Eigentumswohnung umfasst weit mehr als die eigenen vier Wände

Nicht meine Baustelle? Wer so denkt und handelt, der kann erhebliche Probleme bekommen. Dann nämlich, wenn notwendige Instandhaltungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum unterbleiben. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 17. Oktober 2014 zum Aktenzeichen V ZR 9/14 einem Miteigentümer - vorbehaltlich unterinstanzlicher weiterer Aufklärung - in so einem Fall nicht nur einen Anspruch auf entsprechende Beschlussfassungen der Miteigentümer auf Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums samt einer dazu erforderlichen Sonderumlage, sondern auch einen Schadensersatzanspruch wegen der verzögerten Beschlussfassung zugesprochen. Denn mittlerweile war auch das Sondereigentum des Miteigentümers beschädigt worden.

Was war passiert? Das im Keller liegende Wohnungseigentum wies durch Abdichtungsmangel schwere Feuchteschäden auf. Der Eigentümer der beeinträchtigten Wohnung verlangte von den übrigen Miteigentümern die Zustimmung zu nötigen Beschlüssen zur Sanierung der Abdichtung. Das lehnten die Miteigentümer ab. Einer der Miteigentümer begründete dies durch sein hohes Alter und sein knappes Einkommen. Aus diesen beiden Gründen könne er sich eine Sonderumlage nicht leisten. Nach Ansicht des BGH gibt es aber keine "Opfergrenze" für betagte und finanzschwache WEG-Mitglieder, jedenfalls nicht, wenn es wie im vorliegenden Fall um eine unaufschiebbare Maßnahmen geht, die allein der ordnungsgemäßen Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums dient. Den Schaden am Sondereigentum müssen nach dem BGH diejenigen ersetzen, die den notwendigen Beschluss schuldhaft durch Dagegenstimmen oder Enthaltung verhindert haben.

VPB-Fazit: Wer sich in eine Wohnungseigentümergemeinschaft einkaufen möchte, der sollte keine Illusionen haben: Als Miteigentümer ist er nicht nur für sein Sondereigentum verantwortlich, sondern gemeinsam mit den anderen Miteigentümern - für das gesamte Gemeinschaftseigentum. Abdichtungsprobleme in der Kellerwohnung betreffen also nicht nur den Eigentümer der Kellerwohnung, sondern alle Miteigentümer. Die Kosten für die ordnungsgemäße Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums richten sich deshalb auch nicht nach persönlich-faktischer Nutznießung, sondern sie werden nach dem Kostenverteilungsschlüssel auf alle umgelegt. Mängel am Gemeinschaftseigentum mindern den Wert der Anlage und damit des eigenen Wohnungseigentums. Kluge Miteigentümer beschließen und tragen notwendige Maßnahmen deshalb rechtzeitig mit.