Reparierte Kellerabdichtung ist ein Klassiker des merkantilen Minderwerts

Eine reparierte Kellerabdichtung ist ein Klassiker des merkantilen Minderwerts. Auf diesen Standpunkt stellt sich jedenfalls das Oberlandesgericht (OLG) Hamm in einem am 10. Mai 2010 gefällten Urteil (Az.: 17 U 92/09). Ein Unternehmer hatte ein Haus errichtet, in dessen Keller Feuchteschäden auftraten, die auf mangelhafte Abdichtung zurückzuführen waren. Der Unternehmer besserte daher die Abdichtung fachgerecht nach, der Mangel war damit behoben. Trotzdem bekam der Bauherr auch noch rund 7.000 Euro Schadensersatz zugesprochen, mit der Begründung, das sei der durch einen Sachverständigen gutachterlich festgestellte merkantile Minderwert der Immobilie.

Was ist der Grund? Der Bauherr hat nach fachgerechter Beseitigung des Mangels einerseits genau das erhalten, was er vertraglich bestellt und bezahlt hat. Ein Minderwert oder Schaden ist so nicht zu begründen. Das aber betrifft nur den technischen Minderwert: dieser ist durch die fachgerechte Nachbesserung voll ausgeglichen. Der merkantile Minderwert fußt auf der Überlegung, dass trotz letztlich objektiv mangelfrei hergestelltem Werk der Verkaufswert einer Immobilie dennoch sinken kann: und zwar weil die maßgeblichen Verkehrskreise den Verdacht hegen, die Immobilie könnte noch weitere derartige Mängel enthalten, die nur noch nicht erkannt worden seien. Allerdings gilt das lange nicht für alle beseitigten Mängel. Das OLG Hamm allerdings sieht jedenfalls die nachgebesserte Kellerabdichtung als klassischen Fall des merkantilen Minderwerts an.

VPB-Fazit: Private Bauherren sollten sich also in solchen Fällen nicht mit der Nachbesserung allein zufrieden geben. Denn bei einem späteren Hausverkauf tauchen solche Dinge als Preisargument in der Verhandlung wieder auf, spätestens auf Nachfrage der Interessenten, die wahrheitsgemäß zu beantworten sind. Dann ist aber der Schadensersatzanspruch in aller Regel schon verjährt. Die benötigten Anknüpfungspunkte für die Schätzung der Schadenshöhe zu liefern ist regelmäßig Sachverständigenfrage.