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Baukontrolle schützt vor Baumängeln



Das Thema Pfusch am Bau beschäftigt viele Bauherren. Und in der Tat hat die Qualität am Bau auf einigen Baustellen merklich nachgelassen. Das liegt nach VPB-Beobachtungen an mehreren Dingen, zum einen wird im aktuellen Bauboom viel und schnell gebaut. Die Firmen stehen unter Zeitdruck und heuern Subunternehmer mit Mitarbeitern, die nicht immer ausreichend qualifiziert sind. Zum anderen liegt es aber auch an allzu sparsamen Bauherren: Wer die billigste Firma beauftragt, vielleicht noch über das Internet, der kann keine 1a Qualität erwarten! Vermeiden lässt sich Ärger auf der Baustelle nur durch zweierlei: Die sorgfältige Auswahl seriöser, erfahrener, möglichst alt eingesessener Unternehmen und die ständige, unabhängige Kontrolle über alle Planungs- und Bauphasen hinweg. Dabei entdecken die unabhängigen Sachverständigen frühzeitig Mängel, bevor sie sich zu großen Bauschäden entwickeln.

Baukontrolle

Wer auf die unabhängige Baubegleitung verzichtet, muss nach VPB-Erfahrungen durchschnittlich rund 25.000 Euro zusätzlich berappen, um Mängel und Bauschäden zu beseitigen, die wegen fehlender Baukontrolle entstanden sind. Dagegen steht die vergleichsweise niedrige Honorarsumme, die VPB-Berater im Laufe eines ganzen Bauvorhabens für Beratung und Baustellenkontrollen in Rechnung stellen.


Nur Ihr eigener Sachverständiger arbeitet für Sie!

Und warum sollten Sie als Bauherren einen eigenen Sachverständigen hinzuziehen? Möglicherweise hat Ihnen Ihre Baufirma ja schon "Ihren Architekten" persönlich vorgestellt? Sicher, zu jedem Bau gehört ein Architekt, der da Haus entwerfen muss. Und ein Bauleiter ist gesetzlich vorgeschrieben. Folglich hat auch eine Schlüsselfertigfirma, die standardisierte Angebote macht, ihre Leute. Lassen Sie sich da aber nichts vormachen: Dieser Architekt oder Bauleiter steht in Lohn und Brot der Baufirma! Er steht auf der Seite des Unternehmens - und nicht auf Ihrer! Wie wird er wohl im Zweifel entscheiden?

Wie gut kann aber eine Kontrolle sein, wenn die Baufirma ihre eigene Baustelle kontrolliert? Wird da wirklich jeder Mangel entdeckt und gleich beseitigt? Oder lassen die Mitarbeiter da auch mal alle Fünfe gerade sein? Schließlich soll es ja schnell vorangehen mit dem Bau. Das liegt ja auch in Ihrem Interesse als Bauherren.

Baukontrolle

Noch mehr Interesse sollten Sie allerdings daran haben, ein mängelfreies Haus zu bekommen. Und das bekommen Sie nur, wenn die laufende Bau- und Qualitätskontrolle wirklich funktioniert. Suchen und beauftragen Sie also Ihren eigenen unabhängigen Bausachverständigen mit dieser Aufgabe. Verlassen Sie sich dabei nicht auf Empfehlungen der Baufirma. Manche haben einen Pool von ihnen gewogenen nur scheinbar unabhängigen Experten in der Hinterhand. Machen Sie lieber Ihr eigenes Ding! Es ist Ihr Haus und Ihr Geld! Wählen Sie auch Ihren unabhängigen Bausachverständigen selbst aus.


Viele Baufirmen schätzen Vier-Augenprinzip

Diese laufende Bau- und Qualitätskontrolle ist eine der Hauptaufgaben der VPB-Berater bundesweit. Viele Baufirmen schätzen die Baubegleitung durch den unabhängigen Experten sogar, denn vier Augen sehen bekanntlich mehr als zwei. Und wenn der VPB-berater mit aufs Werk schaut, hat die Baufirma die Gewissheit, alles richtig zu machen. Außerdem nimmt sich der VPB-Bauherrenberater ausreichend Zeit, um Ihnen als Bauherren zu erklären, was im Einzelnen auf der Baustelle geschieht. Dafür hat die Baufirma in der Regel gar keine Zeit. Ihr Berater hat also beide Seiten im Blick: Als Bauexperte kann er mit der Baufirma auf Augenhöre sprechen. Ihnen erläutert er das Baugeschehen und klärt wichtige Schritte mit Ihnen ab. So bleiben Sie Herr des Bauens.


Immer wieder Ärger mit der Abdichtung!

Rund 25.00 Euro Mängel an einem durchschnittlichen Bau (wie gesagt: ohne eigene Bau- und Qualitätskontrolle!) entsprechen dem Gegenwert eines schönen Familienvans. Die sollten Sie unbedingt sparen! Wo liegen eigentlich die häufigsten Mängel? Wo führen Lässigkeit, Unachtsamkeit und schlechte Bauaufsicht zu Pfusch auf der Baustelle? Bei der Auswertung der VPB-Umfrage rangiert das Problem "Abdichtung" weit vorne. Die VPB-Berater haben praktisch auf jeder Baustelle mit dem Problem zu tun. Oft merken sie es bereits bei der Vertragsprüfung: Der Schlüsselfertiganbieter hat gar kein Baugrundgutachten vorgesehen! Ohne Baugrundgutachten sind aber Bodenverhältnisse nicht bekannt, und die sind entscheidend für die Planung und technische Ausführung des Kellers, also dafür, wie der Keller gegen Feuchtigkeit, vielleicht sogar drückendes Grundwasser geschützt werden muss. Fehlt das Bodengutachten, empfehlen VPB-Bausachverständige ihren Bauherren, es auf eigene Rechnung machen zu lassen. Es kostet im Schnitt 1.000 Euro, kann aber später viele tausend Euro an überraschenden Kosten sparen.

Baukontrolle


Auch Balkone müssen dicht sein

Wie ein Bauwerk, speziell Keller, Flachdach und Balkone, abgedichtet werden muss, das definiert unter anderem die DIN 18195 – Bauwerksabdichtungen. Dabei gilt stets der alte Grundsatz: Die Abdichtung erfolgt immer auf Rohbauebene. Das heißt, die heute gebräuchliche kunststoffmodifizierte Bitumendickbeschichtung, kurz KMB, muss direkt aufs Mauerwerk aufgetragen werden. Oft finden VPB-Berater, die zu spät auf die Baustelle gerufen werden, die Perimeterdämmung auf den Steinen und die Beschichtung außen drauf. Das ist technisch verkehrt und muss korrigiert werden. Ein klassisches Beispiel, warum laufende Baukontrolle so wichtig ist.

Die VPB-Sachverständigen beobachten weitere Probleme: Technisch korrekt wird die Bodenplatte mit einer Schweißbahn abgedeckt. Darauf kommen dann die Installation und schließlich der schwimmende Estrich. Auf vielen Baustellen liegt die Schweißbahn monatelang offen. Jeder läuft drüber, lässt Nägel und Schrauben fallen, die sich festtreten. So entstehen Risse und Löcher. Die werden aber oft nicht entdeckt, weil niemand mehr zum Schluss die Folie säubert und prüft. Das muss aber gemacht werden!

Baukontrolle

Die DIN regelt auch, wie bodengleiche Terrassen- oder Balkontüren abgedichtet werden müssen. Wird dieses Detail falsch ausgeführt, die Abdichtung nicht hoch genug gezogen, dann sickert gerade jetzt im Winter schnell Tauwasser unter der Tür hindurch in den Wohnbereich. Solche Schäden werden nur bei laufender Baukontrolle rechtzeitig erkannt.


Luftdichtigkeit entscheidet mit über Energieeffizienz

Mangelhaft ist an vielen Neubauten auch die Luftdichtigkeit. Das zeigt sich spätestens beim Blower-Door-Test mit Thermografie - sofern diese Untersuchung zum Schluss auch tatsächlich durchgeführt wird. Auch mit Wärmedämmverbundsystemen können längst nicht alle Firmen umgehen, kritisieren die VPB-Berater.

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Darf nicht sein: Bauschaum statt Mörtel!

Ebenso viele Firmen haben Probleme mit Dampfbremsen. Sie werden oft falsch eingebaut und mit ungeeignetem Klebeband fixiert. Auch klassische Bauaufgaben wie das Mauern stellen offenbar immer mehr Firmen vor unlösbare Probleme – so der Eindruck der VPB-Berater. Ungeschulte Arbeitskräfte hinterlassen Fugen mit wenig oder ganz ohne Mörtel oder verwenden auch schon mal Bauschaum statt Mörtel!

Häufig entdecken VPB-Berater Mauern mit zu geringem Überbindemaß. Das bedeutet: Die Steine in den einzelnen Lagen überlappen nicht ausreichend weit. Damit eine Mauer statisch solide steht, muss aber ein bestimmtes Überbindemaß eingehalten werden, sonst ist die Standfestigkeit der Mauer gefährdet. Die Statik mancher Mauer gefährden auch Installateure, die nach Belieben Mauern schlitzen und Rohre wie Leitungen auch schon mal mit Bauschaum fixieren.

Solche und viele andere gravierende Baumängel fallen nur auf, wenn die Baustelle regelmäßig kontrolliert wird, und der Kontrolleur auch ein Interesse an der Beseitigung der Mängel hat. Ist erst einmal Putz auf den offenen Fugen oder das Erdreich rings um den Keller beigefüllt, dauert es, bis Mängel offenbar werden. Aber die Mängel sind da - und die Schäden kommen garantiert.


Am Ende steht die Abnahme

Der wichtigste Rechtsakt nach der Unterzeichnung des Bauvertrags ist die Bauabnahme. Vorsicht: Etliche Firmen versuchen, die Bauherren zu einer schriftlichen Abnahme zu bewegen oder hoffen darauf, dass Bauherren die Aufforderung zur Abnahme nicht ernst nehmen. Hier hat das neue Bauvertragsrecht, das für alle seit dem 1.1.2018 geschlossenen Bauverträge privater Bauherren gilt, den Baufirmen einen Joker in die Hand gespielt: Die sogenannte Abnahmefiktion. Sie besagt: "Setzt nach Fertigstellung des Werks der Unternehmer den Bauherren eine angemessene Frist zur Abnahme, und verweigern die Bauherren die Abnahme ohne Angabe von Mängeln oder erklären sie überhaupt nichts oder erscheinen erst gar nicht, dann fingiert das Gesetz die Abnahme als erfolgt!"

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Vorsicht: Abnahmefiktion!

Mit der Abnahmefiktion will der Gesetzgeber sicherstellen, dass Bauherren die Abnahme eines im Wesentlichen mangelfrei hergestellten Bauwerks nicht ungebührlich und zu Lasten der Baufirma hinauszögern. Außerdem sollen die Bauvertragsparteien in Zukunft miteinander bei der Abnahme kooperieren, damit diese zügig abgewickelt wird. Eigentlich ist die Abnahmefiktion für das Verhältnis zwischen Baufirmen und ihren Subunternehmern gedacht, aber auch Sie als private Bauherren müssen sich nun damit auseinandersetzen. Sobald das Werk fertiggestellt ist, kann der Unternehmer Ihnen also eine angemessene Frist zur Abnahme setzen. Angemessen dürften zehn bis 14 Tage sein. Innerhalb dieser Zeit müssen Sie den Bau entweder abnehmen oder aber mindestens ein Mangelsymptom nennen. Können Sie das nicht, bekommen Sie keinen Aufschub mehr. Der Bau gilt dann als abgenommen.


Schreiben vom Bauunternehmer nicht ignorieren!

Diese Abnahmefiktion greift allerdings nur, wenn der Unternehmer Sie vorab über die Rechtsfolgen informiert hat. Das muss er in Textform tun. Dazu reicht aber schon eine E-Mail aus. Sie sollten solche Schreiben in Zukunft also keinesfalls ignorieren! Im Gegenteil: Sie müssen umgehend klären, ob das Haus, das Sie nun übernehmen sollen, auch tatsächlich fertig und mängelfrei ist. Im Idealfall haben Sie den Baufortschritt regelmäßig vom unabhängigen Sachverständigen überwachen lassen und wissen, welche Mängel während der Bauzeit aufgetreten sind und bei der Baufirma beanstandet wurden. Dann ist es leicht, beim Abnahmetermin mit dem Bauunternehmer die noch nicht beseitigten Mängel zu benennen, angemessene Fristen zur Nachbesserung zu setzen und Restwerklohn in zutreffender Höhe einzubehalten, sofern der Zustand des Bauwerks nicht zur Abnahmeverweigerung berechtigt.

Den Abnahmetermin sollten Sie mit Ihrem VPB-Berater gut vorbereiten. Sie können ihn natürlich auch zur Abnahme mitnehmen. Haben Sie Ihren Bau nicht regelmäßig kontrollieren lassen, sollten Sie das nun umgehend nachholen. Am fast fertigen Haus sind allerdings viele Bauteile nicht mehr zugänglich. Mängel, die sich unter Beton, Estrich oder Putz verbergen, entdeckt niemand mehr. Sie sind aber da und treten irgendwann zu Tage. Manchmal erst nach Ablauf der Gewährleistungsphase.


Schlussbegehung nicht versäumen!

Auch deshalb ist die Schlussbegehung so wichtig. Die sollten Sie spätestens ein halbes Jahr vor Ablauf der Gewährleistungsfrist mit Ihrem unabhängigen Bausachverständigen machen. Die Gewährleistungsfrist beträgt bei Verbrauchern – und das sind Sie als private Bauherren – fünf Jahre nach BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) und beginnt mit der Bauabnahme. Bei der Schlussbegehung entdecken die Experten oft Mängel, die Ihnen vielleicht noch gar nicht aufgefallen sind, aber auf Dauer für Ärger sorgen werden. Das sind zum Beispiel die schlechte Abdichtung des Kellers gegen Feuchtigkeit. Auch Risse im innenliegenden Mauerwerk, in Innenputzen und Fliesenspiegeln tauchen erst im Laufe der Zeit auf, oder Putzabplatzungen durch nicht fachgerecht eingeputzte Dampfbremsfolien. Risse und Schmutzfahnen, Feuchtigkeitsschäden an Fensterleibungen, Veralgungen und Vermoosungen in und auf Wärmedämmverbundsystemen sind ebenfalls Schäden, die erst nach einiger Zeit sichtbar werden. Vielleicht haben Sie auch in der Nähe der Fenster Zugerscheinungen bemerkt? Auch nicht ausreichendes Gefälle bei Flachdächern sowie fehlende Notüberläufe und Traufbleche bei geneigten Dächern fallen oft erst später du nicht schon bei der Abnahme auf.

Auch eine schlechte Energiebilanz, die auf fehlerhaft ausgeführter Dämmung beruht, hohe Heizkosten infolge falsch dimensionierter Wärmepumpen oder die schlechte Erwärmung von Räumen mit Fußbodenheizungen werden erst im Laufe der Zeit offenbar. Werden all diese und andere Mängel nicht innerhalb der Gewährleistungsfrist erkannt und die Beseitigung beim zuständigen Bauunternehmen angemahnt, bleibt Sie als Hausbesitzer auf den Schäden sitzen. Das sollte nicht passieren!


Gutachter hilft bei Mängeln

Mängel müssen richtig reklamiert werden. Juristen sprechen von einer sogenannten Mängelrüge. Sofern also eine "Mangelerscheinung" festgestellt wird, muss dies dem Unternehmer angezeigt werden und ihm eine angemessene Frist zur Nachbesserung gesetzt werden. Wie das geht, lesen Bauherren im VPB-Ratgeber "Gutachter hilft bei Mängeln"!


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