Keine Schadensberechnung nach den fiktiven Mangelbeseitigungskosten mehr!
Der Bundesgerichtshof hat eine für Bauherren wichtige Entscheidung zum Schadensersatz im Werkvertragsrecht gefällt: Demnach können keine fiktiven Mangelbeseitigungskosten mehr geltend gemacht werden. Folgendes gilt: Behält ein Bauherr ein mangelhaftes Werk und lässt den Mangel nicht beseitigen, kann er einen möglichen Schadensersatzanspruch gegen den Werkunternehmer nicht mehr nach sogenannten fiktiven Mängelbeseitigungskosten bemessen. An dieser Möglichkeit zur Schadensbemessung hält der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 22 Februar 2018 (Az.: VII ZR 46/17) für ab dem 1. Januar 2002 geschlossene Werkverträge ausdrücklich nicht mehr fest.

Worum geht es? Zeigen sich an einem Werk beziehungsweise an einzelnen Gewerken eines Gebäudes nach deren Abnahme und Bezahlung Mängel, hat der Bauherr grundsätzlich verschiedene Möglichkeiten hierauf rechtlich zu reagieren. Zum Beispiel kann er das mangelhafte Werk behalten und statt einer Mängelbeseitigung durch den ursprünglichen Werkunternehmer von diesem einen Schadensersatz verlangen.

Nach neuer Rechtsprechung des BGH richtet sich die Höhe des Schadens dabei zunächst nach dem ermittelten mangelbedingten Minderwert des Gebäudes. Lasse der Bauherr die Mängel anderweitig beseitigen, bemesse sich die Höhe seines Schadens stattdessen nach den tatsächlichen Kosten der Mängelbeseitigung. Verkaufe der Bauherr sogar das mangelbehaftete Gebäude, orientiere sich die Höhe des Schadens schließlich am konkreten Mindererlös. Nicht mehr möglich sei es hingegen, den Schaden nach sogenannten fiktiven Mangelbeseitigungskosten zu bemessen, da dies häufig zu einer Überkompensation und damit zu einer nicht gerechtfertigten Bereicherung des Bauherrn geführt haben, so der BGH.

VPB-Fazit: Treten nach Abnahme und Bezahlung an einem Werk oder einzelnen Gewerken Mängel auf, kann es immer gute Gründe dafür geben, warum der Bauherr das mangelhafte Werk als solches behält und auf eine Mangelbeseitigung durch den Werkunternehmer oder Dritte verzichtet.
Gleichzeitig ist es selbstverständlich, dass der Bauherr in einem solchen Fall nicht auf seinen Vermögenseinbußen, etwa in Form eines Minderwerts des Gebäudes oder eines Mindererlöses aus einem Verkauf der Immobilie, sitzen bleiben möchte.

Der Bauherr sollte daher die Geltendmachung eines Schadensersatzanspruchs gegen den Unternehmer in Erwägung ziehen; eine vorherige Beratung durch einen Rechtsanwalt immer vorausgesetzt. Dabei ist zu beachten, dass sich die Höhe des Schadens anhand der konkreten Umstände und Tatsachen des Einzelfalls bemisst. Das heißt, ersatzfähig ist zum Beispiel der konkret ermittelte Minderwert des Gebäudes oder bei dessen Verkauf der tatsächliche Mindererlös. Darüber hinaus kann er aber keine fiktiven Mangelbeseitigungskosten verlangen.
Entscheidet sich der Bauherr dazu, das mangelhafte Werk zu behalten, aber die Mängel selbst oder durch Dritte beseitigen zu lassen, kann er ebenfalls nur die tatsächlichen Mangelbeseitigungskosten ersetzt verlangen. Auch insoweit sind zusätzliche fiktive Kosten nicht ersatzfähig.

BGH, Urteil vom 22 Februar 2018, Az.: VII ZR 46/17

Die ausführliche Urteilbesprechung lesen Sie hier.


siehe auch zum Thema Schadenersatz:
Eigentümer kann Störer bei Brand durch Handwerker sein