabei außerordentlich schwer treffen.  Der BGH hat am 22. 11. 2022 mit dem Urteil zum Aktenzeichen V ZR 213/21 seine Rechtsprechung zu diesem Themenkomplex auf den Stand gebracht.

1. Er bestätigt zunächst seine Linie, nach der ein Verkäufer gegenüber Interessenten nicht nur ungefragt sein Wissen um eine Altlast offenbaren muss, sondern auch auch einen bloßen Altlastenverdacht.

Randnummer 41 des Urteils verweist dazu auf entsprechende Entscheidungen: "Nach der Rechtsprechung des Senats ist ein offenbarungspflichtiger Sachmangel bereits dann gegeben, wenn ein Altlastenverdacht besteht. Ein altlastenverdächtiges Grundstück weist unabhängig von dem mit dem Kauf verfolgten Zweck in aller Regel schon wegen des Risikos der öffentlich-rechtlichen Inanspruchnahme und wegen der mit einem Altlastenverdacht verbundenen Wertminderung nicht die übliche Beschaffenheit i.S.v. § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB aF auf (Senat, Urteil vom 21. Juli 2017 - V ZR 250/15, ZfIR 2018, 55 Rn. 6; Urteil vom 8. Juli 2016 - V ZR 35/15, ZfIR 2016, 783 Rn. 11)."

2. Zudem wird klar, dass an eine ausreichende Aufklärung über einen solchen Verdacht hohe Anforderungen gestellt werden.

In Randnummer 72 des Urteils wird dazu ausgeführt wie folgt: "In den ab dem 29. Mai 2013 geschlossenen Kaufverträgen hat die Beklagte zwar auf die Altlastenproblematik hingewiesen. Auch insoweit bejaht das Berufungsgericht das Vorliegen der Arglist aber zu Recht. Wenn dem Verkäufer offenbarungspflichtige Tatsachen bekannt sind, ist ein arglistiges Verschweigen auch dann gegeben, wenn der wahre Umfang der aufklärungspflichtigen Tatsache nicht angegeben, sondern bagatellisiert wird (vgl. nur BGH, Urteil vom 3. Dezember 1986 - VIII ZR 345/85, NJW-RR 1987, 436, 437). So liegt es hier auf der Grundlage der getroffenen Feststellungen. Das betrifft zunächst den Außenbereich, der weder in den Kaufverträgen noch in der Altlastenauskunft des RGU [die zuständige Umweltbehörde, Einschub v. VPB] vom 21. Mai 2013 erwähnt wurde, obwohl in diesem Bereich Werte festgestellt wurden, die zum Teil über dem Prüfwert der Bundes-Bodenschutz- und Altlastenverordnung lagen; weitere Maßnahmen unterblieben nur deshalb, weil die Fläche durch einen Zaun vor dem Zutritt geschützt war und bei gärtnerischen Pflegearbeiten besondere Vorsichtsmaßnahmen zu beachten waren. Das hätte unabhängig von der Einschätzung der Behörde offenbart werden müssen. Auch die weiteren Ausführungen des Berufungsgerichts betreffend die Belastung im Innenhof weisen keine Rechtsfehler auf. In der Altlastenerklärung der Beklagten wird der ihr bekannte Umfang der Bodenbelastung nicht offenbart, sondern lediglich auf die Altlastenauskunft des RGU Bezug genommen. Aus dieser ergibt sich aber nur ein insgesamt allgemein gehaltener Verdacht. Durch die Bezugnahme auf die Oberbodenuntersuchung in der Auskunft und die vertragliche Übernahme des behördlich angeordneten Austauschs nur des Oberbodens durch die Beklagte wird der Eindruck erweckt, dass die Altlastenproblematik durch die von der Beklagten übernommenen Sicherungsmaßnahmen gelöst würde und lediglich ein Restrisiko verbleibe. Dass die tiefer gelegenen Bodenschichten das eigentliche - nicht geklärte - Problem darstellten, deren Untersuchung nur im Hinblick auf die ursprünglich geplante Tiefgarage unterblieben ist, wird gerade nicht offenbart."

3. Außerdem wird am beschränkten Umfang der Nachbesserung festgehalten.

Leitsatz 2 des Urteils lautet: "Die vom Verkäufer wegen eines Altlastenverdachts gem. § 439 Abs. 1 BGB geschuldete Nachbesserung umfasst zunächst nur die Ausräumung des Verdachts durch Aufklärungsmaßnahmen. Die Beseitigung von Altlasten kann der Käufer erst dann verlangen, wenn sich der Verdacht bestätigt."

4. Schließlich stellt der BGH seine Rechtsprechung zur Frage klar, wie weit die Arglist des Verkäufers bei einem solchen Verdachtsfall reicht, wenn sich dieser bestätigt.

Leitsatz 4 des Urteils lautet: "Verschweigt der Verkäufer arglistig einen ihm bekannten Altlastenverdacht und bestätigt sich später der Verdacht, handelt er in aller Regel auch im Hinblick auf die tatsächlich vorhandenen Altlasten arglistig."

VPB-Fazit: Mängelrechte sind gut, eine gründliche Bodenuntersuchung und notfalls -sanierung vor Kauf viel besser. Statt sich auf die Auskunftswilligkeit des Verkäufers zu verlassen, sollte dieser während der Verhandlungen konkret und gezielt gefragt werden. Eigene Recherchen in öffentlichen Altlastenkatastern dürfen nicht fehlen. Und - wie der BGH-Fall demonstriert - auch gemachte Auskünfte sollten vom eigenen unabhängigen Fachmann kritisch überprüft werden.