Probleme mit dem Erstverwalter

Regelt der Bauträger in seinen Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB), dass der Erstverwalter eines Bauträgerobjektes das Gemeinschaftseigentum abnimmt, so sind diese AGB unwirksam. Das hat der BGH mit Urteil vom 12. September 2013 zum Aktenzeichen VII ZR 308/12 entschieden (Leitsatz 1).

Warum das? Bauen Bauträger Wohneigentumsanlagen, beauftragen sie in der Regel auch den ersten Verwalter. Der Erstverwalter ist also mit dem Bauträger zumindest geschäftlich verbunden. Dadurch könnte seine Objektivität beeinträchtigt sein. Es besteht die Gefahr, dass er die Abnahmefähigkeit des Gemeinschaftseigentums nicht neutral prüft (Randziffer 8). Die Folge: Die durch diesen Erstverwalter erklärte Abnahme wirkt nicht für und gegen die Erwerber der Eigentumswohnungen. Da aber alle davon ausgehen, die Abnahme sei erfolgt, kommt auch keine andere Art der Abnahmeerklärung in Betracht, etwa durch anstandslose Zahlung des Restwerklohns. Ohne Abnahme aber beginnt die Verjährung der Gewährleistungsrechte nicht einmal zu laufen! Solange die Bauträgerfirma existiert, ist das ein sehr vorteilhafter Zustand für die Wohnungseigentümergemeinschaft. 

VPB-Fazit: Viele ähnliche Abnahmeregelungen sind von der Rechtsprechung ebenfalls als unwirksam angesehen worden. Daher lohnt sich für viele Wohnungseigentümer auch nach dem vermeintlichen Ablauf der Verjährungsfrist noch, bei jedem Mangel am Gemeinschaftseigentum nochmal zu prüfen, ob die Abnahme desselben durch einen Vertreter auch tatsächlich eine echte Abnahme war oder nicht. Unter Umständen ist der Bauträger noch lange in der Pflicht - sofern er noch am Markt ist und nicht insolvent.