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Experteninterview Hauskauf






Ein Interview mit VPB-Präsident Thomas Penningh



Lohnt sich ein Hauskauf jetzt wirklich?

Zu Zeiten anhaltender Niedrigzinspolitik rückt der Gedanke an ein Eigenheim in greifbare Nähe. Auch Ängste vor einer Geldentwertung erleichtern Kaufentscheidungen. Nicht selten vorschnell, wissen Experten. Bevor jemand ins sogenannte "Betongold" investiert, sollte er einen Bausachverständigen hinzuziehen, der in seinem Interesse die Immobilie prüft.

Frage:
Die augenblickliche Niedrigzinspolitik reizt Interessenten zum schnellen Kauf. Eile ist allerdings kein guter Ratgeber bei einer solchen Anschaffung?

Antwort:
Nein, Eile ist kein guter Ratgeber. Ausschlaggebend für den Kauf einer Immobilie sind ganz andere Fragen: Kann ich mir überhaupt eine Immobilie leisten? Und zwar sowohl in der Anschaffung, als auch im Unterhalt? Ist eine Immobilie für mich eine sinnvolle Anlage? Will ich sie langfristig nutzen oder soll sie, gerade heute auch ein häufig genannter Aspekt, als Anlage und zur Sicherung von Vermögen dienen? Immobilie heißt aber auch "nicht mobil". Wer also jetzt schon weiß, dass er in einigen Jahren weiterzieht, der sollte vielleicht besser vom Kauf absehen. Oder besonders intensiv auf Werterhalt und ggf. Wertzuwachs achten. Kurzfristige hohe Renditen sind hier nicht zu erwarten.

Frage:
Welche Quellen sollten Immobilienkäufer bei der Suche nach dem passenden Objekt nutzen und welche auf keinen Fall?

Antwort:
Heute finden Sie Immobilien überall, im Internet, in Zeitungsinseraten, beim Makler und zunehmend auch direkt im Wohngebiet, weil Verkäufer dazu übergehen, wie Amerikaner und Engländer, ein Schild ans Haus zu hängen. Ganz egal, wie und wo Sie kaufen, Sie müssen die Immobilie vor dem Kauf genau prüfen. Beim Altbau empfiehlt es sich, einen Sachverständigen einzuschalten, der Ihnen ein Wert- und Sanierungsgutachten erstellt. Dann wissen Sie genau, ob das Haus eine lohnende Investition ist oder eher ein Fass ohne Boden. Und Sie wissen auch, was an Sanierungs- und Nachrüstkosten in den nächsten Jahren auf Sie zukommt. Keinesfalls sollten Sie sich hier auf die Angaben vom Besitzer oder Makler verlassen. Das mögen honorige Menschen sein, aber ihr Interesse ist der schnelle Verkauf. Ein unabhängiger Sachverständiger liefert ein verlässliches Gutachten.

Frage:
Sind Angebote von Banken grundsätzlich eine gute Alternative oder muss auch hier gründlich geprüft werden?

Antwort:
Selbstverständlich müssen Sie Angebote auch kritisch prüfen! Banken sind auch nur ganz normale Geschäftspartner und keine Heiligen. Vorsicht ist hier eher zusätzlich notwendig, wenn in der Verbindung mit der Immobilie Bankprodukte verkauft werden sollen. Da sollte man die Unabhängigkeit bewahren und sorgsam unabhängig zum Beispiel Finanzierungen prüfen. Wer kauft und gutes Geld investiert, der muss im eigenen Interesse kritisch bleiben.

Frage:
Welche Versäumnisse sind bei Bauherren in Hinblick auf den Immobilienkauf am häufigsten anzutreffen?

Antwort:
Die Lässigkeit, mit der manche Menschen ihr Haus kaufen ist für uns Profis manchmal schon erschütternd. Viele machen sich ausführlichere Gedanken über den Kauf eines Neuwagens oder gar einer Waschmaschine. Dabei geben Sie durchaus Geld für Testberichte und Listen aus, um Vergleiche ziehen zu können. Manchmal investieren sie dabei schon so viel wie in eine unabhängige Prüfung durch einen Sachverständigen. Theoretisch müsste man genauso viel Geld in die Prüfung eines Immobilienangebots investieren. Davor scheuen viele aber zurück – und kaufen dann lieber unbesehen die Katze im Sack, mit allen unentdeckten Sanierungs- und Folgekosten, die nach dem Kauf dann zwangsläufig auf sie zukommen.
Auch beim Kauf eines neuen, schlüsselfertigen Hauses verwechseln Käufer immer noch die Werbung mit dem Bauvertrag. Im schönen Prospekt steht dann "Schlüsselfertig" und "Festpreis" oder "fixer Einzugstermin". Das sind aber alles reine Werbebotschaften. Keiner dieser Begriffe ist in irgendeinem Gesetz definiert. Entscheidend beim Hauskauf ist nur, was im Bau oder Kaufvertrag steht. Nur das zählt. Also muss das gründlich geprüft werden!

Übrigens: Viele Käufer verlassen sich auf den Notar. Da der Hauskauf über den Notar abgewickelt wird, vermuten sie, der Notar, sozusagen an Staates Stelle, würde ihre Interessen wahren. Das tut er aber nicht. Er achtet nur darauf, dass die Eigentumsübertragung Recht und Gesetz entspricht. Am sinnvollsten für den Käufer ist wenn er den Notar stellt und dieser für ihn den Kaufvertrag anfertigt.

Frage:
Die Folgen, wie etwa die ungenügende Prüfung der Bausubstanz, kann dann zu immensen Schäden und finanziellen Belastungen führen?

Antwort:
Ja, wie gesagt, nicht geprüfte Vertragsunterlagen können noch erhebliche Kosten hervorrufen. Das sind Dinge, die im Bauvertrag nicht geregelt und aufgelistet sind, die aber notwendig sind, um ein gebrauchsfertiges Haus zu bekommen, beispielsweise die Versorgung mit Strom, Gas, Wasser, Telefon sowie Leitungen für Schmutz- und Regenwasser, oder oft auch zusätzliche Kosten für Erd- und Tiefbauarbeiten. Auch nicht ausreichend beschriebene Qualitäten von Materialien und Oberflächen führen später zu zusätzlichen Kosten, wie generell unzureichende und nicht exakte Beschreibungen der eigenen Wünsche. Die müssen sein. Sind sie aber nicht im Vertrag, müssen Sie sie später zusätzlich zahlen. Das passiert recht häufig. Diese und andere vorab nicht erfasste Leistungen können schon bis zu zehn Prozent der Kaufsumme erreichen.
Beim Altbau geht es um ähnlich hohe Summen. Es hängt natürlich von der Substanz ab. Wenn Sie aber wissen, dass die energetische Sanierung eines durchschnittlichen Altbaus nicht unter 70.000 Euro zu haben ist, ahnen Sie, was auf den Käufer zukommt. Besser also, Sie lassen das Haus vorher prüfen, dann wissen Sie, ob Sie es sich leisten können und wollen – oder besser nicht.

Frage:
Gibt es so etwas wie eine "To-Do-Liste" mit Punkten und Kriterien, die vor dem Kauf einer Immobilie unbedingt abgearbeitet werden sollte?

Antwort:
Ja. Beim Neubau: Vertragsentwurf aushändigen lassen, und zwar mit allen Anlagen, auch den kompletten Energieberechnungen. Damit zum unabhängigen Sachverständigen gehen und dort prüfen lassen. Anschließend wissen Sie, was Sie für Ihr Geld bekommen – oder eben auch nicht.
Beim Altbau: Im Idealfall Wert- und Sanierungsgutachten machen lassen. Mindestens mit dem Bausachverständigen die Immobilie gründlich besichtigen, aber verlangen Sie keine hellseherischen Fähigkeiten von einem Sachverständigen. Manche Dinge kann er nicht bei fremdem Eigentum prüfen, er wird Sie in der Regel aber darauf hinweisen. Dies trifft auch auf Altlasten zu. Ist die Immobilie nicht überall zugänglich, ist Vorsicht geboten! Was hat der Verkäufer zu verbergen?

Dass Sie sich vorher Gedanken machen, ob Sie in dem Haus überhaupt alle Platz haben, ob es Ihnen gefällt, ob es für Sie günstig liegt, ob es auch in Zukunft seinen Wiederverkaufswert behält – und ob es Ihr "Schloss" wird. All das zu prüfen, versteht sich von selbst.
Natürlich gilt bei jedem Kauf: Die Finanzierung muss stehen. Dabei auch an die Nebenkosten denken, die beim Hauskauf anfallen: Grundbuchgebühren, Notargebühren, Grunderwerbsteuer etc.
Sie sollten auch bedenken, ob die Immobilie im Unterhalt finanzierbar ist. Sie müssen ja mit einigen hundert Euro laufenden Betriebskosten rechnen, von Rücklagen für Sanierungen und dem Abbezahlen der Hypothek einmal ganz abgesehen. Und natürlich ist das Kaufobjekt auf Belastungen im Grundbuch, und im Baulastenverzeichnis der Kommune zu prüfen. Sind alle Erschließungskosten bezahlt? Gibt es baurechtliche Einschränkungen öffentlicher (Bebauungsplan?) oder privatrechtlicher Art?

Frage:
Ist es besonders für private Bauherren nicht generell ratsam, sich fachmännische Hilfe zu leisten und welche Aufgaben kann ein solcher Experte im Vorfeld übernehmen?

Antwort:
Eindeutig ja. Das Bauen ist zu komplex, als dass es ein Laie in kurzer Zeit durchschauen könnte. Fachmännische Hilfe gibt es, wie oben beschrieben, im Neubau bei der Vertragskontrolle und dann natürlich während der gesamten Bauzeit. Die laufende Baukontrolle ist unentbehrlich, damit auch wirklich alles was vertraglich vereinbart ist, auch vollständig, fachgerecht und – bei Förderungen förderungskonform (KfW) – auf der Baustelle umgesetzt wird.

Frage:
Inzwischen gibt es zahlreiche neue Vorschriften zu energetischen Sanierungen für Altbauten. Was kann ein Käufer einer Bestandsimmobilie tun, um diesbezüglich nicht die Katze im Sack zu kaufen?

Antwort:
Wie bereits beschrieben: ein Sanierungsgutachten machen lassen. Danach weiß er, was finanziell wie auch an Arbeitsaufwand (und Bauschutt etc.) auf ihn zukommt.
Es gibt übrigens unserer Beobachtung nach immer mehr Verkäufer, die ein solches Gutachten machen lassen. Sie bekommen damit eine gute Verhandlungsbasis für den Verkauf. Es ist ja auch vertrauensbildende Maßnahme. Und es wird weniger gefeilscht.

Frage:
Woran können Bauherren erkennen, dass sich der Kauf eines Altbaus überhaupt noch lohnt?

Antwort:
Wir begleiten einen Kaufinteressenten durch einen Altbau und sehen gleich: Hier klaffen Preisvorstellung und Zustand der Substanz so weit auseinander, das kommt nicht zusammen. Dann erläutern wir dem Kaufinteressenten deutlich die vorhandenen Probleme, das kann dann auch zu einer Entscheidung gegen ein Objekt führen. Gründe, Abstand von einer Altimmobilie zu nehmen, sind natürlich auch Schädlinge, etwa holzzerstörende Insekten oder Schwämme im Haus oder auch großflächige Feuchte- und Schimmelschäden. Da lohnt dann mitunter nur Abbruch und Neubau. Und das sollte man gut durchkalkulieren. Da muss der Preis schon sehr niedrig sein, denn Sie haben ja nicht nur die Neubaukosten, sondern auch die Kosten für Abbruch und Entsorgung von vielleicht belasteten Baustoffen.

Noch etwas ist wichtig: Immer vor dem Kauf zum Bauamt und schauen, was der Bebauungsplan –für das Grundstück und vor allem seine Umgebung – regelt. Nicht, dass in den nächsten Jahren in Ihrer Nähe eine Schnellstraße gebaut wird oder gleich nebenan ein Gewerbehof.

Frage:
Mit welchen Kosten müssen künftige Bauherren rechnen, wenn sie sich vor dem Kauf einer Immobilie Expertenrat einholen?

Antwort:
Das kommt auf den Aufwand an, den der Sachverständige für den Bauherrn und Käufer betreiben soll. Im Schnitt dauert aber eine erste Begehung eines Altbaus wie auch die Prüfung eines Bauvertrags für ein schlüsselfertiges neues Haus rund drei bis vier Stunden. Die Stunde kostet um die hundert Euro. Dazu kommen noch Fahrtkosten hinzu. Am besten vorher genau erkundigen. Ein umfangreiches Sanierungsgutachten kommt dann – auch das ist ein Erfahrungswert – auf rund tausend Euro.

Frage:
Welchen abschließenden Rat würden Sie Interessenten mit auf den Weg geben, die in Kürze den Kauf einer Immobilie planen?

Antwort:
Nichts übereilen! Wenn man allein durch die sorgfältige Prüfung von Bauverträgen mehrere tausend Euro sparen kann, lohnt sich das schon. Und man sollte natürlich ebenso sorgsam die Finanzierung prüfen. Deshalb: Erst alles bedenken und prüfen, dann entscheiden. Und noch zwei Dinge: Ein Limit setzen. Und sich auch unbedingt daran halten.



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Ergänzende Informationen finden Sie u.U. hier:
Bauvertrag - Bauberater - Bausachverständiger - Verbraucherverband - Baufachleute

 

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