Wiederherstellungspflicht des Gemeinschaftseigentums nach Sanierung

Leitsatz der Redaktion: Greift ein Wohnungseigentümer einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) im Rahmen einer typischen Sanierungsmaßnahme in das Gemeinschaftseigentum ein, ist er im Grundsatz zu dessen Wiederherstellung, nicht aber zu dessen "Ertüchtigung" verpflichtet (BGH, Urteil vom 16.03.2018, Az.: V ZR 276/16).

Worum geht es? (Sachverhalt:) Der Wohnungseigentümer einer WEG ließ im Rahmen einer Modernisierung seines Badezimmers in einer 1990 errichteten Immobilie den Estrich vollständig entfernen und unter anderem eine Fußbodenheizung einbauen. Der unmittelbar darunter wohnende Nachbar reklamierten im Anschluss an die Modernisierung, dass sich durch die Baumaßnahmen der Schallschutz verschlechtert habe und klagte daraufhin auf Herstellung bestimmter Schallschutzmaßnahmen. Hilfsweise begehrte er die Herstellung eines Schallschutzniveaus, das dem technischen Stand zum Zeitpunkt der Sanierungsmaßnahmen im Bad (2012) entsprach.

Da der Rechtsstreit im Wesentlich in den ersten beiden Instanzen geklärt werden konnte, hatte sich der Bundesgerichtshof (BGH) im Rahmen der Revision nur noch mit der Frage zu befassen, ob der Nachbar darüber hinaus verlangen kann, dass ein besserer Trittschallschutz als der vor den Sanierungsmaßnahmen verbaute, hergestellt werden muss.

(Rechtliche Würdigung:) Dies hat der BGH verneint. Welcher Zeitpunkt für die (Wieder-)Herstellung des Schallschutzes maßgeblich sei, richte sich zunächst im Wesentlichen nach dem Gewicht des jeweiligen Eingriffs in die Gebäudesubstanz. Ein Wohnungseigentümer, der Eingriffe in das Gemeinschaftseigentum vornehme, sei im Grundsatz zwar zu dessen Wiederherstellung, aber nicht zur einer „Ertüchtigung“ verpflichtet.

Werde in erheblichem Umfang in die Gebäudesubstanz eingegriffen, etwa durch einen nachträglichen Dachgeschossausbau, führen solche Baumaßnahmen bei den übrigen Wohnungseigentümern berechtigterweise regelmäßig zu der Erwartung, dass sie insgesamt nach aktuellen technischen Vorgaben erfolgen. Bei Sanierungsmaßnahmen, die einer üblichen Instandsetzung oder Modernisierung des Sondereigentums dienen, wie zum Beispiel die Modernisierung eines Badezimmers, kann dies hingegen nicht beansprucht werden. Maßgeblich seien dann unverändert die bei Errichtung des Gebäudes geltenden technischen Standards.

VPB-Fazit: Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einer WEG sollten bei der Planung von Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen grundsätzlich vorab prüfen, ob durch die Baumaßnahmen über das Sondereigentum hinaus auch in das Gemeinschaftseigentum eingegriffen wird. Ist dies der Fall und gehen die Maßnahmen über eine ordnungsgemäße Instandhaltung/-setzung des Gemeinschaftseigentums hinaus, muss hierzu vorab grundsätzlich die Zustimmung der hiervon besonders nachteilig betroffenen Wohnungseigentümer eingeholt werden, wenn also zum Beispiel nachteilig in den Schallschutz eingegriffen wird.

Darüber hinaus sollten sich Wohnungseigentümer bewusst sein, dass beim Eingriff in das Gemeinschaftseigentum zumindest der ursprüngliche Zustand wiederhergestellt werden muss, wenn auch nicht zusätzlich ein Zustand nach aktuellen technischen Vorgaben. Ist allerdings sogar geplant, in erheblichem Maße in die Gebäudesubstanz einzugreifen (Dachgeschossausbau), sind dann zusätzlich beim Umbau des Sonder- und Gemeinschaftseigentums doch die aktuellen technischen Vorgaben einzuhalten.

BGH, Urteil vom 16.03.2018, Az.: V ZR 276/16