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"ABC des Wohnungskaufs"


Sie möchten eine Eigentumswohnung kaufen? Aber was darf das Objekt kosten? Wie viel müssen Sie für die Sanierung rechnen? Dazu hat Ihnen der VPB ein Glossar der wichtigsten Begriffe rund um den "Wohnungskauf" zusammengestellt.

Änderungswünsche
Anzeigen
Bemusterung
Besichtigung
Bestellerprinzip
Betongold
Beurkundungsverfahren
Bodengutachten
Courtage
Denkmal
Eigenkapital
Eigentumswohnung
Energieausweis
Fliegerbomben
Grundbuch
Grundpfandrecht
Homeoffice
Hypothek
Immobiliensuche
Instandhaltungsrücklage
Kopfkino
Lastenzuschuss
Mängel
Mehrheitsverhältnisse
Mietwohnung
Musterwohnung
mitgegangen
Nachbarn
Nebenkosten
Notar
Objektbeschreibung
Problembären
Protokollierung
Reihenhausanlagen
Reparaturen
Rücklagen
Ruhe
Sanierungsstau
Schallschutz
Seniorenwohnung
Sondereigentum
Teilungserklärung
Tiere
Trend
Verkauf
Vertragsprüfung
Vorsicht
Wertzuwachs
"Wohngesund"
Wohnwünsche
Zwangsversteigerung


A

Änderungswünsche
Für die meisten Menschen ist der Wohnungskauf der Einstieg in den Immobilienmarkt. Entsprechend unsicher sind sie beim Notartermin. Nach VPB-Erfahrung versuchen immer wieder Schlüsselfertiganbieter noch beim Notartermin Änderungen im Vertrag vorzuschlagen. Der VPB rät: Käufer sollten sich dazu nicht drängeln lassen. Vorsicht ist immer geboten, wenn der Vertragspartner beim Notartermin plötzlich neue Vorschläge macht, die noch in den Vertrag aufgenommen werden sollen, oder wenn der Notar Bedenken äußert, aber der Vertragspartner anregt, trotzdem „hier und heute“ zu beurkunden. Selbstverständlich können die Vertragsparteien bis zur Unterschrift einvernehmlich Änderungen am Vertrag aushandeln. Wohnungskäufer sollten dabei allerdings sehr vorsichtig sein und sich auf nichts einlassen, was sie nicht wirklich verstehen und überschauen.


Anzeigen
Immobilien werden nach wie vor über Anzeigen verkauft. Seit dem 1. Mai 2014 müssen in allen Anzeigen auch die Verbrauchswerte der Immobilie stehen. Denken Sie daran: Diese Verbrauchswerte sagen nicht unbedingt viel aus. Machen Sie sie nicht zum alleinigen Entscheidungskriterium für die Auswahl. Vielleicht sind Haus oder Wohnung dank ihrer Lage oder ihres Zuschnitts für Sie ideal? Viele Immobilien lassen sich energetisch sinnvoll sanieren. Nehmen Sie zur Besichtigung Ihren VPB-Berater mit. Er erläutert Ihnen den Energieausweis und kann auch abschätzen, wie viel die energetische Sanierung der Immobilie kosten wird.


B

Bemusterung
Wer baut, der muss irgendwann ins Bemusterungszentrum und Fliesen, Türen, Sanitärobjekte für die neue Eigentumswohnung aussuchen. Bemusterungszentren sind ähnlich organisiert wie Supermärkte: Vorne stehen die schicken, modischen Dinge, die gerade in allen Wohnzeitschriften gelobt werden. Und weil Bauherren viele dieser Zeitschriften lesen, ist ihr Blick auf die aktuellen Trends geeicht. Sie können sich oft gar nichts anderes vorstellen. Was vorne steht, das ist aber meist auch teurer und nicht im Schlüsselfestpreis enthalten, warnt der VPB. Wer sein Budget nicht sprengen will, der sollte seine Einkaufstour deshalb nicht bei der Reflexware beginnen, sondern dort, wo die Objekte stehen, die in seinem Hauspreis enthalten sind. Erfahrungsgemäß handelt es sich dabei auch um ansehnliches, praktisches Design. Ein Trost für alle Sparsamen: Sanitärobjekte unterliegen der Mode. Schon nach ein, zwei Jahren sind ganz andere Trends aktuell. Lange ansehnlich bleiben dagegen schlichte, klassisch weiße Objekte.


Besichtigung
Sie wollen eine Wohnung kaufen? Gute Idee, aber übereilen Sie nichts! Vor allem sollten Sie ein in Frage kommendes Objekt nicht nur ein- oder zweimal besichtigen, sondern zu unterschiedlichen Tageszeiten und an verschiedenen Wochentagen! Wenn es an einer viel befahrenen Straße liegt, sollten Sie auch einmal während des Berufsverkehrs vorbeischauen. Auch nachmittags nach 17 Uhr bekommen Sie einen guten Eindruck von Ihrer zukünftigen Nachbarschaft: Da rauscht der Verkehr, rumpelt der Fahrstuhl, schleudern die Waschmaschinen der heimgekehrten Berufstätigen, üben die benachbarten Kinder Schlagzeug und Klavier, kläfft Nachbars Bello. Am besten wäre es, Sie würden sogar einmal im Objekt übernachten, denn erst nachts merken Sie, was der Schallschutz wirklich taugt. Da hören Sie dann die Toilettenspülung von nebenan, den rumpelnden Aufzug, die Dame mit den Stöckelschuhen oben und vieles mehr. Wollen Sie das Objekt jetzt immer noch kaufen? Falls ja, nehmen Sie am besten zum nächsten Besichtigungstermin Ihren VPB-Berater mit. Der schaut dann, wie es bautechnisch um das Anwesen bestellt ist.


Bestellerprinzip
Wer einen Makler engagiert, um eine Eigentumswohnung zu vermieten, der muss ihn seit 1. Juni 2015 selbst bezahlen. Seit diesem Stichtag gilt das sogenannte Bestellerprinzip: Wer die Dienste des Maklers ordert, der bezahlt ihn auch. Allerdings kann der Vermieter die Maklerprovision als Werbungskosten von der Steuer absetzen. Wer keinen Makler engagiert und sich selbst um die Vermietung seiner Immobilie bemüht, der kann dagegen die Kosten für Telefon, Porto, Schreibmaterial und Mustermietverträge bei der Steuer geltend machen. Sogar Ausgaben für eine gerichtliche Auseinandersetzung mit dem Mieter können unter Umständen abzugsfähige Werbungskosten sein.


Betongold
Alle reden vom Betongold! "Jetzt kaufen, kaufen, kaufen… – wer jetzt nicht kauft, der ist blöd!"… Haben Sie auch manchmal das Gefühl, Sie seien die Einzigen, die noch nicht in eine Immobilie investiert haben? Alle Cleveren haben längst ihre Schäfchen ins Trockene gebracht…. Lassen Sie sich nicht unter Druck setzen! Viele Bauherren schließen nämlich unter Zeitdruck Verträge, die sie einseitig benachteiligen. Angesichts der Drohung "Wenn Sie nicht unterschreiben, dann tut es nachher ein anderer", setzen sie ihre Signatur unter den Kaufvertrag, ohne ihn vorher noch einmal vom unabhängigen Sachverständigen prüfen zu lassen. Wer das tut, der riskiert sein Erspartes! Zwei Dinge sollten Sie vor einem Wohnungskauf in jedem Fall mindestens prüfen lassen, damit sie ihr Geld auch tatsächlich retten und nicht zum Fenster hinauswerfen: Zum einen, ob der Bauunternehmer seriös und solvent ist, und zum anderen, was im versprochenen Festpreis alles enthalten ist. Oft fehlt da einiges!


Beurkundungsverfahren
Seit 1. Oktober 2013 gilt das "Gesetz zur Stärkung des Verbraucherschutzes im notariellen Beurkundungsverfahren". Der Gesetzgeber schützt mit dem Gesetz Käufer von Grundstücken, Häusern und Eigentumswohnungen vor übereilten Beurkundungen. Seit Inkrafttreten des Gesetzes muss der Notar dem Käufer 14 Tage vor einem notariellen Beurkundungstermin alle Vertragsunterlagen für den Immobilienkauf übergeben, damit der Käufer sie in Ruhe prüfen kann. Diese Regelung gilt aber nur beim Kauf vom kommerziellen Anbieter, also etwa bei Schlüsselfertigobjekten. Die Regelung greift nicht, wenn ein Privatmann eine Immobilie von einem anderen Privatmann kauft. Nutzen Sie aber auch hier die Bedenkzeit für Beratung vom Fachmann.


Bodengutachten
Bauherrengemeinschaften, die zusammen bauen wollen, brauchen zunächst einmal ein Grundstück. Das Terrain sollten sie mit Bedacht wählen, denn die Art und Qualität des Bodens entscheidet mit darüber, wie und was sie bauen können. Nicht vorgeschrieben, aber sinnvoll ist das Baugrund- oder Bodengutachten! Denn erst wenn die Bodenverhältnisse bekannt sind, weiß der Planer, wie er das Haus gründen und abdichten muss. Je nach Untergrund ist das unterschiedlich aufwändig: Nasse Böden und drückendes Grundwasser beispielsweise erfordern besondere Kellerabdichtungen. Auf sandigen oder gar Torfböden muss das Haus speziell gegründet werden. Felsen im Baugrund verteuern den Keller enorm. Und mit Altlasten verseuchte Böden müssen wahrscheinlich komplett ausgetauscht werden, bevor überhaupt gebaut werden darf. All dies sollte die Bauherrengemeinschaft tunlichst schon vor dem Kauf klären, damit alle wissen, was technisch und finanziell auf sie zukommt.


C

Courtage
Wenn Sie auf der Suche nach einer Eigentumswohnung sind, dann bekommen Sie immer wieder Angebote von Maklern. Für erfolgreiche Vermittlungsdienste steht dem Makler eine Honorarzahlung zu, genannt Courtage. Viele Makler versuchen, sich gleich beim ersten Kontakt diese Zahlung vertraglich zu sichern. Unterschreiben Sie nichts, was Sie nicht in Ruhe geprüft haben. Klären Sie immer, wer die Courtage oder welchen Anteil davon übernimmt, der Käufer oder der Verkäufer. Arbeiten Sie möglichst nur mit alteingesessenen Maklern zusammen – die ein gutes Renommee haben! Und ganz wichtig: Wenn Sie die Immobilie bereits kennen, etwa über Freunde, dann teilen Sie dies dem Makler umgehend mit. Nur so können Sie im Falle eines Vertragsabschlusses die Zahlung der Courtage vermeiden. Wenn Sie selbst einen Makler mit dem Verkauf einer Immobilie beauftragen, klären Sie genau, welche Pflichten er damit übernimmt. Überlegen Sie, ob ein Alleinauftrag sinnvoll ist – und begrenzen Sie diesen gegebenenfalls zeitlich, damit Sie den Makler wechseln können. Übrigens: Die Courtage ist verhandelbar!


D

Denkmal
Denkmalgeschützte Häuser haben ihren besonderen Reiz. Die meisten Objekte, vor allem große, herrschaftliche Mehrfamilienhäuser in den Innenstädten, sind längst in Eigentumswohnungen aufgeteilt und beliebte Kaufobjekte. Baudenkmäler sind allerdings in der Unterhaltung wie auch in der Sanierung deutlich teurer als normale Wohnhäuser. Weil das so ist, kommt der Staat Denkmalbesitzern entgegen: Besitzer eines Kulturdenkmals können fast alle Modernisierungs- und Sanierungsarbeiten an ihrem Haus nach wie vor steuerlich absetzen, und zwar zu 90 Prozent über zehn Jahre. Vorausgesetzt, das Kulturdenkmal wird von den Eigentümern selbst bewohnt und sämtliche Sanierungs- und Umbauarbeiten werden vor Baubeginn mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde abgestimmt und von ihr genehmigt. Das ist ganz wichtig: Klären Sie unbedingt erst alles mit der Behörde, sonst bekommen Sie die Steuervergünstigungen nicht. Diese Steuervergünstigungen gelten auch für Eigentümergemeinschaften, sofern die Besitzer die Wohnungen auch selbst nutzen. Lesen Sie mehr im VPB-Ratgeber "Wohnen im Baudenkmal".


E

Eigenkapital
Früher hieß es, wer eine Immobilie kauft, der sollte mindestens ein Drittel des Kaufpreises als Eigenkapital angespart haben. Inzwischen haben sich die Zeiten geändert, manche Darlehensgeber verlangen nicht mehr viel Eigenkapital. Im Internet gibt es sogar Finanzierungsangebote mit 100-prozentiger Finanzierung. Allerdings verlangen die Darlehensgeber dafür auch entsprechende Sicherheiten – und meist auch deutlich höhere Zinsen. Ohne Eigenkapital zu bauen kann sich, so paradox es klingt, nur leisten, wer Geld hat. Geld, das in einer anderen Immobilie steckt, eine bevorstehende Erbschaft oder Schenkung, oder ein sehr hohes, sicheres Gehalt. Wer knappe oder gar keine Eigenmittel hat, der sollte die Nebenkosten im Auge behalten: Denn schon der Kauf der Immobilie kostet Tausende an Gebühren und Steuern. Allein die Grunderwerbsteuer summiert sich in Deutschland beim durchschnittlichen Einfamilienhaus auf den Gegenwert eines Kleinwagens. Und diese Summe muss ganz zu Anfang bezahlt werden! Mehr dazu im VPB-Ratgeber "Nebenkosten bei Hauskauf und -unterhaltung".


Eigentumswohnung
Wer eine Eigentumswohnung kauft, der erwirbt nicht einfach ein Haus auf der Etage, sondern er kauft sich in ein bestehendes Kollektiv ein. Der Kauf einer Eigentumswohnung ist, rein rechtlich betrachtet, vor allem der Kauf eines Grundstücksanteils – mit dem das Sondereigentum an der Wohnung untrennbar verbunden ist. Auf diesem Grundstück steht ein Haus, das die Eigentümer gemeinschaftlich besitzen. Mit dem Erwerb der Eigentumswohnung wird der Käufer automatisch Mitglied der sogenannten Eigentümergemeinschaft, einer organisierten Versammlung, in der alle Miteigentümer grundsätzlich gleiches Stimmrecht haben; ganz oft ist das Stimmrecht aber nach den Miteigentumsanteilen gewichtet, die aus dem Grundbuch ersichtlich sind. Außerdem sind die Stimmen öfter nach Sondereigentumseinheiten gewichtet. In beiden Fällen können wenige größere Eigentümer, mitunter sogar ein einziger, die Verwaltung der Immobilie in der Eigentümerversammlung dominieren. Das kann zum Beispiel der Bauträger sein, der die Anlage gebaut, aber erst einige Wohnungen veräußert hat. Die Eigentümergemeinschaft unterliegt besonderen Regeln, die im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) verankert sind, und die für Laien manche ungewohnte Überraschung bringen können. Damit der Kauf der Eigentumswohnung kein Reinfall wird, sollten sich Kaufinteressenten vorab mit den Besonderheiten der Wohnform „Eigentumswohnung“ beschäftigen. Lesen Sie mehr dazu im VPB-Leitfaden und Ratgeber zum Thema "Die Eigentumswohnung".


Energieausweis
Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen möchten, muss Ihnen der Verkäufer einen gültigen Energieausweis vorlegen. Aber nutzt der Ihnen auch etwas? Auch bei einem Gebäude mit vielen Eigentumswohnungen bezieht sich der Ausweis auf das gesamte Gebäude. Und viele Energieausweise sind noch Verbrauchsausweise und geben lediglich den Verbrauch der bisherigen Bewohner wieder. Auch wenn die Wohneigentumsanlage also so klein ist, dass Rückschlüsse auf die einzelne Wohnung möglich sind: Waren die Voreigentümer zwei reisefreudige Berufstätige, dann haben die zu Hause sicher nicht so viel Energie verbraucht, wie Sie, mit drei kleinen Kindern und Homeoffice voraussichtlich verbrauchen werden. Es ist also immer die Frage, was der Energieausweis aussagt, und ob sich die Werte auf Sie übertragen lassen. Sinnvoller ist das Gespräch mit dem VPB-Sachverständigen, denn er kann relativ sicher beurteilen, in welchem Zustand die Immobilie ist und mit welchen energetischen Sanierungen Sie rechnen müssen, um das Objekt auf Vordermann zu bringen. Bei der Eigentumswohnung sollten Sie sich unbedingt auch nach den in nächster Zeit anstehenden Sanierungen erkundigen. Unter Umständen kommt da eine Sonderumlage auf Sie zu! Und wenn Sie eine Immobilie verkaufen möchten und einen Energieausweis brauchen, wenden sie sich an Ihren VPB-Berater. Er hilft weiter!


F

Fliegerbomben
Bauherrengemeinschaften, die ein innerstädtisches Grundstück suchen, um es gemeinsam zu bebauen, sollten an eine nach wie vor reale Gefahr denken: Blindgänger alter Fliegerbomben aus dem Zweiten Weltkrieg. Immer noch liegen sie zu Tausenden im Boden, vor allem in den Städten. Der VPB rät deshalb: nicht nur auf Lage und Preis des Areals achten, sondern sich auch über dessen Geschichte informieren! Erste Anlaufpunkte sind Bauämter, Ordnungsämter oder das Regierungspräsidium. Sie helfen klären, ob es in der Gegend, in der man bauen möchte, Bombenabwürfe gab. In stark betroffenen Großstädten existieren sogenannte Verdachtsflächenkataster. Liegt das ins Auge gefasste Terrain in einer solchen Verdachtsfläche, sollten Kaufinteressierte am besten frühzeitig einen Antrag auf Prüfung bei der zuständigen Stelle stellen. Solche Untersuchungen dauern erfahrungsgemäß alles in allem rund ein halbes Jahr. Das sollten Bauwillige einplanen, sonst führen die Untersuchungen zu Bauzeitverzögerungen und im schlimmsten Fall zum Baustillstand, dann nämlich, wenn erst während der Bauzeit Kampfmittel gefunden werden – die natürlich beseitigt werden müssen.


G

Grundbuch
Im Grundbuch werden die Eigentumsverhältnisse für Grund und Boden dokumentiert. Das Grundbuch wird beim Grundbuchamt geführt und zwar beim jeweils zuständigen Amtsgericht. Das Grundbuch ist meist wie folgt gegliedert: Auf dem Titelblatt sind das Amtsgericht, die Bezeichnung der Gemarkung sowie Band- und Blattnummer des jeweiligen Grundbuchauszugs vermerkt. Im sogenannten Bestandsverzeichnis sind die genaue Bezeichnung der Lage des Grundstücks sowie Angaben zu Größe notiert. In Abteilung I steht der Name des aktuellen Eigentümers, in Abteilung II werden Vermerke und Auflassungsvormerkungen für neue Eigentümer registriert. In dieser Rubrik sind auch auf dem Grundstück liegenden Lasten, wie etwa Wegerechte, Dauerwohnreche, Zwangsversteigerungs- oder Insolvenzvermerke verzeichnet. In Abteilung III werden die Grundpfandrechte eingetragen – das sind Grundschulden, Hypotheken und Rentenschulden.


Grundpfandrecht
Wer eine Eigentumswohnung kaufen möchte und nicht ausreichend Eigenkapital hat, der leiht sich das Geld in der Regel von der Bank. Das Kreditinstitut lässt sich als Sicherheit im Grundbuch in Abteilung III ein sogenanntes Grundpfandrecht eintragen. Das kostet Gebühren. Das Grundpfandrecht kann entweder eine Hypothek sein oder eine Grundschuld. Während früher die Hypothek üblich war, wird von den Banken heute die Grundschuld bevorzugt. Beide unterscheiden sich voneinander. Die Hypothek ist immer abhängig vom Bestand der gesicherten Forderung. Hat der Hauskäufer beispielweise die Hälfte des Darlehens zurückgezahlt, ist die Hypothek auch nur noch die Hälfte wert. Ist die Hypothek abbezahlt, ist die Eintragung im Grundbuch für die Bank nichts mehr wert. Anders die Grundschuld. Diese hängt vor allem nicht vom Rückzahlungsstand des Darlehens ab. Mit den Grundpfandrechten sichert sich die Bank den Zugriff auf die Immobilie. Gerät der Käufer bei den Darlehenszahlungen in Verzug, kann die Bank im schlimmsten Fall die Zwangsversteigerung der Wohnung beantragen.


H

Homeoffice
Wer von seiner Eigentumswohnung aus arbeiten möchte, dort vielleicht sogar ein Gewerbe betreiben will, der braucht – die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit unterstellt – zusätzlich dazu unter Umständen die Genehmigung der Eigentümerversammlung! Am besten besprechen Sie das frühzeitig mit dem Verwalter, denn es ist ungewiss, ob die Gemeinschaft einem Antrag auf gewerbliche Nutzung zustimmt. Lehnt die Gemeinschaft den Antrag ab, nachdem Sie gekauft haben und eingezogen sind, wird die Wohnung nachträglich noch zum schlechten Geschäft.


Hypothek
Hypotheken dienen der Absicherung eines Darlehens. Während früher die Hypothek üblich war, wird von den Banken heute die Grundschuld bevorzugt. Beide unterscheiden sich erheblich voneinander. Die Hypothek ist immer abhängig vom Bestand des Darlehens, dessen Rückzahlung sie sichern soll. Hat der Hauskäufer beispielsweise die Hälfte des Darlehens zurückgezahlt, ist die Hypothek auch nur noch die Hälfte wert. Ist das Darlehen abbezahlt, ist die Eintragung im Grundbuch für die Bank nichts mehr wert. Anders die Grundschuld. Diese hängt nicht vom Rückzahlungsstand des Darlehens ab. Mit den Grundpfandrechten sichert sich die Bank den Zugriff auf die Immobilie. Gerät der Käufer bei den Darlehenszahlungen in Verzug, kann die Bank im schlimmsten Fall die Zwangsversteigerung der Wohnung beantragen.


I

Immobiliensuche
Wer eine Eigentumswohnung kaufen möchte, der wird heute an vielen Stellen fündig: in Zeitungsinseraten, in Internetportalen, beim Makler und zunehmend auch direkt im Wohngebiet, weil Verkäufer dazu übergehen, wie Amerikaner und Engländer längst, ein Schild ans Haus zu hängen: "Zu verkaufen". Ganz egal, wie und wo Altbaufans suchen, sie müssen die Immobilie vor dem Kauf genau prüfen. Einige Dinge können sie dabei selbst erledigen, zum Schluss sollten sie aber immer einen Architekten oder unabhängigen Bausachverständigen hinzuziehen, der sich auf die Bewertung von Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Eigentumswohnungen spezialisiert hat und Wert- und Sanierungsgutachten erstellen kann. Nur so erfahren Sie verlässlich, was die Immobilie wirklich wert ist, was an Sanierungskosten und Nachrüstpflichten auf sie zukommt, und was eventuelle Umbauten, die sich viele Käufer ja auch noch wünschen, am Ende kosten.


Instandhaltungsrücklage
Die Eigentümergemeinschaft bildet eine Instandhaltungsrücklage. Jeder Eigentümer muss monatlich einen bestimmten Betrag in diese Rücklage einzahlen. Erkundigen Sie sich vor dem Kauf genau, wie hoch diese Umlage ist – und klären sie, ob Sie sich diese zusätzlich zu Zins, Tilgung und Nebenkosten für die eigene Wohnung leisten können und wollen. Hohe Umlagen sichern einer Hausgemeinschaft beruhigende Rücklagen. Darauf kann sie, beispielsweise für die unerwartete Reparatur eines schadhaften Flachdachs, schnell zugreifen. Der Nachteil: Neue Eigentümer müssen die hohe Umlage von Beginn an mitbezahlen – neben den ohnehin meist drückenden Finanzierungs- und Nebenkosten. Vorteil: Wer sich in eine gut situierte Anlage mit hohen Rücklagen einkauft, der profitiert davon und muss unter Umständen nicht so schnell mit Sonderumlagen rechnen. Geringe Rücklagen dagegen sind nur ein dünnes Polster. Im Falle eines Falles müssen Sie dann mit Sonderumlagen rechnen. Die Instandhaltungsrücklage dient der Erhaltung des Gemeinschaftseigentums. Für Ihre eigene Wohnung sollten Sie regelmäßig zusätzlich Geld zurücklegen. Der VPB empfiehlt als Faustregel einen Euro pro Quadratmeter Wohnfläche im Monat.


K

Kopfkino
Es ist schwer, sich eine möblierte Wohnung leer vorzustellen. Genau das aber müssen Kaufinteressierte versuchen, um sich ein halbwegs objektives Bild von der Immobilie zu machen. Sie müssen es sich ohne Innenausstattung vorstellen, ohne Möbel, Teppiche und Wandverkleidungen. Wenn auf dem Boden alles vollgeräumt ist, dann hilft gelegentlich der Blick zur Decke. Dort stehen keine Möbel im Weg herum. Wer nach oben schaut, der kann sich vorstellen, wie viel Platz im Zimmer tatsächlich ist. Passt das Bett dort in die Nische? Ist diese Wand breit genug für mein Bücherbord? Wie viele Vor- und Rücksprünge hat diese Wand eigentlich? Die Decke ist das Spiegelbild des Bodens, nur eben leer und frei fürs Möblieren im Kopfkino. Altbekannt, aber immer sinnvoll ist auch das Arbeiten mit dem Plan: Dazu werden die Möbel maßstabsgetreu ausgeschnitten und können dann auf dem Papier hin und hergeschoben werden, bis alles passt. Aber Achtung: Dabei immer an Heizkörper, Türöffnungsrichtung und Steckdosen denken!


L

Lastenzuschuss
Es kann jeden treffen: Der Job ist weg und Haus oder Eigentumswohnung sind noch nicht abbezahlt. Was tun? Es gibt einen Rettungsanker: Nicht nur Mieter, sondern auch Eigentümer, die ihr Haus oder ihre Eigentumswohnung selbst bewohnen und unverschuldet in Not geraten sind, haben Anspruch auf Wohngeld, den sogenannten Lastenzuschuss. Ob Sie im Falle eines Falles zum Kreis der Berechtigten gehören und wie viel Geld Sie bekommen, das hängt von drei Faktoren ab: der Anzahl der Haushaltsmitglieder, dem Gesamteinkommen und der Belastung durch den Baukredit. Der Zuschuss wird in der Regel für ein Jahr bewilligt, danach ist ein neuer Antrag erforderlich. Antragsformulare gibt es bei der örtlichen Wohngeldstelle der Gemeinde- oder Kreisverwaltung.


M

Mängel
Stimmt: Verkäufer dürfen Mängel jedenfalls auf konkrete Nachfragen hin nicht verschweigen. Aber: Oft kennen Immobilienbesitzer die Mängel im und am eigenen Haus gar nicht – vor allem dann nicht, wenn sie das Haus geerbt und selbst gar nicht dort gewohnt haben. Dann halten sie Farbveränderungen an den Wänden vielleicht für reine Schönheitsfehler, die beim fälligen Anstrich ohnehin übermalt werden. Aber gerade Verfärbungen können auch auf Feuchte, Fogging oder Schimmelbefall hinweisen. Und das sind keine Kleinigkeiten, sondern Schäden, die teuer saniert werden müssen. Besser also, der Kaufinteressent verlässt sich nicht auf die Aussagen des Eigentümers. Vor bösen Überraschungen sichert er sich am besten, wenn er einen unabhängigen Sachverständigen zu den Besichtigungen mitnimmt.


Mehrheitsverhältnisse
Vorsicht, bei neuen großen Wohnanlagen – und bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen – bestellt häufig der Generalunternehmer beziehungsweise der Vermieter den Verwalter. Sollten viele Wohnungen noch nicht verkauft sein, dann verwaltet er diese im Sinne des Verkäufers und hat damit bei der Eigentümerversammlung eine Mehrheit. Aus dieser Machtposition heraus diktiert er das Geschehen in der Anlage. Das gilt auch bei Wohnungsanlagen, in denen ein privater Eigentümer die Mehrheit der Wohnungen besitzt und vermietet. Auch er hat bei Eigentümerversammlungen automatisch das Sagen! Deshalb: Achten Sie vor dem Kauf auf ausgewogene Eigentumsverhältnisse.


Mietwohnung
Wenn Ihnen die Wohnungsbaugesellschaft, bei der Sie mieten, Ihre bisherige Wohnung zum Kauf anbietet, prüfen Sie das Investment auf Herz und Nieren und lesen Sie den VPB-Ratgeber "Vom Mieter zum Eigentümer". Das schützt Sie vor Reinfällen! Download gleich hier: VPB_Ratgeber_Vom-Mieter-zum-Eigentuemer.pdf


mitgegangen ...
Wissen Sie das: Wenn Sie eine Wohnung im Neubau kaufen, dann stehen Sie und Ihre Miteigentümer als Gemeinschaft für alle Betriebs- und Instandhaltungskosten gerade. Wird ein Wohnungseigentümer insolvent und kann er sein Hausgeld nicht mehr zahlen, tragen die anderen zwangsläufig dessen Kosten am Haus mit. Geht gar ein Mehrheitseigentümer in Konkurs, können auf diese Weise enorme Zusatzkosten auf die anderen Eigentümer zukommen. Auch deshalb ist es wichtig, sich die möglichen Miteigentümer vor dem Kauf genauer anzusehen. Im Zweifelsfall nicht kaufen!


Musterwohnung
Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen möchten und die infrage kommende Wohnung ist noch gar nicht gebaut, dann versuchen Sie wenigstens eine vergleichbare Musterwohnung zu besichtigen, damit Sie einen Eindruck von den Größen- und Lichtverhältnissen bekommen. Ganz wichtig sind dabei die Pläne. Lassen Sie sich maßstabsgetreue und vermaßte Pläne der neuen Wohnung geben – mindestens im Maßstab 1:100. Und gehen Sie vor Vertragsabschluss mit allen Unterlagen zum VPB-Sachverständigen, damit er den Vertrag auf Vollständigkeit und Fußangeln prüft.


N

Nachbarn
Wer eine Eigentumswohnung kauft, der bekommt mit einem Schlag viele neue Nachbarn. Und mit denen muss er dann auskommen. Der VPB rät deshalb: Bevor Sie dem Kauf einer Wohnung nähertreten, besuchen Sie Ihre zukünftigen Nachbarn. Die wissen, was los ist im Haus, wer mit wem und warum ... aber selbst wenn Sie der Klatsch nicht interessiert, erfahren Sie doch oft, welche Sanierungen anstehen, welche Probleme es gibt, untereinander oder auch mit dem Verwalter. Denken Sie daran: Sie werden Teil dieser Gemeinschaft! Raushalten ist – auch beim besten Willen – nicht möglich!


Nebenkosten
Wer eine Immobilie kauft, der weiß meist ziemlich genau, was ihn die Finanzierung in den nächsten Jahren kosten wird. Monat für Monat muss das Darlehen abgestottert werden. Das kann ganz schön eng werden, vor allem, wenn Sie nicht an alle Nebenkosten gedacht haben. Ihr Haus oder Ihre Wohnung kostet nämlich nicht nur bei der Anschaffung Geld, sondern auch im Unterhalt. Da kommt an Nebenkosten einiges zusammen, was Sie gar nicht beeinflussen können, wie etwa die nötigen Versicherungen, oder auch die Grundgebühren für Kanal und Wasser, für Müllabfuhr, eventuell auch Gas oder Fernwärme. Auch die Grundsteuer wird jedes Jahr fällig. Lesen Sie mehr zum Thema im "VPB-Ratgeber Nebenkosten bei Hauskauf und -unterhaltung".


Notar
Sie möchten eine Eigentumswohnung kaufen? Dann müssen Sie in Deutschland zum Notar. Nur der Notar darf Grundstücksangelegenheiten protokollieren. Er übernimmt an Staates Stelle hoheitliche Aufgaben. Der Notar regelt alle gesetzlich vorgeschriebenen Schritte für Sie. Dafür stellt er staatlich festgelegte Gebühren in Rechnung. Aufgabe des Notars ist die vollständige Beurkundung des von den Beteiligten wirklich gewollten Kaufs gemäß geltendem Recht. Der Notar muss dabei unparteiisch sein. Das heißt, es ist nicht seine Aufgabe, Sie darauf hinzuweisen, wenn Sie in einem Bauvertrag einseitig benachteiligt werden, solange der Vertrag geltendem Recht entspricht.


O

Objektbeschreibung
Die Objektbeschreibung gehört zu den zentralen Punkten des Bauvertrags beim Schlüsselfertigbau. Nur, was dort vereinbart wird, wird später auch geliefert. Neben der Art, Aufteilung und Bauweise des Hauses und konkreten Herstellerangaben müssen in der Objektbeschreibung auch wichtige Dinge wie zum Beispiel der barrierefreie Zugang und die barrierefreie Nutzung der Wohnung festgeschrieben werden, ebenso Energiekennwerte und Schallschutzmaßnahmen. Die Objektbeschreibung gehört mit zu den Unterlagen, die der VPB-Sachverständige für den Kaufinteressenten vor Vertragsunterschrift prüft. Auch zu einer gebrauchten Immobilie sollte eine Objektbeschreibung gehören. Was genau darin stehen darf oder muss, ist aber nirgends geregelt. Deshalb sollten Kaufinteressenten immer sehr vorsichtig sein und stets prüfen, ob das, was in der Beschreibung steht, auch der Realität entspricht. Beim Altbau wichtig ist die Prüfung, ob alle Bauteile auch tatsächlich genehmigt sind und die Haustechnik zugelassen ist. Auch dabei hilft der VPB-Berater.


P

"Problembären"
Das Leben in einer Gemeinschaft kann problematisch sein. Je größer das Objekt, umso mehr Mitglieder hat die Eigentümergemeinschaft. Wer die Protokolle der vergangenen Versammlungen liest, der erfährt, wie die Leute im Haus "ticken", ob es "Problembären" gibt, die immer wieder Beschlüsse erschweren – und wie groß die Fraktion der Vernünftigen ist. Achten Sie dabei auch auf die Mehrheitsverhältnisse: Sind die Verhältnisse ausgewogen? Ein einzelner Mehrheitseigentümer kann eine ganze Gemeinschaft dominieren und im schlimmsten Fall auch tyrannisieren.


Protokollierung
Schlüsselfertighaus, Grundstück und Eigentumswohnung kann man in Deutschland nur über den Notar kaufen. Der Notar ist neutral, er setzt oft selbst den Vertrag auf und muss jedenfalls prüfen prüft, ob er dem Gesetz entspricht. Nicht prüfen muss er aber beispielsweise, ob Sie – etwa beim Kauf eines Schlüsselfertighauses – im Vertrag wirtschaftlich oder legal einseitig benachteiligt werden. Das müssen sie selbst tun, am besten mit Hilfe eines unabhängigen Sachverständigen. Der Notar stellt Ihnen den Vertragsentwurf in der Regel zwei Wochen vor der Protokollierung zur Verfügung. Und er beantwortet bei der Protokollierung ausführlich Ihre Fragen. Das ist seine Aufgabe. Nutzen Sie die Vorlaufzeit, um den Vertrag genau zu prüfen. Keinesfalls sollten Sie sich am Tag der Protokollierung auf Vorschläge ihres Vertragspartners einlassen, schnell noch handschriftliche Änderungen am Vertrag vorzunehmen. In diesem Augenblick können Sie die Tragweite solcher Änderungen gar nicht prüfen, die sich nachher wahrscheinlich zu Ihren Ungunsten auswirken. Lassen Sie sich nicht unter Druck setzen! Verschieben Sie lieber die Unterschrift und gehen Sie auf Nummer sicher. Lesen Sie mehr dazu im VPB-Ratgeber "Hauskauf beim Notar".


R

Reihenhausanlagen/a>
Eigentumswohnungen müssen nicht zwangsweise übereinander und in einem Gebäude liegen. Oft sind auch Reihen-und Kettenhausanlagen nach dem Wohneigentumsgesetz organisiert. Dann sind die Nachbarn Miteigentümer der gesamten Anlage und müssen sie entsprechend dem Wohneigentumsgesetz gemeinsam verwalten. Die Häuser selbst sind in der Regel Sondereigentum, Garagen, Spiel- und Grünflächen dagegen oft Gemeinschaftseigentum. Wer sich in eine Reihenhausanlage oder eine kleine Siedlung einkauft, egal, ob neu oder alt, der sollte vorab klären, ob er nach dem Kauf wirklich Herr seiner eigenen Scholle ist oder Mitglied einer Eigentümergemeinschaft. Beides hat Vor- und Nachteile.


Reparaturen
An einer Immobilie ist eigentlich ständig etwas kaputt. Das gilt fürs Eigenheim ebenso wie für die Eigentumswohnung. Mal müssen Fensterdichtungen erneuert werden, mal eine Steckdose ausgetauscht. Teurer wird es, wenn die Heizung kaputt geht, die Kellerwände plötzlich feucht werden, alte Holzfenster faulen, Wasserrohre brechen und das Dach leckt. Gut, wenn Sie dann Rücklagen gebildet haben. Der VPB rät, mindestens einen Euro pro Quadratmeter Wohnfläche im Monat für Instandhaltungsreparaturen zurückzulegen. Für ein 150 Quadratmeter großes Reihenhaus bedeutet das: 150 Euro Rücklagen im Monat beziehungsweise 1.800 Euro pro Jahr. Das reicht gerade für die nötigen Reparaturen, größere Instandsetzungsarbeiten wie etwa ein Heizungstausch sind damit nicht zu bezahlen. Die Handwerkerrechnungen für die Reparaturen sind steuerlich absetzbar. Lesen Sie mehr dazu im VPB-Ratgeber "Steuern sparen mit Handwerkerrechnungen".


Rücklagen
Laut Statistischem Bundesamt liegt die durchschnittliche Wohnungsgröße in Ein- und Zweifamilienhäusern bei derzeit rund 133 Quadratmetern. So ein schönes Heim will auch instandgehalten werden. Der Verband Privater Bauherren rät dazu, pro Monat und Quadratmeter Wohnfläche auf keinen Fall weniger als einen Euro für die Instandhaltung zurückzulegen. Das addiert sich bei besagter deutscher Durchschnittsimmobilie also auf 1.596 Euro im Jahr. Das ist nicht viel, vor allem, wenn Sie ein älteres Haus besitzen, an dem in nächster Zeit einige Reparaturen anstehen. In der Eigentumswohnung sorgt zwar die Gemeinschaft für Rücklagen – aber nur für die Sanierungen und Reparaturen am Gemeinschaftseigentum. Für die Instandhaltung des Sondereigentums ist jeder Eigentümer selbst verantwortlich. Hier also sogar: doppelt Rücklagen bilden!


Ruhe
Wer eine Eigentumswohnung im Bestand kaufen möchte, der sollte versuchen, vorab unbedingt einmal eine Nacht dort zu verbringen. Vielleicht lässt sich der Verkäufer ja darauf ein – wenn er nichts zu verbergen hat. Eine Nacht in der Wohnung gibt Aufschluss über die Qualität des Schallschutzes im Haus: Hören Sie den Aufzug surren? Wie nah bellen die beiden Hunde? Bis wann klackern die Absätze oben drüber? Wie oft rauscht die Toilettenspülung vom Nachbarn? Und wie weit dreht er seinen Fernsehapparat auf? Natürlich sind Geräusche in leeren Wohnungen immer lauter als in möblierten. Aber wenn Sie sich sehr an den Geräuschen in den benachbarten Wohnungen stören, dann kaufen Sie lieber nicht. Sie wollen ja nicht als erstes mit allen Krach anfangen wegen der Ruhezeiten. Ach ja: Schauen Sie auch mal in die Hausordnung, wie die Ruhezeiten geregelt sind. Und falls Sie Klavier oder Trompete spielen, fragen Sie lieber vorher, ob die Gemeinschaft das gut aushält.


S

Sanierungsstau
Manche Wohnanlage hat einen enormen Sanierungsstau. Laien sehen das nicht unbedingt auf den ersten Blick. Nehmen Sie deshalb Ihren VPB-Berater mit zur gründlichen Besichtigung von Anlage und Wohnung, bevor sie sich in eine Eigentümergemeinschaft einkaufen. Ihr VPB-Berater kann Ihnen erklären, was auf die Gemeinschaft zukommt, an Arbeit und an Ausgaben. Wenn Sie dennoch dort eine Wohnung kaufen möchten, klären Sie unbedingt, was die Gemeinschaft plant und ob es dazu schon Beschlüsse gibt. Wichtig ist auch, ob die eventuell geplante Sanierung aus den Rücklagen bezahlt wird oder ob eine Sonderumlage ansteht. Die trifft Sie dann nämlich auch.


Seniorenwohnung
Unsere Gesellschaft altert. In Zukunft brauchen viel mehr Menschen barrierearme, altersgerechte Wohnungen. Diese demografische Entwicklung nutzen auch Schlüsselfertiganbieter für ihre Geschäfte. Sie werben in Prospekten für sogenannte Seniorenwohnungen und reichern ihre Bauverträge mit Phantasie-Prädikaten wie „seniorengerecht“, „barrierefrei“ oder „rollstuhlgerecht“ an. Solche Versprechungen sind nicht immer viel wert und sollten niemals ungeprüft hingenommen werden. Auch wenn die „Seniorenwohnung“ der DIN XYZ entspricht, heißt das für den Einzelnen noch nicht viel. Denn was nützt eine „rollstuhlgerechte“ Wohnung, wenn die Bewohner top zu Fuß sind, dafür aber stark sehbehindert? Wie sinnvoll ist für einen fast Blinden eine „barrierefreie Seniorenwohnung“, wenn sein Begleithund nicht mit in der Anlage wohnen darf? Was nützen elektronische Hilfssysteme, die über kleine Knöpfe gesteuert werden, dem Rheumatiker, dessen Finger zu stark verwachsen sind, um die hochmoderne Regelung zu justieren? Lassen Sie sich vorab gut beraten. Ihr VPB-Berater unterstützt Sie beim Kauf Ihrer Seniorenwohnung.


Schallschutz
Im freistehenden Einfamilienhaus spielt der Schallschutz keine allzu große Rolle. Wenn Sie aber eine neue Eigentumswohnung kaufen möchten, sollten Sie dem vertraglich vereinbarten Schallschutz schon Aufmerksamkeit zollen! Ursache für schlechten Schallschutz in alten Objekten sind häufig nachträglich ausgetauschte Ver- und Entsorgungsleitungen, die ohne Rücksicht auf den Schallschutz durch Decken und Wände getrieben wurden. In neuen Objekten sind häufig Baufehler oder aber auch unzureichende vertragliche Vereinbarungen der Grund für spätere Klagen. In jedem Fall wird es teuer, die Misere abzustellen, denn Schallschutzsanierungen zählen meist zu den aufwendigsten und teuersten überhaupt, weil tief in die Bausubstanz eingegriffen werden muss. Lassen Sie sich frühzeitig vom unabhängigen Sachverständigen beraten, was technisch möglich und sinnvoll ist – und lassen Sie von diesem Experten prüfen, ob der vertraglich festgelegte Schallschutz auch eingebaut wird.


Sondereigentum
Wer eine Eigentumswohnung kauft, der erwirbt einen Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum, mit dem ein Sondereigentum untrennbar verbunden ist. Zum Sondereigentum gehört alles, was er weitgehend uneingeschränkt benutzen kann, zum Gemeinschaftseigentum alles, was für Bestand und Sicherheit des Gebäudes erforderlich ist. Bevor Sie als Wohnungseigentümer in „ihrer“ Wohnung also Außenfenster renovieren, Wände durchbrechen, Estrich erneuern oder Heizkörper umsetzen lassen wollen, denken Sie daran, dass es sich dabei meist um Gemeinschaftseigentum handelt, mit dem Sie nicht nach Belieben verfahren dürfen. Das ganze hat auch einen Vorteil: für die Kosten der Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums zahlt in aller Regel auch die Gemeinschaft.


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Teilungserklärung
Wer eine Eigentumswohnung kauft, der wird Teil einer Eigentümergemeinschaft gemäß dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Haus und Grundstück der Gemeinschaft werden in Sonder- und Gemeinschaftseigentum aufgeteilt. Zum Sondereigentum gehören in der Regel die eigene Wohnung, eventuell noch eine Garage und ein Keller. Zum Gemeinschaftseigentum zählen im Normalfall das Haus an sich, sprich der Baukörper mit Fassaden, Treppenhäusern, Aufzug, Dach sowie die Zuwege, der Garten, also das Grundstück als solches. Wie genau Sonder- und Gemeinschaftseigentum definiert sind, das regelt die Teilungserklärung. Die "Teilungserklärung" ist Teil des Kaufvertrags. Wer sich für eine Eigentumswohnung interessiert, der muss sie unbedingt im Vorfeld einsehen. Mehr dazu im Ratgeber Eigentumswohnung.


Tiere
Sie möchten eine Eigentumswohnung kaufen, wissen aber nicht, ob Ihr Hund eigentlich mit Ihnen einziehen darf? Wenn Sie Haustiere halten, dann klären Sie unbedingt frühzeitig, ob und welche Tiere erlaubt sind. Wenn Sie die Wohnung erst mal gekauft haben, ist es zu spät. Und wahrscheinlich wird die Gemeinschaft ihre Hausordnung nicht wegen eines neuen Mitglieds ändern ... Dann vor Gericht zu ziehen um das tierische Wohnrecht einzuklagen, ist keine gute Idee, denn es vergiftet das Klima in der Gemeinschaft. Grundsätzlich gilt: Wenn es schon bei den ersten Besichtigungen Problem gibt, kaufen Sie die Wohnung nicht!


Trend
Wer eine Wohnung besichtigt, der empfindet meist schon beim ersten Blick Ablehnung oder Zustimmung. Der erste Eindruck wird stark geprägt von der Möblierung, von den Farben im Raum und vom Einrichtungsstil. Wer es nüchtern mag, der schreckt vor Schleiflack zurück und umgekehrt. Es ist schwer, diesen ersten Eindruck wieder loszuwerden. Das gilt auch, wenn der erste Eindruck bestens ist, etwa, weil die Farben und Möbel gerade dem aktuellen Einrichtungstrend entsprechen. Wohnungssuchende sind meist auf den aktuellen Trend "geeicht". Das hat einen einfachen Grund: Wer eine Immobilie sucht, der beschäftigt sich intensiv mit dem Thema, betrachtet Magazine und Kataloge und gewöhnt sich dabei an den aktuellen Trend. Entsprechend altmodisch erscheint ihm alles, was nicht mehr diesem Stil entspricht. Was viele vergessen: Der Trend von heute ist morgen passé! Wichtiger als Farben, Fliesen, Böden ist beim Immobilienkauf der Blick auf die Haustechnik: Wie alt sind Heizung, Wasserleitungen und Elektrik? Wer die Elektrik oder das Sanitär- oder Heizungsnetz erneuert, der versetzt das Haus dazu quasi in den Rohbauzustand – das wird teuer und Tapeten und Böden fliegen dabei ohnehin meist raus.


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Verkauf
Betongold ist beliebt! Immobilien in manchen Regionen sind in den vergangenen Jahren deutlich teurer geworden. Warum nicht davon profitieren und vielleicht eine vermietete Wohnung verkaufen? Falls Sie über den Verkauf einer Immobilie nachdenken, sollten Sie das gut vorbereiten. Auch in guten Zeiten verkaufen sich Immobilien nicht von selbst. Vor allem eins können Sie falsch machen: zu viel verlangen. Das ist nicht besonders weitsichtig! Viele Verkäufer, vor allem Erbengemeinschaften, neigen zu überhöhten Preisvorstellungen. Überzogene Vorstellungen schaden aber: Wer den Wert seiner Immobilie zu hoch ansetzt, der bleibt in der Regel nämlich zunächst darauf sitzen. Und ist die Wohnung länger auf dem Markt, spricht sich das in der Region unter potenziellen Käufern bald herum. Viele Interessenten mutmaßen dann, mit dem Objekt sei etwas nicht in Ordnung. Die Konsequenz: Der Verkäufer muss den Preis zum Schluss drastisch senken, oft sogar weit unter den eigentlichen Wert, nur um wieder Interessenten anzulocken. Deshalb, bleiben Sie realistisch! Kein Käufer ist bereit einen Sentimentalitätsbonus zu bezahlen. Lesen Sie mehr dazu in den VPB-Fragen und Antworten zum Immobilienverkauf.


Vertragsprüfung
Viele Käufer schlüsselfertiger Immobilien unterzeichnen Bauverträge, ohne sie vorher gründlich prüfen zu lassen. Das wird in der Regel teuer, denn Bauverträge haben in der Regel eklatante Lücken. Oft fehlen wichtige Dinge, die zum Gebrauch des Hauses unentbehrlich sind, wie etwa die Hausanschlüsse. Im Durchschnitt, so hat der VPB ermittelt, liegen zwischen einem als "schlüsselfertig" beworbenen Haus und dem später tatsächlich bezugsfertigen Haus Mehrkosten im Gegenwert eines Mittelklassewagens. Deshalb: Vertragsentwurf nicht arglos unterschreiben, sondern erst vom unabhängigen Sachverständigen prüfen lassen.


Vorsicht!
Wenn Ihnen die Wohnungsbaugesellschaft, bei der Sie mieten, Ihre bisherige Wohnung zum Kauf anbietet, prüfen Sie das Investment auf Herz und Nieren und lesen Sie den VPB-Ratgeber „Vom Mieter zum Eigentümer". Das schützt Sie vor Reinfällen! Download gleich hier: VPB_Ratgeber_Vom-Mieter-zum-Eigentuemer.pdf


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Wertzuwachs
Jahrzehntelang galt: Häuser und Grundstücke sind ein sicheres Investment, sie werden immer mehr wert. Der Glaube an ständig steigende Preise verursachte, unter anderem in den USA, aber auch in Irland und Spanien, die gigantischen Immobilienblasen, die in der Banken- und Eurokrise dann platzten. Die Deutschen waren zurückhaltender gewesen. In Deutschland gab es keine Immobilienblase. Aber die Mär von der quasi automatischen Wertsteigerung des Eigenheims hat auch hierzulande viele Anhänger. Dabei sollte sich inzwischen herumgesprochen haben: Das Land wird zweigeteilt: Einige Regionen wachsen. Dort bleiben die Immobilien wertstabil oder werden sogar teurer. Andere Regionen schrumpfen. Dort verfallen die Preise. In einigen Jahren werden in den unattraktiveren Gegenden viele Immobilien nicht mehr verkäuflich sein. Wertsteigerung ist also in Zukunft mehr denn je eine Frage der Lage. Deshalb sollten alle, die auf die Wertsteigerung spekulieren, genau prüfen, wo sie investieren. Hilfreich sind dabei die Untersuchungen über wachsende und schrumpfende Gemeinden des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung
http://www.bbsr.bund.de/BBSR/DE/Raumbeobachtung/Downloads/downloads_node.html


"Wohngesund"
Bauherren, die zu Allergien neigen, sollten vor dem Kauf einer Immobilie prüfen, ob sie an einer wohnraumbedingten Erkrankung leiden. Trifft das zu, dann sollten Baustoffe und Materialien, auf die sie allergisch reagieren, im eigenen Haus oder der eigenen Wohnung möglichst nicht vorkommen. Beim Kauf einer gebrauchten Immobilie heißt das: Innenräume vor dem Kauf checken lassen. Dabei helfen der unabhängige Bachsachverständige und der Innenraumhygieniker. Und im Zweifel: Lieber nicht kaufen, als später leiden! Mehr dazu im Leitfaden Gesund bauen und wohnen.


Wohnwünsche
Wer eine gebrauchte Immobilie kaufen will, der muss das Objekt erst sachverständig prüfen lassen. Es geht schließlich um viel Geld! Nicht verlassen sollten sich Kaufinteressenten auf die Aussagen der Makler und früheren Besitzer, denn die werden das Objekt natürlich loben. Aber mal ehrlich: Was nutzt Ihnen das tolle Designerbad in grau-beige, wenn Sie viel lieber Bauhausfarben hätten? Und warum sollten Sie eine offene Edelküche teuer übernehmen, wenn Sie ihre alte lieben und gern mitbringen möchten? Und: Nicht alles, was schick aussieht, ist auch praktisch: Natursteinböden beispielsweise mögen pflegeleicht sein (wobei sie auch zu Flecken neigen!), sie sind auf alle Fälle beinhart und verursachen beim langen Stehen schmerzende Knie – also nichts für die Küche! Auch beim heute allgegenwärtigen Laminat (das ist kein echtes Holz!) stellt der Experte eher die Frage: Was liegt da noch alles drunter? Was dünstet da aus alten Belägen und Klebern unerkannt an gesundheitsbedenklichen Stoffen aus? Und die abgehängten Decken überall in Haus und Keller? Was verbirgt sich dahinter? Und vor allem, mit welchen heute vielleicht längst verbotenen Farben wurden die damals gestrichen? Klären Sie das alles in Ruhe, bevor Sie kaufen! Es geht um Ihr Geld und um Ihre Gesundheit.


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Zwangsversteigerung
Zwangsversteigerungen gelten als Schnäppchenbörse. Das trifft allerdings nur bedingt zu, denn auch bei der Zwangsversteigerung orientiert sich das Einstiegsgebot in der Regel am Verkehrswert des betreffenden Gebäudes. Der richtet sich nach den Preisen vergleichbarer Objekte in der Nachbarschaft. Das heißt: Die teure Lage eines Hauses schlägt sich also auch bei der Zwangsversteigerung im entsprechend höheren Verkehrswert nieder. Die Sache hat noch eine weitere Krux: Wer bei einer Zwangsversteigerung eine Immobilie erwirbt, der hat keinen Anspruch darauf, das Objekt vor dem Versteigerungstermin zu besichtigen. Verweigert der Besitzer den Zutritt, ist der Interessent bei der Beurteilung des Hauses auf die äußere Ansicht angewiesen und auf die gerichtlichen Gutachten. Bei der Beurteilung hilft der VPB-Berater. Bei Eigentumswohnungen, die zur Zwangsversteigerung anstehen, sollt der Interessierte versuchen, über den Verwalter so viel wie möglich in Erfahrung zu bringen. Wer sich für Zwangsversteigerungen interessiert, der erfährt mehr über Termine und Objekte beim jeweils zuständigen Amtsgericht. Die Rechtspfleger dort stellen ihm alle nötigen Informationen zur Verfügung, auch über Gebühren, Verfahren, Formalitäten und Abwicklung im Falle des Zuschlags. Es ist ratsam, "zur Übung" einige Zwangsversteigerungen zu besuchen, bevor man wirklich mitbietet. Mehr dazu im VPB-Ratgeber "Zwangsversteigerung".





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