Langfristige und hohe Kreditaufnahmen einer WEG entsprechen nur unter besonderen Voraussetzungen ordnungsgemäßer Verwaltung

Der BGH hat mit Urteil vom 25. September 2015 zum Aktenzeichen V ZR 244/14 entschieden, dass Wohnungseigentümergemeinschaften zwar auch die Aufnahme langfristiger und hoher Kredite im Rahmen einer ordnungsgemäßen Verwaltung beschließen können. Dies aber nur unter der Mindestbedingung, dass die Versammlung vorab das Risiko einer Nachschusspflicht einzelner erörtert hat - und diese Erörterung muss auch ins Protokoll!

Was steckt dahinter? Fallen mehrere Zahler aus der Eigentümergemeinschaft aus, müssen die anderen nachschießen, um die Solvenz der WEG, die der Bank die Raten schuldet, aufrechtzuerhalten. Diese Nachschusspflicht ist theoretisch unbegrenzt. Zwar kann das auch bei Sonderumlagen passieren, aber da sind der Kreis und damit die Bonität der Mitzahler viel überschaubarer. Je länger der Kredit läuft, desto unsicherer wird die Prognose und desto mehr Eigentümerwechsel wird es geben. Im Übrigen bleiben viele Unsicherheiten, weil nach BGH die endgültige Bewertung solcher Beschlüsse "anhand der konkreten Umstände des Einzelfalls unter Abwägung der allseitigen Interessen" zu erfolgen hat (Leitsatz 3).

VPB-Fazit: Große KfW-Kredite für energetische Sanierungen sind damit für Wohnungseigentümergemeinschaften zwar zu bekommen, wenn sich aber Probleme abzeichnen, mag eine schrittweise Sanierung mit finanziell jeweils realistischen Sonderumlagen der leichtere Weg sein. Über sinnvolle Schritte sowie Bau- und Sanierungsabschnitte beraten die VPB-Bausachverständigen.