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Bauen – So fangen Sie es richtig an!



Sie erwarten vielleicht gerade Ihr zweites Kind? Und Sie erwägen, die langsam zu eng werdende Wohnung gegen ein schönes Eigenheim zu tauschen? Sie möchten auch gerne selbst bauen, wissen aber nicht so recht, wie Sie an die Sache herangehen sollen. Das geht vielen Menschen so, schließlich ist Bauen nicht Ihr Beruf. Weil die eigene Immobilie aber eine der größten Investitionen im Leben einer Familie ist, wollen Sie alles gut vorbereiten und sich vor Überraschungen schützen. Dabei unterstützen wir Sie!

Hier erfahren Sie, was Sie alles selbst klären sollten, bevor Sie dem Bau oder Kauf einer Immobilie näher treten. Das beginnt bei der Grundlagenermittlung, der Klärung der eigene Wohnbedürfnisse und finanziellen Möglichkeiten, geht über die Frage, ob Sie ein Architektenhaus oder ein Schlüsselfertigobjekt bauen möchten und welche Experten Sie dazu im Einzelnen brauchen. Wichtig sind auch Entscheidungen auf dem Gebiet der Bautechnik.

Ein wichtiger Tipp von uns vorab: Nehmen Sie sich ausreichend Zeit! Fangen Sie nicht mit dem Wälzen von Hauskatalogen an! Das kommt später. Fangen Sie mit den Grundlagen an, den Basics, wie es heute so treffend heißt. Planen und bauen Sie mit kühlem Kopf. Lassen Sie sich nicht zu spontanen Entscheidungen verführen!

Baugebiet


Erforschen Sie Ihre Bedürfnisse

Klären Sie zunächst mit Ihrer Familie folgende Fragen: Warum wollen Sie bauen? Weil es alle Freunde auch so machen? Weil ein Haus eben dazu gehört? Weil Sie Ihr Geld sicher anlegen wollen? Weil Sie unabhängig leben möchten, Werte aufbauen wollen und im Alter keine Miete zahlen möchten? Werden Sie sich zunächst über Ihre Motive klar. Mit einem Immobilienkauf verpflichten Sie sich für sehr lange Zeit und legen sich auf einen Ort fest. Ihre Kraft und Ihr Geld werden viele Jahre, manchmal Jahrzehnte, weitgehend in dieses Projekt fließen. Da müssen Sie wirklich sicher wissen, was Sie wollen und brauchen! Wichtig ist immer auch: Die eigenen Partner und Familienmitglieder müssen mitziehen. Sonst heißt es zum Schluss: Haus fertig, Ehe kaputt. Das sollte nicht passieren.


Wo wollen Sie wohnen?

Die nächste wichtige Frage lautet: Wo wollen Sie wohnen? Müssen Sie an einem bestimmten Ort leben oder sind Sie frei, sich im ganzen Land umzusehen? Den Luxus sich zwischen Stadt und Land, quasi zwischen München und der Uckermark zu entscheiden, haben die wenigsten. Job und Familie grenzen die Wahl erheblich ein. Aber auch, wenn Sie an eine Region gebunden sind, gibt es dort Alternativen - Citylage, Randbereich oder ländlicher Raum. Alle haben Vor- und Nachteile. Wichtig ist immer: Die täglichen Wege zur Arbeit und zur Schule müssen leicht und komfortabel zu bewältigen sein, die persönlich benötigte Infrastruktur muss in der Nähe vorhanden ist. Die Frage "Haben wir alles vor Ort oder zumindest in erreichbarer Nähe, was wir zum Leben brauchen?" ist essentiell für die spätere Zufriedenheit. Und auch für die Folgekosten – wer im Alltag laufen und radeln kann, spart Zeit, Nerven und die Kosten für das eigene Auto! Bauen und Wohnen sind also mehr denn je auch mit Fragen der Nachhaltigkeit verbunden.

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Was darf die Immobilie kosten?

Wichtig ist gleich zu Beginn auch die Klärung der Finanzierung: Wie viel Geld haben Sie zur Verfügung? Was darf die Immobilie kosten? Erörtern Sie im Familienkreis und mit Ihrer Bank, wie hoch ein eventueller Kredit sein könnte. Wie viel haben Sie angespart? Wie hoch darf die spätere monatliche Belastung ausfallen? Denken Sie auch an die Nebenkosten beim Kauf, etwa die Grunderwerbsteuer, und den späteren laufenden Unterhalt für die Immobilie nach dem Einzug. Selbst wenn alles zunächst neu ist, muss immer wieder etwas repariert oder verschönert werden. Diese Kosten kommen zusätzlich zu Zinsen und Tilgung auf Sie zu! Beim Erwerb einer Eigentumswohnung kommt in jedem Fall das Hausgeld auf Sie zu. Auch das müssen Sie einkalkulieren. Bleibt Ihnen da noch genug zum (angenehmen) Leben? Haben Sie noch ausreihend Spielraum und vor allem Rücklagen um auch einmal eine Durststecke überwinden zu können? Etwa, wenn der Job wegbricht?

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Wo bekommen Sie Hilfen?

In Deutschland gibt es verschiedene Hilfen für private Bauherren, wie etwa das Baukindergeld oder zinsgünstige Darlehen oder Zuschüsse der KfW. Lassen Sie sich dazu im Vorfeld von einem VPB-Sachverständigen firmen- und produktneutral beraten, denn Zuschüsse lohnen sich vor allem, wenn die geförderten Maßnahmen auch optimal auf die Planung und das Bauwerk abgestimmt sind. Es hat keinen Sinn, nur wegen der Zuschüsse teure Technik einzubauen, die nicht ins Hauskonzept integriert ist. Wir stellen das immer wieder fest: Die Baufirmen schnüren Hightech-Pakte, die zwar gut klingen, die aber weder zum Haus noch zu den zukünftigen Bewohnern passen! Und Sie müssen das bezahlen! Hier wäre weniger oft mehr. Aber was vorgesehen ist und was zu Ihnen und zu Ihrer Immobilie wirklich passt, das erfahren Sie nur, wenn Sie im Vorfeld die Pläne und Berechnungen prüfen lassen und verstehen. Dabei unterstützt Sie Ihr VPB-Berater.

Recherchieren Sie vorab, wo Sie weitere Unterstützung bekommen könnten: Manche Kommunen greifen Bauherren und jungen Familien mit sogenannten Einheimischenmodellen auch direkt unter die Arme, etwa durch günstiges Bauland oder Erbpachtgrundstücke. Fragen Sie bei den Kommunen, die für Sie als Wohnort in Frage kommen, nach solchen Offerten. Auch Kirchengemeinden beider Konfessionen bieten finanzielle Hilfen und vor allem Erbbaugrundstücke an. Manche Angebote sind verlockend günstig, setzen aber voraus, dass Sie sich für lange Zeit vor Ort niederlassen. Klappt das nicht und Sie müssen beispielsweise aus beruflichen Gründen wieder verkaufen und umziehen, müssen Sie eventuell größere Summen nachzahlen. Überlegen Sie also im Vorfeld sehr genau, was für sich Sie rechnet und was nicht. Es gibt keine Geschenke. Wer Ihnen finanziell entgegenkommt, erwartet dafür etwas. Und das kann teurer werden, als die ursprüngliche Ersparnis.

Rechnen Sie mit spitzem Stift nach, holen Sie sich Rat und lesen Sie bei allen Zuschüssen und Vergünstigungen auch die Förderbedingungen und das Kleingedruckte. Und lassen Sie sich nicht vom günstigen Angebot alleine locken: Bauen Sie wirklich nur dort, wo es sich für Sie lohnt. Bedenken Sie auch: Kitas und Grundschulen gibt es überall, aber was passiert, wenn die Kinder in einigen Jahren auf die weiterführende Schule kommen? Müssen sie dann pendeln? Und wie steht es mit Ihrem Arbeitsplatz? erreichen Sei den per Rad oder mit dem öffentlichen Nahverkehr? Oder brauchen Sie ein oder sogar zwei Autos, um den Alltag zu bewältigen? Dann zieht das vermeintlich günstige Grundstück etliche Folgekosten nach sich – ganz zu schweigen von der Zeit, die Sie auf langen Wegen verlieren.


Mit wem wollen Sie bauen?

Haben Sie Ihren neuen Lebensmittelpunkt gefunden, stehen die nächsten Fragen an: Wie und mit wem wollen Sie bauen? Schwebt Ihnen ein Architektenhaus vor oder ein Schlüsselfertigobjekt? Haben Sie ein eigenes Grundstück oder kaufen Sie beim Bauträger Haus und Grund aus einer Hand? Je nach Modell müssen Sie verschiedene Dinge wissen und bedenken.

Bauberatung


Bauen mit dem eigenen freien Architekten

Während es früher und bis in die Gründungszeiten des VPB Mitte der 1970er Jahre üblich war, auch für den Bau eines Einfamilienhauses einen Architekten zu engagieren und sich von ihm als Sachwalter durch alle Planungs- und Bauphasen hindurch begleiten und beraten zu lassen, ist das Architektenhaus heute ein Exot. Nur noch rund zehn Prozent der privaten Bauherren entscheiden sich dafür. Das hat verschiedene Gründe, einer davon ist die Mär, dass Architektenhäuser immer teurer seien als Häuser von der Stange. Das ist bei näherer Betrachtung so nicht haltbar. Tatsächlich sind viele Architektenhäuser eher hochpreisig. Das liegt an deren Bauherren, die individuelle Vorstellungen von ihrem zukünftigen Haus haben und sich bewusst für eine hochwertige Konstruktion mit innovativer Haustechnik entscheiden. Sie wünschen sich etwas Besonderes und sind auch bereit, dafür entsprechend zu bezahlen. Etwas Besonders, das sie auf dem Markt der Schlüsselfertigangebote nicht finden.

Das ist aber nur die eine Seite der Medaille: Architektenhäuser können nämlich auch besonders preisgünstig sein. Das zeigt sich immer wieder bei entsprechenden Wettbewerben. Wenn es darum geht, kostengünstig und nachhaltig zu planen und zu bauen, sind Architektenhäuser nahezu unschlagbar, denn die Planer können dabei ihr Wissen und ihre Erfahrung optimal einsetzen: Sie konzipieren suffiziente Grundrisse, wählen optimierte Konstruktionen, passen die energetische Ausstattung an die Nutzer an und halten Mängelquote und damit Bauzeit gering durch gute Planung und laufende Bauüberwachung.

Schlüsselfertiganbieter dagegen setzen auf Standardisierung. Individuelle Wünsche der Bauherren sind zwar möglich, stören aber den Bauablauf und werden deshalb mit hohen Zusatzkostenbelegt.


Architekt gespart? Aber wer kümmert sich dann um Ihr Haus?

Wer ohne eigenen Architekten baut, der spart selbstredend das Honorar für diesen Planer und Bauleiter. Bezahlt werden die Experten nach der HOAI, der "Honorarordnung für Architekten und Ingenieure". Sie ist geltendes Preisrecht und gibt präzise vor, welche Leistungen ein Architekt für sein Geld erbringen muss . Grob über den Daumen gepeilt bekommen Architekten für die gesamte Planungs- und Baukontrolle von den ersten Ideen bis zum fertigen, mängelfreien Haus rund zehn Prozent der Bausumme als Honorar…

Das kann man sparen, denken Sie? Hmm…. Denken Sie noch mal in Ruhe nach: Für sein Honorar muss der Architekt in vielen Sitzungen und über Monate mit Ihnen gemeinsam das Haus planen. Das muss allen Regeln und Gesetzen entsprechen. Dazu muss er Fachplaner hinzuziehen und sie kontrollieren. Er muss die Baugenehmigungen einholen, alle Bauarbeiten ausschreiben, Firmen finden, die die Ausführung übernehmen. Er muss Sie bei der Vergabe beraten. Er muss die Arbeit der Baufirmen koordinieren und deren Arbeit überwachen. Er muss bei seinen regelmäßigen Baustellenkontrollen alle Mängel finden und beseitigen lassen. Er stellt für Sie alle Pläne und Berechnungen zusammen, damit Sie jederzeit, auch noch in Jahrzehnten, belegen können, dass Ihr Haus geltendem Recht entspricht. Er muss die Rechnungen kontrollieren und eventuelle Mängel finden und für all das haftet er Ihnen gegenüber auch noch. Hand aufs Herz: Wenn Sie sich den Architekten und dessen Honorar also sparen – wer übernimmt diese ganzen Aufgaben dann für Sie?

Und vor allem: Wer schaut den Handwerken auf die Finger und vertritt Ihre Interessen auf der Baustelle? Ganz sicher nicht die Schlüsselfertigfirma. Die verfolgt ihre eigenen Interessen und kontrolliert sich dabei auch noch selbst. Wir vom VPB wissen aus Jahrzehntelanger Erfahrung: Das geht nicht gut!

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"Festpreis" ist nicht der Endpreis!

Trotzdem – und meist in Unwissenheit der Probleme – entscheiden sich heute neun von zehn Bauherren für ein Schlüsselfertigobjekt. Sie kaufen entweder Haus und Grund aus einer Hand vom Bauträger oder sie lassen sich ein schlüsselfertiges Haus aufs eigene Grundstück stellen. Die Beliebtheit der Schlüsselfertigobjekte hat verschiedene Gründe: Zum einen sind es diese Objekte, die Bauwillige in sämtlichen Anzeigen und auf allen Bauschildern immer wieder sehen. Sie prägen damit bei den Menschen die Vorstellungen vom Bauen und davon, wie ein Haus heute aussieht. Ob diese Häuser schön sind und nachhaltig, sinnvoll geplant und zukunftsfähig gebaut, das wird nicht diskutiert.

Architekten dagegen dürfen nur sehr begrenzt für sich und ihre Leistungen werben. Sie sind vorwiegend auf Mund-zu-Mund-Propaganda angewiesen und auf Veranstalten, wie den "Tag der Architektur", bei dem sie sich und ihre Arbeit am Objekt vorstellen können. Kommt bei solchen Hausbesichtigungen dann die Sprache aufs Geld, nennen Architekten natürlich immer den Endpreis. Sie wissen ja, wieviel das fertige Objekt zum Schluss gekostet hat. Bauinteressierte vergleichen solche Preise dann in derRegel mit den "Festpreisen" aus der Werbung – und entscheiden sich folglich meist das scheinbar preisgünstigere Schlüsselfertigangebot.

Wir vom VPB wissen: Der "Festpreis", den die Baufirmen in ihren Prospekten und Verhandlungen nennen, ist fast nie der Endpreis. In der Regel kommen noch etliche Positionen hinzu, von denen die Bauherren zunächst nichts ahnen. So addiert sich nach unserer Erfahrung meist noch der Gegenwert eines Mittelklassewagens zum "Festpreis" hinzu, bevor aus dem als "schlüsselfertig" beworbenen Objekt ein tatsächlich bezugsfertiges Haus wird. Dabei stellen wir immer wieder fest: Viele Bauherren könnten sich auch für ein Architektenhaus entscheiden. Das wäre am Ende auch nicht teurer als ein korrekt berechnetes Schlüsselfertigobjekt.

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Lassen Sie sich also nicht bluffen!

Die Baufirmen sind auch sonst findig. Sie locken mit Sonder- und Messeangeboten. Dabei haben sie nichts zu verschenken. Messeangebote und andere Sonderposten sind knallhart kalkuliert, eventuelle Rabatte sind da längst eingepreist. Lassen Sie sich also niemals von Schnäppchen unter Zeitdruck setzen. Bevor Sie ein Haus kaufen müssen Sie wissen, was es wirklich kostet, was sie für Ihr Geld bekommen - und vor allem, ob das Haus überhaupt auf Ihr Grundstück passt.


Schauen Sie aufs Detail!

Ähnlich schwammig wie bei den Formulierungen im Hausprospekt, bleiben Baufirmen oft auch bei der Beschreibung des Bauwerks. Sie als Verbraucher haben zwar das Recht auf eine ordentliche Baubeschreibung, aber was nützt Ihnen die, wenn Sie das Angebot fachlich nicht wirklich einschätzen können? Woher sollen Sie auch wissen, welche Konstruktion sinnvoll, welcher Baustein gut dämmt, welche Heiztechnik energieeffizient ist und Ihre Bedürfnisse erfüllt? Verlassen Sie sich also nicht auf die Baufirmen. Fragen Sie nach und lassen Sie sich Ihr zukünftiges Haus im Detail vom VPB-Berater erläutern.


Sie möchten mehr erfahren ...

... zum Hausbau, zum Bauvertrag, der laufenden Baukontrolle, der Sanierung eines Altbaus oder der energetischen Sanierung? Lesen Sie hier, wie Sie Barrieren von vornherein vermeiden oder später gezielt abbauen. Wir unterstützen Sie auch, wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen möchten. Und wir beraten und betreuen Eigentümergemeinschaften während der Bauzeit ebenso wie bei den später anstehenden Sanierungen - schließlich müssen die Wohnanlagen laufend gut in Schuss gehalten werden, damit sie ihren Wert nicht verlieren.




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