Abwasserleitungen über Nachbargrundstück können Mangel darstellen!

Manchmal geht es gar nicht anders, manchmal ist es einfach nur billiger: Der Anschluss eines Hauses an öffentliche Medien wie Frischwasser, Abwasser, Gas, Fernwärme, Strom und Telefon wird nicht immer baulich auf dem Grundstück realisiert, zu dem auch das betreffende Haus gehört.

Das OLG Düsseldorf hat am 9. 7. 2013 im Fall zum Aktenzeichen 21 U 125/12 entschieden, dass die Abwasserleitungsführung über das Nachbargrundstück einen Werkmangel darstelle. Der Bauträger muss nun die Entwässerung so herstellen, dass sie über das eigene Grundstück der Bauherren in das öffentliche Netz führt. Der Fall hatte aber einige Besonderheiten aufzuweisen. Das OLG Düsseldorf weist selbst deutlich darauf hin, dass die Entscheidung wesentlich auf dem Fehlen konkreter vertraglicher Bestimmungen und sonstiger Anhaltspunkte beruhe und grenzt den Fall insofern auch von zwei anderen OLG-Entscheidungen aus München und Koblenz ab.
a) Keine vertragliche Regelung zur Abwasserführung über das Nachbargrundstück erkennbar
Hätte sich aus dem Bauträgervertrag klar ergeben, dass die Abwasserleitung über das Nachbargrundstück geführt werden soll, wäre der Fall womöglich anders entschieden worden.

b) Verlegung der Abwasserleitung über Nachbargrundstück nicht ortsüblich
Wäre die Verlegung über das fremde Grundstück ortsüblich gewesen, hätte immer noch eine vertragsgemäße Leistung vorgelegen; so hatte das OLG München in seinem Fall am 17. 5. 2005 zum Aktenzeichen 9 U 1777/03 für Recht erkannt. Die Ortsüblichkeit verneinte das OLG Düsseldorf hier aber und stützte sich dabei vor allem auf die einschlägige Gemeindesatzung. Diese sah als Regel vor, dass eine Abwasserführung nur auf eigenem Grund zu erfolgen habe; wenn ausnahmnsweise eine über fremden Grund erfolge, müsse diese aber zuerst so weit wie irgend möglich über eigenen Grund laufen.

c) Verlegung der Abwasserleitung über Nachbargrundstück wegen Lage nicht notwendig
Auch ohne deutlichen Vertragshinweis oder Ortsüblichkeit wäre ein Mangel der Werkherstellung noch verneinbar gewesen, wenn klar ersichtlich gewesen wäre, dass nach Lage des Grundstückes dieses nur über ein fremdes Grundstück an das öffentliche Netz hätte angeschlossen werden können. Allerdings hatte das Grundstück der Kläger direkten Straßenanschluss, eine Führung der Abwasserleitungen erst über das Nachbargrundstück und von dort mit zwischengeschalteter Hebeanlage in dieselbe Straße drängte sich daher nicht auf.

d) Grunddienstbarkeit zur Sicherung der Abwasserführung über Nachbargrundstück nicht immer tauglicher Ersatz
Der Bauträger hatte allerdings dafür gesorgt, dass die Leitungsführung über das fremde Grundstück mit einer Grunddienstbarkeit abgesichert worden war. Fehlt eine solche rechtliche Absicherung, liegt ein Mangel vor, so schon das OLG Koblenz mit Urteil vom 26. 2. 2002 zum Aktenzeichen 3 U 498/01. Der Bauträger war der Ansicht, solange eine solche Grunddienstbarkeit vorliege, könne daher von einem Mangel keine Rede sein. Das OLG Düsseldorf folgte dem nicht, denn der Fall wies noch die Besonderheit auf, dass auf dem fremden Grundstück auch noch eine Hebeanlage eingebaut war, die für die ordnungsgemäße Abwasserentsorgung notwendig war. Die Wartung, Instandhaltung und auch die möglicherweise später erforderlich werdende Erweiterung oder Umgestaltung der Hebeanlage, unterlagen aber mangels hinreichender Vereinbarungen dazu hier nicht der hinreichenden Kontrolle und Mitbestimmung der Kläger.

VPB-Fazit: Man muss also sehr genau hinsehen, bevor man eine Leitungsführung über fremde Grundstücke als Mangel einordnet. Vor allem besteht bei Hinterliegergrundstücken ein zwingendes Bedürfnis dafür, aber eine gemeinsame Entsorgung kann auch wirtschaftlich im Betrieb günstiger sein. Wichtig ist bei Gemeinschaftsanlagen aber, dass der reibungslose Betrieb, angefangen von der Wartung bis zur baulichen Veränderung, ebenso wie die Kostentragung dafür klar und rechtswirksam geregelt sind. Das ist aber durchaus nicht immer so. Vor allem, wenn verschiedene Wohnungseigentümergemeinschaften solche Anlagen betreiben, können dann große Schwierigkeiten auftreten, die eine sinnvolle Verwaltung blockieren. Deswegen sollte man ruhig überlegen, ob eine teurere, aber dafür vollständiger der eigenen Kontrolle unterliegende Anlagentechnik nicht den Vorzug verdient. Allerdings bleiben so umweltfreundliche Quartierslösungen auf der Strecke.