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Experteninterview Zwangsversteigerungen





Ein Interview mit Holger Freitag
VPB-Vertrauensanwalt, Berlin



Zwangsversteigerungen gelten als Schnäppchenbörse: Dort kommen Immobilien weit unter Wert unter den Hammer, heißt es. Irrtum, warnt VPB-Vertrauensanwalt Holger Freitag. Bei Zwangsversteigerungen gibt es strikte Regeln, und manches vermeintliche Schnäppchen geht zum Schluss doch recht teuer über den Tisch.



Frage:
Wieso sind manche zwangsversteigerten Objekte zum Schluss eigentlich doch so teuer?

Antwort:
Ganz einfach: Am Anfang richten sich die Preise immer nach dem Verkehrswert des betreffenden Grundstücks - und der liegt in beliebten Lagen auch entsprechend hoch. Nur wenn im ersten Versteigerungstermin kein Zuschlag erteilt wird, fallen gesetzliche Wertgrenzen, die eine Verschleuderung verhindern sollen.


Frage:
Bei Zwangsversteigerungen heißt es oft, die Bieter kauften die Katze im Sacke. Warum? Wo liegen die Risiken?

Antwort:
Viele Bieter sind schlecht über das Haus informiert und können deshalb Wert und Sanierungskosten nicht einschätzen. Oft lassen Eigentümer, denen die Zwangsversteigerung droht, Besichtigungen im Innern des Objektes auch nicht zu. Der Kaufinteressierten muss sich dann anderweitig so viele Informationen wie möglich verschaffen.


Frage:
Zum Beispiel wo?

Antwort:
Etwa durch Gespräche mit den Nachbarn und dem die Zwangsvollstreckung betreibenden Gläubiger. Auch das gerichtliche Gutachten ist  vor allem wegen des Verkehrswertes - interessant, wenn auch nicht immer auf dem neuesten Stand. Und der Grundbuchauszug. Aber Achtung, wichtige Dinge, wie etwa eine noch zu zahlende Überbaurente, sind daraus unter Umständen nicht zu entnehmen. Zum Bauamt sollte jeder gehen, der das Haus ersteigern und dann umbauen oder sogar abreißen möchte. Er muss natürlich im Vorfeld klären, was er auf dem Grund und Boden in Zukunft eigentlich bauen darf  und was nicht.


Frage:
Die Frage nach dem Bauzustand bleibt dabei aber weiter offen &

Antwort:
Ja, lässt der Besitzer den gerichtlichen Gutachter und später den Interessenten nicht ins Haus, muss der Blick von außen genügen, um den Wert der Substanz einzuschätzen. Darauf allein sollten sich Laien aber nicht verlassen, sondern einen Sachverständigen hinzuzuziehen. Der Experte sieht aus Erfahrung mehr. Er weiß auch, welche typischen Mängel Häuser aus den verschiedenen Bauepochen haben. Und er kann so grob abschätzen, in welchem Rahmen sich das Sanierungsrisiko bewegt.


Frage:
Welche Regeln gelten bei einer Zwangsversteigerung?

Antwort:
Interessierte sollten sich unbedingt im Vorfeld über die Bedingungen der Auktion informieren, und zwar beim zuständigen Amtsgericht. Am besten zu ein paar Auktionen gehen und einfach nur zusehen. Beim Amtsgericht erfährt er, wie geboten wird, welche Sicherheiten er hinterlegen muss und was passiert, wenn er tatsächlich den Zuschlag bekommt. Welche Gebühren werden dann fällig und wie schnell muss der komplette Kaufpreis bezahlt werden?


Frage:
Wie gerät man eigentlich selbst in eine Zwangsversteigerung?

Antwort:
Zwangsversteigerungen werden in der Regel von Banken betrieben, wenn die Besitzer einer Immobilie ihre Kredite nicht mehr bedienen können. Banken sichern sich diese Zugriffsmöglichkeit durch die Eintragung einer Hypothek oder Grundschuld im Grundbuch. Aber eine Zwangsversteigerung kommt nicht aus heiterem Himmel von heute auf morgen. Wer finanzielle Probleme hat, der sollte deshalb möglichst bald mit seiner Bank verhandeln. Unter Umständen kann das Haus normal verkauft werden. Oder man holt sich einen Untermieter ins Haus. Übrigens gibt es auch für Haus- und Wohnungsbesitzer eine Art Wohngeld, den sogenannten Lastenzuschuss. Er muss über die Wohngeldstelle der Kommune beantragt werden. Immer gilt aber: Schell handeln und selbst etwas unternehmen! Nicht zuwarten, bis es zeitlich knapp wird.


Frage:
Eigentumswohnungen laufen aktuell den Einfamilienhäusern den Rang ab. Auch diese Immobilien können zwangsversteigert werden. Dabei kann doch eigentlich nicht allzu viel schiefgehen, so eine Wohnung ist ja viel kleiner als ein Haus mit Grundstück.

Antwort:
Das stimmt so nicht: Wer eine Wohnung ersteigert, der kauft sich damit nicht nur das Sondereigentum Wohnung, sondern auch die Teilhaberschaft an der gesamten Wohnungsanlage. Dabei ist das Gemeinschaftseigentum  zu dem ja auch das Grundstück gehört - in der Regel erheblich größer, als das Sondereigentum. Ob eine Wohnung ein Schnäppchen ist, das hängt davon ab, in welchem Zustand die gesamte Immobilie ist. Wer sich für eine Eigentumswohnung interessiert, der sollte unbedingt vorab die Anlage mit dem unabhängigen Sachverständigen besichtigen. Dem Experten fallen Sanierungsstaus schnell auf. Der zweite Besuch sollte dann dem Verwalter gelten: Der weiß, welche Arbeiten die Gemeinschaft plant und ob sie das Geld angespart hat oder eine Sonderumlage fällig wird. Je nachdem kann das happige Folgekosten nach sich ziehen, denn sobald der Käufer den Zuschlag bei der Zwangsversteigerung bekommt, gehört er zur Gemeinschaft und muss sich beispielsweise an allen danach fällig werdenden Baumaßnahmen finanziell beteiligen.


Frage:
Muss der Käufer denn auch eventuelle Schulden übernehmen, die der Vorgänger der Gemeinschaft interlassen hat?

Antwort:
Nein, im Normalfall nicht. Sollte der Wohnungsvorgänger der Gemeinschaft noch Rücklagen oder Sonderumlagen schuldig sein, muss der neue Eigentümer diese nicht übernehmen - es sei denn allerdings, sie sind grundbuchlich abgesichert und müssen nach den Zuschlagsbedingungen übernommen werden. Ansonsten ist der Käufer erst ab dem Zeitpunkt des Zuschlags finanziell in der Pflicht.


Alle wichtigen Informationen zum Thema finden Sie im VPB-Ratgeber "Zwangsversteigerungen". Gratis-Download gleich hier:
VPB-Ratgeber_Zwangsversteigerung.pdf


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Ergänzende Informationen finden Sie u.U. hier:
Blower-Door-Test - Energieberatung - Bauvertrag - Bauberater - Bausachverständiger - Verbraucherverband - Baufachleute - Thermografie

 

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