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Bauvertrag



Der Bauvertrag ist das A und O beim schlüsselfertigen Bauen

Die meisten Deutschen träumen nach wie vor vom eigenen Haus. Und mit einer Wohneigentumsquote von unter 50 Prozent hat Deutschland hier auch noch Nachholbedarf im Vergleich zu anderen europäischen Ländern. Deshalb wagen auch Zehntausende Familien jedes Jahr das Abenteuer Hausbau. Sie investieren ihr gesamtes Vermögen in ein eigenes Zuhause und verschulden sich auf Jahrzehnte. Viele angehende Eigenheimbesitzer planen heute nicht mehr mit einem Architekten, sondern kaufen sich ein schlüsselfertiges Haus. Mit der simplen Unterzeichnung eines Bauvertrags, so hoffen sie, bleiben die Kosten unter Kontrolle, das finanzielle Engagement überschaubar.

In der Theorie soll das zwar so sein, die Praxis sieht aber nach den jahrzehntelangen Erfahrungen des Verbands Privater Bauherren (VPB) erschreckend anderes aus: Ungenaue Bauverträge, mangelhafte Leistungsbeschreibungen, lückenhafte Angebote, überzogene Kostenpläne und Bauträgerpleiten sind an der Tagesordnung. Sie verursachen erhebliche Mehrkosten, verunsichern Bauherren und bringen die Menschen um ihr Erspartes, im schlimmsten Fall um die Existenz. Schützen können sich Bauherren und Käufer schlüsselfertiger Immobilien nur, wenn sie ihren Bauvertrag VOR Unterzeichnung von einem unabhängigen Sachverständigen genau prüfen lassen. Die Bauvertragskontrolle gehört zu den klassischen Aufgaben aller VPB-Sachverständigen.

Bauverträge haben eklatante Mängel

Bauberatung VPB-Regionalbüro BraunschweigWarum ist die Kontrolle des Bauvertrags so wichtig? Weil die meisten Bauverträge eklatante Mängel haben und die Bauherren einseitig benachteiligen! Der VPB befragt regelmäßig seine bundesweit tätigen Berater nach ihren aktuellen Erfahrungen. Das Bild ist seit Jahren gleich: Nach wie vor haben private Bauherren bei Abschlüssen mit Bauträgern schlechte Karten, denn es gibt keine rechtlichen Vorschriften zum Inhalt oder zur Gestaltung von Bauverträgen. Immer noch können Bauträger ihre Bau- und Leistungsbeschreibungen nach Gutdünken formulieren. Sie diktieren Konditionen, Zahlungspläne und Termine. Und private Bauherren, in der Regel bautechnische Laien, sind ihnen ausgeliefert. Sie unterzeichnen mangelhafte Bauverträge im guten Glauben, dafür schlüsselfertige Häuser zum Festpreis zu bekommen.

Zwei Drittel aller vom VPB geprüften Bauverträge haben eklatante Mängel. Rund 65 Prozent aller Bauverträge sind unvollständig, wichtige Leistungen fehlen in diesen Bauverträgen ganz einfach und müssen, weil notwendig, später vom Bauherrn zusätzlich bezahlt werden, kritisiert der VPB.
BaugrundgutachtenDas beginnt bei den Vermessungsarbeiten, geht über das Bodengutachten und den Erdaushub bis hin zu Anschlüssen und Erschließungskosten. All diese Positionen gehören zu einem schlüsselfertigen Haus und sollten selbstverständlich auch im Festpreis enthalten sein. Aber viele Bauträger lassen sie im Bauvertrag einfach weg und sie sich später zusätzlich teuer bezahlen.

Diese Extras summieren sich im Laufe der Bauzeit auf im Schnitt 25.000 Euro pro Objekt. So viel müssen nach den Umfrageergebnissen des VPB Bauherren nachzahlen, die einen lückenhaften Bauvertrag unterzeichnet haben. Das entspricht immerhin dem Gegenwert eines Mittelklassewagens!


Zahlungspläne im Bauvertrag oft überzogen

Überzogen sind auch die Zahlungspläne, die Bauträger ihren Kunden im Bauvertrag zur Unterschrift vorlegen, kritisiert der VPB. Fünfundsiebzig Prozent aller Bauherren leisten unfreiwillig Vorkasse! Die Vorauszahlungen bergen erhebliche Risiken: Geht ein Unternehmen in Insolvenz, verliert der Bauherr sein Geld und bleibt obendrein auf einer unfertigen Bauruine sitzen. Das passiert rund fünf Prozent der Bauherren. Und nach VPB-Erfahrung hat etwa die Hälfte von ihnen bereits erheblich überzahlt. Achtung also auch hier beim Bauvertrag!


Schlüsselfertig bauen heißt nicht automatisch sorgenfrei bauen!

Thema Bauvertrag: Winterbaustelle VPB-LindauWo liegen die Hauptprobleme beim schlüsselfertigen Bauen? Einmal im Bauvertrag: Er ist verhandelbar. Die Schlüsselfertiganbieter nutzen dies zu ihrem Vorteil und legen den Bauherren Bauverträge nach eigenem Gutdünken vor. Zum anderen ist der Begriff "schlüsselfertig" weder gesetzlich definiert noch geschützt. Entscheidend ist immer und ausschließlich, was im Bauvertrag steht! Wer ein schlüsselfertiges Haus kauft, der unterzeichnet dazu im Vorfeld den Vertrag. Zu diesem Bauvertrag gehört ein so genanntes Bau- und Leistungsverzeichnis. Je nachdem, was dort steht, ist das Haus später mehr oder nur weniger fertig.


Was steht alles im Bauvertrag?

Im Bauvertrag müssen viele Dinge geregelt werden, auch scheinbar unwichtige Punkte wie: Geräte zur Bauausführung, Lagermöglichkeiten, Zufahrten und Standplätze für den Baukran, Zwischenlager für Bodenaushub, die Bauschuttbeseitigung, Bereitstellung von Baustrom, Bauwasser, Toilettenhäuschen. Die Baustelleneinrichtung führt immer wieder zu Streitigkeiten zwischen Bauträger und Hauskäufer. Was genau stellt der Bauträger zur Verfügung? Was muss der Bauherr auf eigene Kosten veranlassen? Kaum ein Bauherr interessiert sich dafür. Aber diese Positionen sind unentbehrlich und kosten viel Geld. Stehen sie auch alle im Bauvertrag? Der VPB-Sachverständige prüft den Bauvertrag auch diesbezüglich im Detail!

"Erdarbeiten bauseits" wenn beispielsweise dieser Passus im Bauvertrag auftaucht, dann gilt höchste Wachsamkeit! Denn, was auf den ersten Blick nach einer Leistung des beauftragten Bauunternehmers aussieht, müssen in Wirklichkeit die Bauherren extra bezahlen. Deshalb prüfen lassen: Was steht genau im Bauvertrag? Merke. Was nicht im Bauvertrag steht, das muss zusätzlich beauftragt und extra bezahlt werden.

Seriöser Bauvertrag regelt alle Grundstücksdetails

Schlüsselfertiganbieter bauen meist mehrere Häuser gleichzeitig. Erst wenn alle fertig sind, werden die Grundstücksgrenzen markiert. Hauskäufer erfahren erst dann und nicht schon vor dem Abschluss des Bauvertrags wie groß ihr Grundstück ist. Darauf muss und sollte sich niemand einlassen. Jeder Bauherr sollte darauf bestehen: Der Bauvertrag muss die Grundstücksdetails genau auflisten.

Wer auf seinem Grundstück ein Haus mit Schlüsselfertiganbieter baut, der überträgt im Bauvertrag meist automatisch auch das Hausrecht auf den Unternehmer. Das heißt, er hat während der Bauzeit unter Umständen gar keinen Zutritt auf seinen eigenen Grund und Boden. Das sollte der Bauherr im eigenen Interesse im Bauvertrag anders regeln, damit er die Baustelle auch betreten darf.


Bauherr sollte Brandschutz im Bauvertrag bedenken

Auch in Sachen Brandschutz gilt: Damit der Neubau auch all diesen Gesetzen entspricht und nur zugelassene Baumaterialien verwendet werden, raten Experten zur sorgfältigen Prüfung des Bauvertrags. Die Haftung beim Brandschutz trägt nämlich grundsätzlich der Hausherr. Deshalb sollte er im Zweifel auch immer einen unabhängigen Sachverständigen hinzuziehen, der klärt, was der Hausherr veranlassen, wo und wie er gegebenenfalls nachrüsten muss und was der Bauvertrag dazu sagt. Wichtig auch: Wo Brandmelder im Neubau vorgeschrieben sind, muss sie der Schlüsselfertiganbieter auch installieren. Auch das gehört alles in den Bauvertrag.


Lückenhafte Bauverträge ärgerlich, aber unter Umständen rechtlich in Ordnung

Unterschreibt der Hauskäufer einen lückenhaften Bauvertrag, in dem beispielsweise keinerlei Hausanschlüsse enthalten sind, dann bekommt er dafür auch nur ein Haus, das noch nicht ans Strom- und Leistungsnetz angeschlossen ist. Das ist zwar ärgerlich, aber rechtlich in Ordnung, denn nur, was der Erwerber im Bauvertrag bestellt, das kann er später auch beanspruchen. Mehr nicht. Deshalb ist es so wichtig, den Bauvertrag VOR Vertragsabschluss vom versierten Sachverständigen prüfen zu lassen. Er merkt, wenn im Bauvertrag etwas fehlt. Der angehende Bauherr kann dann den Inhalt des Bauvertrags entweder nachverhandeln oder, wenn ihm der Bauvertrag nicht zusagt, vom Kauf der unfertigen Immobilie Abstand nehmen.


Stimmen Musterhaus und Bauvertrag überein?

Oft wissen Bauherren allerdings gar nicht so genau, was sie eigentlich möchten, so die Erfahrung des VPB. Gerade deshalb kommen ihnen Angebote für Schlüsselfertigimmobilien entgegen. Ein Musterhaus ermöglicht den Unschlüssigen erste Eindrücke vom zukünftigen Heim, auch aus der meist übersichtlichen Ausstattungspalette lässt sich schnell das gefällige auswählen. Der Bauvertrag erlaubt ja Änderungen allerdings zu oft enormen Kosten.

Thema Bauvertrag: Neubau VPB LeipzigDer Begriff "schlüsselfertig" suggeriert obendrein verlässliche Bezugstermine und gedeckelte Kosten. Aber Achtung: Das besichtigte Modellhaus ist nicht unbedingt das Haus, das der Käufer auch bekommt. Entscheidend ist immer, was in seinem Bauvertrag steht. Der unabhängige Bausachverständige vergleicht Realität mit Angebot und klärt, ob der Bauvertrag, den der Unternehmer dem Käufer anbietet auch hält, was sich der Käufer davon verspricht.


Bauvertrag regelt Details fürs Holzhaus

Auch wer sich ein Holzhaus wünscht, der sollte nicht einfach einen Bauvertrag für ein nur vage beschriebenes "Holzhaus" unterzeichnen, sondern vorab alle Details im Bauvertrag genau regeln. Neben der Art des Holzes und der Güteklasse muss natürlich im Bauvertrag auch stehen, wie welches hölzerne Bauteil geschützt wird chemisch oder konstruktiv, und wie die Oberfläche von Fenstern beispielsweise behandelt wird lasiert oder lackiert und mit und in welcher Farbe und vieles mehr sollte der Bauvertrag enthalten. Damit nichts Wichtiges vergessen wird, sollte auch der Bauvertrag für ein Holzhaus immer vor Vertragsunterzeichnung vom unabhängigen Bausachverständigen fachlich und bautechnisch geprüft werden.


Passivhaus muss im Bauvertrag genau definiert sein

Das gilt auch, wenn Bauherren einen Bauvertrag für ein schlüsselfertiges "Passivhaus" abschließen. Mit der Bezeichnung "Passivhaus" alleine haben sie noch keine Garantie dafür, auch wirklich ein Passivhaus zu bekommen. Der Begriff ist nämlich nicht gesetzlich geschützt. Bauherren müssen im Bauvertrag genau festschreiben, was sie wollen. Auch dazu brauchen sie sachverständige Hilfe im Vorfeld.


Auf Messen keinen Bauvertrag abschließen!

Nach VPB-Erfahrung machen Schlüsselfertiganbieter auf Messen spezielle Messe-Angebote. Diese Offerten gelten meist nur während der Messe. Angehende Bauherren sollten hier besonders aufpassen und nicht voreilig einen Bauvertrag unterzeichnen, denn dabei übersehen sie in der Regel allerlei Fallstricke, die oft genug das vermeintliche Messe-Schnäppchen im Nachhinein noch in einen ziemlich teuren Hausbau verwandeln. Ist der Bauvertrag aber erst einmal unterschrieben, sitzen sie in der Falle. Und sie haben bei Messe-Abschlüssen in der Regel kein Widerrufsrecht!


Bauvertrag auch beim Altbau wichtig

Schlüsselfertiganbieter bauen nicht nur neue schlüsselfertige Häuser, sondern sie sanieren auch Altbauten und verkaufen sie alles aus einer Hand. Das ist interessant für alle, die ein altes Haus kaufen, aber es nicht selbst aufwändig sanieren möchten. Aber Vorsicht: Auch hier kommt es auf den Bauvertrag an. Gerade beim Altbau steckt der Teufel im bautechnischen Detail. Deshalb erstreckt sich die Haftung der meisten Bauunternehmen für sanierte Altbauten auch nicht auf die Altbausubstanz, sondern nur auf den Teil des Gebäudes, den sie sanieren.

Thema Bauvertrag: Wohnen im Denkmal VPB-LindauFür den von der Sanierung nicht betroffenen Teil des Altbaus übernehmen die Bauunternehmen dagegen keinerlei Haftung. Dieser so genannte Haftungsausschluss steht im Bauvertrag, wird aber von vielen Käufern übersehen; häufig weisen auch die den Vertrag beurkundenden Notare nicht ausführlich darauf hin. Weil immer mehr Bauherren auf diese Klausel hereinfallen, hat der Bundesgerichtshof entschieden: Kommt die Sanierung eines Altbaus einer Neubaumaßnahme gleich, dann muss auch das gesamte Bauvorhaben nach Werkvertragsrecht behandelt werden. Der Bauunternehmer haftet dann für den gesamten Bau, die alten, wie auch die neuen Teile, wenn der Haftungsausschluss formelhaft ist und der Notar nicht eingehend dessen Bedeutung erörtert hat. Grundsätzlich sollten sich alle Käufer sanierter Altbauten aber zusätzlich absichern und rechtzeitig vor Ablauf der Gewährleistungsfristen ihr Haus noch einmal von einem unabhängigen Bausachverständigen begutachten lassen. In jedem Fall gilt: Besser den Bauvertrag vorab prüfen lassen als hinterher vor Gericht zu streiten.


Vorsicht bei Bauverträgen für Seniorenwohnungen

Rollstuhl-DuscheUnsere Gesellschaft altert. In Zukunft brauchen die Menschen barrierearme, altersgerechte Wohnungen. Diese demografische Entwicklung nutzen immer häufiger auch Schlüsselfertiganbieter für ihre Geschäfte. Sie werben mit bunten Prospekten für so genannte Seniorenwohnungen und reichern ihre Bauverträge mit Phantasie-Prädikaten wie "seniorengerecht", "barrierefrei" oder "rollstuhlgerecht" an. Solche Versprechungen sind nicht immer viel wert, warnt der VPB und sollten niemals ungeprüft gekauft werden. Es ist wie immer bei Verträgen: Auf das Gedruckte kommt es an. Weder der Begriff "Seniorenwohnung" ist rechtlich definiert, noch die Bezeichnungen "barrierefrei" oder "rollstuhlgerecht". Letzten Endes steht dem Käufer immer nur das zu, was im Kauf- oder Bauvertrag steht.


Gesunde Baustoffe im Bauvertrag festschreiben!

Thema Bauvertrag: SchadstoffuntersuchungDer Bauvertrag und sein Inhalt spielen auch eine immens wichtige Rolle für alle Menschen, die an Allergien leiden. Allergien plagen Millionen Menschen. Aber längst nicht alle Allergien werden von Gräsern oder Pollen ausgelöst, viele werden auch durch ungesunde Wohnverhältnisse verursacht. Das muss sich ändern, fordert der Verbraucherschutzverband, denn allein in Innenräumen können heute 8.000 chemische Verbindungen nachgewiesen werden, von denen viele dem Menschen gesundheitlich schwer zu schaffen machen. Neben den chemischen Verbindungen gehören auch Stäube, Gerüche sowie Schimmelpilze oder Bakterien zu den so genannten Schadfaktoren. VPB-Experten sitzen an der Schnittstelle zwischen Chemie, Medizin und Baupraxis und können mit ihrem Wissen Allergikern und empfindlichen Menschen helfen, ihr neues Haus von Anfang an schadstofffrei zu planen und entsprechende technische Anforderungen in den Bauvertrag hinein zu verhandeln.


Was bedeuten die DIN-Normen im Bauvertrag?

Jeder Bauvertrag wimmelt in der Regel von Fachbegriffen. Darunter DIN-Normen und die so genannten anerkannten Regeln der Technik. Der Verband Privater Bauherren (VPB) warnt davor, sich allein darauf zu verlassen: DIN-Normen sind keine Rechtsnormen, sondern technische Regelungen mit Empfehlungscharakter. Sie können auch veraltet sein. Damit der Bauherr trotz der verwirrenden Vielfalt an Begriffen, Regeln und auch Rechtsvorschriften stets das Richtige und technisch Bestmögliche bekommt, sollte er seinen Bauvertrag grundsätzlich vor Vertragsabschluss vom unabhängigen Bausachverständigen prüfen lassen.


Sind erneuerbare Energien im Bauvertrag berücksichtigt?

Thema Bauvertrag: FotovoltaikDas "Gesetz zur Förderung erneuerbarer Energien im Wärmebereich" kurz EEWärmeG gilt seit 2009 und schreibt den Einsatz erneuerbarer Energien im Neubau vor. Käufer schlüsselfertiger Objekte sollten genau prüfen, ob das Haus, das sie kaufen, auch tatsächlich den gesetzlichen Vorgaben entspricht und alles im Bauvertrag entsprechend geregelt ist. Das geht nur mit Hilfe sachverständiger Vertragskontrolle und laufender Bauüberwachung. Der Erwerber sollte sich nicht auf Planer, Bauträger oder Handwerker verlassen. Ihnen drohen bis zu 50.000 Euro Bußgeld, wenn sie die gesetzlichen Auflagen verletzen, und auch der Bauherr wird zur Rechenschaft gezogen. Er muss sich informieren, absichern und Nachweise aufbewahren.


Vorm unseriösen Bauvertrag schützt nur sachverständige Kontrolle vorab!

Um beim Bauen auf Nummer Sicher zu gehen ist es also unabdingbar, alle Bauverträge, gleich ob von Fertighausfirmen, Schlüsselfertiganbietern, Generalübernehmern oder Generalunternehmern, vor dem Abschluss des Bauvertrags immer von einem unabhängigen Sachverständigen prüfen zu lassen. Der Bauberater analysiert und vergleicht Bauverträge, er lässt Leistungsbeschreibungen nachbessern, kontrolliert Kostenpläne und sorgt für die Einhaltung des gesetzlich vorgeschriebenen und vertraglich vereinbarten Qualitätsstandards auf der Baustelle. Die sachverständige Kontrolle des Bauvertrags VOR Vertragsabschluss gehört zu den entscheidenden Phasen des Hausbaus. Bauvertragskontrolle ist nach jahrzehntelanger VPB-Erfahrung ein absolutes Muss!


Kontrolle des Bauvertrags rechnet sich!

Viele Bauherren unterlassen die Prüfung des Bauvertrags, weil sie die Kosten dafür scheuen. Es wird schon gut gehen, hoffen sie. Dabei halten sich die Kosten für die Überprüfung eines Bauvertrags mit im Schnitt unter 500 Euro durchaus im Rahmen. Im Gegenzug, so weiß der VPB aus jahrzehntelanger Erfahrung, können aber durchschnittlich 25.000 Euro an zusätzlichen Kosten auf den Bauherrn zukommen, wenn er auf die Kontrolle des Bauvertrags vorab verzichtet und später im Bauvertrag fehlende Leistungen nachbessern muss. Alles, was im Bauvertrag fehlt, aber zum fertigen Haus gehört, muss zusätzlich als Extra finanziert werden.


Muster-Bauvertrag aus dem Internet untauglich!

Clevere Bauherren gehen heute zur Information selbstverständlich ins Internet. Dabei stoßen sie auch auf Muster-Bauverträge. Sie beinhalten scheinbar alles, was der Laie zum Vertragsabschluss wissen muss. Der VPB warnt allerdings vor diesen Angeboten und rät davon ab, den Bauvertrag aus dem Internet herunterzuladen. Die Muster-Bauverträge sind nämlich nicht vollständig. Wer sich auf sie verlässt und glaubt, das Vertragsmuster regle zusammen mit dem Gesetz alles für sein Bauvorhaben Notwendige, der unterliegt einem Trugschluss. Viele individuelle Dinge werden in diesen Muster-Bauverträgen gar nicht berücksichtigt.

Wie etwa regelt der Bauvertrag die Erfüllungssicherheiten? Welche Weisungsrechte behält sich der Bauherr im Bauvertrag vor? Und: Wann sind laut Bauvertrag welche technischen Abnahmen vorgesehen und wie wird dabei verfahren? All diese Details, so die Erfahrung des VPB, können die wenigsten Bauherren selbst entscheiden. Als Laien brauchen sie dazu sowohl bautechnischen als auch baujuristischen Rat. Und: das, was zu bauen ist, die Baubeschreibung also, kann kein Vertragsmuster vorweg regeln. Deshalb rät der VPB allen Käufern schlüsselfertiger Immobilien: Keine Muster-Bauverträge aus dem Internet vereinbaren! Bauverträge sollten immer individuell ausgehandelt werden. Nur so kann der Bauherr seine Interessen und Rechte sichern und sich vor unangenehmen und teuren Überraschungen schützen.

Hinzu kommt noch ein schwerwiegender juristischer Aspekt, warnt der VPB: Veranlasst ein Bauherr selbst die Verwendung eines Muster-Bauvertrags, dann trägt er auch das Risiko, wenn es zum Rechtsstreit kommt. Alle Klauseln, die den Hauskäufer unangemessen benachteiligen, sind dann nämlich weiterhin zu Gunsten des Bauunternehmers wirksam! Der Bauherr verliert den Schutz des Gesetzes vor dem Kleingedruckten, wenn er selbst das Kleingedruckte zum Vertragsinhalt macht.


Was bei Waschmaschinen gilt, das sollte bei Bauverträgen selbstverständlich sein!

Wer Geld investiert, der sollte sich immer absichern! Selbstverständlich informieren sich die meisten Menschen vor einem Geschäft ausführlich über dessen Folgen. Wer etwa eine Waschmaschine, ein Auto oder auch nur ein neues Handy kauft, der liest vorher fast immer Testergebnisse und Bewertungen. Das ist klug! Bauherren, die ja erheblich mehr Geld riskieren, sollten beim Hausbau und Hauskauf noch wachsamer sein! Nicht blauäugig den Versprechungen im Katalog glauben, sondern alle Bauverträge VOR Unterzeichnung vom unabhängigen Sachverständigen prüfen lassen!



Ergänzende Informationen finden Sie u.U. hier:
Baugutachter - Bauberater - Bausachverständiger - Thermografie - Verbraucherverband - Baufachleute - Nachhaltigkeit

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