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Stichwort: Baugrundgutachten


Baugrund immer untersuchen lassen!


BERLIN. Jeder Hausbau beginnt mit dem Baugrund. Deshalb spielt dessen Qualität auch eine im wahrsten Sinne des Wortes grundlegende Rolle beim Bauen. Gerade Käufer von Schlüsselfertighäusern, so der Verband Privater Bauherren (VPB), vertrauen oft leichtgläubig dem beauftragten Bauunternehmen und hoffen, er werde sich um Dinge wie Aushub und Bebaubarkeit des Bodens schon kümmern und alles sei im Komplettpreis eingeschlossen. Dies ist aber in aller Regel nicht der Fall: Im Schlüsselfertig-Preis enthalten ist grundsätzlich immer nur, was vorher auch vertraglich vereinbart wurde. Alles andere, jede unvorhergesehene Zusatzleistung, kostet extra. Und das sogenannte Baugrundrisiko wird ganz überwiegend auf den Bauherrn abgeladen.

Eine Untersuchung der Boden- und Bodenwasserverhältnisse ist deshalb unentbehrlich, denn sie zeigt, wie der Baugrund auf dem eigenen Grundstück tatsächlich beschaffen ist, ob Bodenfeuchte oder drückendes Grundwasser, Fels oder nicht tragfähiger Boden vorhanden ist, oder gar mit Altlasten aus der gegebenenfalls vorher vorhandenen Nutzung gerechnet werden muss. Besonders aufmerksam sollte der Käufer sein, falls in dem Baugebiet vorher Gewerbebetriebe standen. Hier hilft oft ein Blick in das Umweltkataster der Kommune. Erst wenn klar ist, worauf gebaut wird, kann der Unternehmer seriös kalkulieren, was Aushub, eventuelle Bodensanierung und Kellerkonstruktion tatsächlich kosten. Trotzdem, so warnt der VPB, sind diese Baugrunduntersuchungen und das im Falle problematischer Böden darauf aufbauende unentbehrliche detaillierte Baugrundgutachten in den Bauverträgen in der Regel nicht Bestandteil. Stattdessen werden im Vertrag zu günstige Bedingungen angenommen und festgeschrieben. Zum Schaden des Bauherrn, der sich hinterher mit entsprechenden Nachträgen konfrontiert sieht.

Zu den häufigen Baugrundproblemen gehört so genanntes "drückendes Wasser". Dabei kann es sich um aufstauendes Sickerwasser oder auch einen hohen Grundwasserspiegel handeln. Diese Besonderheiten müssen bei der Planung und Abdichtung des Kellers zugrunde gelegt werden. Dazu liefert das Baugrundgutachten wichtige Vorgaben, wie etwa langjährig ermittelte Höchstwasserstände und Werte zur Wasserdurchlässigkeit für die angetroffenen Bodenarten, die maßgeblich für die Möglichkeiten zur Ableitung von Regenwasser, Wasser aus Dränagen oder aus Lichtschächten sind.

Gerade bei Bauplätzen in Flussauen oder in Feuchtgebieten kann es dazu kommen, dass der Wasserstand in der Baugrube für die Bauzeit abgesenkt werden muss, mahnen die VPB-Bausachverständigen. Das muss mit den Daten aus dem Baugrundgutachten bei der zuständigen Wasserbehörde beantragt werden. Die Genehmigung wird mit Auflagen verbunden. Eine übliche Auflage ist dabei, dass für benachbarte Gebäude Beweissicherungen durchgeführt werden müssen, damit es später nicht zu ungerechtfertigten Klagen und Schadenersatzforderungen gegen den Bauherrn kommt. Dabei kann der VPB-Berater behilflich sein.

Werden diese Dinge nicht frühzeitig aufgeklärt und im Kostenplan des Bauherrn berücksichtigt, kann es zu sehr unangenehmen Überraschungen kommen. Rechtzeitig informiert kann der Bauherr diese Dinge aber schon bei der Planung des Neubaus oder der Auswahl des Haustyps berücksichtigen. Eventuell verzichtet er dann sogar auf einen Keller.

Die Fachleute raten deshalb in solchen Fällen zum Bau einer "Weißen Wanne". Dabei handelt es sich um eine Kellerkonstruktion aus wasserdichtem Beton. Diese bautechnisch aufwändige Lösung hat natürlich ihren Preis. Da der Bauvertrag in der Regel nur den Gegenwert eines konventionellen Kellers abgedeckt, müssen die Mehrkosten der "Weißen Wanne" vom Bauherrn bezahlt werden. Das schlägt leicht mit fünftausend Euro zusätzlich zu Buche und das gleich zu Beginn des Hausbaus.
Ist der Baugrund nicht sehr tragfähig, so müssen zur Gründung besondere Maßnahmen vorgesehen werden, die natürlich auch extra kosten, denn übliche Bauverträge legen auch dafür nur eine gute durchschnittliche Beschaffenheit zugrunde. Das gilt natürlich auch für Böden, die nur schwer und aufwändig zu bearbeiten sind, wie steinige oder fließende Böden oder gar Fels. Auch hier droht eine Kostenfalle. Auch weitere Erdarbeiten werden in den Bauverträgen häufig nicht so geregelt, wie der Bauherr sich das bei einem schlüsselfertigen Objekt in der Regel vorstellt, konstatiert der VPB. Mehrere hundert Kubikmeter Erdreich können nicht auf den heute üblichen kleinen Grundstücken gelagert oder gar später verteilt werden. Der Bauunternehmer weiß, dass der Aushub vor Baubeginn abgefahren werden muss. Weil der Abtransport des Aushubs im Vertrag nicht erwähnt ist, zahlt der Käufer notgedrungen das Extra. Unter Umständen kann nicht einmal das nötige Verfüllmaterial für die Baugrube des Kellers zwischengelagert werden. Dann muss später wieder geeigneter Boden angeliefert werden. Auch das verursacht Kosten.

Stadtnahes Wohnen ist beliebt. Überall verlegen Kommunen ihre Gewerbegebiete an den Stadtrand und erschließen die alten Brachen als Wohngebiete. Auch, dort warnt der VPB, ist Vorsicht am Platz, denn im gebrauchten Boden schlummert manche Zeitbombe. Ist der Boden durch Schwermetalle oder andere Gifte verseucht, dann muss er saniert und ausgetauscht, der Aushub umweltfreundlich entsorgt werden. Die Kosten können enorm sein. Deshalb ist es auch hier für die Kostenplanung des Bauherrn unerlässlich, die tatsächlichen Verhältnisse zu kennen - und das schon vor Erwerb des Grundstücks! Nur dann kann er die Verhältnisse und die damit verbundenen Kosten noch in Kaufpreisverhandlungen einbringen.

Der VPB rät deshalb grundsätzlich dazu, mindestens eine Baugrunduntersuchung bereits vor Erwerb eines Grundstücks durchführen zu lassen. Sind die Bodenverhältnisse bedenklich, so muss anschließend ein Gutachten erstellt werden. Ist das Grundstück bereits vorhanden, sollten die Erkundung und in schwierigen Fällen auch das Gutachten in jedem Falle vor Abschluss des Bauvertrages beauftragt werden und die Ergebnisse sollten dort so berücksichtigt werden, dass der Vertragspreis sie mit abdeckt. Ein unabhängiger Bauberater hilft dabei, sinnvolle Untersuchungen zu definieren, unsinnige zu vermeiden und die Ergebnisse in die Vertragsunterlagen zu übertragen. Nur so kann sich der angehende Hausbesitzer vor schlimmen Überraschungen schützen und weiß von vornherein, was an Zusatzkosten eventuell auf ihn zukommt.

>> Bilder zum Thema Baugrundgutachten


Weitere Informationen beim Verband Privater Bauherren e.V., Bundesbüro, Chausseestraße 8, 10115 Berlin, Telefon 030-2789010, Fax: 030-27890111,
E-Mail: info@vpb.de, Internet: www.vpb.de.


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Der Verband privater Bauherren e.V. ist der älteste Verbraucherverband für Bauberatung und Bauherrenschutz in Deutschland. In unseren Regionalbüros finden Sie Baufachleute, die für unsere Mitglieder als Bauberater, Baubetreuer, Baugutachter, Bauexperte und Bausachverständiger fungieren. Neben der Baubegleitung gehört auch die Baubegutachtung, die Erstellung von Baugutachten und die Bauinspektion zu den Aufgaben unserer Bauexperten.