WEG: Nutzung von Teileigentum gegen Zweck der Gemeinschaftsordnung unzulässig!

Wer sein Teileigentum in einem gemäß der Gemeinschaftsordnung einer WEG ausschließlich zu beruflichen und gewerblichen Zwecken dienenden Gebäude zu Wohnzwecken nutzen möchte, muss immer erst eine Änderung der Gemeinschaftsordnung erwirken. Bis dahin muss die bestehende Gemeinschaftsordnung beachtet werden und Nutzungen, die den Zweckbestimmungen der Gemeinschaftsordnung widersprechen, müssen unterbleiben (BGH, Urteil vom 23 März 2018, Az.: V ZR 307/16).

Worum geht es? Der Bundesgerichtshof (BGH) hat die Revision eines Mitglieds einer Teileigentümergemeinschaft zurückgewiesen, der sein Teileigentum entgegen der Gemeinschaftsordnung genutzt hatte.

Der Teileigentümergemeinschaft stehe ein Unterlassungsanspruch gemäß § 15 Absatz 3 des Wohnungseigentumsgesetzes in alter Fassung (WEG a.F., jetzt §16 Absatz 3 Satz 1 WEG n.F.) zu, da die Gemeinschaftsordnung eine rein berufliche und gewerbliche Nutzung vorsehe, das Mitglied sein Teileigentum aber zu Wohnzwecken vermietet habe. Die Teileigentümer haben, unter andere um Konflikten durch eine Nutzungsmischung vorzubeugen, ein berechtigtes Interesse daran, dass der Zweck der Gemeinschaftsordnung gewahrt werde.

Es sei allerdings, so der BGH weiter, unter den Voraussetzungen des § 10 Absatz 2 Satz 3 WEG a. F. (wortgleich nun § 10 Absatz 2 WEG n. F.) möglich, dass Eigentümer eine Änderung der Gemeinschaftsordnung hin zu einer Nutzung zu Wohnzwecken verlangen. So etwa, wenn Eigentümer ansonsten an der wirtschaftlichen Verwertung ihres Teileigentums gehindert würden, zum Beispiel, wenn eine dauerhafte gewerbliche Vermietung aufgrund von Lage und Ausstattung der Immobilie nicht mehr zu erwarten sei.

Eine eigenmächtige Nutzungsänderung sei jedoch grundsätzlich unzulässig. Eine Nutzungsänderung müsse immer entweder durch eine einvernehmliche Anpassung der Gemeinschaftsordnung oder entsprechend im Klagewege erfolgen.

VPB-Fazit: Wer beabsichtigt, sein Teileigentum zum Beispiel als Wohnung zu vermieten, sollte zunächst immer prüfen, ob dies nach der Gemeinschaftsordnung überhaupt zulässig ist. Sieht die Gemeinschaftsordnung eine solche Nutzung nicht vor, sollte die Vermietung als Wohnung vorerst unterbleiben und möglichst eine einvernehmliche Änderung der Gemeinschaftsordnung angestrebt werden. Ist auf diesem Wege eine Nutzungsänderung nicht möglich, aber beispielsweise aus schwerwiegenden wirtschaftlichen Gründen zwingend erforderlich, sollte sie auf dem Klagewege erwirkt werden[; bestmöglich unter Hinzuziehung eines Rechtsanwalts aus dem VPB-Netzwerk.]

BGH, Urteil vom 23 März 2018, Az.: V ZR 307/16