VPB Regionalbüro Alpenvorland

Das Alpenvorland gehört zu den schönsten Regionen Deutschlands. Entsprechend hoch sind die Bauland- und Immobilienpreise. Während in den Landkreisen südlich von München, vor allem in Starnberg, Bad Tölz - Wolfratshausen, Miesbach oder in Garmisch-Partenkirchen die Preise schon immer vergleichsweise hoch waren und in den vergangenen Jahren weiter stark gestiegen sind, gibt es in den Landkreisen Weilheim Schongau, Unter-, Ost- und Oberallgäu sowie im Einzugsbereich von Kaufbeuren noch Baugebiete speziell für Zugezogene und junge Familien.

Der höchste Berg Deutschlands, die Zugspitze, liegt im Landkreis Garmisch-Partenkirchen. Der Markt Garmisch-Partenkirchen ist bekannt als Austragungsort der Olympischen Winterspiele 1936 und der Skiweltmeisterschaften 1978 und 2011 – und er bewirbt sich immer wieder einmal für die Olympischen Winterspiele.

Ins Ostallgäu hatte sich bereits der bayerische Märchenkönig Ludwig II. verliebt, denn er schätzte diese Gegend besonders, die ihn zum Bau seiner zahlreichen Schlösser inspirierte. Besonders bekannt natürlich das märchenhafte Schloss Neuschwanstein, das er direkt neben seiner Geburtsstätte Hohenschwangau oberhalb der Gemeinde Füssen erbauen ließ.

Der besondere Reiz des Alpenvorlandes liegt jedoch nicht nur an dem phantastischen Bergpanorama, sondern auch an den vielen voreiszeitlichen Seen wie dem Starnberger See, Kochelsee, Walchensee, Tegernsee, Ammersee, Staffelsee, Forggensee oder den Osterseen und den Flüssen Isar, Loisach und Lech die dem Alpenvorland ihr besonderes Gepräge geben. Diese landschaftlichen Gegebenheiten bieten nicht nur eine Vielzahl von Freizeitgestaltungsmöglichkeiten, sondern stellen auch einen besonders attraktiven Lebensraum dar.

Die Suche nach einem freien Grundstück braucht Zeit. Der neue Wohnort sollte mit Bedacht gewählt werden, denn die Bauherren legen sich damit auf lange Sicht fest. Hat die Kommune selbst Bauland ausgewiesen, müssen sich die Bauherren entscheiden, wie und mit wem sie bauen wollen. Gibt es kein Baugebiet aus öffentlicher Hand, bleibt die Suche nach einem privaten Angebot. Auch die sind rar und meist teuer. Private Kaufinteressenten konkurrieren oft mit Bauträgern, die gezielt solche Areale suche, die alten Häuser abreißen und durch mehrere Neubauten ersetzen. Solche Bauträgermodelle sind mit Vorsicht zu genießen. Bauträger verkaufen stets Haus und Grund aus einer Hand. Der Bauträger bleibt auch Bauherr bis zur Übergabe. Käufer haben bei solchen Angeboten so gut wie keinen Einfluss auf Architektur und technische Ausstattung der Immobilie.

Wer bauen will, braucht verlässliche Partner. Beauftragen die Bauherren einen freien Architekten und bauen auf dem eigenen Grundstück, dann behalten sie die Fäden in der Hand: Sie sind Bauherren und haben das Sagen. Anders ist es, wenn sich Bauherren für ein schlüsselfertiges Haus entscheiden oder gar für ein Bauträger-Haus. Beim Schlüsselfertig-Objekt haben die Bauherren wenig bis gar keinen Einfluss auf den Bau. Deshalb spielt die Vertragskontrolle​​​​​​​ eine entscheidende Rolle! Angehende Bauherren sollten unbedingt den Vertragsentwurf vor der Unterschrift vom unabhängigen Sachverständigen prüfen lassen, damit auch wirklich alles enthalten ist, was sie sich vorstellen. 

Manche Bauherren schließen Hausbau-Verträge über 500.000 Euro oder mehr ab, ohne zu wissen, ob das Haus, das sie aus dem Katalog oder der Musterhaus-Schau kaufen, auf ihrem Grundstück überhaupt gebaut werden darf. Das ist leichtfertig, denn das neue Haus muss dem geltenden Bebauungsplan entsprechen. Tut es das nicht, muss es angepasst werden – was längst nicht immer funktioniert. Gibt es keinen Bebauungsplan, orientiert sich das Baurecht an der Umgebungsbebauung nach Paragraph 34 des Baugesetzbuchs (BauGB). Bauherren sollten da besonders umsichtig sein und immer erst das Haus planen lassen, bevor sie sich eine Firma suchen, die es baut. Zwar versprechen die Fertighausfirmen oder Generalübernehmer in der Regel auch, die Planungsleistung zu erbringen, wollen aber vorher einen Vertrag abschließen. Das heißt, die angehenden Bauherren müssten einen Vertrag über ein Gebäude unterschreiben, bei dem noch nicht geklärt ist, ob es so gebaut werden kann, wie sie sich das vorstellen. Das ist sehr riskant!

Am besten, Bauherren klären zunächst, was sie bauen dürfen und lassen sich dann das Haus individuell planen und genehmigen, bevor sie die eigentlichen Bauarbeiten vergeben.

Zur Planung des eigenen Hauses gehören wichtige grundsätzliche Entscheidungen etwa über die Art der Konstruktion und die Wahl der Baustoffe. Gerade im Alpenvorland bietet sich das nachhaltige Bauen mit dem bewährten, vor Ort verfügbaren Baustoff Holz an. Der Naturbaustoff erlaubt kostensparendes, ökologisches und gesundes Bauen. Gepaart mit regenerativen Energieträgern, mit Solarthermie, Photovoltaik und Kraft-Wärme-Kopplung wird aus dem Wohnhaus ein veritables Energiesparhaus. Voraussetzung ist allerdings immer die individuelle, strikt neutrale Energieberatung vor der Kaufentscheidung. Nur wer über alle Aspekte des Bauens und Energiesparens informiert ist, kann das für sich richtige Haus mit der optimalen Energieversorgung wählen.

Bauen ist eine komplexe Angelegenheit. Mängel passieren dabei immer wieder. Sie lassen sich kaum ganz vermeiden. Damit sich aber aus kleinen Problemen später keine schweren Bauschäden entwickeln, müssen Mängel schnell erkannt und umgehend behoben werden. Das gelingt am besten, wenn Bauherren ihren VPB-Berater mit der regelmäßigen Bau- und Qualitätskontrolle auf ihrer Baustelle beauftragen. Zeitpunkt und Umfang der Kontrollen richten sich nach der jeweiligen Baustelle: Auf manchen arbeiten die Firmen fachlich gut, auf anderen müssen die Sachverständigen öfter nach dem Rechten sehen. Das beginnt beim Aushub und endet mit der Abnahme.

Die meisten Mängel entstehen während der Ausführung, seien es Probleme mit mangelhafter Überbindung des Mauerwerks, Verwendung von falschem Mörtel oder Kleber beziehungsweise von Steinen der falschen Rohdichte, fehlenden Wärmedämmungen auf Betonbauteilen und so weiter. All dies sind Dinge, die nur zum richtigen Zeitpunkt erkannt werden können.

Auch die richtige Leitungsverlegung, ausreichende Wärmedämmung, gegebenenfalls Brandschutz in Decken und Wänden oder Schächten, all das kann nur dann beurteilt werden, solange es noch sichtbar und zugängig ist. Manchmal kann es nötig sein, weitere Fachplaner hinzuzuziehen, zum Beispiel zur Abschätzung von ausreichenden Leitungsquerschnitten, regelgerechten Anschlüssen, Verzügen und Kreuzungen.

Selbst für Elektroinstallationen gibt es Installationszonen. Der Elektriker darf die Leitungen nicht einfach kreuz und quer über die Wand ziehen. All diese Dinge sind nur dann zu beurteilen, wenn der Bauherrenberater rechtzeitig auf die Baustelle gerufen wird.

Mängel entstehen leider einerseits durch Unachtsamkeit oder dadurch, dass die Handwerker sich nicht zeitnah fortbilden. Denn bedauerlicherweise schreitet unser Regelwerk so schnell fort, dass es schwierig ist, Schritt zu halten. Handwerker, deren Auftragsbücher meist auf Monate hinaus voll sind, nehmen sich oft nicht ausreichend Zeit, um sich mit neuen Verfahren und Bestimmungen vertraut zu machen. Auch deshalb ist die Kontrolle besonders wichtig, denn es gehört zu den Aufgaben von uns Bauherrenberatern, stets auf dem aktuellen Stand zu sein.

Die Bauabnahme gehört zu den wichtigsten Rechtsakten beim Bauen. Mit der Abnahme beginnt die Gewährleistungsphase. Ab diesem Zeitpunkt müssen die Bauherren der Baufirma alle Mängel nachweisen. Bauherren sollten also sicher sein können, dass das Haus, das sie mit der Abnahme offiziell übernehmen, wirklich keine Mängel hat. Dazu ist eine sorgfältige Begehung vor der Abnahme nötig. Je nach Objekt nehmen sich Bauherren und Bausachverständiger dazu ausreichend Zeit und prüfen das Haus im Detail. Mängel, die ihnen dabei auffallen, werden notiert und beim offiziellen Abnahmetermin besprochen, protokolliert und später in Absprache mit der Baufirma beseitigt. Auf Wunsch begleitet der VPB-Sachverständige die Bauherren auch zum offiziellen Abnahmetermin mit dem Bauunternehmer.

Die Bauabnahme ist seit Anfang 2018 im Bauvertragsrecht neu geregelt. Seither können Bauunternehmer nach Fertigstellung des Hauses den Bauherren eine Frist zur Abnahme setzen. Diese Frist dürfen die Bauherren keinesfalls einfach verstreichen lassen, sonst gilt die Abnahme automatisch als erteilt.

Mit der Abnahme gehen übrigens auch die Pflichten und Risiken auf die neuen Eigentümer über. Sie müssen dann ihr Haus selbst versichern, zum Beispiel gegen Brand, Wasser- und Sturmschäden. Bauherren sollten sich über die nötigen Versicherungen rechtzeitig Gedanken machen. Der VPB bietet dazu einiges an.

Ein wesentlicher Bestandteil einer Abnahme muss deshalb auch die Übergabe des Schlüssels sein. Denn wie das Wort "Abnahme" schon nahelegt, nehmen die Bauherren dem Unternehmer das Werk als im Wesentlichen mangelfrei ab. Übergibt der Unternehmer die Schlüssel nicht, ist das eigentlich auch keine Abnahme. Viele Bauträger oder Unternehmer versuchen aber die Schlüsselübergabe solange hinauszuzögern, bis alle Raten bezahlt sind. Wenn dies so passiert, sollten Bauherren besonders achtsam sein und sich auf jeden Fall Beistand holen.